УИД 29RS0014-01-2024-005911-39

Судья Каркавцева А.А.

№ 2-4587/2025

16 декабря 2025 г.

Докладчик Рудь Т.Н.

№ 33-8729/2025

г. Архангельск

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе председательствующего судьи Мананниковой Т.А.,

судей Романовой Н.В., Рудь Т.Н.,

при секретаре судебного заседания ФИО13

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО11 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Агентство АГР» о возложении обязанности устранить недостатки жилого помещения, взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда, штрафа по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Агентство АГР» на решение Ломоносовского районного суда г. Архангельска от 17 октября 2024 г.

Заслушав доклад судьи Рудь Т.Н., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО11 обратилась в суд с иском к ООО «СЗ «Агентство АГР» о возложении обязанности устранить недостатки жилого помещения, взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда, штрафа.

В обоснование иска указано, что на основании договора участия в долевом строительстве жилого 

<

адрес>МО от 19 августа 2020 г., соглашения об уступке прав и обязанностей № от 10 декабря 2020 г., акта приема-передачи от 14 мая 2024 г., разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от 28 ноября 2023 г. она является собственником квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Квартира передана ответчиком с нарушением предусмотренного договором срока, в связи с чем истец была вынуждена понести расходы на наем другого жилого помещения. Кроме того, в переданной квартире выявлены недостатки, которые до настоящего времени не устранены застройщиком.

С учетом уточнения исковых требований, ФИО11 просила возложить на ООО «СЗ «Агентство АГР» обязанность в течение 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу устранить недостатки объекта долевого строительства по адресу: 

<

адрес>, а именно: выполнить герметизацию примыканий оконных отливов к кирпичной кладке оконных проемов в комнате №, герметизацию рамы балконной двери к порогу в комнате №, герметизацию примыканий оконных отливов к кирпичной кладке оконных проемов в комнате №. Также просила взыскать с ответчика судебную неустойку в размере 1000 руб. за каждый день просрочки исполнения решения суда об устранении недостатков объекта, неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 252 500 руб., убытки в размере 153 580 руб., неустойку за нарушение срока устранения недостатков объекта за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 44 089 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., штраф, расходы на приемку в размере 12 500 руб., расходы на составление сметы в размере 1700 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 34 000 руб.

В отзыве на исковое заявление ответчик с иском не согласился. Указал, что просрочка исполнения застройщиком обязательств вызвана непредвиденными обстоятельствами, в том числе нестабильной внешнеэкономической ситуацией, удорожанием строительных материалов, уходом поставщиков с рынка. Просил уменьшить размер неустойки на основании ст. 333 ГК РФ. В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. № 326 ответчик просил исчислять неустойку исходя из размера ключевой ставки 7,5%, а также ссылался на наличие оснований для отсрочки выплаты неустойки до 31 декабря 2024 г. Также полагал завышенным заявленный истцом размер компенсации морального вреда и расходов на оплату услуг представителя.

В судебном заседании представитель истца ФИО111 исковые требования поддержала с учетом уточнений.

Представитель ответчика ФИО14 в судебном заседании с иском не согласилась по доводам, изложенным в отзыве. Дополнительно пояснила, что все заявленные истцом недостатки устранялись ответчиком. Те работы, о которых истец просит в исковом заявлении, не предусмотрены проектной документацией на дом. Полагала, что основания для взыскания в пользу истца убытков в виде расходов на наем квартиры, отсутствуют, поскольку ФИО11 имеет право пользования другим жилым помещением.

Истец ФИО11 в суд не явилась, извещалась о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Решением Ломоносовского районного суда г. Архангельска от 17 октября 2024 г. постановлено:

«Исковые требования ФИО11 (СНИЛС №) к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Агентство АГР» (ИНН №) о возложении обязанности устранить недостатки жилого помещения, взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда, штрафа удовлетворить частично.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Агентство АГР» в течение 30 дней с даты вступления решения суда в законную силу устранить недостатки объекта долевого строительства по адресу: 

<

адрес>, а именно: выполнить герметизацию примыканий оконных отливов к кирпичной кладке оконных проемов в комнате №, герметизацию рамы балконной двери к порогу в комнате №, герметизацию примыканий оконных отливов к кирпичной кладке оконных проемов в комнате №.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Агентство АГР» в пользу ФИО11 судебную неустойку в размере 500 рублей за каждый день просрочки исполнения решения суда об устранении недостатков объекта, начиная с тридцать первого дня после даты вступления решения в законную силу и до дня фактического исполнения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Агентство АГР» в пользу ФИО11 неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 252 500 рублей, убытки в размере 152 813 рублей 97 копеек, неустойку за нарушение срока устранения недостатков объекта в размере 44 089 рублей, компенсацию морального вреда в размере 5000 рублей, расходы на приемку в размере 12 478 рублей 75 копеек, расходы на составление сметы в размере 1697 рублей 11 копеек, расходы на оплату услуг представителя в размере 33 000 рублей, всего взыскать 501 578 рублей 83 копейки.

В удовлетворении исковых требований ФИО11 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Агентство АГР» о взыскании убытков, судебных расходов в остальной части, штрафа отказать.

Предоставить обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Агентство АГР» отсрочку исполнения решения суда в части взыскания в пользу ФИО11 неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 252 500 рублей, убытков в размере 152 813 рублей 97 копеек, до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Агентство АГР» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 7994 рубля».

С решением суда не согласился ответчик ООО «СЗ «Агентство АГР» в части взыскании с застройщика неустойки в полном объеме за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, взыскания неустойки за нарушение срока устранения недостатков объекта, убытков по найму жилого помещения, расходов на составление сметы, расходов на оплату услуг представителя. В поданной апелляционной жалобе просит решение суда отменить частично, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в части взыскания неустойки за нарушение срока устранения недостатков объекта долевого строительства, уменьшить подлежащую взысканию неустойку за нарушение срока устранения недостатков объекта долевого строительства, отказать в части взыскания убытков по найму жилого помещения, расходов на составление сметы, расходов на оплату услуг представителя.

В обоснование жалобы указывает, что суд не учел фактические обстоятельства дела. ДД.ММ.ГГГГ дольщик принял квартиру посредством передачи ключей и подписанием акта-приема передачи без замечаний и претензий по качеству. С момента подписания передаточного акта и получения ключей от квартиры и до обращения в суд дольщик к застройщику с претензиями и жалобами по качеству квартиры не обращался. Недостатки, указанные в акте от ДД.ММ.ГГГГ, были устранены ответчиком до даты составления передаточного акта. Более того, часть недостатков в принципе не относилась к недостаткам объекта капитального строительства, потому как не предусмотрена проектом строительной документации в целом (установка вентилятора вытяжки в санузле, герметизация оконного отлива), а от части из заявленных недостатков представитель заявителя отказался в процессе рассмотрения спора в суде, что так же свидетельствует об их отсутствии. Указывает, что механическая вентиляция предусмотрена только в санузлах двух верхних этажей. Квартира истца расположена на 6 этаже и предполагает только решетку АМР 100x200 однорядного типа. Герметизация внешнего отлива окна не предусмотрена строительной документацией, потому как подоконный слив по проекту заводится в слив оконного блока, садится на герметизирующую мастику и крепится в швы кирпичной кладки. Заполнение подоконного отлива осуществляется только цементно-песчаным раствором, поэтому дополнительных герметизирующих материалов не требует. Несмотря на проектную документацию, требования по герметизации оконного отлива застройщиком были выполнены. В квартире истца проводились исследования (испытания) по измерению воздухопроницаемости ограждающих конструкций и кратности воздухообмена с применением установки «Аэродверь». По итогам проведенного обследования объекта, какой-либо инфильтрации в квартире истца не обнаружено или находилась в пределах нормы. Соответствующий отчет и заключение были представлены в органы государственного строительного надзора при вводе дома в эксплуатацию. Замечаний от контролирующих органов не было. Акты о выявленных недостатках, сделанные ИП ФИО15, не могут быть приняты судом в качестве допустимого и самостоятельного доказательства, поскольку акт не содержит фотографий, подтверждающих факт наличия недостатков, тестирование выявленных замечаний с помощью приборов и оборудования, которыми были произведены измерения и выявлена инфильтрация наружного воздуха, в том числе поверка на дату проведения измерений. Экспертом неправильно применены строительные правила, нарушена методика измерения оконных блоков, и методика измерения инфильтрации воздуха, более того, не учтен проект самого дома. Ответчиком в адрес истца в процессе рассмотрения дела направлено уведомление о комиссионном осмотре квартиры с целью фиксации недостатков, о которых она заявляет в исковом заявлении, в том числе доказательств суду о фактическом их отсутствии. Несмотря на заявленные исковые требования, истец отказала в допуске застройщику в ее квартиру. Суд отклонил письменное ходатайство ответчика о содействии в получении надлежащих доказательств, а именно обязать истца осуществить допуск в квартиру для фиксации заявленных в споре недостатков, потому как в материалах дела отсутствуют доказательства недостатков в квартире истца, как на дату приемки квартиры, так и на дату подачи иска в суд. Все представленные доказательства заявленных недостатков были сделаны на дату первого осмотра квартиры истца, иных доказательств опровергающих доводы ответчика истцом не представлено, судом не добыто. Ссылается на злоупотребление правом со стороны дольщика для последующего взыскания максимальной неустойки за просрочку передачи квартиры. Суд первой инстанции формально отнесся к вопросу представления доказательств наличия недостатков по квартире истца, учитывая содержание спорных документов в материалах дела и возражений ответчика. Считает, что обстоятельства имеющие значение для правильного рассмотрения дела, в полном объеме судом не установлены, суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права при разрешении возникшего спора по взысканию неустойки за нарушение сроков устранения недостатков. Считает, что взыскание неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства до даты приемки объекта и взыскание за этот же период неустойки за нарушение срока устранения недостатков противоречит смыслу Закона об участии в долевом строительстве и влечет двойную ответственность. Истцом не доказана совокупность обстоятельств, необходимых для установления в действиях ответчика ненадлежащего выполнения работ. Результат выполненных ответчиком работ был принят истцом 14 мая 2024 г. без замечаний, относительно их объема и качества. Доказательств того, что недостатки, выявленные истцом после приемки, и являются недостатками по качеству выполненных ответчиком работ, истцом не представлено. Суд необоснованно не принял во внимание объективные причины, послужившие основанием просрочки ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, в котором расположен объект долевого строительства. На момент отказа в поставке лифтов Отис коробка дома была возведена практически наполовину, что не позволило изменить конструкцию лифтовой шахты (в уже смонтированной части дома) под иное лифтовое оборудование. Простой строительства, вызванный ожиданием в приобретении именно этого оборудования, составил практически год. Считает, что расходы, понесенные истцом на оплату договора найма, по смыслу ст. 15 ГК РФ не являются убытками, более того не находятся в прямой причинно-следственной связи с действиями ответчика. Истец не представил доказательств отсутствия возможности проживания в имеющемся в ее распоряжении благоустроенном жилом помещении. Договор найма жилого помещения подписан истцом за семь месяцев до момента нарушения ответчиком сроков по передаче квартиры. Обязанность истца осуществлять плату по договору найма возникла до просрочки передачи объекта. Истцом не представлено документов, подтверждающих оплату по договору найма, и что она осуществлялась непосредственно в счет арендной платы за наем жилого помещения по конкретному договору. Считает завышенной сумму расходов на оплату юридических услуг, заявленных к взысканию, так как она не соответствует действующим прайсам аналогичных юридических услуг в г. Архангельске, которые значительно ниже заявленных. Полагает, что спор не является сложным. Бремя доказывания в части соразмерного уменьшения неустойки лежит на ответчике. Исковые требования удовлетворены частично, и сумма судебных издержек подлежала соразмерному (пропорциональному) уменьшению.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель истца ФИО111 с доводами жалобы не согласилась в полном объеме. Указала, что увеличение срока передачи объекта долевого строительства является изменением существенного условия договора и возможно только путем заключения сторонами письменного соглашения. Одностороннее изменение условий договора не допускается. Колебание конъюнктуры строительного рынка относится к предпринимательским рискам ответчика и не является исключительным основанием для освобождения от выплаты неустойки за нарушение срока передачи объекта или снижения ее размера. Продажи лифтов Отис прекращены с ДД.ММ.ГГГГ и возобновлены под торговой маркой METEOR Lift с ДД.ММ.ГГГГ, за 7 месяцев до наступления срока передачи объекта. Лифтовое оборудование имелось у ответчика на дату заключения договора подряда № от ДД.ММ.ГГГГ Монтажные работы закончены до ДД.ММ.ГГГГ Ответчиком не представлено доказательств невозможности передачи объекта в течение 3 месяцев, с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ При передаче объекта истцу ДД.ММ.ГГГГ директор ООО «СЗ «Агентство АГР» ФИО112. в оправдание нарушения сроков ссылался на иные обстоятельства: одновременное строительство шести социальных объектов. Пункт 2 постановления Правительства РФ № уже снижает размер возможных санкций в несколько раз на законодательном уровне, что направлено на нивелирование негативных последствий для строительного бизнеса. Оснований для применения ст. 333 ГК РФ не имеется. Отсутствие у инженера технического надзора ФИО15 проектной документации на объект не повлияло на достоверность его выводов в части несоответствия качества объекта обязательным требованиям технических регламентов, строительных норм и правил. Все выявленные инженером технического надзора ФИО15 недостатки относятся к отступлениям от обязательных требований строительно-технической документации Выполнение работ по герметизации примыканий направлено на устранение недостатка «инфильтрации наружного воздуха». Ответчик не оспаривает возможность работ по герметизации как способ устранения недостатка, несмотря на то, что, по мнению застройщика, они не предусмотрены проектом. Наличие электрического вентилятора в санузле выявлено инженером ФИО15 при осмотре ДД.ММ.ГГГГ после того, как он был демонтирован застройщиком со ссылкой на проект. Требований по его установке истец не предъявляла. Довод об устранении всех недостатков на дату подписания акта приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ судом проверен. Ответчику разъяснялось право заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы, от проведения которой он отказался. Истцом представлены акты обследования инженера технического надзора ФИО15 от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ с маркировкой и фотофиксацией. Между осмотрами застройщиком устранена часть недостатков. Актом от ДД.ММ.ГГГГ зафиксированы оставшиеся после двух предыдущих проверок и неустраненные застройщиком недостатки. При приемке квартиры ДД.