Дело № 2-1442/17

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 ноября 2017 года г.Лобня Московской области

Лобненский городской суд Московской области в составе:

председательствующего: судьи Платовой Н.В.

при секретаре: Мамаевой Т.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Мортон-РСО» к ФИО1, ФИО2 о взыскании денежных средств, процентов, 

у с т а н о в и л:

ООО «Мортон-РСО» обратилось с иском к ФИО1, ФИО2 о взыскании денежных средств и процентов.

В судебном заседании представитель истца (по доверенности ФИО3) иск поддержала и пояснила, что 31.01.2013г. между ООО «Мортон-РСО» и ответчиками заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по которому истцы приняли участие в инвестировании строительства жилого дома по строительному адресу: ................ (почтовый адрес: ................) в объеме, пропорциональном стоимости двухкомнатной квартиры, расположенной в ................, № на площадке, общей проектной площадью с учетом помещений вспомогательного назначения 60.1 кв.м. Цена договора составила 4025738 руб. 40 коп. и оплачена ими полностью. По одностороннему передаточному акту от 18.07.2016г. ответчикам в общую долевую собственность передана квартира с почтовым адресом: ................ общей площадью с учетом помещений вспомогательного назначения 61.1 кв.м. Основываясь на п. 4.5 договора, просит взыскать с ответчиков, в 1/2 доле с каждого, денежные средства за разницу в площади исходя из стоимости 1 кв.м. = 66984 руб.; взыскать на основании п. 4.6 договора расходы застройщика по содержанию объекта долевого строительства за период с 17.05.2016г. по 5.07.2016г. в размере 5976 руб. 81 коп.; проценты по ст. 395 ГК РФ за несвоевременное исполнение требований застройщика о доплате денежных средств за период с 8.07.2016г. по 29.11.2017г. в сумме 9897 руб. 65 коп., а также расходы по госпошлине.

Ответчик ФИО2 возражает против удовлетворения иска, так как документ, подтверждающий увеличение фактической площади квартиры, не представлен. Требование застройщика о возмещении расходов по содержанию квартиры с момента ввода дома в эксплуатацию до момента ее передачи противоречит закону. Каких-либо требований об уплате денежных средств от застройщика он не получал, в связи с чем просит отказать в иске о взыскании процентов. 

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, надлежаще извещен о его времени и месте (л.д.159). Представил отзыв, в котором иск не признал (л.д.162-167).

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

31.01.2013г. между ООО «Мортон-РСО» и ФИО1, ФИО2 заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в соответствии с которым истцы внесли денежные средства в размере 4025738 руб. 40 коп. в счет участия в строительстве жилого дома по адресу: ................ в объеме, пропорциональном стоимости двухкомнатной квартиры общей проектной площадью с учетом помещений вспомогательного назначения 60.1 кв.м., с целью получения квартиры в общую долевую собственность.

Согласно п. 2.3, 2.4 договора № срок сдачи дома в эксплуатацию установлен не позднее 31.12.2013г., срок передачи застройщиком объекта участникам долевого строительства – в течение 6 месяцев с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, но не позднее 30.06.2014г. (л.д.15-24).

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано застройщику 21.03.2016г. (л.д.31-36).

Установлено, что квартира с почтовым адресом: ................ передана истцам по одностороннему передаточному акту от 18.07.2016г. (л.д.37-38). В силу ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-фз «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» обязательства застройщика следует считать исполненными с указанной даты. 

Согласно п.п. 1.1, 3.1, 4.2 договора от 31.01.2013г. застройщик обязался передать ответчикам квартиру общей площадью (с учетом помещений вспомогательного назначения) 60.1 кв.м. Цена договора определяется в соответствии с п.п. 4.1, 4.3 договора исходя из стоимости 1 кв.м. общей площади объекта, равной 66984 руб. 

Согласно передаточному акту от 18.07.2016г. общая площадь квартиры с учетом помещений вспомогательного назначения, определенная в соответствии с обмерами БТИ, составляет 61.1 кв.м. Разница между проектной и фактической площадью квартиры составляет 1,0 кв.м. 

Данные о фактической площади квартиры содержатся в техническом плане здания (л.д.27-30).

Исковые требования о взыскании с ответчиков доплаты за увеличение фактической площади суд находит необоснованными. В соответствии с ч.1 и ч.2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-фз в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Условие о цене договора согласовано сторонами при его заключении. Обязанность участников долевого строительства внести дополнительную плату при увеличении площади квартиры предусмотрена п. п. 3.3.2 и 4.5 договора, согласно которым в течение 7 рабочих дней со дня получения сообщения застройщика о готовности передать объект долевого строительства участники долевого строительства обязались внести дополнительную «долю участия», формируемую из суммы денежных средств по результатам обмеров БТИ в связи с увеличением площади объекта долевого строительства в соответствии с п. 4.5 договора, и затрат на содержание объекта долевого строительства и общего имущества жилого дома пропорционально доле участника долевого строительства с момента ввода жилого дома в эксплуатацию до даты подписания сторонами передаточного акта на квартиру в соответствии с п. 4 6 договора.

