Дело № 2-4141/2024

50RS0031-01-2024-000023-78

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 декабря 2024 года г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе 

председательствующего судьи Захаровой Л.Н.

при секретаре Комерзан К.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО5 о расторжении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО4 обратился в суд с иском к ФИО3 в котором просил расторгнуть договор купли-продажи с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО3, предметом которого являются земельный участок общей площадью № кв.м. с расположенными на нем жилым домом общей площадью № кв.м., гостевым домом (СПА комплекс) площадью № кв.м., хозблоком общей площадью № кв.м., расположенные по адресу: АДРЕС взыскать с ФИО3 в пользу ФИО4 денежные средства, уплаченные по договору в размере №) рублей, возложив на ФИО4 обязанность после получения им денежных средств передать объекты недвижимого имущества ФИО3, прекратить право собственности ФИО4 на объекты недвижимости и зарегистрировать право на него за ФИО3 с внесением соответствующих изменений в ЕГРН. 

В обоснование иска указал, что до заключения договора ответчик гарантировал, что продаваемые объекты недвижимости не имеют никаких внешних и скрытых дефектов (недостатков). После заключения договора объекты недвижимости переданы ответчиком истцу по передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ. До ДД.ММ.ГГГГ года истец в приобретенном доме не проживал, в связи с чем, системы тепло-водоснабжения были нагружены не в полной мере. После заселения в дом в процессе эксплуатации объектов были выявлены существенные недостатки, которые отражены в заключении № по результатам строительно-технической экспертизы объектов капитального строительства, проведенной ООО «РЕКРО» в досудебном порядке. 

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направлена претензия, в которой истец просил расторгнуть договор купли-продажи и вернуть ему оплаченные по сделке денежные средства в размере № руб. в соответствии со статьей 475 ГК РФ, однако требования, изложенные в претензии, оставлены без удовлетворения и без ответа, в связи с чем, истец вынужден обратиться в суд.

При приобретении объектов недвижимости указанные существенные недостатки являлись скрытыми и не могли быть обнаружены при визуальном осмотре.

В судебное заседание представитель истца ФИО4 явилась, исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, указанным в иске. 

Представитель ответчика ФИО3 в судебное заседание явился, исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях, заявил о применении к требованиям срока исковой давности.

Представитель третьего лица ПАО Банк «ВТБ» в судебное заседание явилась, представила письменные возражения на иск.

Суд, с учетом мнения явившихся лиц, положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав явившихся лиц, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации, статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (пункт 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (пункт 1 статьи 456 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимости, продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Продавец обязуется передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода используется (статья 469 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем, осуществляется по подписанному сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. 

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (пункт 2 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора купли-продажи недвижимости о её качестве, применяются правила статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья 557 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. 

В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. 

Из приведенных норм материального права следует, что покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества и потребовать возврата уплаченной за него денежной суммы только в случае существенного нарушения требований к качеству недвижимости, в частности в случае обнаружения неустранимых недостатков, а также тех, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков. 

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи объектов недвижимости с использованием кредитных средств, а именно: земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью № кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС и расположенных на нем жилого дома с кадастровым номером №, общей площадью № кв.м., гостевого дома (СПА комплекс) с кадастровым номером №, общей площадью № кв.м., хозблока с кадастровым номером №, общей площадью № кв.м., согласно которому объекты недвижимости приобретены по цене №) рублей. 

Оплата осуществлена полностью, с использованием кредитных средств по кредитному договору, заключенному истцом с Банком ВТБ (ПАО) на сумму №

До заключения договора ответчик гарантировал, что продаваемые объекты, недвижимости не имеют никаких внешних и скрытых дефектов (недостатков). 

Согласно пункту 1.6 договора купли-продажи продавец заверяет покупателя о том, что: 

объекты недвижимости соответствуют применимым требованиям технически регламентов, градостроительного и земельного законодательства;

физические параметры жилого дома, гостевого дома, хозблока соответствуют технической документации и сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, а также, что они не подвергались не согласованной в установленном порядке реконструкции;

фактическая площадь и границы земельного участка соответствуют правоустанавливающим документам и не нарушают права иных лиц;

объекты недвижимости не имеют каких-либо недостатков, в том числе препятствующих использованию их по назначению или угрожающих жизни и здоровью граждан, а равно недостатков, для устранения которых требуется проведение реконструкции или капитального ремонта;

объекты недвижимости обеспечены необходимыми и достаточными для эксплуатации коммунальными ресурсами, а именно: энергоснабжением с выделенной на объекты недвижимости электрической мощностью (30кВт), газоснабжением, автономным отоплением, автономным водоснабжением (скважины), автономной канализацией (септики);

отсутствуют какие-либо обязательства, препятствующие использованию объектов недвижимости по назначению (т. 1 л.д. 21-30).

Вышеуказанные объекты недвижимости переданы ответчиком истцу по передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ, из пункта 2 которого следует, что объекты недвижимости переданы покупателю в состоянии, соответствующим условиям договора, в пригодном для использования по назначению. Продавец передал покупателю все имеющиеся у него ключи от объектов недвижимости, их принадлежности и всю имеющуюся у него техническую и иную документацию в отношении объектов недвижимости (т. 1 л.д. 32).

В соответствии с пунктом 1 статьи 474 Гражданского кодекса Российской Федерации проверка качества товара может быть предусмотрена законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, или договором купли-продажи.

Порядок проверки качества товара устанавливается законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, или договором. В случаях, когда порядок проверки установлен законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, порядок проверки качества товаров, определяемый договором, должен соответствовать этим требованиям. 

Если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с пунктом 1 статьи 474 Гражданского кодекса Российской Федерации, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (пункт 2 данной статьи). 

Соответственно, исходя из приведенных выше норм права, в случае нарушения установленных законом требований к качеству товара (в данном случае истец указал на передачу ему объектов недвижимости и земельного участка под ними, в котором после его передачи покупателю были обнаружены существенные недостатки качества, выразившиеся в ненадлежащем состоянии оборудования дома, которые возникли до передачи товара, но не были оговорены продавцом в договоре купли-продажи и проявились в период эксплуатации), покупатель вправе по своему выбору, в том числе потребовать от продавца отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы, что и было сделано истцом. 

В соответствии с частью 2 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел. 

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались (часть 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). 

В силу части 1 статьи 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательства предоставляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств. 

Согласно частям 1 - 4 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими. 

В подтверждение доводов иска о несоответствии объектов недвижимости условиям договора и невозможности их использования без проведения работ по устранению существенных недостатков истцом представлено заключение строительно-технической экспертизы № выполненное ООО «РЕКРО» в досудебном порядке.

Исходя из указанного заключения, приобретенные ФИО2 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ объекты недвижимости не соответствуют действующим строительным, санитарным и градостроительным требованиям и имеют существенные дефекты, которые носят, в том числе и скрытый характер и не были оговорены продавцом, а также не могли быть выявлены при визуальном осмотре жилого дома. Устранение указанных недостатков невозможно без несения существенных финансовых и временных затрат.

ДД.ММ.ГГГГ истец в адрес ответчика направил претензию, в которой просил расторгнуть договор купли-продажи и вернуть ему оплаченные по сделке денежные средства в размере № руб. в соответствии со статьей 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку после переезда в дом для постоянного проживания, неоднократно происходил прорыв отопления, повышалось предельно допустимое давление в трубах, что приводило к их разрыву и для устранения данных недостатков требуется демонтаж стен и полов, отделанных дорогостоящими отделочными материалами во всем доме, а их устранение невозможно без существенных затрат.

Требования, изложенные в претензии, оставлены без удовлетворения.

Для проверки доводов истца, ДД.ММ.ГГГГ судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ФБУ Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации.

Экспертами проведен осмотр объектов исследования, однако по результатам обследования, в соответствии со ст. 85 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ направлено сообщение о невозможности дать заключение по поставленным судом вопросам, по причинам, изложенным в мотивировочной части.

Из мотивировочной части сообщения следует, что во всех обследованных объектах на осмотре зафиксирован факт наличия следов протечек, связанных с некачественным устройством и прокладкой инженерных коммуникаций. Вследствие чего имеются вторичные дефекты отделочных покрытий (намокание, коробление, отслоение отделочного покрытия, вспучивание полов из керамической плитки, вспучивание декоративных панелей, растрескивание отделочных покрытий стен, потолков и полов).

Большая часть транзитных линий инженерных коммуникаций имеет скрытую прокладку, выполнены скрыто (за отделочным покрытием). Осмотром установлено недостаточное количество ревизионных люков в системах водоснабжения и электроснабжения для выполнения полноценного обследования указанных систем. 

