Дело № 2-15/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

2 июня 2017 года г.Комсомольск-на-Амуре

Центральный районный суд г. Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края в составе председательствующего судьи Курного К.А., 

при секретаре судебного заседания Черновой К.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Муниципальному образованию городской округ «Город Комсомольск-на-Амуре» в лице администрации г. Комсомольск-на-Амуре о признании договора аренды земельного участка недействительным, снятии земельного участка с кадастрового учета, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением (с учетом дополненных и уточненных 22.06.2016 требований) к Муниципальному образованию городской округ «Город Комсомольск-на-Амуре» в лице администрации г. Комсомольск-на-Амуре, Обществу с ограниченной ответственностью «Рио» о признании договора аренды земельного участка с кадастровым номером (№) от (дата) недействительным, снятии земельного участка с кадастрового учета, возложении на Управление Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Хабаровскому краю обязанности исключить запись о регистрации указанного договора, указав в обоснование требований, что (дата) им в собственность приобретен объект незавершенного строительства по адресу г. Комсомольск-на-Амуре, (адрес). Одновременно с объектом недвижимости, на основании ст. 273 ГК РФ, к нему перешло и право бессрочного пользования земельным участком (№) площадью (иные данные) кв.м., на котором и расположен объект. В настоящее время согласно кадастровой выписке его объект находится на земельном участке (№) предоставленном администрацией г. Комсомольск-на-Амуре в аренду ООО «Рио». Находящийся во владении ООО «Рио» земельный участок включает в себя и его объект незавершенного строительства и земельный участок принадлежащий ему на праве бессрочного пользования. Принадлежащий ему объект незавершенного строительства, согласно выписке из реестра также числится расположенным на земельном участке (№). Его право бессрочного пользования земельным участком (№) зарегистрировано ранее, в связи с чем, требует снять с кадастровго учета земельный участок (№).

В ходе рассмотрения дела ООО «РИО» обратилось со встречным исковым заявлением к ФИО1 о признании незаконной постановки на государственный кадастровый учет объект незавершенного строительства с кадастровым номером (№), исключении из госудасртвенного кадастра недвижимости сведения о расположении объект незавершенного строительства (№) на земельном участке с кадастровым номером (№).

Согласно исследованным в судебном заседании сведениям ЕГРЮЛ (дата) ООО «РИО» ликвидировано, в связи с чем, на основании ст. 220 УПК РФ, 28.04.2017 производство по делу в части требований ФИО1 к ООО «РИО» и в части требований ООО «РИО» к ФИО1 прекращено. Одновременно, учитывая, что на спорных земельных участках расположен объект незавершенного строительства, принадлежавший ликвидированному ООО «РИО», судом к участию в деле в качестве третьего лица незаявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора привлечен единственный учредитель ООО «РИО» ФИО2.

В судебном заседании истец ФИО1 на требованиях настаивал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, дополнив, что после назначения судебной землеустроительной экспертизы, кто-то руинировал принадлежащий ему объект незавершенного строительства, в связи с чем, им подано заявление в полицию.

В судебном заседании представитель ответчика администрации г. Комсомольск-на-Амуре ФИО3 возражала против исковых требований, пояснив, что при отведении земельного участка (№) сведений о правах третьих лиц у ответчика не имелось. Объект незавершенного строительства ФИО1 находился в другом месте. При отведении земельного участка выезд на место сотрудниками администрации на место не осуществляется, отведение производится кадастровыми инженерами, привлекаемыми по, руководствуясь только документами.

Из отзыва представителя ответчика администрации г. Комсомольск-на-Амуре ФИО3 следует, что с исковыми требованиями ФИО1 ответчик не согласен поскольку, истцом не указаны основания для признания договора аренды земельного участка недействительным. Спорный договор был заключен на срок до (дата), договор не пролонгировался. Согласно сведениям ЕГРП обременение носит временный характер. В настоящее время ООО «РИО» в силу п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ имеет преимущественное право на земельный участок (№), поскольку на нем расположен принадлежащий данному обществу объект незавершенного строительства. Оснований для снятия земельного участка (№) с кадастрового учета не имеется, поскольку границы земельного участка (№) не определены и идентифицировать его точное место расположение невозможно. Оспаривание утвержденной схемы границ земельного участка (№) не производилось.

Третье лицо ФИО2 в судебном заседании пояснил, что отведением участка занимался его знакомый, анкетных данных которого не помнит. ООО «РИО» в настоящее время ликвидировано, и он ведет работу по его возобновлению. Объект незавершенного строительства ООО «РИО» до настоящего времени находится на участке, ранее предоставленном обществу в аренду.

