Дело № 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 июня 2017 года 

<

адрес>

Пролетарский районный суд 

<

адрес>

в составе: председательствующего судьи Власенко А.В. 

при секретаре Кравченко Ю.П. рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО «Мир» к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании судебных расходов 

УСТАНОВИЛ:

ООО «Мир» обратилось в суд ссылаясь в иске и в дополнительном пояснении к иску, на положения ст. 431, 450, ч.1 ст. 606, ч.1-3 ст. 609, ст. 611, п.1 ст. 612 ГК РФ, просит суд расторгнуть договор аренды земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов - индивидуальное жилищное строительство, для эксплуатации жилого дома, площадью 969 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>. с кадастровым (или условным) номером: 61 :44:0031907:368 заключенный ДД.ММ.ГГГГ, между обществом с ограниченной ответственностью «МИР» и ФИО1, взыскать госпошлину 6000 рублей. 

В обоснование требований истец указал о том, что в соответствии с п. l.l договора аренды земельный участок, расположенный в 

<

адрес> истец имел намерение заключая договор, использовать в целях строительства на нем многоквартирного жилого дома с пристроенными офисами. 

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ Министерство культуры РО сообщило о том, что в непосредственной близости от земельного участка с кадастровым номером 61:44:0031907:368 находится ряд объектов культурного наследия, включенных в реестр, также указано на отсутствие утвержденных охранных зон объектов культурного наследия, поэтому границы защитной зоны таких объектов составляют 200 метров. Земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес> в 200 метровой зоне данных объектов культурного наследия. 

Нахождение земельного участка в охранной зоне объектов культурного наследия препятствует пользованию земельного участка в соответствии с его назначением, поэтому разрешение на строительство на данный земельный участок получить невозможно. 

Также указано на решение Ростовской -на -Дону городской думы шестого созыва № от ДД.ММ.ГГГГ изменившее «Правила землепользования и застройки 

<

адрес>», в части определения минимальной площади земельного участка в размере 1000 кв.м. для строительства многоквартирного дома. 

Указанные обстоятельства истец толкует как основания, предусмотренные п.1 ст. 612 ГК РФ, ст. 450 ГК РФ, достаточные для расторжения договора в судебном порядке, поскольку направленное в адрес ответчицы требование о расторжении договора, оставлено без ответа и удовлетворения. 

В суде представитель истца по доверенности ФИО5 поддержала доводы указанные в иске, и письменных дополнениях к иску, указав о том, что наличие обстоятельств исключающих возможность получения разрешения на строительство многоквартирного дома, препятствует возможности принять земельный участок в аренду. 

В суде представитель ответчицы ФИО1 по доверенности ФИО4 возражала против удовлетворения требований указав о том, что ООО «МИР» не имеет отказа в выдаче разрешения на строительство, в связи с чем доводы о невозможности получения разрешения на строительство многоквартирного дома, в связи с нахождением земельного участка в охранной зоне объектов культурного наследия, являются надуманными, поэтому оснований для расторжения договора аренды, предусмотренных как договором аренды, так и законом не имеется.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, отсутствие надлежаще извещенной ответчицы ФИО1

Выслушав сторон, изучив материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований, исходя из следующего. 

Судом при рассмотрении дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Мир» и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов - индивидуальное жилищное строительство, для эксплуатации жилого дома, площадью 969 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>. с кадастровым (или условным) номером: 61 :44:0031907:368.

Согласно п. 1.3 договора аренды ФИО1 передает ООО «Мир» земельный участок для использования в целях строительства на нем многоквартирного дома с пристроенными офисами.

Пунктом 4.2.1 договора аренды предусмотрено, что арендодатель обязан передать участок арендатору в состоянии, пригодном для его использования в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием по акту.

Кроме этого, из раздела 1 договора аренды, следует, что земельный участок при заключении договора аренды имел разрешенный вид использования индивидуальное жилищное строительство, на участке расположены жилые объекты : жилой дом площадью 95, 3 кв.м, нежилое помещение площадью 17, 5 кв.м., ФИО1 дала согласие на снос указанных объектов. В соответствии с п. 4.2 договора аренды стороны определили, обязанность ФИО1 передать ООО «Мир» земельный участок по акту не позднее ДД.ММ.ГГГГ, исключительно после изменения целевого назначения (вида разрешенного использования) земельного участка в соответствии с п. 1.6 договора аренды. При невыполнении такого условия договор аренды считается прекратившим свое действие.(л.д.9). 

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по РО ДД.ММ.ГГГГ. 

ФИО1 во исполнение условий договора аренд, изменила вид разрешенного использования земельного участка по 

<

адрес> с «индивидуального жилищного строительства», на «многоквартирные жилые дома», что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка (л.д.73), и не оспаривалось ООО «Мир». Строения, расположенные на земельном участке по 

<

адрес> в 

<

адрес> указанные в п. 1.3 снесены.

Ответом ДИЗО 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ подтверждено, что земельный участок по 

<

адрес> в 

<

адрес> в соответствии Правилами землепользования и застройки 

<

адрес>, утв. Решением городской Думы № от ДД.ММ.ГГГГ, находится в зоне многофункциональной общественно-жилой застройки ОЖ\7\03, строительным регламентом которой индивидуальные жилые дома в основных видах разрешенного использования не предусмотрены.(л.д.72), что исключает возможность ФИО1 изменить вид разрешенного использования участка по 

<

адрес> в г

<

адрес> «многоквартирный дом» на «индивидуальное жилищное строительство». 

