дело № 2-240/2019

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

26 февраля 2019 года город Набережные Челны

Тукаевский районный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Гайфуллина Р.Р., при секретаре Юнусовой Г.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, публичному акционерному обществу «Сбербанк России» о признании права залога на дом и земельный участок отсутствующим, государственной регистрации права собственности, возложении обязанности передать дом и земельный участок, 

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ПАО «Сбербанк России» о признании права залога на дом и земельный участок отсутствующим, государственной регистрации права собственности, возложении обязанности передать дом и земельный участок.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ФИО3 приобрели земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты>, категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, с долей в праве по 1\2 у каждого, и расположенный на данном участке жилой дом с кадастровым №, площадью 

<

данные изъяты>. На основании договора от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с домом ответчики продали ФИО1, однако в установленный законом 7-дневный срок в регистрационную службу не явились, несмотря на то, что договор исполнен, оплата произведена полностью при подписании договора купли-продажи. В настоящее время регистрация перехода права невозможна, поскольку ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право залога ПАО «Сбербанк России». С указанием на добросовестность приобретения и владения недвижимым имуществом и то, что право залога ПАО «Сбербанк России» возникло помимо воли и согласия собственника, что нарушает его право владения и пользования земельным участком и домом, в иске ставится требование об осуществлении государственной регистрации права собственности ФИО1 на указанное недвижимое имущество, признании отсутствующим права залога ПАО «Сбербанк России» и возложении на ФИО2 и ФИО3 обязанности передать данное имущество ФИО1 на основании передаточного акта, в свободном от ограничений и обременений виде.

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ПАО «Сбербанк России» в судебное заседание не явились, в предусмотренном законом порядке извещены о времени и месте рассмотрения дела. 

В судебном заседании представитель ФИО1, ФИО4 поддержал заявленные требования по указанным в иске основаниям. 

Представитель ФИО2 и ФИО3, ФИО5 иск признал, указав на законность и обоснованность требований и то, что переход права собственности на ФИО1 не нарушает права залогодержателя. 

Представитель ПАО «Сбербанк России» ФИО6 в отзыве просил рассмотреть дело в его отсутствие, иск не признал, указав на незаконность заявленных требований, отсутствие доказательств оплаты по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и то, что в момент заключения сделки ФИО1 было 

<

данные изъяты>, заключая договор она действовала 

<

данные изъяты> 

Представитель Росреестра (третье лицо) ФИО7 в письменном ходатайстве просила рассмотреть дело в ее отсутствие. 

Выслушав участвующих в деле лиц и изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может быть обеспечено, в том числе залогом, который в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращается с прекращением обеспеченного им обязательства.

Согласно статье 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В силу пункта 11 статьи 53 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Поскольку законодательством не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования таких споров, предварительное обращение к государственному регистратору с соответствующим заявлением не требуется (пункты 52, 55).

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ФИО3 купили у ФИО8 земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, и расположенный на данном участке жилой дом с кадастровым №, площадью 

<

данные изъяты>

Согласно выписке из ЕГРН, ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право долевой собственности ФИО2 и ФИО3 на данное имущество, с долями в праве по 1\2, в тот же день зарегистрирован залог в пользу ПАО «Сбербанк России», сроком на 240 месяцев.

Залог в пользу ПАО «Сбербанк России» предусмотрен пунктом 11 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым залог действует с момента государственной регистрации права собственности покупателя на указанные объекты недвижимости. 

В силу пунктов 8, 9 договора, расчет между сторонами будет производиться за счет собственных средств покупателей в размере 800000 руб. и путем перечисления на счет продавца предоставленных ПАО «Сбербанк России» кредитных средств в размере 3200000 руб. 

Как видно из дела правоустанавливающих документов, в Росреестр с заявлением о регистрации стороны обратились ДД.ММ.ГГГГ, переход прав зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ. 

В качестве основания возникновения прав на спорное имущество и признания залога отсутствующим ФИО1 представила договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому она за 3900000 руб. приобрела у ФИО2 и ФИО3 земельный участок с кадастровым № и жилой дом с кадастровым №, пунктом 2.3 договора предусмотрено, что передача денежных средств осуществляется при подписании договора. 

В силу пунктов 1 и 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору, последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным способом.

Запрет на совершение регистрационных действий с недвижимым имуществом, как мера процессуального принуждения, по своей правовой природе выражается в ограничении правомочий собственника, установленных в пункте 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Наличие обеспечительных мер в отношении спорного недвижимого имущества препятствует осуществлению государственной регистрации перехода права собственности от ответчиков к ФИО1, в связи с чем исковые требования удовлетворению не подлежат.

Доказательств исполнения продавцами обязательств по передаче квартиры ФИО1 в соответствии с условиями договора материалы дела не содержат, так же как и не содержат допустимых доказательств фактической передачи денежных средств за квартиру.

В силу положений пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи. То есть приоритет имеет тот покупатель, за которым произведена государственная регистрация перехода права собственности.

Таким образом, ФИО1 не вправе требовать государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, поскольку сделка, заключенная ею с ФИО2 и ФИО3, зарегистрирована быть не могла, поскольку находилась в залоге у банка по волеизъявлению же ФИО2 и ФИО3

В абз. 3 пункта 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Права ФИО2 и ФИО3 на дом и земельный участок зарегистрированы ДД.ММ.ГГГГ и они не могли распоряжаться этим имуществом до указанной даты, в том числе путем заключения ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи со ФИО1 

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Как разъяснено в абзаце 2 пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

В соответствии со статьей 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчик вправе признать иск (часть 1). Суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц (часть 2).

Признание иска представителем ФИО2 и ФИО3, ФИО5 не принимается судом, поскольку противоречит закону и нарушает права и законные интересы другого лица - ПАО «Сбербанк России».

Изложенные выше обстоятельства в их совокупности объективно свидетельствуют о том, что требования ФИО1 и признание представителем ФИО2 и ФИО3 иска направлены не на разрешение спора между сторонами, данные действия являются злоупотреблением правом как со стороны истицы, так и со стороны ответчиков, что с учетом приведенных положений закона является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска. 

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3, публичному акционерному обществу «Сбербанк России» о признании права залога на дом и земельный участок отсутствующим, государственной регистрации права собственности, возложении обязанности передать дом и земельный участок – отказать полностью. 

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Верховный Суд Республики Татарстан через Тукаевский районный суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья