УИД: 61RS0010-01-2019-002628-05 № 2-210/2020 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 мая 2020 года г. Батайск

Судья Батайского городского суда Ростовской области - Заярная Н.В.,

с участием представителей истца Финансового управляющего ФИО1 - ФИО16 А.В. - ФИО19 К.О. по доверенности от 13.01.2020 года, ФИО68 А.Ю. по доверенности от 11.02.2020 года, ответчика - ФИО2, представителей ответчика ФИО2 - адвоката ФИО17 А.А. по ордеру от 28.05.2020 года, по доверенности от 26.02.2020 года, адвоката ФИО18 А.В. по ордеру от 20.02.2020 года, 

при секретаре - Блошенко М.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-210/2020 по иску Финансового управляющего ФИО1 - ФИО3 ФИО20 к ФИО2 ФИО21 об истребовании из незаконного владения жилого дома и земельного участка по адресу: г.

<

адрес>, обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области погасить регистрационные записи о переходе права собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: г

<

адрес>, по договору купли-продажи от 17.12.2015 года между ФИО1 и ФИО69 М.А., а также по договору купли-продажи от 13.12.2016 года между ФИО24 М.А. и ФИО2

УСТАНОВИЛ:

Финансовый управляющий ФИО1 - ФИО3 ФИО23 обратился в суд с иском к ФИО2 ФИО22 об истребовании из незаконного владения жилого дома и земельного участка по адресу: г

<

адрес>, обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области погасить регистрационные записи о переходе права собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: г.

<

адрес>, по договору купли-продажи от 17.12.2015 года между ФИО1 и ФИО26 М.А., а также по договору купли-продажи от 13.12.2016 года между ФИО25 М.А. и ФИО2, указав в обоснование заявленного иска на то, что 17.12.2015 года между ФИО1 ФИО27 и ФИО70 ФИО28 был заключён договор купли-продажи, в соответствии с которым ФИО1 продал земельный участок площадью 911 кв.м., с кадастровым номером №, и жилой дом общей площадью 165,5 кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: Россия, 

<

адрес>, принадлежащие ему на праве собственности, цена договора составила 1 000 000 руб. 13.12.2016 года между ФИО29 и ФИО2 ФИО30 был заключён договор купли-продажи, в соответствии с которым ФИО71 М.А. продал земельный участок площадью 911 кв.м., с кадастровым номером №, и жилой дом общей площадью 165,5 кв.м., с кадастровым № 

<

адрес> 

<

адрес>, принадлежащие ему на праве собственности, цена договора составила 1 000 000 руб. Решением Арбитражного суда Ростовской области от 01.02.2018 года в отношении ФИО1 ФИО31 введена процедура банкротства - реализация имущества гражданина. Финансовым управляющим суд утвердил ФИО3 ФИО32. Определением Арбитражного судом Ростовской области от 20.05.2019 года в рамках дела о банкротстве ФИО1 ФИО33 № № вынесено определение, которым признан недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 17 декабря 2015 года № №, заключённый между ФИО34 и ФИО1 ФИО35.Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2019 года определение Арбитражного суда Ростовской области от 19.05.2019 года по делу № № оставлено без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.В указанном Постановлении суд апелляционной инстанции указал на то, что в рассматриваемом случае отчуждение не имеющей недостатков недвижимости по цене, заниженной многократно, очевидно свидетельствовало о том, что продавец не руководствовался добросовестными интересами по получению действительной цены имущества и преследовал цель вывода ликвидного имущества. Это, в свою очередь, не могло не породить у любого добросовестного и разумного участника гражданского оборота сомнений относительно правомерности отчуждения.Поэтому ФИО36 М.А., проявляя обычную степень осмотрительности, должен был предпринять дополнительные меры, направленные на проверку обстоятельств, при которых должник продаёт имущество по заниженной цене. В указанной ситуации покупатель не мог не осознавать то, что сделка с такой ценой нарушает права и законные интересы кредиторов». Также в Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2019 года исследуются обстоятельства заключения договора купли-продажи от 13.12.2016 года между ФИО37 и ФИО2 ФИО38, указано следующее:«Установлено, что имущество по оспариваемой сделке отчуждено ФИО39 М.А. третьему лицу - ФИО2 по договору купли-продажи недвижимого имущества, приобретаемого с использованием кредитных средств от 13.12.2016 года.Доводы о том, что цена договора от 13.12.2016 года также составила 1 000 000 руб., оценены судом критически». Истец обращает внимание на то, что кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 09.12.2015 года составляла 2 108 828 руб.,кадастровая стоимость жилого дома на 10.12.2015 года - 5 056 716 руб. Общая кадастровая стоимость объекта - 7 165 544 руб.Согласно отчёту оценщика от 10.10.2018 года № № рыночная стоимость жилого дома, общей площадью 165 кв.м., с кадастровым номером №, и земельного участка площадью 911 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель - земли населённых пунктов, расположенных по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 13.12.2016 года составляет 7 724 436 руб. Таким образом, руководствуясь ст. 301, 302 ГК РФ, п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 года № 63, Финансовый управляющий ФИО1 - ФИО3 вынужден был обратиться в суд с настоящим иском о защите нарушенного права.

Представители истца Финансового управляющего ФИО1 - ФИО3 - ФИО40 К.О., выступающая по доверенности от 13.01.2020 года (т.1, л.д. 86), ФИО41 А.Ю., выступающий по доверенности от 11.02.2020 года (т.1, л.д. 130), в судебном заседании исковые требования Финансового управляющего ФИО1 - ФИО3 поддержали, просили суд удовлетворить их в полном объёме.

Ответчик - ФИО2, его представители - адвокат ФИО42 А.А., выступающая по ордеру от 28.05.2020 года (т.1, л.д. 164), а также по доверенности от 26.02.2020 года (т.1, л.д. 149), адвокат ФИО43 А.В., выступающая по ордеру от 20.02.2020 года (т.1, л.д. 148), в судебном заседании исковые требования Финансового управляющего ФИО1 - ФИО3 не признали, просили суд в их удовлетворении отказать, предоставив суду многочисленные доказательства в подтверждение довода о том, что ответчик является добросовестным приобретателем спорного недвижимого имущества.

Представитель 3-го лица: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания был извещён судом надлежащим образом, в подтверждение чего в материалах дела имеется уведомление о получении судебной повестки (т.2, л.д. 30), а также отзыв на исковое заявление, согласно которому Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области просило суд в удовлетворении исковых требований Финансового управляющего ФИО1 - ФИО3 отказать и рассмотреть дело в отсутствие его представителя (т.1, л.д. 75-77).

В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено судом в отсутствие представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Выслушав представителей истца, ответчика, его представителей, допросив свидетелей, изучив материалы дела, суд считает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований Финансового управляющего ФИО1 - ФИО3 по следующим основаниям:

Согласно ст. 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Но само право на судебную защиту имеет как процессуальный, так и материально-правовой аспекты. Наличие у истца права на судебную защиту в материально-правовом смысле определяется судом в процессе разрешения возникшего спора.

В обоснование заявленного иска Финансовый управляющий ФИО1 сослался на нормы пункта 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 23.12.2010 года № 63, согласно которым если право на вещь, отчуждённую должником по сделке, после совершения этой сделки было передано другой стороной сделки иному лицу по следующей сделке (например, по договору купли-продажи), то заявление об оспаривании первой сделки предъявляется по правилам статьи 61.8 Закона о банкротстве к другой её стороне. Если первая сделка будет признана недействительной, должник вправе истребовать спорную вещь у её второго приобретателя только посредством предъявления к нему виндикационного иска вне рамок дела о банкротстве по правилам статей 301 и 302 ГК РФ. 

Принятие судом в деле о банкротстве судебного акта о применении последствий недействительности первой сделки путём взыскания с другой стороны сделки стоимости вещи не препятствует удовлетворению иска о её виндикации. Однако если к моменту рассмотрения виндикационного иска стоимость вещи будет уже фактически полностью уплачена должнику стороной первой сделки, то суд отказывает в виндикационном иске.

В соответствии со ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения.

В силу ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путём помимо их воли.

Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению судом по данной категории споров, являются:

1) наличие (отсутствие) права собственности лица, обратившегося с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения;

2) выбытие имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли;

3) возмездность (безвозмездность) приобретения имущества;

4) наличие у незаконного владельца статуса добросовестного приобретателя, обусловленного тем, что он не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.

Указанные обстоятельства, имеющие значение для дела, в силу ч. 2 ст. 56 ГПК РФ должны быть вынесены на обсуждение судом, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

При этом, согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ истец должен доказывать наличие у него права собственности либо основания законного владения в отношении истребуемого имущества, факт наличия этого имущества у незаконного владельца и выбытие имущества из его владения помимо воли. Обстоятельства, свидетельствующие о недобросовестности приобретателя, подлежат доказыванию истцом.

Возмездность приобретения имущества подлежит доказыванию ответчиком. Кроме того, ответчик - добросовестный приобретатель - вправе предъявлять доказательства выбытия имущества из владения собственника по его воле.

При отсутствии государственной регистрации право собственности истца на имущество подлежит доказыванию с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права.

В данном случае в процессе разрешения настоящего спора по существу истец не доказал обстоятельства, свидетельствующие о недобросовестности приобретателя ФИО2

В то же время ФИО2 представил суду достаточное количество достоверных доказательств, бесспорно подтверждающих, как возмездность приобретения им земельного участка и жилого дома по адресу: 

<

адрес>, так и обстоятельства, свидетельствующие о его добросовестности, должной осмотрительности и разумности при приобретении указанной недвижимости.

Материалами дела установлено, что ФИО2 стал собственником земельного участка и жилого дома по адресу: 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, приобретаемого с использованием кредитных средств от 13.12.2016 года (т.1, л.д. 230-235).

До заключения указанного договора ФИО2 проявил должную осмотрительность, разумность, осторожность и добросовестность в выборе объекта недвижимости, который планировал приобрести в собственность у продавца, о чём свидетельствуют следующие обстоятельства:

Земельный участок и жилой дом по адресу: 

<

адрес>, были найдены ФИО2 по объявлению, которое было размещено в начале октября 2016 года на сайте «

<

данные изъяты> риэлтерским агентством «

<

данные изъяты> 

В данном объявлении была указана полная характеристика объектов недвижимого имущества, а именно: место нахождения домовладения, площадь жилого дома и земельного участка, количество и расположение жилых и нежилых помещений, их площадь, описана домовая и придомовая территории и указана цена - 7 600 000 руб.

После осмотра данного домовладения в присутствии представителя риэлтерского агентства ФИО45 В.В. и собственника домовладения ФИО44 М.А., ответчик решил приобрести эту недвижимость, так как осмотренное домовладение соответствовало его запросу и стоимости, указанной в объявлении на «

<

данные изъяты>».

ФИО2 затребовал у продавца ФИО46 М.А. паспорт и все правоустанавливающие документы на земельный участок и жилой дом, включая нотариально удостоверенный договор купли-продажи указанной недвижимости от 17.12.2015 года, заключённый между ФИО1 и ФИО47 М.А.

Из содержания представленного договора купли-продажи от 17.12.2015 года следовало, что ФИО1 гарантирует, что заключает договор купли-продажи от 17.12.2015 года не вследствие стечения тяжёлых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для него кабальной сделкой (п. 2.5 договора от 17.12.2015 года).

Ограничений и обременений земельный участок и жилой дом не имеют (п. 3.1, 3.2, 3.3 договора от 17.12.2015 года).

12.10.2016 года ФИО2 получил выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, из содержания которых следовало, что собственником земельного участка и жилого дома по адресу: 

<

адрес>, значится ФИО48, обременения отсутствуют.

Риэлторское агентство 26.10.2016 года также получило выписки из ЕГРН в отношении указанного недвижимого имущества аналогичного содержания.

АО «

<

данные изъяты>» перед выдачей ФИО2 кредитных средств и оформлением договора купли-продажи проверял не только правовые документы на указанную недвижимость у продавца ФИО49 М.А., но и самостоятельно делал запросы для подтверждения прав ФИО72 М.А. на указанное недвижимое имущество и наличие каких-либо обременений и ограничений на него. 

АО «

<

данные изъяты>» самостоятельно обращалось к услугам независимой оценочной компании для независимой оценки вышеуказанных объектов недвижимости. 

Сотрудники оценочной компании исследовали земельный участок и жилой дом на предмет его оценки с фотографированием объектов исследования. 

После проведения этих работ был составлен отчёт об оценке домовладения, который хранится в АО «

<

данные изъяты>». 

Страховое акционерное общество 

<

данные изъяты>, заключившее с ФИО2 договор страхования от 13.12.2016 года № № на недвижимость по адресу: 

<

адрес>, перед заключением договора страхования не только проверило правовые документы на недвижимость, но и самостоятельно сделало запросы для подтверждения прав ФИО50 М.А. на продажу этой недвижимости и наличия каких-либо обременений и ограничений в отношении этой недвижимости.

На дату заключения договора страхования и получения страхового полиса страховая сумма составила: 3 220 000 руб.: жилой Дом - 1 827 672 руб. - 56,76 % от общей страховой суммы. Земельный участок - 1 392 328 руб. - 43,24 % от общей страховой суммы.

21.10.2016 года между ФИО51 М.А. и ФИО2 был заключён и подписан в присутствии директора агентства недвижимости ФИО52 И.А. предварительный договор купли-продажи, в котором были указаны все характеристики продаваемого объекта недвижимости, а также окончательная цена продажи - 7 600 000 руб. (т.1, л.д. 223-226).