В качестве обстоятельства, обусловившего намерение ООО «Мир» расторгнуть договор аренды, истец ссылается на письменный ответ ДД.ММ.ГГГГ Министерства культуры РФ, в котором указано на нахождение в непосредственной близости от земельного участка с кадастровым номером 61:44:0031907:368 ряда объектов культурного наследия, включенных в реестр; охранные зоны объектов культурного наследия, расположенных в непосредственной близости к участку 

<

адрес> не определены, в связи с чем, границы защитной зоны таких объектов составляют 200 метров. Земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес> находится в 200 метровой зоне данных объектов культурного наследия. 

Кроме этого, истец указывает о невозможности использования земельного участка для строительства многоквартирного дома, по причине того, что решением Ростовской -на -Дону городской думы шестого созыва № от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в решение Ростовской - на -Дону городской Думы «О принятии Правил землепользования и застройки 

<

адрес>, в соответствии с которыми минимальная площадь земельного участка для строительства многоквартирного дома составляет 1000 кв.м., в то время как площадь переданного по договору аренды земельного участка составляет 969 кв.м. (л.д.60).

При рассмотрении спора суд исходит из следующих положений закона. 

Статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, причем вне зависимости от того, было ли известно арендодателю об этих недостатках во время заключения договора аренды.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора (абзац 2 пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Изменение обстоятельств признается существенным при одновременном наличии условий, содержащихся в перечне, приведенном в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и свидетельствующем о приоритете защиты стабильности исполнения договорных обязательств.

Таким образом, при решении вопроса о расторжении или изменении договора в связи с существенным изменением обстоятельств суду надлежит установить наличие каждого из обязательных условий, указанных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении, при этом наступившие обстоятельства должны являться на момент заключения сделки заведомо непредвидимыми.

Вместе с тем, в нарушение требований ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, таких доказательств истцом в материалы дела не представлено.

Анализ установленных обстоятельств, а также анализ по правилам ст. 67 ГПК РФ, представленных сторонами доказательств, позволяет суду сделать вывод об отсутствии доказательств подтверждающих наличие оснований предусмотренных ст. 612, пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований. Истец не предоставил в суд отказ компетентного органа в выдаче разрешения на строительство многоквартирного дома, с обоснованием отказа обстоятельствами, указанными в письме ДД.ММ.ГГГГ Министерства культуры РФ, либо в связи с принятием решения Ростовской -на -Дону городской думы шестого созыва № от ДД.ММ.ГГГГ о минимальной площади земельного участка для строительства многоквартирного 

<

адрес> кв.м. 

При рассмотрении дела представители ООО «Мир» не отрицали того, что за получением разрешения на строительство многоквартирного дома по 

<

адрес> в 

<

адрес> общество не обращалось. 

Кроме этого, законодатель определил возможность установления границ защитной зоны объекта культурного наследия на расстоянии, отличном от расстояний, предусмотренных пунктами 3 и 4 ст. 34.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 73-ФЗ, о чем прямо предусмотрено в ч.5 ст. 34.1, Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", однако, истец не предоставил доказательств подтверждающих разрешение такого вопроса в целях возможности возведения многоквартирного дома.

Суд полагает возможным сделать вывод с учетом ст. 421 ГК РФ, предусматривающий свободу заключения договора, о том, что истец до принятия решения о заключении договора имел возможность получить всю необходимую информацию в целях определения пригодности земельного участка по 

<

адрес> для возведения многоквартирного дома до заключения договора аренды со ФИО1 

Таким образом, при рассмотрении дела судом установлено отсутствие доказательств существенного изменения обстоятельств, так же как и нарушения прав истца, в связи с чем, оснований предусмотренных ч. 2 ст. 616 ГК РФ, пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, для удовлетворения требований не имеется, поэтому в удовлетворении иска надлежит отказать. 

Доводы ФИО1 о наличии оснований предусмотренных для оставления иска без рассмотрения в связи с неполучением уведомления о расторжении договора, в данном случае не образуют оснований для выводов о несоблюдении досудебного порядка разрешения спора.(л.д.63). Истец в приложении к иску предоставил копию требования о расторжении договора аренды, квитанцию об оплате почтовых услуг по отправке корреспонденции ФИО1(л.д.17-18). В связи с чем, сведения Интернет Сайта Почты России с указанием о неполучении ФИО1 почтовой корреспонденции, по причине истечения срока хранения на почтовом отделении, указывают на наличие объективного обстоятельства неполучения ответчиком уведомления о расторжении договора аренды, не зависящего от волеизъявления истца. При таком положении, суд приходит выводу о соблюдении истцом досудебного порядка разрешения спора. 

Поскольку в удовлетворении иска ООО «Мир» отказано, то оснований предусмотренных ст. 98 ГПК РФ для взыскания госпошлины с ответчика не имеется. 

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ :

Отказать ООО «Мир» в удовлетворении требований в полном объеме. 

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Пролетарский районный суд 

<

адрес> в течение месяца после вынесения судом решения в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ. 

Судья :