Дело № 2-2618/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 ноября 2018 г. 

Центральный районный суд г.Читы в составе:

председательствующего судьи Аксёновой Е.С.,

при секретаре Сулимовой Н.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «ЧИТА-ТЕХНОЦЕНТР», ФИО2 о признании недействительными договора купли-продажи, применить последствия недействительности сделки, обязании заключить основной договор по предусмотренной цене и встречного иска ООО «ЧИТА-ТЕХНОЦЕНТР» к ФИО1 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи

установил:

Истец ФИО1 обратился в суд ссылаясь на следующие обстоятельства. ДД.ММ.ГГГГ между Обществом с ограниченной ответственностью «ЧИТА-ТЕХНОЦЕНТР» в лице генерального директора ФИО3 с одной стороны и ФИО1 с другой стороны, заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно которому стороны приняли обязательство, после оформления права собственности ООО «ЧИТА-ТЕХНОЦЕНТР» на квартиру расположенную по адресу: 

<

адрес> продать эту квартиру ФИО1 Стороны договорились, что основной договор купли-продажи квартиры будет заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ, цена квартиры будет составлять 

<

данные изъяты>. ООО «ЧИТА-ТЕХНОЦЕНТР», как продавец, был обязан заключить основной Договор купли-продажи квартиры с Покупателем ФИО1 в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ Однако, при оплате коммунальных услуг за спорную квартиру за декабрь 2017г., в управляющей кампании, ФИО1 стало известно, что указанная квартира, в нарушение п.7.1.1.2 Предварительного договора была продана Ответчиком № ФИО2

Истец ФИО1 просит признать договор купли-продажи квартиры расположенной по адресу: 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, по основаниям ст. 170 ГК РФ, ссылаясь на то, что истец длительное время проживает со своей семьей в этой квартире, произведен ремонт квартиры. Покупатель ФИО2 не осматривала данную квартиру при заключении договора купли-продажи, не оценивала ее. Истец полагает, что сделка между ФИО2 и ООО «ЧИТА-ТЕХНОЦЕНТР» заключена для того, чтобы понудить истца выкупить данную квартиру по более выгодной для ООО «ЧИТА-ТЕХНОЦЕНТР» цене. Также просил в уточненных требованиях обязать ответчика заключить основной договор не позднее ДД.ММ.ГГГГ, продать квартиру по указанной в договоре от ДД.ММ.ГГГГ цене. 

ООО «ЧИТА-ТЕХНОЦЕНТР» заявило встречные требования, просило о признании недействительным предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ как заключенного с пороком воли на заведомо невыгодных условиях.

В судебном заседании ФИО1, представитель ФИО4, третье лицо на стороне истца ФИО5 уточненные требования поддержали. Указали на пропуск срока исковой давности по заявленному встречному иску.

Представитель ответчиков ООО «ЧИТА-ТЕХНОЦЕНТР» и ФИО2 – ФИО6 доводы встречного иска поддержал, просил в требованиях первоначального иска отказать.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.

Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

На основании п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Как следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГг. между ООО «ЧИТА-ТЕХНОЦЕНТР» и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно которому стороны приняли обязательство, после оформления права собственности ООО «ЧИТА-ТЕХНОЦЕНТР» на квартиру расположенную по адресу: 

<

адрес> продать эту квартиру ФИО1

Согласно п.4 Договора стороны договорились, что основной договор купли-продажи квартиры будет заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ, цена квартиры будет составлять 

<

данные изъяты>.

В соответствии с п.7.1.1.2 Договора ООО «ЧИТА-ТЕХНОЦЕНТР», как продавец, был обязан заключить основной Договор купли-продажи квартиры с Покупателем ФИО1 в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

При оплате коммунальных услуг за спорную квартиру за декабрь 2017г., в управляющей кампании, ФИО1 стало известно, что указанная квартира была продана по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 Произведена государственная регистрация перехода права собственности.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Как разъяснено в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Таким образом, если на жилое помещение претендуют несколько лиц, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом жилое помещение передано одному из них, то преимуществом обладает тот, кому эта квартира передана во владение.

В соответствии с частью 1 статьи 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее такой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с частью 1 статьи 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

На основании п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Из обстоятельств дела следует, что продавец ООО «ЧИТА-ТЕХНОЦЕНТР» после заключения предварительного договора купли-продажи передал во владение ФИО1 спорную квартиру для проживания. При этом ФИО1 вносил оплату по коммунальным платежам, произвел ремонт в данной квартире. За время действия договора продавец требований освободить жилое помещение не высказывал, не предлагал изменить условия предварительного договора.

Покупатель ФИО2 не принимала спорное имущество во владение, покупную цену фактически на день вынесения решения передала лишь в размере 50%, при этом первый платеж по договору купли-продажи был осуществлен спустя полгода после подписания договора купли продажи, лишь ДД.ММ.ГГГГ Также следует учитывать, что ФИО2 попыток осмотреть жилое помещение перед покупкой не предпринимала. Акт осмотра и передачи квартиры стороны не подписывали. Квартира не передавалась покупателю ФИО2, сведений о несении расходов по содержанию квартиры не представлено. 

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из данной нормы права следует, что основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя, то есть купля-продажа не исчерпывается переносом права собственности, важна передача владения.

Целью договора купли-продажи является принятие обязательств по передаче вещи в собственность, а не факт государственной регистрации перехода права собственности. Переход права собственности это последствие исполнения договора, а не его заключения.

О намерении продавца произвести отчуждение вещи свидетельствует ее передача покупателю, а о намерении покупателя принять имущество в собственность - завладение, а также совершение действий по ее использованию и распоряжению.

При таких обстоятельствах, суд из совокупности представленных в материалы дела доказательств, расценивает заключенную сделку по договору купли-продажи спорного имущества от ДД.ММ.ГГГГ как мнимую сделку на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ. Договор заключен лишь для вида, без намерения создать соответствующие ему правовые последствия, а потому в силу ст. 167, 168 ГК РФ является ничтожным, не влекущим юридических последствий.

Как разъяснено в п. 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ). Осуществление сторонами мнимой сделки государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

Последствия заключения ничтожной сделки - договора купли-продажи, заключаются в погашении записи регистрации права собственности ФИО2 на спорное имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ.

Поскольку срок заключения основного договора между ООО «ЧИТА-ТЕХНОЦЕНТР» и ФИО1 не прошел, договор является действующим, соответственно стороны вправе согласовывать условия об изменении условий договора либо прекратить обязательства по данному договору, поэтому оснований для удовлетворения требований ФИО1 о понуждении ООО «ЧИТА-ТЕХНОЦЕНТР» к заключению договора на прежних условиях у суда не имеется. При этом также следует учитывать, что доказательств наличия у ФИО1 денежных средств по оплате договора к ДД.ММ.ГГГГ суду не представлено. При отсутствии к указанной дате денежных средств по оплате за квартиру, у ООО «ЧИТА-ТЕХНОЦЕНТР» не возникнет обязанности заключить с истцом договор купли-продажи, на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу пункта 2 статьи 181 ГК РФ годичный срок исковой давности по искам о признании недействительной оспоримой сделки следует исчислять со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена такая сделка (пункт 1 статьи 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Поскольку, ООО «ЧИТА-ТЕХНОЦЕНТР» стало известно об оспариваемой сделке в день ее заключения ДД.ММ.ГГГГ, заявление ФИО1 о применении срока исковой давности подлежит удовлетворению. Срок исковой давности для обращения в суд с требованием о признании недействительным предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, по основанию отсутствия согласия ООО «ЧИТА-ТЕХНОЦЕНТР» на совершение данной сделки на определённых в договоре условиях, пропущен, поскольку представитель ООО «ЧИТА-ТЕХНОЦЕНТР» обратился в суд с исковым заявлением, ДД.ММ.ГГГГ 

Довод встречного иска о том, что объект недвижимости квартира на момент заключения предварительного договора зарегистрирована не была, судом не принимается, поскольку правила статьи 429 Кодекса не требуют того, чтобы имущество, являющееся предметом будущего договора, существовало на момент заключения предварительного договора. Согласно пункту 3 этой статьи предварительный договор должен лишь содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Действующее гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих передавать помещения в не введенном в эксплуатацию здании.

руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р е ш и л :

Исковые требования ФИО1 к ООО «Чита-Техноцентр», ФИО2 о признании недействительными договора купли-продажи, применить последствия недействительности сделки, обязании заключить основной договор по предусмотренной цене удовлетворить частично.

Признать договор купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Чита-Техноцентр» и ФИО2 недействительным в силу ничтожности.

Применить последствия недействительности сделки. Стороны привести в первоначальное положение, признав за ООО «Чита-Техноцентр», право собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес>.

Данное решение является основанием для регистрации права собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес> за ООО «Чита-Техноцентр» и погашение записи в ЕГРП.

В остальных требованиях ФИО1 отказать.

Исковые требования ООО «Чита-Техноцентр» к ФИО1 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Забайкальский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд г.Читы.

Решение в окончательной форме принято 7 декабря 2018 г

Судья _____________________Е.С. Аксёнова