Дело № 3а-1564/2021

22OS0000-01-2021-001432-14

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 августа 2021 года город Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Гончаровой Ю.В., 

при секретаре Хорохординой Д.А.,

с участием представителя административного истца ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «СибГрупп» к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, 

у с т а н о в и л:

административный истец общество с ограниченной ответственностью «СибГрупп» обратилось в Алтайский краевой суд с административным исковым заявлением к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участкас кадастровым номером ***,расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 7 242кв.м., по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере18 865 410 руб.

Требования мотивированы тем, что указанным выше земельным участком административный истец владеет на праве аренды. Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости, утвержденная приказом Управления имущественных отношений 

<

адрес>от ДД.ММ.ГГ *** определена по состоянию на ДД.ММ.ГГ и составляет 29 857 317,60руб. Данная стоимость является завышенной, что подтверждается отчетом об оценке. Результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права ООО «СибГрупп», так как кадастровая стоимость влияет на размер арендной платы.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 просила об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Административные ответчикиУправление имущественных отношений Алтайскому краю, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, заинтересованные лицаФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Алтайскому краю, администрация г.Барнаула, комитет по земельным ресурсам и землеустройству г.Барнаула, администрации Губернатора и Правительства Алтайского края, надлежаще извещенные о дате и месте судебного разбирательства, в судебное заседание своих представителей не направили. При этом от Управления имущественных отношений Алтайскому краю, филиала «ФКП Росреестра» по Алтайскому краюдо судебного заседания поступили письменныеотзывы на иск.

В соответствии со ст.ст.150,247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле. 

Выслушав пояснения представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО2,изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административного искового заявления.

В соответствии с п.п.1,5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Пунктом 1 ст.391 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено определение налоговой базы в отношении земельного участка как его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно п.2 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Судом установлено, что на основании дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от ДД.ММ.ГГ ***-з,заключенного между управлением имущественных отношений Алтайского края и ООО «СибГрупп», последние являются арендатором земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 7 242 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства торгово-сервисного центра. Срок действия договора аренды – 6 года, с ДД.ММ.ГГ. Согласно разделу 3 договора, приложению *** к договору при расчете арендной платы учитывается показатель кадастровой стоимости земельного участка (л.д.27-34 т.1).

Таким образом, установление в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере егорыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца.

Результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, включая земельный участок с кадастровым номером ***, утверждены приказом Управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ *** «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края». 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГ, а также сведений филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Алтайскому краю кадастровая стоимость земельного участкас кадастровым номером *** составляет 29 857 317,60 руб., дата определения кадастровой стоимости ДД.ММ.ГГ, дата внесения сведений в ЕГРН о кадастровой стоимости ДД.ММ.ГГ, дата начала применения кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГ (л.д.21 т.1).

Исходя из положений п.7 ст.22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В подтверждение рыночной стоимости земельного участкаадминистративным истцом представлен отчет об оценке ***, составленныйДД.ММ.ГГ оценщиком ООО «Век А оценка» ФИО2, согласно которому рыночная стоимость по состоянию на ДД.ММ.ГГ вышеуказанного земельного участкасоставляет 18 865 410 руб. (л.д.35-139 т.1).

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу, что отчет соответствует требованиям Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности и может быть принят в качестве допустимого доказательства, подтверждающего достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Представленный в материалы дела отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, скреплен печатью оценочной организации. 

Из данного отчета следует, что оценщик провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик использовал сравнительный подход как наиболее обеспеченный исходной информацией. При этом отчет содержит анализ рынка, ссылки на источники информации с приложением копий материалов и распечаток; описание последовательности определения стоимости объекта оценки. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик выбрал единицы сравнения, обосновал свой выбор, применил необходимые корректировки. 

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить применяемые оценщиком сведения.

В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретногонежилого зданияв отличие от методов массовой оценки объектов недвижимости, поэтому может отличаться от кадастровой стоимости, утвержденной приказом Управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ ***.

Отчет об оценке подготовлен оценщиком ФИО2, являющимся членом Саморегулируемой организации «Союз «ФедерацияСпециалистов Оценщиков», т.е. лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим необходимое образование. Документы, подтверждающие образование оценщика, страхование его ответственности и членство в некоммерческой организации оценщиков и экспертов, сдачу квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» приложены к заключению. Представленный в материалы дела отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, скреплен его личной печатью.