Внутренние инженерные коммуникации в местах ревизии имеют следующие дефекты: водоснабжение (горячее и холодное) - выявлены места некачественного соединения (сварки) полипропиленовых труб, имеются подтеки запорной арматуры; электроснабжение - выявлены места некачественного монтажа электропроводки (соединения выполнены на скрутках, отсутствуют защиты проводки в местах проходов через стены и перекрытия, имеются следы намокания щитка); шахты для прокладки вентиляции и канализации продуваются.

Для исследования скрытых участков коммуникаций, которых большинство, нужна соответствующая приборная база, которая в РФЦСЭ имени профессора ФИО6 при Минюсте России отсутствует. В частности, отсутствуют приборы и оборудование для проведения исследований по инженерным коммуникациям, прокладка которых носит скрытый характер, в силу вышеизложенного невозможно определить полный и исчерпывающий перечень имеющихся дефектов на объекте, а, следовательно, отсутствует возможность определения стоимости таких работ для составления сметной документации.

Также осмотром установлено, что силами истца предпринимались действия (выполнения строительно-монтажных работ), направленные на устранение имеющихся дефектов, однако определить их объем также не представляется возможным по причине отсутствия необходимой документации (дефектные ведомости, акты освидетельствования скрытых работ и т.д.).

В представленных материалах дела также отсутствует проектно-сметная и исполнительная документация, при этом в материалах дела имеются соответствующие пояснения сторон по делу о её отсутствии. Без указанной документации установить расположение и места соединений инженерных коммуникаций не представляется возможным, следовательно, отсутствует возможность и определения стоимости работ для составления сметной документации.

Таким образом, факт наличия в приобретенных истцом у ответчика объектах недвижимого имущества строительных недостатков в виде ненадлежащего оборудования печного отопления, возникших в ходе строительства, проявившихся в процессе эксплуатации, и имеющихся на момент передачи спорного дома, которые ухудшают эксплуатационные характеристики товара и требуют несоразмерного устранения, подтвержден данными допустимыми доказательствами, и ответчиком не опровергнут. Никаких доказательств отсутствия строительных недостатков стороной ответчика в материалы дела не представлено.

Более того, названные недостатки являются визуально определимыми только при условии обладания покупателем специальными знаниями в области строительного производства. Поэтому, характер названых недостатков является скрытым. Соответственно, без привлечения соответствующих специалистов на наличие данных недостатков стороной продавца должно быть указано, что в договоре отсутствует. 

При таких обстоятельствах, доводы ответчика о том, что отсутствуют существенные нарушения условий договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ со стороны ответчика, которые могут послужить основанием для расторжения договора в судебном порядке, а истцом не доказан факт продажи ответчиком объектов недвижимости, не соответствующих условиям договора купли-продажи, в котором не были оговорены требования к качеству имеющихся в доме инженерных коммуникаций не соответствуют обстоятельствам дела. 

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. 

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. 

Исходя из презумпции добросовестности участников гражданских правоотношений и разумности их действий, установленной пунктом 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, такое условие Договора купли-продажи, в котором прямо не были оговорены недостатки качества систем инженерных коммуникаций, большинство которых выполнены скрыто (за отделочным покрытием), инженерные коммуникации в местах ревизии имеют следующие дефекты: водоснабжение (горячее и холодное) - выявлены места некачественного соединения (сварки) полипропиленовых труб, имеются подтеки запорной арматуры; электроснабжение - выявлены места некачественного монтажа электропроводки (соединения выполнены на скрутках, отсутствуют защиты проводки в местах проходов через стены и перекрытия, имеются следы намокания щитка); шахты для прокладки вентиляции и канализации продуваются. 

Таким образом, исходя из представленных суду доказательств, проданные ответчиком объекты недвижимого имущества с имеющимися недостатками инженерных коммуникаций не обеспечивают безопасность эксплуатации приобретенных объектов недвижимости, выявленные недостатки являются скрытыми, не были оговорены продавцом, и истец не мог знать о данных недостатках, поскольку не обладал специальными познаниями в сфере строительства и не имел возможности выявить данные дефекты. 

При этом, недостатки не могут быть устранены без несоразмерных расходов, поскольку во всех обследованных объектах на осмотре зафиксирован факт наличия следов протечек, связанных с некачественным устройством и прокладкой инженерных коммуникаций. Вследствие чего имеются вторичные дефекты отделочных покрытий (намокание, коробление, отслоение отделочного покрытия, вспучивание полов из керамической плитки, вспучивание декоративных панелей, растрескивание отделочных покрытий стен, потолков и полов).

Отсутствие претензий и замечаний по качеству объектов недвижимости в момент их передачи не освобождает продавца от обязанности по передаче товара пригодным для целей, для которых он предназначен. 