Из отзыва представителя третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Хабаровскому краю (Далее Росреестр) ФИО4 следует, что требования ФИО1 в части возложения на Росреестр обязанности исключить запись о регистрации договора необоснованны, поскольку третье лицо не нарушало прав истца, а наличие в решении суда вывода о наличии или отсутствии прав на недвижимое имущество, является достаточным основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРП. 

Эксперт ФИО в судебном заседании пояснила, что ею проведена землеустроительная экспертиза. Исходя из совокупности сведений, можно предположить, что земельный участок по адрес (адрес)., который находится в бессрочном пользовании у ФИО1, ранее был предоставлен в бессрочное пользование первому застройщику, и был смежным с земельным участком по адресу (адрес). Исходя из совокупности исследованных обстоятельств, имеющихся в договоре бессрочного пользования, чертеже участка и техническом паспорте земельного участка по адресу (адрес), установлено, что имеет место наложение земельных участков. Ответить на этот вопрос, как расположены земельные участки, не представляется возможным, потому что объект незавершенного строительства по (адрес) по тем характеристикам, которые имеются в техническом паспорте и кадастровой выписке, отсутствует. Реестр недвижимости содержит описание характерных точек по плану, определяющих местоположение объекта незавершенного строительства, но на месте обследования данный объект отсутствует, имеются только фрагменты железо-бетонных конструкций. Сложно определить что это, т.к. данные фрагменты частично засыпаны землёй. Возможно, это старые конструкции какого-то дома, или строительный мусор, привезенный или частично засыпанный землёй. Признаков фундамента не обнаружено. Объект по (адрес) привязан к земельному участку с кадастровым номером (№), расположен в границах земельного участка, находящегося в аренде ООО «РИО». Данный объект был поставлен на учёт на основании подготовленного технического плана кадастрового инженера ФИО1 Согласно законодательства РФ в 2006 году была объявлена дачная амнистия, что позволяло регистрировать и ставить на кадастровый учет земельные участки, как ранее учтенные без проведения процедуры межевания и определения границ на местности. На основании указанных норм был учтен земельный участок с кадастровым номером (№), но учтенные сведения не содержат сведений о границах по координатам. Объект, расположенный по (адрес), также был зарегистрирован как ранее учтенный до 2012 года органами БТИ. Впоследствии в 2012 году информация об этом объекте была передана в органы Россреестра, и в 2016 году кадастровым инженером был подготовлен технический план с целью внесения изменений местоположения данного объекта. Это проводилось кадастровым инженером ФИО1 

Собственником спорных участков является государство, а именно, исходя из прямого действия закона, они являются муниципальной собственностью до разграничения прав. Провести процедуру межевания может любая организация, имеющая соответствующего специалиста, но только собственник земельного участка, может внести сведения об изменениях в реестр. Для этого требуется предоставить схему. Собственник сам определяется, кто ему будет делать схему. Это могут сделать заинтересованные граждане. Сначала они обращаются в Муниципалитет, который рассматривает возможность предоставления участка, изготовляет подтверждающую схему, выносит постановление, на основании которого кадастровый инженер имеет право провести кадастровую работу по земельному участку. Потом возможна процедура межевания. 

Правовое положение земельных участков, занятых объектами капитального строительства, регламентировано ЗК РФ. Граждане, юридические лица, имеющие объекты капитального строительства в частной собственности могут обратиться в Муниципалитет за выделением земельного участка, для эксплуатации этого объекта капитального строительства. У каждого объекта есть определенный вид разрешенного использования. Согласно нормам Градостроения на основании документов, подтверждающих бессрочное пользование, определяется земельный участок под объект строительства. 

Выслушав участвующих лиц изучив, материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (Далее Федеральный закон № 218) определено, что государственной регистрацией прав на недвижимое имущество является юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу ст.ст. 5, 7 Федерального закона № 218 каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав.

Орган регистрации прав вносит в Единый государственный реестр недвижимости сведения на основании документов, поступивших в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

В силу ч.ч. 1-3 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с ч.1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ч.ч. 1, 3 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. 

Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

На основании ст. 261 ГК РФ если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

Основные права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков закреплены в ст.ст. 264, 271 ГК РФ, согласно которой земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В судебном заседании установлено, что (дата) ФИО1 в собственность приобретен объект незавершенного строительства – индивидуальный жилой дом со степенью готовности 13 % по адресу г. Комсомольск-на-Амуре, (адрес), о чем (дата) сделана запись в Едином государственном реестре недвижимости. Объекту присвоен номер (№). Предыдущему собственнику, вместе с указанным домом на праве бессрочного пользования принадлежал участок общей площадью (иные данные) кв.м. по адресу (адрес) (в дальнейшем переименованный в (адрес)). На основании заявления ФИО1 от (дата) произведен кадастровый учет указанного участка и ему присвоен кадастровый номер (№), вместе с тем, его границы до настоящего времени не определены. 

На основании заявления ФИО1 от (дата) внесены изменения в кадастровые сведения объекта незавершенного строительства, а именно определено, что объект расположен на земельном участке (№), 

В 2012 году администрацией г. Комсомольска-на-Амуре сформирован и зарегистрирован земельный участок с кадастровым номером (№), при этом согласно исследованной в судебном заседании копии с электронного документа «межевой план» от (дата) ((иные данные)) определение границ участка, координат поворотных точек произвел кадастровый инженер ФИО1.

На основании постановлении от (дата) и договора от (дата) земельный участок с кадастровым номером (№) передан в аренду ООО «Рио» с целью размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания. Срок действия договора определен до (дата). 

(дата) между ООО «Рио» и администрацией г. Комсомольска-на-Амуре на основании постановления от (дата) вновь заключен договор аренды земельного участка (№) со сроком действия до (дата), цели аренды оставлена без изменения.

(дата) ООО «Рио» зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером (№) и площадью (иные данные) кв.м. Согласно кадастру объект незавершенного строительства находится на земельном участке (№)

Установленные судом обстоятельства подтверждаются исследованными в судебном заседании: свидетельством о государственной регистрации права (№), договором (№) от (дата) о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка, кадастровым паспортом земельного участка (№) от (дата), заявление в Росреестр от (дата), договором аренды земельного участка (№) от (дата), постановлением главы города (№)-па от (дата) и договором аренды земельного участка от (дата), договором аренды земельного участка от (дата), копей электронного документа «межевой план», постановления об утверждении схемы расположения земельного участка от (дата), схемой расположения земельного участка, постановлением о предварительном согласовании места размещения объекта и об утверждении акта выбора земельного участка от (дата), актом выбора земельного участка от (дата).

Согласно заключению эксперта (№) от (дата), полученного по результату проведения судебной землеустроительной экспертизы, земельный участок (№) принадлежащий истцу на праве бессрочного пользования учтен без описания месторасположения. Принадлежащий ФИО1 объект незавершенного строительства (№) по адресу (адрес) на местности отсутствует, на его месте находится руинированный объект по форме и расположению отличный от указанного объекта.

При этом объект незавершенного строительства (№) имеется на местности, форма и расположение данного объекта, а также земельного участка (№) совпадают со сведениями, содержащимися Едином государственном реестре недвижимости.

Также из описательной части заключения и выводов эксперта следует, что принадлежащий ФИО1 объект незавершенного строительства согласно учтенных координат должен находится на земельном участке, предоставленном в аренду ООО «Рио». При этом возможно межевание земельных участков (№) и (№) путем внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости о границах участка (№), именно их смещении в западном направлении на расстояние (иные данные) и (иные данные) метра. 

Согласно ст.ст. 13, 15 Федерального закон № 218 внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости осуществляется органом регистрации прав, в том числе, в уведомительном порядке - при внесении в установленных настоящим Федеральным законом случаях дополнительных сведений, внесение которых в Единый государственный реестр недвижимости не влечет за собой переход, прекращение права, ограничение права или обременение объекта недвижимости. 

При осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению, в том числе, собственника земельного участка либо лица, которому земельный участок предоставлен для строительства на ином праве, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на созданные или создаваемые ими на таком земельном участке здание, сооружение, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс

На основании ст. 43 указанного закона государственный кадастровый учет в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах, осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, о котором сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, не соответствуют установленным на основании настоящего Федерального закона требованиям к описанию местоположения границ земельных участков (далее - уточнение границ земельного участка).