Кроме того, в судебном заседании допрошенная в качестве свидетеля оценщик ФИО2 подтвердил достоверностьсвоего исследования,дал мотивированные возражения относительно указанных Управлением имущественных отношений Алтайского краязамечаний к отчету, о чем представил письменные пояснения. 

Оценщик пояснил, что проведено исследование сравнительным подходом, поскольку в результате данного исследования устанавливается наиболее достоверная рыночная стоимость объектов недвижимости, что соответствует требованиям п.11 ФСО ***. В Алтайском крае отсутствует рынок аренды незастроенных земельных участков, так как такие участки предлагаются только Управлением имущественных отношений по цене, зависящей от кадастровой стоимости объекта, что нельзя назвать рыночными ценами. Представленные административным ответчиком объявления не являются доказательством наличия рынка аренды земельных участков, поскольку в аренду предлагаются застроенные земельные участки и объектами капитального строительства на них. 

Относительно замечания о неполном изучении рынка при применении сравнительного подхода оценщик отметил, что на страницах 23-24 отчета приведен анализ рынка земельных участков под офисно-торговую застройку 

<

адрес>, диапазон цен участков составил от 388 руб./кв.м. до 6 743 руб/кв.м. Анализ рынка проводился в соответствии с подп.«в» п.11 ФСо ***. А указанный административным ответчиком земельный участок (по 

<

адрес>) предлагался ДД.ММ.ГГ, т.е. более трех лет вк дате оценки, расположен в центре 

<

адрес> и имеет маленькую площадь, что отличает его от объекта оценки, поэтому оценщик не мог его использовать для сравнения. Предложенный административным ответчиком для сравнения земельный участок, предлагаемый по цене 15 140 руб/кв.м. не мог быть учтен в расчетах, так как расположен в центре 

<

адрес>), Поэтому использовать как ориентир верхнюю границу диапазона – 15 140 руб/кв.м. неправильно. 

В качестве аналогов оценщиком использовались свободные о застройки на дату предложения участки, в том числе и аналог *** – (

<

адрес>), а улучшения участков – возведенные нежилые здания зарегистрированы уже после даты предложения, что следует из текстов объявлений, данных из Публичной кадастровой карты, Онлайн-сведений об объектах недвижимости Росреестрат: дата предложения аналога – ДД.ММ.ГГ, здание бытового корпуса, здание вспомогательного назначения (на этом участке) поставлены на кадастровый учет ДД.ММ.ГГ, дата завершения строительства – 2019 год; здание бытового обслуживания (на этом участке) поставлено на кадастровый учет ДД.ММ.ГГ, дата завершения строительства- 2019 год. 

Суд признает данные пояснения обоснованными, основания не доверять которым у суда отсутствуют, оценщик предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний. Нарушений требований подп.«в» п.11,и подп.«б» п.22 ФСО *** при проведении исследования оценщиком судом не установлено.

Таким образом, указанные в возражениях Управления имущественных отношений Алтайского краядоводы о несоответствии представленного отчета о рыночной стоимости требованиям законодательства об оценочной деятельности, не являются основанием для отказа в удовлетворении административных исковых требований. 

При этом суд принимает во внимание, что административными ответчиками и заинтересованными лицами доказательства иной рыночной стоимости земельного участка суду не представлены.

Учитывая, что установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной имеет для административного истца правовое значение, суд удовлетворяет исковые требования ООО «СибГрупп».

В связи с тем, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано ООО «СибГрупп» посредством почтового отправления ДД.ММ.ГГ, срок, предусмотренный ч.3 ст.245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не пропущен.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «СибГрупп» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, площадью 7 242 кв.м., по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере - 18 865 410 рублей. 

Дата обращения с заявлением об изменении кадастровой стоимости земельного участка –ДД.ММ.ГГ.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение одного месяца со дня принятия решения в мотивированном виде в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции через Алтайский краевой суд.

Судья Ю.В.Гончарова

Мотивированное решение принято ДД.ММ.ГГ.