КОПИЯ Дело №2-2653/2024

УИД 50RS0042-01-2024-003136-50

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 октября 2024 года г. Сергиев Посад Московская область

Сергиево-Посадский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Сенаторовой И.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Милюковой А.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Публично-правовой компании "Фонд развития территорий", Унитарной некоммерческой организация в организационно-правовой форме фонда "Фонд защиты граждан-участников долевого строительства Московской области" о признании права собственности на квартиру, передаче жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО "Стройинвест» в лице конкурсного управляющего ФИО2, Унитарной некоммерческой организация в организационно-правовой форме фонда "Фонд защиты граждан-участников долевого строительства Московской области" о признании права собственности на квартиру, передаче жилого помещения.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству протокольным определением от 21.05.2024 к участию в деле в качестве соответчика привлечено Публично-правовой компании "Фонд развития территорий", ООО "Стройинвест» в лице конкурсного управляющего ФИО2 переведено в третье лицо.

Требования мотивированы тем, что 17 декабря 2012 года между ООО «Стройинвест» и ООО «Лерос Трейд Хаус» заключен договор участия в долевом строительстве № СП-22/2022, по условиям которого ООО «Стройинвест» обязалось в предусмотренный договором срок построить на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

адрес>, многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику долевого строительства.

22 октября 2013 года между ООО «Лерос Трейд Хаус» и ФИО1 заключен договор № СП-67/12/ЦС об уступке прав требования по договору № СП-52/12/ЦС от 25 апреля 2013 года об уступке прав требования и по Договору № СП-22/2022 от 17 декабря 2012 года участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома по строительному адресу: 

<

адрес> согласно условиям которого права требования к должнику по передаче в собственность по окончании строительства объекта долевого строительства перешли к истцу.

ФИО1 в полном объеме произвела оплату по договору в размере 1 360 500 руб., что подтверждается платежным поручением от 29 октября 2013 года.

Согласно п. 1 договора, ФИО1 приобрела право требования на получение в собственность квартиры № в многоэтажном доме, расположенного по адресу: 

<

адрес> со следующими характеристиками:

- № квартиры - 158; секция - 3; этаж - 2; кол-во комнат - 1; площадь квартиры без учета летних помещений - 36,8 кв.м; жилая площадь квартиры - 19,4 кв.м; площадь балконов и лоджий - 3,0 кв.м; площадь квартиры с учетом летних помещений - 37,7 кв.м.

Также из договора усматривается, что по результатам реализации договора участия в долевом строительстве, у ФИО1 возникает право собственности на квартиру (п.1), срок завершения строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома - 1 квартал 2015 года (п.5), срок передачи квартиры участнику долевого строительства - не позднее 2 квартала 2015 года (п.6).

6 апреля 2024 года ФИО1 в администрацию Сергиево-Посадского городского округа Московской области было направлено заявление с просьбой о предоставлении информации относительно объекта строительства по адресу: 

<

адрес>, многоквартирный жилой дом и ввода его в эксплуатацию.

24 апреля 2023 года администрацией Сергиево-Посадского городского округа Московской области истцу был дан ответ (исх. № 146-исх1761з/20-06), в котором сообщено о передаче ЖК «Благовест» по адресу: 

<

адрес> в Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Московской области и наличием в Арбитражном суде Московской области дела о банкротстве в отношении ООО "Стройинвест».

Определением Арбитражного суда Московской области от 21.12.2021 в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Стройинвест» (дело № А41-34210/20) Фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области передано право аренды на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 4700 кв.м, расположенного в границах участка по адресу: 

<

адрес>, принадлежащее ООО «Стройинвест», со всеми неотделимыми улучшениями на этом земельном участке, в том числе объектом незаверенного строительства: многоэтажным жилым домом, а также права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в неё изменения, а также обязательства ООО «Стройинвест» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства по состоянию на дату вынесения определения.

Конкурный управляющий ООО «Стройинвест» не направлял истцу уведомление о необходимости включения в реестр кредиторов.

Определением Арбитражного суда Московской области от 23.06.2023 производство о несостоятельности (банкротстве) ООО «Стройинвест» (дело № А41-34210/20) прекращено.