Если при государственном кадастровом учете в связи с уточнением местоположения части границ земельного участка, которая одновременно является общей (смежной) частью границ других земельных участков, и (или) изменением площади земельного участка требуется внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о смежных с ним земельных участках, орган регистрации прав одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета вносит соответствующие изменения в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о местоположении границ (частей границ) и площади указанных смежных земельных участков. При этом представление дополнительных заявлений о государственном кадастровом учете изменений в сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, в отношении указанных смежных земельных участков не требуется. В указанном случае местоположение границ земельных участков считается согласованным только при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей.

Согласно ч.ч.1, 2 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Как установлено в ходе рассмотрения дела ФИО1, действительно, принадлежит право бессрочного пользования участком общей площадью (иные данные) кв.м. по адресу (адрес) с кадастровым номером (№), границы указанного участка не определены. Вместе с тем, в случае проведения землеустроительных работ и межевание участков, границы данного участка будут частично накладываться на земельный участок с кадастровым номером (№), ранее находившийся в аренде ООО «Рио». 

В настоящее время на земельном участке с кадастровым номером (№) имеется объект незавершенного строительства, принадлежавший до ликвидации ООО «Рио». Сведения о переходе права собственности на данный объект не имеется. Вместе с тем, в силу ч. 8 ст. 63 ГК РФ ФИО2 как единственный участник ООО «РИО» имеет право на данный объект.

Удовлетворение требований ФИО1 о снятии с кадастрового учета участка с кадастровым номером (№) нарушит право ФИО2 и иных лиц на пользование земельным участком под объектом незавершенного строительства (№). 

Одновременно судом установлено, что спор может быть разрешен без снятия какого-либо из участков с кадастрового учета. Так, оба спорных участка находятся в муниципальной собственности и на основании результатов дополнительных землеустроительных работ, в заявительном порядке, могут быть внесены сведения о частичном изменении границ участка (№), а также установлены границы участка (№).

Также судом установлено, что указанный спор возник, в том числе, ввиду недобросовестных действий истца ФИО1, являющегося кадастровым инженером, и как указано выше, выполнившим межевой план, на основании которого произведен отвод и регистрация земельного (№). Приобретая в (дата) году объект незавершенного строительства ФИО1, ввиду своего образования и рода деятельности, а также учитывая ранее выполненные им работы, не мог не знать о наложении спорных земельных участков, вместе с тем, каких либо возражений относительно регистрации земельного участка и передачи его в аренду ООО «РИО» не предоставил.

Напротив ФИО1 зная, что имеет право пользование только участком (№), самостоятельно произвел работы по установлению границ, принадлежащего ему объекта незавершенного строительства, не обнаруженного в ходе экспертизы, и осуществил его регистрации на земельном участке (№).

Таким образом, учитывая, что заявленные ФИО1 требования о снятии с кадастрового учета участка (№), причинят необоснованный вред другому лицу, имеющийся спор может быть разрешен в ином порядке, суд приходит к выводу, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты гражданских прав, и в удовлетворении его требований в указанной части надлежит отказать. 

Разрешая спор в части требований ФИО1 к Муниципальному образованию городской округ «Город Комсомольск-на-Амуре» в лице администрации г. Комсомольск-на-Амуре о признании договора аренды земельного участка с кадастровым номером (№) от (дата) недействительным суд учитывает, что исходя из особенности правоотношений установленных данным договором они могут быть прекращены только на будущее. Вместе с тем, в настоящее время срок действия данного договора, как и договора от (дата), истек, ООО «РИО» как одна из сторон указанного договора ликвидировано, в связи с чем, спорное отношение прекращено и объект спора отсутствует. При изложенных обстоятельствах в указанной части требований ФИО1 надлежит отказать.

Также надлежит отказать и в удовлетворении требований истца к Управлению Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Хабаровскому краю о возложении обязанности исключить запись о регистрации спорного договора аренды, поскольку третье лицо не нарушало прав истца, не привлекалось к участию в деле в статусе ответчика, а внесение сведений в реестр недвижимости осуществляется на основании правоустанавливающих документов.

Оснований для распределения судебных расходов судом не усматривается, поскольку ФИО1 в судебном заседании предоставлен чек-ордер об оплате ООО «Терра+» расходов на проведение судебной экспертизы. ООО «Рио» оплатившее половину стоимости проведения судебной экспертизы на момент рассмотрения дела ликвидировано.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Муниципальному образованию городской округ «Город Комсомольск-на-Амуре», в лице администрации г. Комсомольск-на-Амуре, о признании договора аренды земельного участка недействительным, снятии земельного участка с кадастрового учета, отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд через Центральный районный суд города Комсомольска–на–Амуре в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья К.А. Курной