Судья: фио

Дело № 33-61155/2025

77RS0034-02-2024-020890-31

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

16 декабря 2025 г.	 адрес

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Мошечкова А.И.,

судей фио, фио,

при помощнике ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи фио

гражданское дело № 2-1976/2025 по апелляционной жалобе ответчика ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Алхимово»

на решение Щербинского районного суда адрес от 29 апреля 2025 г., которым постановлено:

исковые требования фио к ООО «СЗ «Самолет-Алхимово» о взыскании расходов на устранение недостатков – удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Алхимово» (ИНН 

<

***>) в пользу фио (паспортные данные) расходы на устранение недостатков в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, расходы на проведение экспертизы в размере сумма, нотариальные расходы в размере сумма, неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования, начисленную на сумму сумма за каждый день просрочки, со дня окончания ограничений начисления неустойки, установленных Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 года № 326 по день фактического исполнения денежного обязательства, но не более суммы в размере сумма

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Предоставить ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Алхимово» отсрочку исполнения решения суда в части взыскания суммы расходов на устранение недостатков до окончания срока предоставления отсрочки, установленного Постановлениями Правительства РФ, принятыми в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 18 Федерального закона от 08.03.2022 года № 46-ФЗ.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Алхимово» (ИНН 

<

***>) в доход бюджета адрес государственную пошлину в размере сумма,

УСТАНОВИЛА:

Истец фио обратилась в суд с иском к ответчику ООО «СЗ «Самолет-Алхимово» о взыскании расходов на устранение недостатков, и уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просила суд взыскать с ответчика расходы на устранение недостатков в размере сумма, неустойку за каждый день просрочки удовлетворения требований потребителя за период с 01.07.2025 года по день фактического исполнения обязательств, денежные средства в размере сумма в связи с уменьшением площади объекта, расходы на проведение экспертизы в размере сумма, штраф в размере 50% от суммы присужденной судом, компенсацию морального вреда в размере сумма, нотариальные расходы в размере сумма, а также признать п.3.5 договора недействительным.

В обоснование заявленных требований указано, что 16.09.2020 г. между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве № АЛХ-2/5/237-198И, в соответствии с которым ответчик обязался в предусмотренные договором сроки, построить многоквартирный дом и передать истцу по акту приема-передачи жилое помещение, расположенное по адресу: адрес, вблизи адрес. 04.11.2022 года между сторонами подписан передаточный акт, в ходе осмотра и эксплуатации объекта были выявлены недостатки, которые ответчиком в установленный договором срок устранены не были. Согласно выводам, указанным в экспертном заключении № 244, составленным 07.02.2023 года ООО «Центр экспертных заключений», стоимость устранения недостатков составляет сумма Истцом в адрес ответчика была направлена претензия, которая была оставлена последним без ответа и без удовлетворения, что и послужило основанием для обращения с данным иском в суд.

Истец фио, представитель ответчика ООО «СЗ «Самолет-Алхимово» в судебное заседание не явились о дне, времени и месте слушания по делу были извещены надлежащим образом, об уважительности причин неявки суду неизвестно, заявлений об отложении слушания по делу не поступало, в связи с чем, спор рассмотрен в отсутствие сторон, на основании ст. 167 ГПК РФ. В материалах дела от истца и его представителя имеется заявление о рассмотрении спора в их отсутствие. От представителя ответчика имеются возражения на иск, в соответствии с которыми он просит в удовлетворении заявленных исковых требований отказать. В случае удовлетворения исковых требований, уменьшить размер взыскиваемой неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ, а также уменьшить размер компенсации морального вреда до сумма Размер судебных расходов уменьшить пропорционально удовлетворенным требованиям. Предоставить отсрочку исполнения решения суда. Рассмотреть спор в его отсутствие.

Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого, как незаконного и необоснованного, просит ответчик ООО «СЗ «Самолет-Алхимово» по доводам апелляционной жалобы.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, что подтверждается отчетами об отслеживании отправления с почтовым идентификатором. Кроме того, информация о слушании дела является общедоступной, содержится на сайте суда первой инстанции и Московского городского суда, в связи с чем, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 16.09.2020 г. между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве № АЛХ-2/5/237-198И, в соответствии с которым ответчик обязался в предусмотренные договором сроки, построить многоквартирный дом и передать истцу по акту приема-передачи жилое помещение, расположенное по адресу: адрес, вблизи адрес.

04.11.2022 г. между сторонами подписан передаточный акт, в ходе осмотра и эксплуатации объекта были выявлены недостатки, которые ответчиком в установленный договором срок устранены не были.

