Дело № ******

Мотивированное 

решение

 изготовлено 29.06.2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19.06.2018

<

адрес>

Октябрьский районный суд 

<

адрес> в составе председательствующего судьи Гисматулиной Д.Ш., при секретаре ФИО2, с участием представителя истца ФИО6, представителя ответчика ООО «Уральская казна» ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Уральская казна» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

установил:

ФИО1 обратился первоначально в суд с иском к ООО «Агентство недвижимости «Атом», ООО «Уральская казна» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «УК «Инвестстрой», действовавшим в качестве доверительного управляющего Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Мегаполис» (в лице директора ЗАО «Центр продаж «Атомстройкомплекс» ФИО4), именуемым продавцом, и ФИО1, именуемым покупателем, был заключен предварительный договор 

<

адрес>- 919. Сторонами согласовано в срок до ДД.ММ.ГГГГ подписать основной договор купли-продажи жилого помещения под номером 150 (строительный), общей площадью 87, 27 кв.м, находящегося в 37-ми этажном жилом доме (№ ****** по г/п), 23 этаж, расположенном по адресу: 

<

адрес> квартиры определена в размере 6 300 000 руб. ФИО1 свои обязательства в рамках предварительного договора выполнил путем внесения денежных средств в размере 5 290 000 руб. в кассу ЗАО «Центр продаж «Атомстройкомплекс». ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписано соглашение о расторжении предварительного договора с указанием о том, что сумма в размере 5 290 000 руб. не возвращается покупателю, а перечисляется продавцом по договору паевого участия № ****** от ДД.ММ.ГГГГ в срок до ДД.ММ.ГГГГ. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ПЖСК «Успешный», в лице представителя ООО Агентство недвижимости «АТОМ» ФИО4, заключили договор паевого участия № ****** от ДД.ММ.ГГГГ. Договором предусмотрено участие ПЖСК в строительстве 37- ми этажного жилого дома (№ ****** по г/п), расположенного по адресу: 

<

адрес>, по окончании строительства жилого дома и исполнении членом ПЖСК обязательств по внесению паевых взносов ПЖСК приняло обязательство передать члену ПЖСК двухкомнатную квартиру суммарной площадью 92, 55 кв.м. на 24 этаже указанного дома, 

<

адрес> (строительный).

Паевой взнос определен в сумме 6 681 163 руб., должен быть внесен до ДД.ММ.ГГГГ в размере 5 290 000 руб., до ДД.ММ.ГГГГ - в размере 1 391 163 руб.

Свои обязательства по выплате паевого взноса ФИО1 выполнил в полном объеме.

Пунктом 1.7 Договора паевого участия установлен срок ввода дома в эксплуатацию - не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Фактически 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес> была передана истцу лишь ДД.ММ.ГГГГ. 

Из сети Интернет истцу стало известно, что застройщиком жилого комплекса, расположенного в 

<

адрес>16, в том числе квартиры истца, является ООО «Уральская казна». По мнению истца, застройщик допустил просрочку в передаче ему жилого помещения, в связи с чем обязан выплатить ему неустойку на основании Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" 

Требования о выплате неустойки предъявлены истцом именно у ООО «Уральская казна», так как оно является аффилированным с ООО АН «Атом», ПЖСК «Успешный», ООО «Атомстройкомплекс-Строительство». Так, директор ООО «Уральская казна» ФИО5 входит в состав учредителей ПЖСК «Успешный», а ООО «Атомстройкомплекс-Строительство» являлось учредителем ООО «ЦП «Атомстройкомплекс» (которое в дальнейшем было реорганизовано в форме присоединения в ООО АН «Атом»), а в настоящее время ООО «Атомстройкомплекс-Строительство» является учредителем (единственным участником) ООО АН «Атом», ООО «Уральская казна».

По мнению истца, все действия лиц по сделкам (заключение предварительного договора с покупателем квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, договора паевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ) были охвачены единым умыслом и преследовали конечную цель - приобрести материальную выгоду за счет получения денежных сумм от пайщиков ПЖСК «Успешный», ФИО1 в связи с возведением жилого дома и последующей передачей квартир в данном доме внесшим денежные средства.

Условия договора, заключенного ФИО1 с ПЖСК «Успешный», противоречат требованиям ст. 129 ЖК РФ. 

Истец уже после подписания предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ с ЗАО «Центр продаж «Атомстройкомплекс» внес денежную сумму, которая практически полностью соответствует стоимости 2-комнатной квартиры и полному паевому взносу, которая в дальнейшем и была «формально» передана в качестве оплаты паевого взноса по договору паевого участия.

Застройщиком жилого комплекса по адресу: 

<

адрес>1Б является ООО «Уральская казна», которому принадлежит на праве собственности земельный участок общей площадью 17 699 кв.м. Разрешение № RU 66302000-4273 получено ООО «Уральская казна» ДД.ММ.ГГГГ со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ.

Из проектной декларации также следует, что информация об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров, отсутствует.

