39RS0001-01-2020-002629-75 Дело № 2-3161/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

03 ноября 2020 года г. Калининград

Ленинградский районный суд г.Калининграда в составе судьи Таранова А.В., при секретаре Штейнепрейс К.С., с участием:

представителя истца ФИО1,

ответчика ФИО2, ее представителя ФИО3,

представителя ООО «Престиж-Инвест» - ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску заявлению ФИО5 к ФИО2 и ООО «Престиж-Инвест» о взыскании задатка в двойном размере, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО5 обратилась в суд с иском к ФИО2 и ООО «Престиж-Инвест» о взыскании задатка в двойном размере 200 000 рублей, указывая следующее.

23 марта 2020 года между ФИО5 и ФИО2, при посредничестве ООО «Престиж-Инвест», был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры № дома № по 

<

адрес>, и в соответствии с пунктом 5.1 указанного договора ФИО5 передала ФИО2 в качестве задатка 100 000 рублей. На основании договора оказания возмездных услуг, ФИО5 обязалась уплатить ООО «Престиж-Инвест» вознаграждение в сумме 30 000 рублей. В услуги ООО «Престиж-Инвест» входило в том числе проведение правовой экспертизы документов на квартиру, а также сбор необходимых документов для проведения сделки. При осмотре покупателем квартиры, ее в полной мере устроили условия приобретения квартиры и ее планировка. Однако после подписания предварительного договора и получения задатка, истица получила план-схему квартиры из технического паспорта, и обнаружила, что на данном плане-схеме не отображена имеющаяся в квартире перегородка, образующая дополнительное помещение – кладовку-нишу. Таким образом, истицей был выявлен факт проведения перепланировки, о котором соответчики умолчали. Данная перепланировка не была узаконена продавцом. Предложение устранить перепланировку истицу не устроило, поскольку изменялась планировка квартиры, которая изначально ее устраивала. В дальнейшем ФИО2 общаться с истицей перестала, ссылаясь на запрет агентства ООО «Престиж-Инвест». Указанное агентство также требовало и от истицы не допускать прямого общения с продавцом. По вышеуказанным причинам истица отказалась от заключения договора, ссылаясь на то, что договор не был заключен по вине продавца и агентства, которые не предупредили ее о существенных недостатках квартиры.

Согласно пункту 6.1 предварительного договора, при неисполнении условий договора по вине продавца, он обязан уплатить покупателю задаток в двойном размере, то есть в сумме 200 000 рублей.

6 апреля 2020 года истица направила соответчикам требование о расторжении предварительного договора и возврате уплаченных ею денежных средств, однако денежные средства ей возвращены не были.

Ссылаясь на положения статей 381-381 ГК РФ, истица полагает, что поскольку за невозможность заключения договора купли-продажи ответственна сторона продавца, с соответчиков в солидарном порядке надлежит взыскать уплаченный истицей задаток в двойном размере. Также просила взыскать с ответчиков уплаченную истицей государственную пошлину в размере 5 200 рублей.

В судебное заседание истица не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом. Ранее в судебном заседании, состоявшемся 16 июля 2020 года, иск поддержала, пояснив, что она намеревалась приобрести квартиру, обратилась к риэлтору, ранее знакомой ей ФИО6, которая работает в компании ООО «Престиж-Инвест», объект ей подобрали, цена ее устроила, она осмотрела квартиру, в присутствии продавца и представителя агентства недвижимости, однако план квартиры ей не предоставлялся. Квартира понравилась, и она хотела ее приобрести. Через несколько дней позвонила риелтор и сказала, что квартирой интересуются другие покупатели, и необходимо срочно заключать предварительный договор купли-продажи. Договорились о приобретении данной квартиры за 2 700 000 рублей, из которых 100 000 в качестве задатка, а 2 600 000 при заключении основной сделки. Подписание предварительного договора происходило в офисе ООО «Престиж-Инвест», там подписали предварительный договор купли-продажи и договор оказания услуг с ООО «Престиж-Инвест», сняла наличные денежные средства в банкомате в магазине «СПАР» на пл. Василевского, и уплатила задаток продавцу в размере 100 000 рублей. Попросила риелтора, чтобы она переслала ей план-схему квартиры для обращения к дизайнеру. Схему ей переслали 20 марта 2020 года, однако она изучила ее уже после заключения предварительного договора, и поняла, что в квартире имеется перепланировка, которую необходимо будет узаконивать. Денежные средства у нее для приобретения квартиры имелись; она сняла со своего счета в банке в марте 2020 года около 5 миллионов рублей, и планировала приобрести две квартиры, и одну она приобрела; от приобретения спорной квартиры отказалась в связи выявленной незаконной перепланировкой, а не в связи с покупкой другого объекта недвижимости или нехваткой денежных средств. Полагала, что задаток подлежит солидарному взысканию в связи с тем, что ООО «Престиж-Инвест» также выступало на стороне продавца, и из этого задатка были оплачены услуги агентства ФИО2

Представитель истца исковые требования поддержал, доводы изложил аналогично описанному выше, и указал на то, что заключая предварительный договор, истица рассчитывала, что у продавца имеются документы, узаконивающие перепланировку, но, как оказалось, их не было. Также указал, что утверждение представителя ответчика ФИО2 о том, что на осмотр квартиры 22 марта 20202 года покупатель приходила с планом квартиры, ничем не подтверждено. Полагал, что продавец совершила бездействие, предлагая к продаже квартиру, не узаконив перепланировку. 

