Дело № 3а-84/2025 

73OS0000-01-2025-000095-98

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ  

6 августа 2025 года                                                                   город Ульяновск

Ульяновский областной суд в составе:

судьи Сычёвой О.А.,

при секретаре Мытаревой А.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело                      № 3а-84/2025 по административному иску ФИО1 к Областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с административным иском к Областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» (далее по тексту также ОГБУ «БТИГКО»), Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Требования мотивированы следующим образом.

ФИО1 являлась сособственником здания с характеристиками: нежилое здание, *** год завершения строительства, площадью 574,1 кв.м, кадастровый номер объекта: ***, расположенного по адресу: ***.

Право общей долевой собственности ФИО1 на 5/8 долей в праве общей долевой собственности было зарегистрировано *** года, прекращено *** года.  

С *** года право собственности на здание с кадастровым номером объекта: *** зарегистрировано за ФИО2 

Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером: *** определена по состоянию на 01.01.2023 в размере 22 720 671 рубль 16 копеек,  дата начала применения ее с 1 января 2025 года. 

Согласно отчету об оценке недвижимости от 12 декабря 2024 года             №***, составленному обществом с ограниченной ответственностью (далее по тексту также ООО) «Многопрофильный деловой центр» (оценщиком                      ФИО3), рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на            1 октября 2024 года составила 3 025 314 рублей 87 копеек. 

По вопросу установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке административный истец ФИО1 обратилась в ОГБУ «БТИГКО», однако решением № *** от 24 февраля 2025 года в удовлетворении заявления административного истца было отказано со ссылкой на несоответствие представленного отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности. 

С данным решением административный истец ФИО1 не согласна, просит отменить указанное решение ответчика об отказе в установлении кадастровой стоимости здания в размере рыночной стоимости, в уточненных требованиях просила установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером: ***, площадью 574,1 кв.м, назначение – нежилое, наименование –здание, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 октября 2024 года, в размере 4 072 638 рублей.

К участию в деле в качестве административного ответчика  привлечены областное государственное бюджетное учреждение «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» и Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области; в качестве заинтересованных лиц привлечены: публично-правовая компания «Роскадастр», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, администрация Муниципального образования «город Димитровград» Ульяновской области, общество с ограниченной ответственностью «Многопрофильный деловой центр», оценщик ФИО3, ФИО2

В судебное заседание административный истец ФИО1 не явилась, извещена. 

В данном процессе она выступает в своих интересах как административный истец и как законный представитель заинтересованных лиц – своих несовершеннолетних детей: *** года рождения, *** года рождения, *** года рождения, которые являлись сособственниками здания с кадастровым номером: *** до 29 января 2025 года.  

Представитель административного истца ФИО1 по доверенности -ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещена. Просит о рассмотрении административного дела в свое отсутствие. Настаивает на уточненных административных исковых требованиях. Заключение судебной экспертизы не оспорено. 

В отзыве указывает на то, что судебным экспертом в заключении не выявлены нарушения, отраженные в пунктах 1 и 3 решения ОГБУ «БТИГКО»                         № *** от 24 февраля 2025 года, а также констатировано, что оценщиком не нарушены требования законодательства в части применения затратного подхода. 

В судебное заседание представитель административного ответчика                   ОГБУ «БТИГКО» не явился, извещен. В представленном ранее отзыве просил отказать в удовлетворении иска, так как оспариваемое решение учреждения является правильным, а отчет, представленный оценщиком, не соответствует требованиям законодательства. Заключение судебной экспертизы не оспаривается. 

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области в судебное заседание не явился, извещен. 

Представитель заинтересованного лица ППК «Роскадастр» в судебное заседание не явился, извещен, представлен отзыв о рассмотрении административного дела в свое отсутствие, решение оставляет на усмотрение суда.  

Заинтересованное лицо ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена. Просит о рассмотрении дела в свое отсутствие. Указано, что в настоящее время является собственником здания с кадастровым номером: ***, административный иск полагает обоснованным. 

Иные заинтересованные лица в судебное заседание не явились, извещены.

С учетом положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту также – КАС РФ), суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Исследовав и оценив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 57 Конституции Российской Федерации каждый обязан платить законно установленные  налоги и сборы. 

В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

Согласно положениям части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 399 Налогового кодекса Российской Федерации (далее по тексту – также НК РФ) налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

Как указано в статье 400 НК РФ, налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.

Согласно статье 401 НК РФ объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования недвижимое имущество, в том числе,  здания, строения, сооружения.

При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 403 НК РФ, если иное не установлено настоящим пунктом, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с абзацем 5 пункта 2 статьи 403 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости. 

Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» регламентированы правовые основы регулирования отношений, возникающих при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Федерального закона                  от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость – это полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости, включенных в перечень, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 1 статьи 14 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В силу части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

3) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).

Пунктом 1 части 1 статьи 11 Федерального закона от 3 июля 2016 года                           № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлено, что государственная кадастровая оценка проводится одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории субъекта Российской Федерации зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, за исключением случаев, предусмотренных частью 3 настоящей статьи. 

В силу части 3 статьи 11 Федерального закона от 3 июля 2016 года                           № 237-ФЗ, в случае отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки отдельных сведений об объекте недвижимости, определенных порядком формирования и предоставления перечней объектов недвижимости, в отношении такого объекта недвижимости государственная кадастровая оценка не проводится.

Частью 4 этой же статьи регламентировано, что очередная государственная кадастровая оценка проводится через четыре года с года проведения последней государственной кадастровой оценки соответствующих видов объектов недвижимости, указанных в части 1 настоящей статьи, в городах федерального значения в случае принятия высшим исполнительным органом субъекта Российской Федерации соответствующего решения - через два года.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ                   «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Как отмечено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021) (утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.06.2021), частью 6 статьи 16 Федерального закона от 03.07.2016                № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлено, что по результатам определения кадастровой стоимости в отношении объектов, кадастровая стоимость которых установлена не в порядке государственной кадастровой оценки, а в связи с образованием объектов либо изменением их характеристик, бюджетным учреждением составляется акт об определении кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости содержатся в актах об их утверждении.

В судебном заседании установлено и материалами дела подтверждено следующее.

ФИО1 являлась сособственником на праве общей долевой собственности здания с характеристиками: нежилое здание, *** год завершения строительства, площадью 574,1 кв.м, кадастровый номер объекта: ***, расположенного по адресу: ***.

Ее право собственности на 5/8 долей в праве общей долевой собственности было зарегистрировано в период с 19 апреля 2024 года по 29 января 2025 года.

Сособственниками здания в этот же период являлись несовершеннолетние дети ФИО1 – *** – по 1/8 доле в праве общей долевой каждый.

*** года заключен договор купли-продажи в отношении названного здания  между ФИО1, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей, как продавцом и ФИО2 как покупателем (т.2. л.д. 84-86).

С *** года право собственности на здание с кадастровым номером объекта: *** зарегистрировано за ФИО2 (т.2, л.д. 59).

Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером: ***, площадью 2425 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для автобазы № 1. Данные о правообладателе земельного участка в Единый государственный реестр недвижимости не внесены  (т.1, л.д. 125-126). 

Согласно договору аренды от *** года № ***, заключенному между Комитетом по управлению имуществом города Димитровграда как арендодателем и ФИО1, *** как соарендаторами, в аренду передан земельный участок с кадастровым номером: ***, площадью 2425 кв.м,, в границах которого расположено нежилое здание, на срок до 24 июня 2073 года (т.2, л.д. 76-82).

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке *** года (т.1, л.д. 126).

Кадастровая стоимость здания определена по состоянию на 01.01.2023 в размере 22 720 671 рубль 16 копеек,  дата начала применения ее с 1 января 2025 года (т.2, л.д. 101).

Данная кадастровая стоимость утверждена в рамках очередного тура государственной кадастровой оценки на основании Приказа Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 10.11.2023 № 159-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Ульяновской области зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест».

В период с 5 марта 2014 года по 31 декабря 2024 года действующей являлась кадастровая стоимость здания с кадастровым номером объекта: ***, в размере 8 045 035 рублей 53 копейки, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости на основании Акта определения кадастровой стоимости объектов недвижимости от *** года № *** (т.2, л.д. 106).

Данная кадастровая стоимость действовала на дату оценки здания по заказу истца оценочной организацией (1 октября 2024 года), а на настоящий момент является архивной.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются. 

Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 15 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Следовательно, в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения (в данном случае нежилого здания) вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, должны быть учтены при определении налоговой базы для всех налоговых периодов, в которых в качестве налоговой базы применялась изменяемая кадастровая стоимость, являющаяся предметом оспаривания, то есть начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016. № 237-ФЗ            «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Разъяснения, изложенные в абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», даны со ссылкой на  положения пункта 7 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ                    «О кадастровой деятельности», которые утратили силу.

Вместе с тем частью 6 статьи 7 Федерального закона от 13 июля 2015 года                 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» также предусмотрено, что сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, подлежат постоянному хранению, их уничтожение и изъятие не допускаются. В случае изменения сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, ранее внесенные сведения сохраняются.

Учитывая, что размер кадастровой стоимости влияет на размер налога, и истец имеет право на перерасчет налога за 2024 год с учетом рыночной стоимости здания, истец вправе ставить вопрос об установлении архивной стоимости здания в размере его рыночной стоимости за период, в котором истец ФИО1 являлась сособственником спорного объекта недвижимости. 

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости каждого спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от               30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положениям статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года             № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Постановлением Правительства Ульяновской области от                              21 декабря 2020 года № 775-П установлена дата перехода к применению на территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального закона                                от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 января 2021 года.  

Статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ                             «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей)  (пункт 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (пункт 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа (пункт 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (пункт 7).

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости, содержащую сведения о зарегистрированных правах, об ограничениях прав и обременениях на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете  (пункт 6 статьи 22.1 ФЗ № 237-ФЗ).

Анализ приведенных норм позволяет сделать вывод о том, что рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Закона о кадастровой оценке, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (статьи 10 и 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года                        № 135-ФЗ). При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установления рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете.

В силу части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ                             «О государственной кадастровой оценке», бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1. Федерального закона от 03.07.2016                       № 237-ФЗ).

Как указано в части 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016                  № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14 декабря 2018 года № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки».

На основании распоряжения Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области № 2780-од от 23 ноября 2022 года                      областное государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» переименовано в областное государственное бюджетное учреждение «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки». 

Следуя установленному законом порядку, истец обратился 27 января 2025 года  в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером: *** в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика. 

Решением  ОГБУ «БТИГКО» № *** от 24 февраля 2025 года истцу было отказано в установлении кадастровой стоимости  здания в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия представленного отчета об оценке положениям законодательства об оценочной деятельности.

Основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости явилось  несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года             № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете  об оценке, информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки,  а именно:

1. Оценщиком на страницах 42-47 отчета об оценке приведены предложения по продаже недвижимости производственно - складского назначения, при этом:

- Предложение №2/Аналог №2 - ***. Данное Предложение не идентифицировано оценщиком, что не позволяет определить его количественные и качественные характеристики и рассматривать его в качестве аналога в рамках отчета об оценке.

- Предложение №3/Аналог №3 - ***. Данное Предложение не идентифицировано оценщиком, что не позволяет определить его количественные и качественные характеристики и рассматривать его в качестве аналога в рамках отчета об оценке.

- Предложение №4/Аналог №4 - ***. Данное предложение не идентифицировано оценщиком, что не позволяет определить его количественные и качественные характеристики и рассматривать его в качестве аналога в рамках отчета об оценке.

- Предложение №5/Аналог №5 - ***. Данное предложение не идентифицировано оценщиком, что не позволяет определить его количественные и качественные характеристики и рассматривать его в качестве аналога в рамках отчета об оценке.

- Предложение №6/Аналог №6 - ***. Согласно данным геоинформационного портала Единой цифровой платформы «Национальная система пространственных данных», кадастровый номер здания: ***, площадь 201,4 кв.м. Оценщиком указана и используется в дальнейших расчетах площадь 202 кв.м.

- Предложение №7/Аналог №7 - ***. Данное предложение не идентифицировано оценщиком, что не позволяет определить его количественные и качественные характеристики и рассматривать его в качестве аналога в рамках отчета об оценке. Согласно тексту объявления данное предложение выставлено на продажу с холодильной установкой и «самовывоз», что не рассмотрено оценщиком.

Нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подпункт 3 пункта 5 ФСО №V.

2. Дата предложений №1 и №2 на странице 46 отчета не соответствует информации о дате предложений, получаемом при переходе по ссылке, указанной в качестве источника информации для данных предложений на странице 46 отчета.

Согласно информации, приведенной оценщиком на странице 52 отчета, срок экспозиции по недвижимости производственно- складского назначения составляет от 6 до 19 месяцев. Дата оценки - 01.10.2024. Дата предложения №2 - 27.12.2022. (страницы 136-137 отчета), дата предложения №6 - 18.01.2023. (страницы 144-145 отчета). Данные предложения находятся не в рамках срока экспозиции от 6 до 19 месяцев.

Информация о дате оценки предложения №1 на странице 46 указана некорректно.

Оценщиком на странице 102 отчета указан срок экспозиции от 8 до 21 месяца. Информация о данном сроке экспозиции не подтверждена.

Нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подпункт 3 пункта 5 ФСО №V.

3. Оценщиком на страницах 73-75 отчета об оценке указано, что оценщик принял решение отказаться от применения в рамках данного отчета затратного подхода.

Затратный подход основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его текущем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют стоимости этого объекта. Для определения этих затрат на основании различных методов используются специализированные справочники оценщика (например,                             «Ко-Инвест» или справочники под редакцией ФИО5 и т.п.), в которых представлены корректирующие коэффициенты. Независимые оценщики для приведения затрат к текущему масштабу цен ориентируются на данные показатели.

Согласно пункту 2 ФСО V в процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки.

В соответствии с пунктом 24а ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611: «Затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений». Объектом оценки является отдельно стоящее нежилое здание. Оценщиком при рассмотрении возможности применения затратного подхода к оценке не учтено и не рассмотрено назначение объекта оценки, его количественные и качественные характеристики, влияющие на итоговый результат оценки, цель оценки.

В процессе оценки оценщик собирает информацию, достаточную для определения стоимости объекта оценки, принимая во внимание ее достоверность, надежность и существенность для цели оценки. Способы получения информации могут включать составление запросов к информированным источникам, получение исходных документов и материалов, осмотр объекта оценки, интервью, поиск рыночной информации из различных источников.

Обоснование отказа от затратного подхода тем обстоятельством, что оценщик не имеет достоверных сведений о технических характеристиках объекта не состоятельно, поскольку при подготовке отчета о рыночной стоимости оценщик получает все необходимые документы от собственника- заказчика объекта недвижимости, а также выезжает на осмотр.

Аргумент оценщика об отсутствии справочных материалов для проведения оценки несостоятелен.

В соответствии с пунктом 2 ФСО V оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки. Отсутствие расчета стоимости объекта оценки затратным подходом (отказ оценщика от применения в рамках данного отчета от затратного подхода) не позволяет установить, что расчет сравнительным и доходным подходами приводит к наиболее достоверному результату оценки. Только в результате анализа и расчета каждым подходом, оценщик может обоснованно выбрать один из результатов, полученных при использовании методов и подходов, для определения итоговой стоимости объекта оценки.

Указано, что в результате обобщения и сопоставления между собой количественных результатов расчета стоимости в рамках каждого из применяемых подходов к оценке (доходного, сравнительного и затратного) формируется разумный диапазон стоимости недвижимости, в рамках которого существует наиболее вероятное значение - итоговое значение рыночной стоимости недвижимости. В соответствии с пунктом 3 ФСО V в случае существенных расхождений результатов подходов и методов оценки оценщик анализирует возможные причины расхождений, устанавливает подходы и методы, позволяющие получить наиболее достоверные результаты. Согласно пункту 28 ФСО №7 в процессе согласования промежуточных результатов оценки, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости.

Нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 2 ФСО V, пунктов 10, 11 ФСО III.

4. Оценщиком на странице 111 отчета об оценке при расчете значения операционных расходов допущена арифметическая ошибка. 

Нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Порядок, сроки принятия указанного решения соответствуют положениям статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение ОГБУ «БТИГКО» не оспаривается.

Поскольку оспариваемое административным истцом решение                         ОГБУ «БТИГКО» принято по результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, то содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.

Как разъяснено в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам. В частности, исходя из положений абзаца первого статьи 4, статьи 15, абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности отсутствие в отчете сведений об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика и непредставление иных доказательств, подтверждающих такие обстоятельства, свидетельствует о том, что данное лицо не является субъектом оценочной деятельности, а составленный им отчет не может расцениваться как допустимое доказательство (статья 60 ГПК РФ, статья 61 КАС РФ). В случае возникновения сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости суд в соответствии с частью 2 статьи 56 ГПК РФ, статьей 62 КАС РФ выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Судом, в целях оценки правомерности выводов, изложенных в оспариваемом решении ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Ульяновской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Поскольку изначально административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой стоимости названного здания в размере  рыночной стоимости на основании отчета об оценке объекта недвижимости, то  судом перед судебным экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «БТИГКО». 

Иное  бы  противоречило  части  16  статьи  22.1 Федерального закона                 № 237-ФЗ, из которой следует, что при признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Из заключения судебной экспертизы  № *** от 16 июня 2025 года,  составленного Федеральным бюджетным учреждением Ульяновской лабораторией судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, следует, что отчет об оценке недвижимости от 12 декабря 2024 года №***, составленный  обществом с ограниченной ответственностью (ООО) «Многопрофильный деловой центр» (оценщиком ФИО3), не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

В отчете имеются следующие нарушения, влияющие на величину итоговой стоимости объекта оценки: 

- Цена предложения аналога 1 на дату, более близкую к дате оценки – 4700000 рублей. 

Оценщиком произведен расчет исходя их стоимости 5000000 рублей.

- Дата предложения аналога 2 указана в таблице 27.12.2023, в то время как в источнике, использованной оценщиком, последняя дата предложения – 10.04.2023 (информация загружена в базу 27.05.2023)

- Дата предложения аналога 6 - 18.01.2023 выходит за пределы сроки экспозиции, определенного оценщиком (6-9 месяцев).

Не поведено сравнение объекта оценки с аналогом 2 при расчете ставки аренды в рамках доходного подхода по фактору – наличие отопления. Аналог 2 – неотапливаемые складские помещений, в то время как объект оценки имеет отопление всего здания.

При расчете операционных расходов допущена арифметическая ошибка.

Этим нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подпункта «д» пункта 22  ФСО №7, подпункта «е» пункта 22  ФСО №7.

Экспертом установлено, что в отчете также имеются следующие нарушения, не влияющие на величину итоговой стоимости объекта оценки: 

- В отчете нет указания на отсутствие методических рекомендаций, одобренных советом по оценочной деятельности Минэкномразвития России.

Нарушение подпункта 9 пункта  7 ФСО VI. 

Нарушения, указанные в оспариваемом решении об отказе в установлении кадастровой стоимости:

- по части пункта 1, пункту 2, пункту 4 решения – нарушения имеются;

- по части пункта 1, пункту 3 решения – нарушения не выявлены.

В связи с несоответствием отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям законодательства экспертом определена рыночная стоимость здания с кадастровым номером: ***, площадью 574,1 кв.м, назначение – нежилое, наименование –здание, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 1 октября 2024 года, в размере 4 072 638 рублей.

В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В силу статьи 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. 

Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168         КАС РФ, суд приходит к выводу, что оно является допустимым доказательством, соответствует  действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности,  составлено с соблюдением требований законодательства, в том числе об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Заключение является ясным и полным, выводы экспертизы носят категорический характер и  являются непротиворечивыми. 