Согласно выводам, указанным в экспертном заключении № 244, составленным 07.02.2023 года ООО «Центр экспертных заключений», по инициативе истца, стоимость устранения недостатков составляет сумма

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия, которая была оставлена последним без ответа и без удовлетворения.

По ходатайству представителя ответчика судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Грандситистрой».

Согласно заключению эксперта № 2-19656/2024, стоимость устранения дефектов и недостатков в объекте долевого строительства составляет сумма

Суд принял в качестве допустимого доказательства по делу представленное экспертное заключение и положил его в основу решения, поскольку оно составлено в соответствии с требованиями закона, составлено экспертом, имеющим соответствующую квалификацию, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, исходя из того, что факт наличия в жилом помещении недостатков, допущенных ответчиком как застройщиком при строительстве жилого помещения, подтверждается экспертным заключением, суд удовлетворил требование истца о возмещении расходов на устранение недостатков, взыскав с ответчика сумму сумма

Кроме того, суд счел обоснованными и удовлетворил требования истца о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве на будущий период – по день фактического исполнения – выплате стоимости устранения недостатков с учетом положений Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 года № 326, по правилам п. 8 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

При этом, требование истца о взыскании штрафа суд оставил без удовлетворения, поскольку согласно Постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» начисление неустоек, штрафов по договорам долевого строительства приостановлено до 31.06.2025 года.

При этом, суд учел, что досудебная претензия была получена ответчиком после 22.03.2024 – в период действия моратория, установленного вышеуказанного Постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 № 326.

Рассматривая требования истца о взыскании с ответчика денежных средств, в связи с уменьшением площади квартиры, а также признании недействительным п. 3.5 договора, суд исходил из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Согласно п. 3 ст. 555 ГК РФ, в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора (жилого помещения) с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В части 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», установлено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Как следует из правовой позиции, приведенной в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, № 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021 года, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора. В случае, если условиями договора не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.

Вместе с тем, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

В соответствии с п. 3.5 договора, если после ввода объекта в эксплуатацию на основании Технического плана (технического паспорта, экспликации) фактическая адрес жилого помещения – объекта долевого строительства окажется меньше адрес жилого помещения – объекта долевого строительства, указанной в столбце 7 Приложения №1 к Договору более чем на 1 кв.м. цена договора уменьшается на сумму, определяемую как произведение стоимости 1 кв.м. объекта долевого строительства, указанной в Приложении №1 к Договору на разницу между адрес жилого помещения – объекта долевого строительства, указанной в Приложении №1 к Договору и фактической адрес жилого помещения – объекта долевого строительства, указанной в Техническом плане (техническом паспорте, экспликации).

С учетом изложенного суд пришел к выводу, что стороны допускали, что фактическая площадь объекта долевого строительства может быть изменена при строительстве по сравнению с проектной площадью, а также установили взаимные обязательства относительно возврата либо доплаты денежных средств при условии наступления таких последствий, как расхождение проектной и фактической площади.

Таким образом, суд не усмотрел оснований для признания п. 3.5 договора недействительным.

При этом суд принял во внимание, что в соответствии с условиями договора, объект строительства – квартира, имеет проектную площадь 36,20 кв.адрес договора была оплачена истцом в полном объеме, что не оспаривалось ответчиком в ходе рассмотрения дела. Согласно акта приема-передачи фактическая площадь жилого помещения составляет 35,50 кв.м.

Таким образом, разница между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства при указанных обстоятельствах не свидетельствует об ухудшении его качества, недостатках объекта. Возможное изменение площади как в сторону увеличения, так и уменьшения оговорено сторонами при заключении договора и допустимо в соответствии с пунктами 3.4, 3.5 договора участия в долевом строительстве.

Поскольку общая приведенная площадь объекта долевого строительства в соответствии с обмерами уменьшилась меньше чем на 1 кв.м., суд не усмотрел оснований для удовлетворения требований истца в части взыскания с ответчика денежных средств, в связи с уменьшением площади квартиры, в размере сумма

На основании п.2 ст.10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ с учетом принципа разумности и справедливости, конкретных обстоятельств дела, суд счел необходимым взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере сумма

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца суд также взыскал расходы на оплату досудебной экспертизы в размере сумма, расходы на оплату нотариальной доверенности в размере сумма

В силу положений ст. 103 ГПК РФ с ответчика в бюджет адрес была взыскана госпошлина сумма

Одновременно с учетом Постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 № 326, суд предоставил ответчику отсрочку исполнения решения суда до 30 июня 2025 года.

Проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы ответчика в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия с выводами суда в части размера расходов на устранение недостатков, госпошлины в бюджет адрес, а также в части разрешения требования о взыскании неустойки, согласиться не может по следующим основаниям.

Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 4 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

В силу п. 3 названного постановления решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Данным требованиям решение суда первой инстанции в указанной части не соответствует.

Удовлетворяя требования истца в части взыскания с ответчика денежных средств в счет устранения недостатков объекта долевого строительства в размере сумма с учетом выводов судебного экспертного заключения, суд не принял во внимание, что положениями ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. Федерального закона N 482-ФЗ от 26.12.2024 г.) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.

Как следует из части 5 статьи 6 Федерального закона N 482-ФЗ, соответствующие положения применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 г.

Кроме того, согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности могут возникать из устанавливающего их судебного решения.

Указанная часть 4 статьи 10 Федерального закона N 214-ФЗ связывает определение как факта ненадлежащего исполнения обязательств, так и размера уменьшения цены договора, возмещения расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, уплату неустойки (штрафов, пеней), процентов, возмещения убытков, связанных с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования, с принятием судом решения об удовлетворении требований участника долевого строительства.

Таким образом, именно указанное решение суда о взыскании соответствующих денежных сумм влечет для сторон соответствующие права и корреспондирующие им обязанности.

Следовательно, по общему правилу, положения части 4 статьи 10 Федерального закона N 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до и после дня вступления в силу Федерального закона N 482-ФЗ, при разрешении судами дел после 1 января 2025 г., так как в соответствующих случаях удовлетворения исков устанавливаемые судом права и обязанности будут возникать после указанной даты (с момента вступления решения суда в законную силу).

Таким образом, суд при вынесении решения неверно применил нормы материального права с точки зрения их действия во времени, ввиду чего оно подлежит изменению в части размера расходов на устранение недостатков, подлежащих взысканию с ответчика в пользу истца.

Согласно условий договора долевого участия, цена договора составляет сумма, соответственно, пределы ответственности застройщика в отношении недостатков, выявленных в объекте, составляют сумму сумма (сумма /100) х3).

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на устранение недостатков в размере сумма, а решение в указанной части изменению.

Поскольку сумма, подлежащая взысканию с ответчика в счет стоимости устранения строительных недостатков, составляет 3% от цены договора участия в долевом строительстве, требования истца о взыскании неустойки не подлежат удовлетворению, виду ограничения ответственности застройщика, установленного ч. 4 ст. 10 Федерального закона N 214-ФЗ. В связи с чем, решение суда в части взыскания с ответчика в пользу истца неустойки в размере 1/150 ставки рефинансирования, начисленной на сумму сумма за каждый день просрочки, со дня окончания ограничений начисления неустойки, установленных Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 года № 326 по день фактического исполнения денежного обязательства, но не более суммы в размере сумма, подлежит отмене, с вынесением нового решения об отказе в иске в данной части.

Оснований для взыскания в пользу истца денежных средств в большем размере судебная коллегия не усматривает по вышеизложенным обстоятельствам.

На основании ст.103 ГПК РФ с учетом пропорционального распределения судебных расходов, с ответчика в доход бюджета адрес подлежит взысканию госпошлина в сумме сумма, т.е. в указанной части решение также подлежит изменению.

При этом коллегия считает, что поскольку снижение суммы стоимости устранения недостатков связано с изменением законодательства и не является следствием злоупотребления истцом своими правами, а также не связано с необоснованностью их требований в момент обращения в суд с настоящим иском, оснований для изменения порядка распределения судебных издержек, понесенных истцом и ответчиком в связи с рассмотрением дела, в остальной части не имеется.

Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену или изменение решения в иной части, судом допущено не было.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Щербинского районного суда адрес от 29 апреля 2025 г. изменить в части размера расходов на устранение недостатков, госпошлины в доход бюджета адрес.

Отменить решение суда в части взыскания неустойки.

В указанной части принять новое решение.

Резолютивную часть решения изложить в следующей редакции.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Алхимово» в пользу фио расходы на устранение недостатков в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, расходы на проведение экспертизы в размере сумма, нотариальные расходы в размере сумма

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Предоставить ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Алхимово» отсрочку исполнения решения суда в части взыскания суммы расходов на устранение недостатков до окончания срока предоставления отсрочки, установленного Постановлениями Правительства РФ, принятыми в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 18 Федерального закона от 08.03.2022 года № 46-ФЗ.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Алхимово» в доход бюджета адрес государственную пошлину в размере сумма

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 22 января 2026 г.

Председательствующий:

Судьи: