Дело № 66RS0003-01-2019-002497-67 

Производство № 2-4/2020 

Мотивированное 

решение

 изготовлено 20 мая 2020 года 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 мая 2020 года Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Глушковой Ю. В., при секретаре судебного заседания Голдыревой А. А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

Администрации города Екатеринбурга к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате,

установил:

Администрация г. Екатеринбурга обратилась в суд с указанным исковым заявлением. В обоснование исковых требований указала, что между Администрацией города Екатеринбурга и ООО «Уралтелеком» 23.12.1999 заключен договор аренды № 7-183 земельного участка площадью 2 915 кв.м., с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, под производственную базу центра эксплуатации внутризоновых сетей на срок с 01.11.1999 по 31.10.2002. В соответствии с дополнительным соглашением от 10.09.2002 № 1 права и обязанности арендатора по договору с 01.12.2001 перешли от ОАО «Уралтелеком» к ФИО2 Согласно акту обследования от 11.02.2019 № 128/7-2019 земельный участок площадью 2915 кв.м. с кадастровым номером *** представляет собой огороженную по периметру территорию, на которой расположено два одноэтажных здания с пристроями и три металлических сооружения. В соответствии с вывесками, указанные здания с пристроями, используются под автомойку, шиномонтаж, автосервис и банный комплекс. Поскольку ФИО1 зарегистрировал право собственности на здание площадью 123,8 кв.м. (1/2 доли) по ***, Администрация г. Екатеринбурга считает ответчика стороной по договору аренды земельного участка от 23.12.1999. 

На основании изложенного, уточнив исковые требования истец просит суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с марта 2016 по апрель 2019 в размере 416 782 руб. 39 коп., пени за период с 11.04.2019 по 30.04.2019 в размере 8 335 руб. 65 коп.

Определениями суда от 14.06.2019, 18.03.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены ФИО2, ПАО «Ростелеком».

В судебном заседании представитель ответчика ФИО3, действующая на основании доверенности от 28.05.2019, возразила относительно доводов и требований искового заявления, суду пояснила, что решением Свердловского областного суда от 14.01.2020 была установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** равной рыночной в размере 3310000 руб. Кроме того, истцом пропущен срок исковой давности по требованиям о взыскании арендной платы за март 2016 года. Вместе с тем, истцом необоснованно произведен расчет арендной платы за 2016-2018 годы, исходя из ставки арендной платы 3,2%, установленной для земельных участков под предприятиями по ремонту, техническому обслуживанию и мойке автотранспортных средств. Автосервис был фактически размещен по адресу: *** с января 2019 года. До передачи здания под размещение автосервиса, оно использовалось ответчиком для хранения автотранспортных средств в качестве закрытой автостоянки (гараж). Также пояснила суду, что неправомерно взыскивать договорную неустойку, поскольку между сторонами отсутствует заключенный договор аренды. Кроме того, ответчиком фактически не осуществляется пользование земельным участком в размере 277,81 кв.м. С учетом фактически используемой площади земельного участка не более 180 кв.м. арендная плата за 2016-2018 годы составит 100773 руб. 30 коп.

Представитель истца, третьи лица в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания были извещены надлежащим образом путем направления почтовой корреспонденции. 

Также о времени и месте рассмотрения дела лица, участвующие в деле, извещались публично путем заблаговременного размещения в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» информации на интернет-сайте Кировского районного суда г. Екатеринбурга.

От представителя истца поступило ходатайство с просьбой о рассмотрении дела в его отсутствие. Причина не явки в судебное заседание третьих лиц суду не известна. 

Учитывая изложенное, принимая во внимание мнение представителя ответчика, положения ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит возможным рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено в судебном заседании, подтверждается материалами дела и не оспаривается лицами, участвующими в деле, между Администрацией города Екатеринбурга и ООО «Уралтелеком» 23.12.1999 заключен договор аренды № 7-183 земельного участка площадью 2 915 кв.м., с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, под производственную базу центра эксплуатации внутризоновых сетей на срок с 01.11.1999 по 31.10.2002. В соответствии с дополнительным соглашением от 10.09.2002 № 1 права и обязанности арендатора по договору с 01.12.2001 перешли от ОАО «Уралтелеком» к ФИО2

Согласно п. 2.2 договора, арендатор обязан вносить плату ежеквартально равными долями, не позднее 15-го числа последнего месяца квартала. 

За нарушение сроков перечисления арендной платы арендатору начисляется пеня в размере 0,1% неперечисленных сумм за каждый день просрочки (п. 6.2 договора).

Также из материалов дела следует, что на указанном земельном участке расположено здание площадью 123,8 кв. м. с кадастровым номером ***, собственником 1/2 доли которого с 24.02.2004 является ФИО1, и здание площадью 525, 7 кв. м. с кадастровым номером *** 

В силу п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. 

Согласно п. п. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. 

На основании ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Согласно п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской федерации и ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок. 

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Как разъяснено в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. 

В соответствии с п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). 

В случае, если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений, в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка. 

Таким образом, при регистрации права собственности на объекты недвижимости, находящиеся на земельном участке к собственнику переходит и право пользования земельным участком и возникает обязанность по уплате арендных платежей по договору аренды пропорционально площади принадлежащих ему помещений. 

Согласно представленному истцом уточненному расчету, задолженность ответчика по арендной плате за период с марта 2016 по апрель 2019 составляет 416 782 руб. 39 коп., пени за период с 11.04.2019 по 19.04.2019 – 8 335 руб. 65 коп. 

Проверяя расчет истца с учетом доводов ответчика, заявления о пропуске срока исковой давности, суд приходит к следующему. 

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен общий срок исковой давности в три года.

В пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского Кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

При таких обстоятельствах, с учетом положений п. 2.2 договора аренды, того обстоятельства, что исковое заявление было направлено в суд посредством почтовой связи 25.04.2019, суд приходит к выводу, что истцом пропущен срок исковой давности по требованию о взыскании арендной платы за март 2016 года. 

При этом, суд находит несостоятельными доводы ответчика о том, что фактически используемая ответчиком площадь земельного участка не превышает 180 кв. м., поскольку он не подтвержден какими-либо объективными доказательствами, в том числе Актом обследования земельного участка № 128/7-2019 от 11.02.2019. На кадастровом учете стоит единый земельный участок площадью 2 915 кв.м. Раздел земельного участка до настоящего времени не произведен. Таким образом, размер арендной платы устанавливается пропорционально площади помещений, находящихся в собственности ответчика 277, 81 = 123,8 / 2 / (525,7 + 123,8) х 2915.

Вступившим в законную силу решением Свердловского областного суда от 14.01.2020 по делу № 3а-1/2020 установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, общей площадью 2915 кв.м., расположенного по адресу: *** в размере его рыночной стоимости 3310000 руб. При этом, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, которая применяется для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, считать 28.06.2019. 

При определении размера задолженности истец исходил из ставки арендной платы 3,2 %, установленной Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях м сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области». Вместе с тем, оценив представленные суду доказательства в их совокупности и каждое в отдельности, суд приходит к выводу, что в данном расчете не учтено фактическое использование ответчиком земельного участка, что существенно влияет на подлежащую применению ставку арендной платы. 

Согласно представленного в материалы дела Акта № 128/7-2019 обследования земельного участка от 11.02.2019 в здании расположен автосервис. Между тем, из пояснений представителя ответчика следует, что автосервис фактически размещен по адресу: ***, с января 2019 года. До передачи здания под размещение автосервиса, оно использовалось ответчиком для хранения автотранспортных средств в качестве закрытой автостоянки (гараж). В подтверждение своих доводов представителем ответчика представлены договор аренды от 07.06.2017, а также Технический паспорт от 04.06.1997, согласно которому, основное назначение помещений, принадлежащих ответчику – гараж. Каких-либо доказательств, опровергающих указанные обстоятельства, то есть доказательства того, что в период 2017-2018 годы помещения использовались ответчиком в целях ремонта, технического обслуживания и мойки автотранспортных средств, материалы дела не содержат. Кроме того, согласно Акта обследования и сдачи-передачи в аренду земельного участка от 23.12.1999, являющегося приложением № 2 к договору аренды, здание (литер Б) площадью 129 кв.м., 1973 года постройки, является зданием гаража. 

Пунктом 9 Постановления Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП в редакции от 16.12.2013, установлена ставка для земель под закрытыми автостоянками в размере 1,1%. 

Таким образом, размер арендной платы за период с марта по декабрь 2016 года составит 36025 руб. 63 коп., за 2017 год – 46039 руб. 44 коп., за 2018 год – 47881 руб. 07 коп. 

С учетом изложенного, установления кадастровой стоимости земельного участка в размере 3310000 руб., размер арендной платы за период с января 2019 года по апрель 2019 года составит 4242 руб. 14 коп. 

При таких обстоятельствах, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с апреля 2016 года по апрель 2019 года в размере 141991 руб. 77 коп. (36025, 63 + 46039,44 + 47881, 07 + 4242,14).

Кроме того, с ответчика в пользу истца, в соответствии с п. 6.2 договора аренды, за заявленный истцом период м 11.04.2019 по 19.04.2019, подлежат взысканию пени. При этом, суд не принимает во внимание доводы представителя ответчика о том, что поскольку ответчик не подписывал договор аренды, к нему не могут быть применены штрафные санкции, установленные этим договором, так как ответчик приобретая права на помещения и участок пропорционально доли в праве на здание, приобрел корреспондирующие этому праву обязанности из договора аренды. Размер пени, предусмотренной п. 6.2 договора аренды, за заявленный в иске период, исходя из размера установленной в судебном заседании задолженности по арендной плате, составляет 2839 руб. 84 коп. С учетом положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, отсутствия тяжелых неблагоприятных последствий для истца, суд находит возможным снизить размер пени до 500 руб. 

Кроме того, в соответствии с положениями ст. ст. 98, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 333.19 Налогового кодекса российской Федерации, с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 4 049 руб. 84 коп.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 — 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

решил:

исковые требования Администрации города Екатеринбурга к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, удовлетворить частично. 

Взыскать с ФИО1 в пользу Администрации города Екатеринбурга задолженность по арендной плате за период с апреля 2016 года по апрель 2019 в размере 141 991 руб. 77 коп., пени в размере 500 руб. 

Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета государственную в размере 4 049 руб. 84 коп.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме подачей апелляционной жалобы в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Кировский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья: Ю.В. Глушкова