Ответчик ФИО2 в судебном заседании иск не признала, пояснив, что она достаточно длительный промежуток времени продавала принадлежащую ей квартиру, в том числе через агентство ООО «Престиж-Инвест». Работник агентства Виктория позвонила ей и сказала, что потенциальный покупатель желает приобрести квартиру, истица осматривала квартиру, в том числе и с дизайнером. Она не скрывала, что ею была обустроена перегородка, чтобы сделать шкаф для хранения вещей. Через несколько дней после осмотров позвонила Виктория, и сказала, что покупатель желает заключить предварительный договор купли-продажи, для чего договорились встретиться в офисе ООО «Престиж-Инвест». Вечером в указанном офисе подписали предварительный договор с условием уплаты задатка; при подписании договора она предоставляла покупателю выписку из ЕГРН и технический паспорт на квартиру, и покупателя все устроило. После подписания предварительного договора она получила от покупателя задаток в размере 100 000 рублей, из которых она оплатила услуги агентства. План квартиры она действительно направляла риелтору Виктории посредством электронной почты, но это было 20 марта 2020 года, и с ее слов, она тогда же переслала план покупателю Галине. После подписания предварительного договора покупатель еще раз приезжала осматривать квартиру. После того, как она собрала все документы для заключения сделки, риелтор Виктория ей сказала, что самой ей не нужно идти напрямую к покупателю, и сказала, что нужно назначить дату, когда они все вместе придут в МФЦ для подписания договора и сдачи его на регистрацию. Договорились с риелтором, что подписание основного договора и сдача его на государственную регистрацию состоится 8 апреля 2020 года в МФЦ, но после этого Виктория сказала, что покупатель ФИО7 на звонки не отвечает, но, несмотря на это, она пришла 8 апреля 2020 года в МФЦ, но туда покупатель не прибыла. До истечения срока заключения основного договора покупатель для подписания договора не являлся. Полагала, что сделка не состоялась не по вине продавца. Лично с истцом о дате заключения сделки не договаривались, все общение было через риелтора. После заключения предварительного договора покупатель ей звонила и отказывалась от покупки квартиры, но она ей перезванивать не стала, считая, что необходимо общаться через агентство, а затем Виктория прислала сообщение, что сделка не состоится. Полагала, что перепланировки в квартире нет. Также указала, что она предлагала покупателю самой привести документы в соответствие с фактическим состоянием квартиры, но она отказалась.

Представитель ответчика ФИО2 ФИО3 в судебном заседании иск не признал, указав на то, что до подписания предварительного договора, квартира дважды была осмотрена истицей: 18 и 22 марта 2020 года, между этими осмотрами покупатель запрашивала план квартиры у агента, и данный план ею был получен 20 марта 2020 года, и уже имея план квартиры и дважды ее осмотрев, истица подписала предварительный договор купли-продажи 23 марта 2020 года. До подписания предварительного договора между сторонами не имелось взаимных прав и обязанностей, и указанные права и обязанности возникли только после подписания предварительного договора, в котором оговорены последствия не заключения основного договора. ФИО2 не сделала ничего, что бы препятствовало заключению основного договора, вины ее в не заключении основного договора нет. Взыскание задатка является ответственностью за неисполнение обязательства, а неисполнения обязательства со стороны продавца не было. Невнимательность покупателя не может быть основанием для возложения ответственности на продавца. Требование о взыскании задатка в двойном размере не основано, ни на законе, ни на договоре. Также указал, что обустройство перегородки не является перепланировкой, поскольку обустроенный шкаф является мебелью.

Представитель ООО «Престиж-Инвест» в судебном заседании иск не признала, указав на то, что истица знала о перепланировке, и сама отказалась от сделки.

Выслушав лиц участвующих в деле, и исследовав письменные материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

23 марта 2020 года между ФИО2 и ФИО5 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого ФИО2 обязалась продать, а ФИО5 обязалась купить принадлежащую ФИО2 квартиру № дома № по 

<

адрес> за 2 650 000 рублей. Основной договор стороны обязались заключить в срок до 13 апреля 2020 года включительно. Оплату стоимости квартиры стороны оговорили следующим образом: 100 000 рублей в момент заключения договора в качестве задатка, а 2 550 000 рублей при подписании основного договора путем перечисления на расчетный счет продавца в ПАО «Сбербанк России».