Исходя из принципа свободы договора и положений статьей 420, 421 ГК РФ, у суда не имеется оснований для отказа в иске в указанной части, в связи с чем на основании ст.ст. 309, 310, 314 ГК РФ с ответчиков взыскивается 66984 руб., в равных долях с каждого.

Как указано в п. 4.6 договора, доля участия увеличивается на сумму затрат застройщика на содержание общего имущества жилого дома пропорционально доле участника долевого строительства и объекта долевого строительства за период с момента ввода жилого дома в эксплуатацию до момента приема квартиры участником долевого строительства. При этом участник долевого строительства в течение 7 рабочих дней с момента его письменного уведомления обязан внести дополнительную «долю участия» путем внесения денежных средств на расчетный счет застройщика, исходя из тарифов организации, осуществляющей функции управления жилым домом.

Из буквального толкования данного условия договора следует, что на участников долевого строительства возлагается обязанность возместить застройщику расходы, связанные с содержанием квартиры (коммунальные платежи и эксплуатационные расходы) за период с момента получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию до момента подписания акта приема-передачи квартиры в объеме счетов, выставленных застройщику эксплуатирующими организациями пропорционально общей площади объекта долевого строительства, полученной участником долевого строительства по настоящему договору.

Как указано в п. 6 ч.2 ст. 153 ЖК РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче - с момента такой передачи.

В силу п.4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Согласно п.1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Согласно ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2).

Как указано п. 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ», ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-I "О защите прав потребителей", статья 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 года N 395-I "О банках и банковской деятельности").

Из совокупного анализа вышеприведенных законоположений следует, что возложение на участников долевого строительства обязанности нести коммунальные и эксплуатационные расходы до передачи объекта по акту приема-передачи противоречит закону и влечет недействительность данного условия.

При таких обстоятельствах возражения ответчиков против удовлетворения иска о взыскании расходов застройщика по содержанию объекта на основании п. 4.6 договора в размере 5976 руб. 81 коп. следует признать обоснованными, что влечет отказ в иске.

Ответственность за нарушение участниками долевого строительства денежных обязательств по договору установлена в п. 10.2 договора в виде пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки. 

В соответствии с п.1 ст. 395 ГК РФ (в действующей редакции) в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно п.1 ст. 395 ГК РФ в редакции, действовавшей до 1.08.2016г., размер процентов за пользование чужими денежными средствами, начисляемых за периоды просрочки исполнения денежного обязательства, имевшие место с 1.06.2015г. по 31.07.2016г. включительно, если иной размер процентов не был установлен законом или договором, определяется в соответствии с существовавшими в месте жительства кредитора - физического лица или в месте нахождения кредитора - юридического лица опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц.

Если иной размер процентов не установлен законом или договором, размер процентов за пользование чужими денежными средствами, начисляемых за периоды просрочки, имевшие место после 31.07.2016г., определяется на основании ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды (п.1 ст. 395 ГК РФ в редакции Федерального закона от 3.07.2016г. № 315-фз «О внесении изменений в ч.1 ГК РФ и отдельные законодательные акты РФ»).

Согласно представленному расчету, истец просит взыскать проценты за период с 8.07.2016г. по 29.11.2017г., так как ответчиками не исполнены требования о доплате цены договора от 31.03.2017г. и 25.05.2017г. (л.д.46-55). 

Вместе с тем, в силу п.п. 3.3.2, 4.5 договора обязанность участника произвести доплату за разницу в площади возникает после окончания строительства жилого дома и в течение 7 рабочих дней с момента его письменного уведомления. Таким образом, расчет процентов до даты вручения соответствующего письменного уведомления следует признать необоснованным. 

Ни одно из указанных уведомлений ответчикам фактически вручено не было (л.д.46-55), оснований для начисления процентов не имеется.

В соответствии со ст.ст. 94, 98 ГПК РФ с ответчиков взыскиваются понесенные истцом расходы по госпошлине пропорционально удовлетворенным требованиям.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования ООО «Мортон-РСО» удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1, ФИО2 в пользу ООО «Мортон-РСО» доплату за разницу в площади квартиры 66984 руб., расходы по госпошлине 2209 руб. 52 коп., а всего взыскать 69193 руб. 52 коп., по 34596 руб. 76 коп. с каждого.

В удовлетворении остальной части требований о взыскании расходов за содержание объекта и процентов отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Лобненский городской суд в течение месяца.

Судья - Н.В. Платова

Мотивированное решение составлено и оглашено 29 ноября 2017 года