В связи с чем, ФИО1 просит суд признать за ней право собственности на жилое помещение - квартиру № в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес> и обязать Унитарную некоммерческую организацию в организационно-правовой сфере фонда «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской 

<

адрес>» передать ей указанное жилое помещение.

В судебное заседание ФИО1, ее представитель ФИО3, не явились, извещены.

В судебное заседание представитель ответчика Унитарной некоммерческой организация в организационно-правовой форме фонда "Фонд защиты граждан-участников долевого строительства Московской области" не явился, извещен в порядке части 2.1 статьи 113 ГПК РФ. Об уважительных причинах неявки суду не сообщил, об отложении судебного заседания не ходатайствовал. 

В судебное заседание представитель ответчика Публично-правовой компании "Фонд развития территорий" не явился, извещен в порядке части 2.1 статьи 113 ГПК РФ. Об уважительных причинах неявки суду не сообщил, об отложении судебного заседания не ходатайствовал. Представил возражения на исковое заявление.

В судебное заседание третье лицо ООО "Стройинвест» в лице конкурсного управляющего ФИО2 не явился, извещен в порядке части 2.1 статьи 113 ГПК РФ. Об уважительных причинах неявки суду не сообщил, об отложении судебного заседания не ходатайствовал.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, учитывая наличие сведений о надлежащем извещении.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно положениям ст. 23.2 Федерального закона от 30.12.2014 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства, функции по формированию компенсационного фонда долевого строительства за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков осуществляет публично-правовая компания "Фонд развития территорий" (далее - Фонд), действующая в соответствии с Федеральным законом 29.07.2017 №218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Порядок создания, правовое положение, цели деятельности, функции, полномочия и порядок управления деятельностью публично-правовой компании "Фонд развития территорий", основания и порядок использования его имущества, в том числе принятие решения о финансировании мероприятий, предусмотренных ч. 2 ст. 13.1 Федерального закона от 29.07.2017 №218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", детально регламентированы положениями указанного нормативно-правового акта и Правилами принятия решения Фондом о финансировании или нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных ч. 2 ст. 13.1 Федерального закона №218, утвержденными постановлением Правительства РФ от 12.09.2019 №1192, которые носят императивный характер и являются для Фонда обязательными.

Федеральным законом от 29.07.2017 №218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусмотрены следующие механизмы по восстановлению прав граждан с участием Фонда: (1) финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства; (2) выплата возмещения гражданам.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 21.07.2022 № 34-П обязательства застройщика перед участниками строительства процедура передачи его имущества и связанных с ним обязательств представляет собой реабилитационный план, направленный на завершение строительства многоквартирного дома и передачу гражданам - участникам строительства в натуре помещений в этом доме. В данных отношениях фонд развития и соответствующие региональные фонды, по существу, выступают организационно-правовой формой использования публичных финансовых ресурсов для содействия упомянутым гражданам, приобретшим жилые помещения, в разрешении кризисной ситуации, возникшей при банкротстве застройщика.

На день принятия фондом развития или соответствующим фондом субъекта Российской Федерации решения о финансировании мероприятий по завершению строительства по смыслу абзаца четвертого пункта 3.1 статьи 201.4 Закона о банкротстве проводится сверка информации, отраженной в реестре застройщика, сформированном на основании информации Единого государственного реестра недвижимости о заключенных застройщиком договорах участия в долевом строительстве, с имеющимися у застройщика данными о произведенной оплате со стороны участника строительства. Если документы, подтверждающие оплату, у застройщика отсутствуют, и они не были представлены гражданином, уведомленным о включении его требования в реестр застройщика, требование гражданина исключается из названного реестра судом на основании заявления конкурсного управляющего застройщиком.

Таким образом, требования граждан, вытекающие из зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве, включаются в реестр застройщика автоматически и исключаются из реестра в судебном порядке на основании заявления управляющего (иного заинтересованного лица).

С учетом положений статей 2 и 3 Федерального закона от 29.07.2017 №218-ФЗ « О публично-правовой компании» Фонд развития территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации, статьи 21.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», при регулировании обязательств застройщика, признанного банкротом, перед гражданами - участниками долевого строительства, Фонд развития территорий должен был проявить должную осмотрительность, обратившись к реестру недвижимости и установить, что реестр застройщика сформирован управляющим с нарушением положений пункта 3.1 статьи 201.4 Закона о банкротстве, а именно в нем отсутствует ряд требований по зарегистрированным договорам долевого участия.

Пунктом 1 статьи 218 ГК РФ установлено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

В силу статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 4, пункту 1 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2014 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. 

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. 

На основании положений статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Как разъяснено в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. 

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 ГК РФ). 

В соответствии с пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, необходимым условием признания за участником строительства права собственности на квартиру, подлежащую передаче по договору, является завершение строительства и получение должником в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, то есть фактическое создание квартиры как индивидуально-определенной вещи, которая может являться объектом гражданского оборота.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что 17 декабря 2012 года между ООО «Стройинвест» и ООО «Лерос Трейд Хаус» заключен договор участия в долевом строительстве № СП-22/2022, по условиям которого ООО «Стройинвест» обязалось в предусмотренный договором срок построить на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

адрес>, многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику долевого строительства.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Лерос Трейд Хаус» и ФИО1 заключен договор № СП-67/12/ЦС об уступке прав требования по Договору № СП-52/12/ЦС от 25 апреля 2013 года об уступке прав требования и по договору № СП-22/2022 от 17 декабря 2012 года участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома по строительному адресу: 

<

адрес>, согласно условиям которого права требования к должнику по передаче в собственность по окончании строительства объекта долевого строительства перешли к истцу.

Цена договора составила 1 360 500 руб. 

ФИО1 в полном объеме произвела оплату по договору в размере 1 360 500 руб., что подтверждается платежным поручением от 29 октября 2013 года.

Согласно п. 1 договора, ФИО1. приобрела право требования на получение в собственность квартиры № в многоэтажном доме, расположенного по адресу: 

<

адрес> со следующими характеристиками: № квартиры - 158; секция - 3; этаж - 2; кол-во комнат - 1; площадь квартиры без учета летних помещений - 36,8 кв.м; жилая площадь квартиры - 19,4 кв.м; площадь балконов и лоджий - 3,0 кв.м; площадь квартиры с учетом летних помещений - 37,7 кв.м.

В соответствии с условиями договора, по результатам реализации договора участия в долевом строительстве, у ФИО1 возникает право собственности на квартиру; срок завершения строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома - 1 квартал 2015 год; срок передачи квартиры участнику долевого строительства - не позднее 2 квартала 2015 года.

6 апреля 2023 года ФИО1 обратилась в администрацию Сергиево-Посадского городского округа Московской области с заявлением о предоставлении информации относительно объекта строительства по адресу: 

<

адрес>, многоквартирный жилой дом и ввода его в эксплуатацию.

24 апреля 2023 года администрацией Сергиево-Посадского городского округа Московской области истцу был дан ответ (исх. № 146-исх1761з/20-06), в котором сообщено о передаче ЖК «Благовест» по адресу: 

<

адрес> в Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Московской области и наличием в Арбитражном суде Московской области дела о банкротстве в отношении ООО «Стройинвест».

Решением Арбитражного суда Московской области от 17.11.2020 ООО «Стройинвест» признано несостоятельным (банкротом); в отношении него открыто конкурсное производство. 

Определением Арбитражного суда Московской области от 21.12.2021 Фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области передано право аренды на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 4700 кв.м., расположенного в границах участка по адресу: 

<

адрес>, принадлежащее ООО «Стройинвест», со всеми неотделимыми улучшениями на этом земельном участке, в том числе объектом незаверенного строительства: многоэтажным жилым домом, а также права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения, а также обязательства ООО «Стройинвест» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства по состоянию на дату вынесения определения. 

Из искового заявления следует, что конкурный управляющий ООО «Стройинвест» не направлял истцу уведомление о необходимости включения в реестр кредиторов.

Определением Арбитражного суда Московской области от 23.06.2023 года производство о несостоятельности (банкротстве) ООО «Стройинвест» (дело № А41-34210/20) прекращено.