Пунктом 6 предварительного договора был определен задаток, как способ обеспечения условий предварительного договора, и установлено, что в случае неисполнения условий данного договора по вине продавца, он обязан в течение трех календарных дней уплатить покупателю двойную сумму задатка (п. 6.1 договора), а при неисполнении условий договора по вине покупателя, полученный задаток в качестве компенсации остается у продавца (п. 6.2 договора), а при неисполнении договора по вине третьих лиц, задаток возвращается покупателю в полном объеме. Указанный договор является одновременно и соглашением о задатке (п.14 договора). 

При этом продавец обязался предоставить покупателю все необходимые сведения и информацию, связанные с передаваемой квартирой, в том числе сведения о ее недостатках (п.8.2 договора).

Из расписки ФИО2 в договоре следует, что денежные средства в сумме 100 000 рублей ею получены.

23 марта 2020 года между ООО «Престиж-Инвест» и ФИО5 был заключен договор оказания возмездных услуг покупателю объект недвижимости, по условиям которого ООО «Престиж-Инвест» обязалось оказать ФИО5 услуги по юридическому сопровождению сделки по приобретению квартиры № дома № по 

<

адрес> за вознаграждение в сумме 30 000 рублей.

6 апреля 2020 года ФИО5 направила почтой в адрес ФИО2 и ООО «Престиж-Инвест» уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры от 23 марта 2020 года и требование о выплате ей задатка в двойном размере, с указанием на то, что 25 марта 2020 года при изучении плана-схемы квартиры она установила, что на плане отсутствует стена с дверным проемом и дверью, обустроенные в жилой комнате данной квартиры, что является перепланировкой, о которой умышленно умолчали продавец и ООО «Престиж-Инвест», и при ведении переговоров было установлено, что документов, узаконивающих перепланировку, у продавца нет, что является препятствием для совершения сделки; покупатель была введена в заблуждение продавцом и агентством относительно законности перепланировки и проводимой сделки. Полагала, что заключение основного договора исключается по вине продавца и агентства, и продавец обязан уплатить двойную сумму задатка.

Из представленной переписки работника ООО «Престиж-Инвест» с ФИО5 в приложении для обмена сообщениями, следует, что в адрес ФИО5 20 марта 2020 года направлялась фотография с изображением плана-схемы спорной квартиры. Также 6 апреля 2020 года ФИО5 было направлено сообщение о том, что врем записи в МФЦ 8 апреля в 9:00 по адресу: ул. Челнокова 11, на что она ответила, что сделка не состоится, в адрес агентства направлено заказное письмо. Указанный факт переписки истица подтвердила в судебном заседании.

ФИО2 в подтверждение исполнения ею условий предварительного договора представлен чек записи на прием в МФЦ для регистрации прав на имущество и сделок с ним на 8 апреля 2020 года на 09:04.

Для разрешения вопроса о том, относятся ли произведенные в квартире работы к перепланировке квартиры, требующей внесения изменения в технический паспорт квартиры, судом по ходатайству ФИО2 была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручить ООО «Независимый центр «Балтэкспертиза».

Согласно заключению эксперта ООО «Независимый центр «Балтэкспертиза» № от 15.09.2020 года, возведенная в жилой комнате спорной квартиры конструкция является перегородкой, изменяющей конфигурацию жилого помещения, образующей новое жилое помещение, что является перепланировкой и требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Оценивая вышеуказанное экспертное заключение, суд признает его относимым и допустимым и убедительным доказательством, которое в полной мере согласуется с материалами дела, данными технической документации и установленными фактическим обстоятельствами. При этом суд отвергает доводы ответчика ФИО2 и ее представителя о том, что перегородка является шкафом, поскольку очевидно, что она не является мебелью, поскольку обустроена стационарно с жестким креплением к стенам и обустройством дверного проема и установкой в него межкомнатной двери. Фактически данное помещение является вновь созданным помещением, используемым в качестве гардеробной, что в полной мере согласуется, как с материалами дела и пояснениями сторон, так и выводами эксперта.

В силу положений статьи 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором; предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме; предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора; в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно пункту 1 статьи 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Пунктом 2 статьи 380 ГК РФ установлено, что соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В соответствии с пунктом 4 статьи 380 ГК РФ, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Пунктом 1 статьи 381 ГК РФ установлено, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

В силу пункта 2 статьи 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Пунктом 1 статьи 416 ГК РФ установлено, что обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Из изложенных положений закона следует, что задаток подлежит возвращению только в двух случаях: при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения.