Об имеющихся недостатках объектов недвижимости ФИО3 не могла не знать, учитывая, что объекты ею эксплуатировались с ДД.ММ.ГГГГ года, однако, продавая их, она скрыла от покупателя информацию об имеющихся недостатках.

Разрешая заявленные требования, суд считает возможным положить представленное сообщение о невозможности дать заключение эксперта от ДД.ММ.ГГГГ ФБУ Российский федеральный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в основу решения, поскольку экспертное исследование проведено лицами, обладающими специальными познаниями, эксперты, предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Выводы экспертов, приведенные в мотивировочной части сообщения мотивированы необходимостью исследования скрытых участков коммуникаций, которых большинство, при этом, техническая документация по прокладке данных коммуникаций отсутствует, в силу чего невозможно определить полный и исчерпывающий перечень имеющихся дефектов на объекте, а, следовательно, отсутствует возможность определения стоимости таких работ для составления сметной документации.

При оценке данного доказательства у суда нет оснований для сомнений в достоверности выводов, указанных экспертами о выявленных недостатках. Обследование объектов недвижимости проведено с соблюдением установленного процессуального порядка лицами, обладающими специальными познаниями для решения поставленных перед ними вопросов; экспертному исследованию был подвергнут необходимый материал, использованный при экспертном исследовании. 

Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности по правилам ст.67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что выявленные в ходе досудебного исследования и судебной экспертизы недостатки объектов недвижимости не все являются явными, с учетом отсутствия пректной и исполнительной документации, схем прохождения инженерных коммуникаций, невозможности выполнения полноценного обследования инженерных коммуникаций указанных систем связанных с некачественным устройством и прокладкой, что не дало возможности покупателю выявить данные недостатки при приобретении объектов недвижимости.

Заключая спорный договор купли-продажи, истец преследовал цель и имел интерес приобрести товар, такого качества, которое бы позволяло эксплуатировать объекты недвижимости, как того требует обычный гражданский оборот, учитывая, что приобретенные объекты недвижимости являются дорогостоящими, покупатель был вправе рассчитывать на исправное техническое состояние объектов недвижимости и коммуникаций, которые должны отвечать требованиям безопасности.

Доводы ответчика о том, что истец не предоставил доступа экспертам для проведения исследования по вопросам, поставленным судом, не могут быть приняты во внимание, поскольку как следует из сообщения о невозможности дать заключение эксперта от ДД.ММ.ГГГГ и пояснений истца, для установления места прохождения и обследования инженерных коммуникаций необходимо разрушение внутренней отделки объектов недвижимости, что приведет к фактическому разрушению внутренней отделки объектов недвижимости. 

Кроме того, часть выявленных недостатков являются скрытыми недостатками, данные недостатки существовали и на момент осмотра жилого дома истцом перед совершением сделки, однако истец не имел возможность выявить недостатки в ходе осмотра при покупке.

Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности для предъявления указанного иска. 

В соответствии со ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Исходя из указанной нормы под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.

В соответствии с ч. 1 ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации ). П. 1 Постановление Пленума ВС РФ № 43 от 29.09.2015г.).

Согласно пункту 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору, в том числе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

При этом недостатки должны быть обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи (пункт 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Довод ответчика о том, что в данном случае истцом пропущен предусмотренный законом пресекательный двухлетний срок на обнаружение недостатков, судом отклоняется как несостоятельный и не соответствующий требованиям действующего законодательства, поскольку в настоящем случае недостатки являются существенными и по большей части неустранимыми без проведения капитального ремонта коммуникаций, кроме того, требования истца связаны с обеспечением защиты от угрозы жизни и здоровью гражданам, непосредственно поживающим в приобретенном жилом помещении, обеспечением безопасности использования такого недвижимого имущества, в связи с чем срок давности на обнаружение недостатков не является сроком исковой давности, а представляет собой материально-правовой срок, истечение которого прекращает ответственность подрядчика за качество выполненной по договору работы. 

В силу части 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

Согласно части 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 17 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» в редакции от 22.06.2021 в силу пункта 1 статьи 204 ГК РФ срок исковой давности не течет с момента обращения за судебной защитой, в том числе со дня подачи заявления о вынесении судебного приказа либо обращения в третейский суд, если такое заявление было принято к производству. Днем обращения в суд считается день, когда исковое заявление сдано в организацию почтовой связи либо подано непосредственно в суд, в том числе путем заполнения в установленном порядке формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет».

С учетом изложенных норма права и разъяснений, течение срока исковой давности по заявленным требованиям началось со дня, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права, то есть с ДД.ММ.ГГГГ - даты подписания договора купли-продажи.

При указанных обстоятельствах, истец обратился с иском (ДД.ММ.ГГГГ) в пределах трехлетнего срока исковой давности.

При установленных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что требования истца о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества подлежат удовлетворению по вышеуказанным основаниям. 

В связи с расторжением договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик обязана возвратить истцу полученные от него денежные средства и принять спорные объекты недвижимости по акту приема-передачи, что является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО4 на спорные объекты недвижимости и государственной регистрации права собственности на эти объекты недвижимости за ФИО7

Что касается имеющегося обременения объектов недвижимости в пользу кредитора, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Банк ВТБ (ПАО) и ФИО2 заключен кредитный договор №, по условиям которого Банк обязался предоставить ФИО4 кредит в размере №. на срок № месяца с предоставления кредита, с уплатой за пользование №) годовых.

В соответствии с пунктом 11.1 индивидуальных условий кредитного договора, обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору является залог (ипотека) предмета ипотеки, приобретаемого за счет кредитных средств, предоставленных по договору.

Заемщиком оформлена закладная (пункт 10.1 индивидуальных условий кредитного договора). .

Согласно пункту 6 закладной приобретаемая недвижимость: земельный участок, жилой дом, хозблок, гостевой дом (СПА-комплекс) является предметом ипотеки.

Предмет ипотеки, указанный в разделе 6 закладной, считается находящимся в залоге (ипотеке) у Банка (Залогодержателя) с момента государственной регистрации ипотеки в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

ДД.ММ.ГГГГ Банк выполнил свои обязательства в полном объеме, перечислив денежные в размере № руб. на счет ФИО4

ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере № руб. списаны со счета ФИО4 в пользу ФИО3

Пунктом 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Добросовестность банка при заключении и исполнении обязательств по кредитной сделке сторонами не оспаривалась, о недобросовестности исполнения ФИО2 условий кредитного договора банком не заявлялось. 

Само по себе расторжение договора купли-продажи и возврат продавцу спорных объектов не является основанием для прекращения ипотеки при отсутствии установленных обстоятельств, предусмотренных ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом суд учитывает, что спорное недвижимое имущество обременено ипотекой добросовестного залогодержателя, а обеспеченное ипотекой обязательство по возврату кредитных денежных средств не исполнено.

В данном случае возврат имущества и переход права собственности на объект недвижимости к продавцу ФИО3 в связи с расторжением договора купли-продажи недвижимого имущества не является одним из случаев прекращения залога, установленных ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации. В таком случае имущество может быть возвращено продавцу только с сохранением обременения в пользу залогодержателя, являющегося добросовестным.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о сохранении ипотеки, установленной в пользу БАНК ВТБ (ПАО). 

Оценивая собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО4 обоснованы и подлежат удовлетворению в полном объеме. 

В силу ч.1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере № руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО4 к ФИО3 – удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО2 и ФИО3 на следующие объекты недвижимости:

. земельный участок с кадастровым номером № общей площадью № кв.м., жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью № кв.м., гостевой дом (СПА комплекс) с кадастровым номером № площадью №.м, хозблок с кадастровым номером № общей площадью № расположенные по адресу: АДРЕС

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО4 уплаченные по договору купли-продажи объектов недвижимости с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ. денежные средства в размере №

После исполнения решения суда в части возврата ФИО3 денежных средств в размере № рублей ФИО4 обязать ФИО4 передать, а ФИО3 принять по акту приема-передачи следующие объекты недвижимости: земельный участок с кадастровым номером № общей площадью № кв.м., жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью №.м., гостевой дом (СПА комплекс) с кадастровым номером №, площадью № кв.м, хозблок с кадастровым номером №, общей площадью № расположенные по адресу: АДРЕС

Прекратить право собственности ФИО4 и признать право собственности за ФИО3 на следующие объекты недвижимости с внесением соответствующих изменений в ЕГРН: на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью № кв.м., жилой дом с кадастровым номером № общей площадью № кв.м., гостевой дом (СПА комплекс) с кадастровым номером №, площадью № кв.м, хозблок с кадастровым номером №, общей площадью № расположенные по адресу: АДРЕС

Ипотеку, установленную в пользу БАНК ВТБ (ПАО) сохранить. 

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО4 в счет возмещения расходов по оплате госпошлины № руб.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Федеральный судья Л.Н. Захарова

Мотивированное решение изготовлено 28 декабря 2024 года