Денежная сумма в размере 7 600 000 руб. была собрана ФИО2 в результате продажи им квартиры по адресу: г.

<

адрес>, за 4 200 000 руб. по договору купли-продажи от 05.12.2016 года (т.1, л.д. 227-229), кредитных средств в сумме 2 800 000 руб., полученных от АО «

<

данные изъяты> (т.1, л.д.230-235) и личных денежных накоплений.

13.12.2016 года между ФИО2 и ФИО53 М.А. был заключён договор купли-продажи недвижимого имущества, приобретаемого с использованием кредитных средств (т.1, л.д.230-235).

При этом, как пояснил суду ФИО2 и свидетель ФИО54 И.А. (директор агентства недвижимости ФИО55 И.А.), в договоре по просьбе продавца цена продаваемой недвижимости была указана в сумме 1000 000 руб. с целью избежать уплаты налога на доходы физического лица, так как этим домовладением ФИО56 М.А. владел менее 3-х лет подряд и по договору купли-продажи от 17.12.2015 года цена недвижимости также была указана в размере 1 000 000 руб.

22.12.2016 года ФИО2 в присутствии директора агентства недвижимости ФИО58 И.А. передал ФИО57 М.А. денежные средства в сумме 7 600 000 руб., в подтверждение чего суду были предоставлены соответствующие расписки на указанную сумму (т.2, л.д.1-3), которые представителями истца на предмет их достоверности не оспаривались. 

Передача денежных средств осуществлялась с использованием банковской ячейки, для чего с банком был заключён договор аренды индивидуального банковского сейфа с особыми условиями доступа № № от 13.12.2016 года (т.1, л.д. 265-267).

21.12.2016 года ФИО2 и его супруга - ФИО59 И.В. зарегистрировались в жилом доме и с указанного периода времени и по настоящее время постоянно проживают в жилом доме по адресу: город 

<

адрес>, являющимся для них единственным жилым помещением, принадлежащим им на праве собственности.

Таким образом, материалами дела достоверно установлено, что во всех выписках из единого государственного реестра недвижимости, а также в иных документах, полученных ФИО2, риэлтерским агентством, банком и страховой компанией до оформления сделки купли-продажи спорных объектов недвижимого имущества, а также предпринятых ФИО2 дополнительных мерах осторожности и разумности, при проявлении им необходимой степени осмотрительности, было установлено, что ограничений, обременении или каких-либо иных причин, исключающих возможность отчуждения ФИО73 М.А. и приобретение ФИО2 спорных объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки не имелось, что свидетельствует о добросовестности покупателя недвижимости, законности совершённой сделки.

Согласно части 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

ФИО2 приобрёл право собственности на земельный участок и расположенный на нём жилой дом по адресу: г

<

адрес>, на основании договора купли-продажи с использованием кредитных средств от 13.12.2016 года, который никем не был оспорен.

Свои обязательства по указанному договору купли-продажи, а также по погашению кредитных средств ФИО2 исполнил надлежащим образом и в полном объёме. 

Анализ вышеуказанных обстоятельств в их системном единстве свидетельствует о том, что ФИО2 является добросовестным приобретателем недвижимого имущества, в связи с чем у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения заявленного иска. 

С учётом изложенного, суд считает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований Финансового управляющего ФИО1 - ФИО3 ФИО60 к ФИО2 ФИО61 об истребовании из незаконного владения жилого дома и земельного участка по адресу: г.

<

адрес> обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области погасить регистрационные записи о переходе права собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: г.

<

адрес>, по договору купли-продажи от 17.12.2015 года между ФИО1 и ФИО62 М.А., а также по договору купли-продажи от 13.12.2016 года между ФИО63 М.А. и ФИО2

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Финансового управляющего ФИО1 - ФИО3 ФИО64 к ФИО2 ФИО65 об истребовании из незаконного владения жилого дома и земельного участка по адресу: г.

<

адрес>, обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области погасить регистрационные записи о переходе права собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: г.

<

адрес>, по договору купли-продажи от 17.12.2015 года между ФИО1 и ФИО66 М.А., а также по договору купли-продажи от 13.12.2016 года между ФИО67 М.А. и ФИО2 - ОТКАЗАТЬ.

Решение может быть обжаловано в Ростоблсуд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в порядке подачи апелляционной жалобы через Батайский городской суд Ростовской области. 

Судья Заярная Н.В.

В окончательной форме решение принято 04 июня 2020 года.