Как установлено в ходе рассмотрения настоящего дела, основной договор между сторонами не был заключен, ни вследствие достижения соглашения сторонами о прекращении обязательств, ни вследствие невозможности его заключения. Истица отказалась от заключения договора до истечения установленного срока, а ответчик настаивала на заключении договора, назначила дату подписания договора и явилась в указанное месте и время для подписания, и сослалась на уклонение истицы от заключения договора, полагая, что она, вследствие уклонения истицы от заключения договора имеет право оставить задаток себе.

Таким образом, основной договор не был заключен сторонами вследствие обстоятельств, за которые ответственна одна из сторон.

Как установлено в судебном заседании, основной договор не был заключен вследствие отказа от его заключения со стороны покупателя. Вместе с тем, сам факт отказа не является достаточным основанием для вывода, что за незаключение договора ответственна сторона отказавшаяся от его заключения, поскольку существенное значение имеет то, что явилось основанием для отказа, и чем был обусловлен данный отказ.

Из направленного истицей письменного отказа от заключения договора следует, что причиной отказа от сделки явилось наличие самовольной перепланировки квартиры, которая не была узаконена продавцом. Наличие иных обстоятельств, вызвавших отказ от сделки, ответчиком не доказано.

Давая оценку данному обстоятельству, суд приходит к выводу, что наличие перегородки в жилой комнате, обустройство которой является перепланировкой квартиры, подтверждено допустимыми доказательствами. Данная перепланировка является существенным обстоятельством, которое влияет на решение покупателя о совершении сделки, поскольку существенно изменяет характеристики квартиры (по набору и площадям помещений).

Поскольку добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагается (п.5 ст. 10 ГК РФ), при принятии решения о приобретении квартиры и заключении предварительного договора, покупатель вправе обоснованно рассчитывать на добросовестность и разумность продавца. И соответственно, даже видя наличие перегородки в квартире, не отображенной в плане квартиры, покупатель вправе рассчитывать на то, что эта перегородка не возведена самовольно, либо самовольно возведенная перегородка узаконена. Установив самовольность перепланировки, покупатель вправе отказаться от заключения сделки, поскольку был введен в заблуждение продавцом относительно существенных характеристик квартиры. При этом заблуждение нельзя понимать, исключительно как сообщение недостоверных сведений. Введением в заблуждение является в том числе и умолчание о существенных обстоятельствах, имеющих значение для другой стороны сделки. 

В данном случае введением в заблуждение являлось умолчание ФИО2 о самовольном возведении перегородки и предложение к продаже квартиры, не соответствующей техническому паспорту.

В этой связи суд отвергает ссылки ФИО2 на то, что истица несколько раз осматривала квартиру, в том числе имея на руках план квартиры.

Поведение продавца при заключении предварительного договора не являлось добросовестным, поскольку она предлагала к продаже квартиру с самовольно проведенной перепланировкой. Разумным и добросовестным поведением продавца является предложение к продаже квартиры в полной мере соответствующей техническому паспорту. Прежде чем предлагать квартиру к продаже, продавцу следовало за свой счет либо демонтировать самовольно возведенную перегородку, либо привести документы в соответствие с проведенной перепланировкой. Не сделав ни того, ни другого, продавец во всяком случае должна была отдельно оговорить с покупателем данную особенность продаваемого объекта.

Наличие самовольной перепланировки хотя и не препятствует заключению сделки (что подтверждается тем, что квартира была продана в таком виде другому покупателю), но влечет для покупателя неблагоприятные последствия в виде необходимости несения расходов для приведения квартиры в первоначальное состояние, либо по узакониванию перепланировки.

Также суд отвергает ссылку представителя ответчика ФИО2 на то, что невнимательность покупателя не может быть основанием для возложения ответственности на продавца, поскольку никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п.4 ст.1 ГК РФ).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что за то, что основной договор не был заключен, ответственна продавец ФИО2, что влечет для нее последствия в виде обязанности возвратить задаток в двукратном размере.

Оснований для взыскания задатка солидарно с обоих соответчиков суд не усматривает, поскольку такая солидарная обязанность не предусмотрена, ни законом и договором. ООО «Престиж-Инвест» продавцом квартиры не являлось, от истца денежных средств в качестве задатка не получало, и соответственно не обязано возвращать задаток в двойном размере.

Таким образом, иск подлежит частному удовлетворению, с ФИО2 надлежит взыскать 200 000 рублей, а в остальной части иска – отказать. 

Кроме того, в соответствии со ст. 98 ГПК РФ государственная пошлина, внесенная истцом при подаче иска, подлежит взысканию с ответчика.

Руководствуясь статьями 194-198,199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Иск ФИО5 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО5 задаток в двойном размере в сумме 200 000 рублей, а также в возмещение уплаченной государственной пошлины 5200 рублей.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд, через Ленинградский районный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 11 ноября 2020 года. 

Судья А.В. Таранов