Дело №2-4785/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 ноября 2017 года

город Северодвинск

Северодвинский городской суд Архангельской области в составе

председательствующего судьи БарановаП.М.

при секретаре Снегирёвой И.Ю., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Северодвинского городского суда гражданское дело по иску ФИО1 ФИО6 к обществу с ограниченной ответственностью «Омега Строй» о взыскании уплаченной суммы, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, 

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Омега Строй» (далее – ООО«Омега Строй») о взыскании уплаченной суммы, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда.

В обоснование указал, что 29.04.2015 заключил с ответчиком договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома. В соответствии с договором ответчик обязался построить и передать истцу квартиру общей проектной площадью 43,9 кв.м, в том числе балкон, площадью 0,74 кв.м (с учетом понижающего коэффициента 0,3). Считает, что застройщик ненадлежащим образом выполнил обязательство, передав 05.05.2017 по акту приема-передачи квартиру общей площадью 45,1 кв.м, в том числе лоджию площадью 1,2 кв.м (с учетом понижающего коэффициента 0,5). Полагает, что переданная квартира не соответствует проектной документации, что является недостатком объекта долевого строительства, поскольку ответчик заменил балкон лоджией и увеличил площадь квартиры. По условиям дополнительного соглашения от 05.05.2017 к договору участия в долевом строительстве истец обязался выплатить ответчику 122587 рублей. Считает, что данная сумма выплачена вынужденно, поскольку застройщик отказывался предоставить акт приема-передачи и передать ключи от квартиры. Просил взыскать с ответчика уплаченную сумму в размере 122587 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 2451 рубля 74 копеек, компенсацию морального вреда в размере 100000 рублей.

Истец ФИО1, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. Его представитель ФИО2 в судебном заседании на иске настаивала.

Представитель ответчика ООО«Омега Строй» ФИО3 в судебном заседании с иском не согласилась.

В соответствие со ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело при данной явке.

Судом в соответствии со ст. 114 ГПК РФ предлагалось лицам, участвующим в деле, представить в суд все имеющиеся у них доказательства по делу, указывалось на последствия непредставления доказательств, а также разъяснялись положения ст.56 ГПК РФ о том, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

По договору участия в долевом строительстве №51 от 29.04.2015 ответчик обязался построить и передать истцу в собственность квартиру, предварительный номер 84, которая будет находиться на 3 этаже в многоквартирном доме, строительный адрес: 

<

адрес> (градостроительный квартал 12). Общая площадь квартиры определяется согласно проекту по внутреннему контуру стен за вычетом площади технических шахт и капитальных перегородок и предварительно составляет 43,09 кв.м, в том числе балкон площадью 0,74 кв.м (с учетом понижающего коэффициента 0,3). Фактическая площадь объекта долевого строительства может быть уточнена к моменту передачи объекта долевого строительства (п. 1.1 договора).

В соответствии с п.3.1 договора цена договора составляет 2628000 рублей (при условии уплаты до 29.05.2015) или 2920000 рублей (если не оплачена до 29.05.2015; в этом случае оплата производится ежемесячными равномерными платежами с июня 2015 года по декабрь 2016 года включительно).

Пунктом 3.2 договора предусмотрена обязанность участника долевого строительства произвести доплату застройщику в случае увеличения фактической площади объекта долевого строительства более чем на 3% из расчета 60989 рублей за 1кв.м, а если цена договора не будет оплачена до 29.05.2015 – из расчета 67765 рублей за 1кв.м.

Пунктом 3.3 договора предусмотрена обязанность застройщика произвести возврат участнику долевого строительства переплаченной суммы в случае уменьшения фактической площади объекта долевого строительства более чем на 3% из расчета 60989 рублей за 1кв.м, а если цена договора не будет оплачена до 29.05.2015 – из расчета 67765 рублей за 1кв.м.

Договор участия в долевом строительстве зарегистрирован в едином государственном реестре 25.05.2015 (л.д. 11 – 19).

Дополнительным соглашением от 05.05.2017 к договору участия в долевом строительстве №51 от 29.04.2015 стороны предусмотрели, что участник долевого строительства производит доплату цены договора в размере 122587 рублей до 25.05.2017. Дополнительное соглашение зарегистрировано в едином государственном реестре недвижимости 18.05.2017 (л.д. 22).

Истцом ответчику 31.05.2017 перечислена денежная сумма в размере 122587 рублей (л.д. 27, 28).

Объект долевого строительства передан ответчиком истцу по акту приема-передачи 05.05.2017. Согласно акту приема-передачи общая площадь квартиры, определенная на основании произведенных ООО«Архземкадастр» обмеров, составляет 45,1 кв.м, с лоджией площадью 1,2 кв.м (с учетом поправочного коэффициента 0,5), в том числе площадь комнаты 11,4 кв.м, площадь кухни 20,7 кв.м, площадь коридора 7,9 кв.м, площадь санузла 3,9 кв.м (л.д. 20 – 21).

Право собственности истца на квартиру зарегистрировано в едином государственном реестре недвижимости 20.06.2017 (л.д. 18 оборот).

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела, сторонами не оспариваются, у суда сомнений не вызывают, и суд признает их установленными.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО1 ссылается на наличие недостатков в объекте долевого строительства, под которыми понимает несоответствие построенного объекта проектной документации, а именно передачу ему квартиры с лоджией вместо балкона и увеличение общей площади квартиры, которое было им оплачено по дополнительному соглашению.

В соответствии с ч.1 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с п.3.8 приложенияБ свода правил СП54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП31-01-2003», на который ссылается истец в исковом заявлении, балкон – выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка; может быть остекленным. Согласно п.3.10 приложенияБ свода правил СП54.13330.2011 лоджия – встроенное или пристроенное, открытое во внешнее пространство, огражденное с трех сторон стенами (с двух – при угловом расположении) помещение с глубиной, ограниченной требованиями естественной освещенности помещения, к наружной стене которого она примыкает; может быть остекленной.

Из приложения №1 к договору участия в долевом строительстве №51 от 29.04.2015 и из представленного ответчиком отделочного плана типового этажа, выполненного ОООПроектная фирма «АриКон и Ко» (часть проектной документации, шифр 140.2014) усматривается, что запроектированный в квартире №84 балкон огражден с двух сторон стенами и имеет угловое расположение; его площадь 2,48 кв.м (л.д.19, 62). Исходя из приведенных выше определений свода правил СП54.13330.2011 (на которые ссылается истец в исковом заявлении), наличие ограждения стенами с двух сторон при угловом расположении является признаком лоджии, а не балкона. При этом в таком виде план объекта долевого строительства содержится в договоре участия в долевом строительстве №51 от 29.04.2015.

В соответствии с планом 3 этажа, выполненным ООО«Архземкадастр», в квартире №84 имеется лоджия с угловым расположением, огражденная с двух сторон стенами; ее площадь 2,48 кв.м (л.д.63). Данный план жилого помещения (за исключением площади иных помещений квартиры) соответствует тому плану, который представлен в приложении №1 к договору участия в долевом строительстве №51 от 29.04.2015.

Ответчиком в дело представлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное застройщику Администрацией Северодвинска 30.12.2016, из которого следует, что многоквартирный дом построен в соответствии с проектной документацией (шифр 140.2014) (л.д. 38 – 42).

В соответствии с ч.1 ст.55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Таким образом, полученное ответчиком разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома подтверждает его соответствие, в том числе в части помещения истца, проектной документации. Доказательств обратного истцом в суд не представлено.

На основании изложенного суд не соглашается с мнением истца о том, что переданный ему объект долевого строительства не соответствует проектной документации.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действовавшей на день заключения договора участия в долевом строительстве №51 от 29.04.2015) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Возможность изменения цены договора участия в долевом строительстве после его заключения по соглашению сторон, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения, установлена и действующей редакцией части 2 ст. 5 указанного Федерального закона.

Нарушение своих прав и недостаток объекта долевого строительства истец связывает с произошедшим в ходе строительства увеличением площади квартиры.

Вместе с тем, согласно п.2 ч.1.1 ст.9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действовавшей на день заключения договора участия в долевом строительстве №51 от 29.04.2015) существенное изменение проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенное изменение размера объекта долевого строительства является основанием для расторжения договора участия в долевом строительстве в судебном порядке по требованию участника долевого строительства.

Согласно действующей редакции п.2 ч.1.1 ст.9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию участника долевого строительства в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.

Таким образом, законодательство исходит из того, что само по себе изменение общей площади объекта долевого строительства в процессе его создания не является недостатком объекта, и в случае, если это предусмотрено договором участия в долевом строительстве, может повлечь изменение цены договора после его заключения.

Такое условие в договоре участия в долевом строительстве №51 от 29.04.2015, заключенном сторонами, имеется, причем изменение цены договора возможно как в сторону ее увеличения при увеличении фактической площади квартиры, так и в сторону уменьшения в случае уменьшения фактической площади квартиры по сравнению с указанной в договоре.

Материалами дела подтверждается, что в процессе строительства произошло увеличение общей площади объекта долевого строительства с 43,09 кв.м до 45,1 кв.м.

При этом из отделочного плана типового этажа, выполненного ОООПроектная фирма «АриКон и Ко», который является частью проектной документации (шифр 140.2014), следует, что квартира состояла из следующих помещений: кухня-гостиная 20,44 кв.м, спальня 10,56 кв.м, санузел 3,53 кв.м, коридор 7,32 кв.м, а также «балкон» площадью 2,48 кв.м.

Из объяснений представителя ответчика в судебном заседании следует, что указание в договоре долевого участия на балкон (0,74 кв.м с понижающим коэффициентом 0,3), а не лоджию являлось технической ошибкой.

Суд соглашается с данным утверждением, исходя из приведенных выше мотивов, а также из следующего.

Применение понижающего коэффициента при определении площади квартиры предусмотрено Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 №37. В соответствии с п. 3.37 данной инструкции общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий – 0,5, для балконов и террас – 0,3, для веранд и холодных кладовых – 1,0.

Кроме того, в соответствии с ч.1 ст.5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в действующей редакции) приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25.11.2016 №854/пр установлены понижающие коэффициенты для расчета площади лоджии (0,5), веранды (1,0), балкона (0,3), террасы (0,3), используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения.

Вместе с тем, сумма площадей помещений объекта долевого строительства (квартиры) согласно проектной документации при применении понижающего коэффициента для балкона (0,3) составит не 43,09 кв.м, а 42,59 кв.м (20,44 + 10,56 + 3,53 + 7,32 + 2,48 х 0,3), в то время как при применении понижающего коэффициента для лоджии (0,5) она составит 43,09 кв.м (20,44 + 10,56 + 3,53 + 7,32 + 2,48 х 0,5).

Фактическая общая площадь квартиры по результатам обмеров, произведенных ООО«Архземкадастр», составила 45,1 кв.м (коридор 7,9 кв.м + жилая комната 11,4 кв.м + кухня-гостиная 20,7 кв.м + санузел 3,9 кв.м + лоджия 1,2 кв.м с учетом понижающего коэффициента 0,5). В связи с этим увеличение общей площади квартиры составило 2,01кв.м.

Дополнительным соглашением от 05.05.2017 к договору участия в долевом строительстве №51 от 29.04.2015 стороны предусмотрели доплату истцом застройщику денежных средств в размере 122587 рублей, что соответствует доплате за 2,01кв.м согласно п. 3.2 договора участия в долевом строительстве (60989 х 2, 01 = 122587,89).

Указанное дополнительное соглашение подписано истцом, зарегистрировано в едином государственном реестре недвижимости, исполнено истцом 31.05.2017. 

Недействительным по основаниям, установленным законом, данное дополнительное соглашение не признано. В настоящем гражданском деле требований о признании его недействительным в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством, ФИО1 не заявлялось.

В силу ст. 1 ГКРФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии со ст. 421 ГКРФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно ст. 309 ГКРФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 310 ГКРФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Требование истца о взыскании с ответчика денежных средств в сумме 122587 рублей, уплаченных на основании заключенного сторонами дополнительного соглашения от 05.05.2017, по сути направлено на одностороннее изменение условий договора участия в долевом строительстве.

Оснований для этого суд, исходя из установленных обстоятельств дела и разрешая спор в пределах заявленных истцом требований (ч.3 ст.196 ГПКРФ) и по указанным им основаниям, суд не находит.

На основании изложенного суд отказывает истцу в удовлетворении требования о взыскании с ответчика уплаченной суммы в размере 122587 рублей и производного требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.

Поскольку судом не установлено нарушения прав истца как потребителя, что в силу ст. 15 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» и разъяснений, изложенных в п. 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», является основанием для взыскания в пользу потребителя компенсации морального вреда, оснований для удовлетворения требования ФИО1 о взыскании с ответчика компенсации морального вреда суд также не находит.

Руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ,

решил:

В удовлетворении иска ФИО1 ФИО7 к обществу с ограниченной ответственностью «Омега Строй» о взыскании уплаченной суммы, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда отказать.

Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд через Северодвинский городской суд Архангельской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий

ФИО4