На основании изложенного, ФИО1 полагает, что договор паевого участия № ****** от ДД.ММ.ГГГГ имел своей целью прикрыть основную сделку - договор участия в долевом строительстве дома, то есть является притворным, что влечет недействительность указанной сделки. Согласно п. 1 предварительного договора продавец (застройщик) принял на себя обязательство не позднее ДД.ММ.ГГГГ (после получения продавцом свидетельства о государственной регистрации права собственности на недвижимость) заключить с ФИО1 основной договор купли-продажи квартиры, указанной в данном пункте. До ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом уже должен быть построен застройщиком и введен в эксплуатацию, то есть ДД.ММ.ГГГГ по сути и является сроком сдачи участнику долевого строительства жилого помещения.

Ссылаясь на нарушения своих прав как потребителя, уточнив требования, ФИО1 просил взыскать с ООО «Уральская казна» неустойку за просрочку передачи квартиры по договору долевого участия в строительстве за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 904 078 руб., компенсацию морального вреда – 10 000 руб., штраф, расходы на представителя – 25 000 руб.

Производство по делу по иску ФИО1 к ООО «Агентство недвижимости «Атом» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа прекращено на основании определения Октябрьского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в связи с отказом истца от иска к указанному ответчику.

В судебном заседании представитель истца ФИО6 уточненные требования и доводы иска поддержал. Дополнительно пояснил, что ПЖСК «Успешный» (в настоящее время ликвидировано) и ООО «Уральская казна» являются афиллированными лицами. Имеется правоприменительная практика, выраженная в определении Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № ******- ЭС 16-4218.

Представитель ответчика ООО «Уральская казна» ФИО3 возражала против удовлетворения иска по доводам отзыва, указав, что истцом пропущен срок для признания оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности. Представленный истцом договор паевого участия содержит все признаки договора паевого участия, правоотношения по договору регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации, уставом кооператива. Отношения между ПЖСК и истцом основаны на членстве в ПЖСК, к которым не применяются положения Закона об участии в долевом строительстве. ООО «Уральская казна» сделок с истцом не заключало. Предварительный договор расторгнут. Суд не вправе выйти за пределы заявленных требований. Правоприменительная практика, на которую ссылается сторона истца, относится к правоотношениям в связи с банкротством застройщика.

Истец ФИО1, представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требований, АО «Управляющая компания «Инвестстрой», действующего в качестве доверительного управляющего закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Мегаполис», ПЖСК «Успешный» надлежащим образом извещались о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

В отзыве третьего лица АО «Управляющая компания «Инвестстрой», действующего в качестве доверительного управляющего закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Мегаполис», указано, что денежные средства по предварительному договору с истцом перечислялись на счет, открытый именно АО «Управляющая компания «Инвестстрой», действующего в качестве доверительного управляющего закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Мегаполис». Имущественные права на 

<

адрес>, в отношении которой стороны должны были заключить основной договор, принадлежали продавцу на основании инвестиционного договора № ****** от ДД.ММ.ГГГГ. В последующем 

<

адрес> была передана инвестору застройщиком и зарегистрирована в собственность инвестора. ДД.ММ.ГГГГ в связи с поступившим от истца заявлением о расторжении предварительного договора указанный договор был расторгнут. Обязательства по предварительному договору были прекращены. Условие о заключении основного договора (до ДД.ММ.ГГГГ) нельзя считать условием о сроке передачи квартиры, денежные средства, внесенные в качестве обеспечительного взноса по предварительному договору, не являются оплатой по договору паевого участия от ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ПЖСК «Успешный». Предметом по договору паевого участия выступала 

<

адрес>, права на которую принадлежали ПЖСК «Успешный» на основании договора № ****** от ДД.ММ.ГГГГ уступки права требования по инвестиционному договору № ****** от ДД.ММ.ГГГГ и инвестиционного договора № ****** от ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, предметом предварительного договора и договора паевого участия выступали разные квартиры (№ ****** и № ******). Применение условий расторгнутого договора в отношении одного предмета к отношениям других сторон по иному договору противоречит действующему законодательству.

Заслушав, представителя истца ФИО6, представителя ответчика ООО «Уральская казна» ФИО3, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «УК «Инвестстрой», действовавшим в качестве доверительного управляющего Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Мегаполис», именуемым продавцом, и ФИО1, именуемым покупателем, был заключен предварительный договор с покупателем 

<

адрес>- 919.

В соответствии с п. 1 предварительного договора стороны приняли на себя обязательство в срок до ДД.ММ.ГГГГ подписать основной договор купли-продажи жилого помещения под номером 150 (строительный), суммарной площадью 87,27 кв.м., находящегося на 23 этаже в 37-ми этажном жилом доме (№ ****** по г/п), расположенном по адресу: 

<

адрес>.

Пунктом 4 предварительного договора предусмотрено, что стоимость квартиры составляет 6 300 000 руб. 

Сторонами не оспаривается, что ФИО1 обязательства в рамках предварительного договора исполнены в размере 5 290 000 руб. 

ДД.ММ.ГГГГ между продавцом и покупателем было подписано соглашение о расторжении предварительного договора в связи с заявлением ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора. При этом сторонами согласовано, что сумма в размере 5 290 000 руб., уплаченная покупателем по предварительному договору с покупателем квартиры, не возвращается покупателю, а перечисляется продавцом по договору паевого участия № ****** от ДД.ММ.ГГГГ в срок до ДД.ММ.ГГГГ (п. 2 соглашения).

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был подписан акт об отсутствии финансовых претензий по предварительному договору с покупателем 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

Также судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ПЖСК «Успешный» заключили договор паевого участия № ****** от ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 1.1 договора паевого участия предусмотрено участие ПЖСК в строительстве 37- ми этажного жилого дома (№ ****** по г/п), расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Согласно п. 1.2 договора по окончании строительства жилого дома, указанного в пункте 1 договора паевого участия, и исполнении членом ПЖСК обязательств по внесению паевых взносов ПЖСК обязуется передать члену ПЖСК двухкомнатную квартиру суммарной площадью 92, 55 кв.м., расположенную на 24 этаже указанного дома, 

<

адрес> (строительный номер).

В приложении № ****** к договору паевого участия № ****** от ДД.ММ.ГГГГ сторонами согласована стоимость паевого взноса в размере 6 681 163 руб. Паевой взнос должен быть внесен до ДД.ММ.ГГГГ в размере 5 290 000 руб., до ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 391 163 руб.

Пунктом 1.7 договора паевого участия установлен срок ввода дома в эксплуатацию - не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Справкой ПЖСК «Успешный» от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается факт исполнения истцом обязательств по выплате паевого взноса.

Квартира № ****** по адресу: 

<

адрес> передана истцу ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается соответствующим актом приема-передачи.

Факт регистрации права собственности истца на указанную квартиру подтвержден стороной истца в судебном заседании.

В обоснование заявленных требований сторона истца ссылается на неисполнение ООО «Уральская казна» обязанности по передаче истцу 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес> в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Судом установлено, что разрешение на строительство № RU 66302000-4273 получено ООО «Уральская казна» ДД.ММ.ГГГГ. Разрешение на ввод объекта, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в эксплуатацию выдано ДД.ММ.ГГГГ.

По общему правилу, предусмотренному п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, каких-либо договорных отношений между ФИО1 и ООО «Уральская казна» не имеется. Следовательно, договорные основания для возложения на ответчика ответственности за несвоевременность передачи истцу квартиры отсутствуют.

Также суд полагает необходимым обратить внимание на следующее.

Как следует из содержания иска, пояснений представителя истца в судебном заседании, сторона истца по существу ссылается на недействительность договора паевого участия № ****** от ДД.ММ.ГГГГ ввиду его притворности на основании ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

В то же время сторона истца требования о признании данной сделки недействительной не заявляет. 

Суд не вправе выйти за пределы заявленных исковых требований, исходя из положений ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Проанализировав довод стороны истца о притворности договора паевого участия, суд приходит к следующему выводу.

Поскольку правовым последствием признания сделки притворной является применение правил сделки, которую стороны действительно имели в виду, а договор паевого участия заключен между истцом и ПЖСК «Успешный», то ООО «Уральская казна» в данном случае является ненадлежащим ответчиком. К тому же, намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. В связи с изложенным суд находит несостоятельным довод стороны истца о возложении обязанности на ООО «Уральская казна» произвести выплату неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства при признании договора паевого участия притворной сделкой.

Довод стороны истца о том, что предварительным договором установлена обязанность по передаче ООО «Уральская казна» истцу 

<

адрес> срок до ДД.ММ.ГГГГ не может быть признан состоятельным, поскольку договорные отношения между ЗАО «УК «Инвестстрой», действовавшим в качестве доверительного управляющего Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Мегаполис», и ФИО1 по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ уже прекращены ДД.ММ.ГГГГ по инициативе самого истца на основании заявления о расторжении указанного договора от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" допускается привлечение денежных средств граждан жилищно-строительными кооперативами. 

В частности в ч. 2 ст. 1 данного Закона указано, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Довод стороны истца об афиллированности юридических лиц ничем не доказан.

Также суд полагает обоснованными возражения третьего лица и ответчика о том, что условие о заключении основного договора не является условием о сроке передачи квартиры, денежные средства, внесенные в качестве обеспечительного взноса по предварительному договору, не являются оплатой по договору паевого участия, и что применение условий расторгнутого договора в отношении одного предмета к отношениям других сторон по иному договору противоречит действующему законодательству. Предметом предварительного договора и договора паевого участия являются различные жилые помещения. 

Ссылка стороны истца на судебную практику не может быть принята во внимание, поскольку в рамках судебного дела, на которое ссылается сторона, рассматривались иные обстоятельства и оценивались иные доказательства. Так, определение Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № ******- ЭС 16-4218 касается применения правил о банкротстве застройщика.

Таким образом, суд не находит оснований для удовлетворения требования истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока передач квартиры.

Ввиду отсутствия оснований для удовлетворения основного требования, производные требования о взыскании компенсации морального вреда, штрафа удовлетворению не подлежат.

В силу ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основания для возмещения истцу расходов на представителя, расходов по оплате государственной пошлины отсутствуют.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд,

решил:

Исковое заявление ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Уральская казна» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд 

<

адрес>

Судья Д.Ш. Гисматулина