Из представленного в материалы дела копии договора № СП-67/12/ПС уступки прав требования от 22.10.2013 следует, что данный договор прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Московской области, договор уступки прав требования прошел государственную регистрацию 22.10.2013.

Решением администрации Сергиево-Посадского городского округа от 31.05.2023 №7351-УГД/Р объекту недвижимого имущества зданию: многоэтажный жилой дом по адресу: 

<

адрес> предполагаемое к размещению на земельном участке с кадастровым номером 50:05:0070101:75 присвоен адрес: 

<

адрес>

21.09.2023 Министерство жилищной политики Московской области выдало разрешение на ввод объекта в эксплуатацию: RU50-05-25000-2023.

Квартира № 158, являющаяся объектом долевого строительства по договору № СП-67/12/ПС уступки прав требования от 22.10.2013 в настоящее время индивидуализирована как объект недвижимости, что подтверждается сведениями ЕГРН, согласно которых квартира поставлена на кадастровый учет, ей присвоен кадастровый номер №, площадь квартиры составляет 34,8 кв.м.

Возникновение права собственности истца, как участника долевого строительства, на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.

Определяя момент, с которого требование ФИО1 считается включенным в реестр застройщика, суд исходит из того, что данное требование подлежало включению в реестр автоматически конкурсным управляющим на основании информации, размещенной органом государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (абзац первый пункта 3.1 статьи 201.4 Закона о банкротстве). Неисполнение данной обязанности со стороны управляющего, не должно снижать уровень правовой защиты участника строительства.

Однако доказательств того, что требования ФИО1 были включены в реестр требований ООО "Стройинвест» о передаче жилых помещений, суду не представлено.

ФИО1 раскрыла свою сделку публично путем государственной регистрации договора уступки права требования, в связи с чем, Фонд не мог не знать о наличии у гражданина договора с застройщиком.

Учитывая установленные обстоятельства, руководствуясь вышеприведенными нормами права, принимая во внимание, что многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию, договор цессии от 22.10.2013 зарегистрирован в установленном законом порядке, суд приходит к выводу об удовлетворении требования ФИО1 о признании за ней права собственности на жилое помещение – квартиру по адресу: 

<

адрес>. При этом, суд учитывает, что договор цессии, по которому у истца возникло право требования передачи ей спорного объекта долевого строительства, никем не оспорен, недействительным не признан.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что ФИО1 до настоящего времени квартира не передана, что также не оспаривалось ответчиками.

В силу ч. 1 и ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2014 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Поскольку доказательств передачи спорного объекта истцу не представлено, а суд пришел к выводу о признании за истцом права собственности на спорную квартиру, суд полагает необходимым возложить обязанность на Унитарную некоммерческую организацию в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства Московской области» передать ФИО1 квартиру по адресу: 

<

адрес>

Вместе с тем, суд отмечает, что правила пункта 15 статьи 201.4 Закона о банкротстве применимы к ситуациям, при которых конкурсный управляющий, фонды по объективным причинам не могли знать о наличии у гражданина договора с застройщиком, например, когда сделка о возмездной передаче застройщиком будущей недвижимости оформлена как публично нераскрытый договор простого товарищества, договор о выдаче векселя для последующей оплаты им жилого помещения и т.п. В данном случае ФИО1 раскрыла свою сделку публично путем государственной регистрации договора уступки прав требования.

В этой связи, исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к Публично-правовой компании "Фонд развития территорий", Унитарной некоммерческой организация в организационно-правовой форме фонда "Фонд защиты граждан-участников долевого строительства Московской области" о признании права собственности на квартиру, передаче жилого помещения - удовлетворить. 

Признать право собственности ФИО1 (паспорт серии №) на жилое помещение – однокомнатную квартиру по адресу: 

<

адрес>

Обязать Унитарную некоммерческую организацию в организационно-правовой форме фонда "Фонд защиты граждан-участников долевого строительства Московской области" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) передать ФИО1 квартиру по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Московском областном суде через Сергиево-Посадский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья подпись И.В. Сенаторова

Решение принято в окончательной форме 31 октября 2024 года.

Судья подпись И.В. Сенаторова