ММ.ГГГГ истец уведомила ответчика о недостатках объекта. Ответчик, отказавшись включить сведения о недостатках объекта в акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, не указал истцу на необходимость составления акта о несоответствии объекта (п. 5 ст. 8 Закона №214-ФЗ). Сам предложил истцу написать дополнительную претензию, к которой приложить акт выявления недостатков от ДД.ММ.ГГГГ Отсутствие акта о несоответствии объекта, составленного в порядке п. 5 ст. 8 Закона № 214-ФЗ, не лишает истца права ссылаться на иные доказательства наличия недостатков, отвечающие требованиям относимости и допустимости. Технический отчет ИП ФИО16 по определению воздухонепроницаемости ограждающих конструкций вызывает сомнения, поскольку площадь проверяемой квартиры не соответствует характеристикам квартиры истца. Нельзя достоверно идентифицировать, что воздухопроницаемость проверялась именно в квартире истца. Акт проверки воздухонепроницаемости ограждающих конструкций составлен до даты ввода жилого дома в эксплуатацию и до уведомления о готовности объекта к приемке. Утверждая, что на момент подписания акта приема-передачи объекта от ДД.ММ.ГГГГ недостаток «инфильтрация наружного воздуха» отсутствовал, ответчик не представил доказательств их устранения в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ: актов, заказ-нарядов, договоров подряда или т.п. Результаты комиссионного обследования объекта, на котором настаивал ответчик, без привлечения независимого специалиста (эксперта) и при наличии спора между сторонами, не будут достоверным и объективным доказательством по делу. Ответчик, имевший неограниченный доступ на объект до его передачи истцу ДД.ММ.ГГГГ, самостоятельной проверки качества объекта по поступавшим в его адрес претензиям не проводил, независимого эксперта не привлекал, технической или экспертной документацией об отсутствии недостатка «инфильтрация наружного воздуха» либо о его устранении не располагает. Поскольку суд первой инстанции взыскал неустойку за нарушение срока устранения недостатков за пределами периода начисления неустойки за нарушение срока передачи объекта, это не повлекло применение к ответчику двойной ответственности. Обращает внимание, что неустойка за нарушение срока устранения недостатков объекта при расчете ее с ДД.ММ.ГГГГ (дата передачи объекта) по ДД.ММ.ГГГГ больше заявленной к взысканию суммы 44 089 руб. Платежи за наем жилья после ДД.ММ.ГГГГ вызваны исключительно невозможностью ФИО11 вместе с дочерью въехать в приобретенную квартиру из-за нарушения срока ее передачи застройщиком. Эти расходы являются убытками истца и обоснованно взысканы судом с ответчика. Проживание в квартире, где истец зарегистрирована, с февраля 2023 г. стало невозможным по семейным обстоятельствам ввиду стесненности жилищных условий (одновременное проживание 7 (семи) человек разного возраста, пола, семейного положения). Проживание истца с дочерью в съемной квартире подтверждается договором найма квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ об увеличении срока найма, соглашением о расторжении договора найма от ДД.ММ.ГГГГ, распиской о внесении денежных средств за наем квартиры. Истец рассчитывала на своевременную сдачу объекта, поскольку помимо оплаты найма вносит еще и ипотечные платежи. Считает, что расходы на оплату услуг представителя не могут определяться на основании расценок, носящих общий характер. Кроме того, представитель ФИО11 имеет статус адвоката. Отсылка ответчика на расценки на юридические услуги из сети «Интернет» не учитывают категорию и сложность дела, размер заявленных требований, объем изученных материалов, количество подготовленных процессуальных документов и количество судебных заседаний. Доказательств чрезмерности расходов истца на юридическую помощь не представлено. Расходы на составление локально-сметного расчета были понесены истцом в связи с тем, что расчет неустойки за нарушение сроков устранения недостатков производится от стоимости таких работ. Истец необходимыми специальными познаниями не обладает. Ответчик расчета стоимости работ не представлял.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 17 июля 2025 г. решение Ломоносовского районного суда г. Архангельска от 17 октября 2024 г. оставлено без изменения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 12 ноября 2025 г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 17 июля 2025 г. в части взыскания с ООО СЗ «Агентство АГР» неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, компенсации морального вреда оставлено без изменения. В остальной части апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 17 июля 2025 г. отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение в тот же суд.

Поскольку решение суда в части удовлетворения исковых требований о взыскании в пользу ФИО11 неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 252 500 руб. и компенсации морального вреда в размере 5000 руб. вступило в законную силу, судебной коллегией решение суда проверяется в оставшейся части.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, заслушав представителя ответчика ФИО14, истца ФИО11, её представителя ФИО111, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судом установлено, что 19 августа 2020 г. между ООО «СЗ «Агентство АГР» (застройщик) и ООО «АГР-Инвест» (участник долевого строительства) был заключен договор №МО участия в долевом строительстве жилого дома. В соответствии с договором застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить комплекс многоэтажных жилых домов, расположенных по адресу: 

<

адрес>, территориальный округ Майская горка, 

<

адрес> этап строительства: одна типовая панельная блок-секция серии 93-08, одна блок-секция серии 93-060, одна блок-секция серии 93-030, кадастровые номера земельных участков 29:22:060403:61, 29:22:060403:2789, 29:22:060403:2790, 29:22:060403:2791, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать в собственность участника долевого строительства объекты, в том числе двухкомнатную квартиру с проектным номером №, которая будет находиться на № этаже. Цена данного объекта составила 2 500 000 руб.

Пунктом 5.2.1 указанного договора предусмотрено, что застройщик обязуется передать квартиру участнику долевого строительства по акту приема-передачи в течение трех календарных месяцев, исчисляемых с ДД.ММ.ГГГГ, при условии исполнения последним обязательств по договору.

На основании соглашения об уступке прав и обязанностей № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «АГР-Инвест» и ФИО11, права и обязанности участника долевого строительства по договору №МО участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ переданы ФИО11

Согласно акту от ДД.ММ.ГГГГ ответчик передал ФИО11, а последняя приняла в собственность квартиру по адресу: 

<

адрес>.

При рассмотрении настоящего дела установлено, что объект долевого строительства был передан с нарушением срока, установленного договором.

Истец просила взыскать убытки, понесенные в связи с несвоевременной передачей объекта долевого строительства, в виде платы за наем жилого помещения.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО17 и ФИО11 был заключен договор найма квартиры, по условиям которого в пользование ФИО11 была предоставлена однокомнатная квартира по адресу: 

<

адрес> на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ срок найма был продлен до ДД.ММ.ГГГГ Плата за наем составила 23 000 руб. в месяц, факт оплаты подтвержден копией расписки ФИО17 о получении денежных средств.

Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ договор найма квартиры от ДД.ММ.ГГГГ был расторгнут его сторонами.

В силу положений ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно ч. 1 ст. 10 Закона № 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов.

Взыскивая убытки в размере 152 813 руб. 97 коп. за период просрочки передачи ответчиком объекта долевого строительства со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в виде платы по найму другого жилого помещения, суд первой инстанции исходил из вынужденного характера несения их истцом в связи с несвоевременным исполнением ответчиком своих обязательств по договору по передаче квартиры.

Вместе с тем, в спорный период ФИО11 была зарегистрирована по месту жительства, но в связи со сложившейся семейной ситуацией приняла решение проживать отдельно от родственников, что является ее правом. Данное решение было принято истцом задолго до наступления срока передачи объекта долевого строительства, для чего был заключен договор найма квартиры от ДД.ММ.ГГГГ Доказательств невозможности проживания по месту жительства истцом не представлено, договор найма изначально заключен вне какой-либо связи со сроками завершения строительства и передаче объекта по договору с ответчиком.

Представленные в апелляционную инстанцию фото жилого помещения, правом пользования которого обладает истец, не опровергают доводы ответчика о возможности проживания в нем и отсутствии связи несения расходов по найму другого помещения с нарушением сроков сдачи объекта долевого строительства.

В связи с этим, решение суда в части взыскания убытков в размере 152 813 руб. 97 коп. в виде плату по найму жилого помещения подлежит отмене.

Относительно обоснованности решения суда в части удовлетворения требований о возложении на ответчика обязанности по устранению недостатков переданного объекта долевого строительства судебная коллегия приходит к следующему.

Установлено, что в акте от ДД.ММ.ГГГГ, составленном инженером технического надзора ФИО15 по результатам тепловизионного обследования в числе недостатков квартиры по адресу: 

<

адрес>, указано на инфильтрацию наружного воздуха через примыкание оконного блока к подоконнику в комнате №, через примыкание рамы балконной двери к порогу в комнате №, через примыкание оконного блока к подоконнику в комнате №. Указанные недостатки отражены также в актах от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ

Разрешая спор, суд первой инстанции признал доводы истца о наличии недостатков в квартире обоснованными, установил срок, в течение которого ООО «СЗ «Агентство АГР» должно исполнить решение суда в соответствующей части – тридцать дней с даты вступления решения суда в законную силу, а в случае неисполнения решения суда в указанной части взыскивать судебную неустойку. Также суд первой инстанции взыскал неустойку за нарушение сроков устранения недостатков объекта 44 089 руб.

Ответчик указывает на отсутствие недостатков в квартире истца, которые были устранены к ДД.ММ.ГГГГ

Согласно п. п. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ, участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 этого Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 закона.

Положения п. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ предусматривают, что за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного ч. 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора (ч. 8 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ).

Из указанных положений закона в их взаимосвязи следует, что, по общему правилу, при обнаружении в ходе приемки объекта недостатков, подлежащих устранению застройщиком, независимо от их существенности, участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного документа до устранения соответствующих недостатков.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 29 декабря 2023 г. № 2380 (в первоначальной редакции, действовавшей в период, когда сторонами совершались действия, связанные с передачей объекта) были установлены особенности передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства на период со дня вступления в силу этого постановления (30 декабря 2023 г.) по 31 декабря 2024 г., и в частности, подпунктом "в" его пункта 1 в качестве условий подписания передаточного акта предусмотрено, что:

- при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства и застройщик до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства обеспечивают составление акта осмотра в соответствии с подпунктом "л" того же пункта с участием лица, обладающего специальными познаниями и необходимой квалификацией в соответствии с подпунктом "к" настоящего пункта (специалиста), отношения по оплате услуг которого регулируются в соответствии с подпунктом "м" того же пункта;

- при отсутствии существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства застройщик и участник долевого строительства указывают в передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства перечень недостатков (дефектов), подлежащих безвозмездному устранению застройщиком. При наличии разногласий относительно указанного перечня он определяется согласно акту осмотра, составленному с участием специалиста в соответствии с подпунктом "л" того же пункта.

Согласно подпункту "г" пункта 1 постановления при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства, подтвержденных актом осмотра, составленным с участием специалиста в соответствии с подпунктом "л" данного пункта, участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и предъявить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков в соответствии с подпунктом "д" того же пункта либо отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и исполнения договора и предъявить требования к застройщику о возврате денежных средств и уплате процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с подпунктом "д" пункта 1 постановления при выявлении отступлений от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательных требований, приведших к ухудшению качества объекта долевого строительства, или иных недостатков, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства обращается к застройщику с требованием о безвозмездном устранении выявленных недостатков, если иное не установлено этим постановлением.

Согласно подпункту "л" пункта 1 постановления техническое обследование объекта долевого строительства обеспечивается методами визуального и инструментального обследования (далее - осмотр) и осуществляется в следующем порядке:

- специалист, участвующий в проведении осмотра, определяется по соглашению с участником долевого строительства;

- дата проведения осмотра с участием специалиста согласовывается участником долевого строительства и застройщиком в течение 5 рабочих дней со дня возникновения разногласий относительно перечня недостатков объекта долевого строительства, но не ранее чем через 3 рабочих дня после дня ее согласования;

- участник долевого строительства и застройщик обеспечивают свое присутствие и (или) присутствие уполномоченных представителей по месту нахождения объекта долевого строительства в согласованное время для участия в проведении осмотра;

- не позднее 3 рабочих дней со дня проведения осмотра специалистом участник долевого строительства направляет застройщику акт осмотра, составляемый в произвольной форме и включающий в том числе дату осмотра, фамилию, имя и отчество (при наличии) специалиста, сведения о его квалификации и информацию специалиста о наличии или отсутствии нарушений установленных требований к качеству объекта долевого строительства.

Как прямо следует из подпункта "в" пункта 1 постановления, в отсутствие существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства не вправе отказаться от принятия объекта, выявление недостатков в этом случае влечет необходимость их указания в передаточном документе и обязанность застройщика безвозмездно устранить такие недостатки.

При этом подпунктом "е" пункта 1 постановления предусмотрено, что застройщик удовлетворяет требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков в срок не более 60 календарных дней со дня подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, а в случае обнаружения существенных нарушений требований к качеству объекта - в такой же срок со дня составления в соответствии с подпунктом "л" данного пункта акта осмотра с участием специалиста.

Вместе с тем, согласно акту от ДД.ММ.ГГГГ ответчик передал ФИО11, а последняя приняла в собственность квартиру по адресу: 

<

адрес> без указания в акте на наличие каких-либо недостатков.

Ответчик, оспаривая наличие недостатков в квартире истца, представил акты от ДД.ММ.ГГГГ (составленного уже после вынесения решения суда) и акт о том, что недостатки связаны с тем, что окна стоят на «летнем режиме»). При этом, совместно с актами были представлены сведения о полномочиях специалиста, о поверке измерительного прибора (тепловизора инфракрасного) (л.д.186-191,194 т.2).

Также согласно инструкции по эксплуатации квартир в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>, утвержденной директором застройщика, переданной истцу, в процессе эксплуатации собственник должен в обязательном порядке не реже двух раз в год (весной и осенью) производить работы по техническому обслуживанию окон, в том числе осуществлять регулировку фурнитуры.

Таким образом, доводы ответчика об устранении недостатков подтверждаются актом приема-передачи объекта от ДД.ММ.ГГГГ, в котором на наличие недостатков квартиры не указано, а также актом от ДД.ММ.ГГГГ об отсутствии недостатков.

Истцом в опровержение акта об отсутствии недостатков доказательств не представлено.

На основании вышеизложенного, решение суда первой инстанции об удовлетворении требований об обязании ответчика устранить недостатки в объекте, взыскании неустойки за нарушение сроков устранения недостатков и взыскании судебной неустойки подлежит отмене.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку в удовлетворении исковых требований об устранении недостатков и взыскании неустойки за их не устранение отказано, судебные расходы в виде расходов на оплату услуг по осмотру квартиры в сумме 12 500 руб. и услуг по составлению сметы в сумме 1700 руб., понесенные истцом, возмещению за счет ответчика не подлежат.

Для судебной защиты нарушенного права ФИО11 понесла расходы на оплату услуг адвоката ФИО111 в сумме 34 000 руб., в подтверждение чего суду представлена копия соглашения об оказании юридической помощи от ДД.ММ.ГГГГ, квитанции к приходным кассовым ордерам № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ

Из материалов дела следует, что ФИО111 подготовила исковое заявление, заявление об уточнении исковых требований, письменные возражения на отзыв, участвовала в судебных заседаниях 04 сентября, 07 и ДД.ММ.ГГГГ

Вопреки доводам апелляционной жалобы сумма расходов на оплату услуг представителя чрезмерной не является.

Вместе с тем, с учетом принципа пропорциональности возмещения судебных расходов (исковые требования удовлетворены на 56,09%) с ответчика в пользу ФИО11 подлежат взысканию расходы на оплату услуг представителя в размере 19070 руб. 60 коп.

Поскольку истец освобожден от уплаты госпошлины при подаче иска, с ответчика подлежит взысканию в местный бюджет госпошлина в размере 6025 руб., пропорционально удовлетворенным требованиям 5725 руб. по имущественным требованиям и 300 руб. по требованиям о взыскании компенсации морального вреда, всего 6025 руб.

Решение суда в части отказа во взыскании штрафа сторонами не обжаловалось, судебной коллегией не проверялось.

На основании вышеизложенного, решение суда первой инстанции подлежит отмене в части с принятием нового решения об отказе в иске в части возложения обязанности устранить недостатки, взыскания неустойки за просрочку устранения недостатков, судебной неустойки, убытков.

Руководствуясь ст.ст. 328,330 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Ломоносовского районного суда г. Архангельска от 17 октября 2024 г. отменить в части возложения обязанности устранить недостатки, взыскания неустойки за просрочку устранения недостатков, судебной неустойки, убытков, судебных расходов.

Принять в этой части новое решение.

В удовлетворении исковых требований ФИО11 (СНИЛС №) к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Агентство АГР» (ИНН №) о возложении обязанности устранить недостатки жилого помещения, взыскании неустойки за просрочку устранения недостатков, судебной неустойки, убытков за наем жилого помещения отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Агентство АГР» в пользу ФИО11 расходы на оплату услуг представителя в размере 19070 (девятнадцать тысяч семьдесят) руб. 60 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Агентство АГР» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 6025 (шесть тысяч двадцать пять) руб.

В части отказа во взыскании штрафа решение суда оставить без изменения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 26 декабря 2025 г.

Председательствующий

Т.А. Мананникова

Судьи

Н.В. Романова

Т.Н. Рудь