Оснований не доверять вышеуказанному экспертному исследованию не усматривается. Оно составлено компетентным должностным лицом     уполномоченной организации, с соблюдением формы, имеет необходимые реквизиты, мотивировку, ссылки на использованную нормативную документацию.  Эксперт имеет достаточный стаж экспертной работы, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение судебной экспертизы никем не оспорено. 

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы, не представлено. 

Поскольку в ходе судебного разбирательства было установлено, что представленный истцом в ОГБУ «БТИГКО» отчет об оценке недвижимости от                   12 декабря 2024 года №***, составленный обществом с ограниченной ответственностью «Многопрофильный деловой центр» (оценщиком                      ФИО3), не соответствовал требованиям законодательства об оценочной деятельности,  имеющиеся в отчете нарушения повлияли на определение итоговой рыночной стоимости объекта оценки, то суд приходит к выводу о том, что не имеется  оснований для удовлетворения требования административного истца о признания незаконными решения областного государственного бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» № *** от 24 февраля 2025 года.

Обращаясь в ОГБУ «БТИГКО» по вопросу установления кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости, истец просил установить рыночную стоимость здания в размере, определенном отчетом об оценке недвижимости от 12 декабря 2024 года №***, составленным ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик ФИО3). Вместе с тем судебный эксперт установил, что данный отчет не соответствует требованиям законодательства в области оценочной деятельности. Следовательно, установление кадастровой стоимости здания в размере рыночной стоимости на основании указанного отчета невозможно, что и отражено в решении ОГБУ «БТИГКО». 

При таких  обстоятельствах оснований для признания решения                          областного государственного бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» № *** от 24 февраля 2025 года незаконным не имеется.

В пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» обращено внимание на то, что обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Доводы представителя административного истца о том, что судебный эксперт не подтвердил наличие в отчете об оценке ряд нарушений, указанных в решении ОГБУ «БТИГКО», не свидетельствует о незаконности оспариваемого решения областного государственного бюджетного учреждения                                   «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»                 № *** от 24 февраля 2025 года. 

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Разрешая требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, суд принимает во внимание заключение судебной экспертизы и с учетом этого считает необходимым установить архивную  кадастровую  стоимость здания с кадастровым номером: ***, площадью 574,1 кв.м, наименование –  здание, назначение – нежилое, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на1 октября 2024 года, в размере 4 072 638 рублей, определив период ее применения с 1 января 2024 года по 31 декабря 2024 года.

Доводы представителя административного ответчика ОГБУ «БТИГКО», ранее изложенные в письменных возражениях, суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной  судебной экспертизой, проведенной  в рамках административного дела об оспаривании решения этого учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными, поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», предусматривающих право заявить в суд одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8, статьей 13 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившее в законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой стоимости  объекта недвижимости - с кадастровым номером: ***.

Таким образом, административные исковые требования подлежат частичному удовлетворению к административному ответчику областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» по требованию об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости. Данное требование не носит самостоятельного характера, является производным. 

При обращении в суд с настоящим административным иском административным истцом в качестве административного соответчика указано также Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области.

Вместе с тем, в рамках настоящего дела оспорено решение                                   областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» и рассмотрены производные из этого требования об установлении кадастровой стоимости  объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости.

Решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости не является решением об оспаривании установленной в порядке массовой оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Учитывая изложенные обстоятельства, судом не усмотрено оснований для удовлетворения исковых требований к  Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области.

Таким образом, административные исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

административные исковые требования ФИО1 к  Областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» удовлетворить частично.

В удовлетворении административных исковых требований                                ФИО1  к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки»                            № *** от 24 февраля 2025 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером: *** в размере его рыночной стоимости и в иске к Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области  - отказать.

Установить архивную кадастровую стоимость здания с кадастровым номером: ***, площадью 574,1 кв.м, наименование –  здание, назначение – нежилое, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 октября 2024 года, в размере 4 072 638 рублей, определив период ее применения с 1 января 2024 года по 31 декабря 2024 года.           

Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения органом государственной регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером: ***.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Судья                                                                                     О.А. Сычёва

Мотивированное решение принято 19 августа 2025 года.