Дело № 3а-126/2021

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 июня 2021 года город Ульяновск

Ульяновский областной суд в составе:

судьи Трифоновой Т.П.,

при секретаре Фахуртдиновой Р.Р., 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Правительству Ульяновской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением к Правительству Ульяновской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ей на праве собственности земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости. 

В обоснование иска указала на то, что кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 12 февраля 2014 года утверждена в размере 9 604 200 руб. Вместе с тем рыночная стоимость земельного участка на указанную дату согласно отчету ООО «Центр судебной экспертизы» от 27 мая 2021 года № 27/21 составляет 3 575 875 руб.  

Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости застрагивают её в сфере налогообложения. 

В связи с этим ФИО1 просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости 3 575 875 руб. по состоянию на 12 февраля 2014 года. 

Судом к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация г.Ульяновска. 

В судебном заседании ФИО1 поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в иске. Просила восстановить срок на обращение в суд с настоящим иском.  

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» ФИО2 указала на отсутствие оснований для удовлетворения требований, заявленных к ФГБУ «ФКП Росреестра». Пояснила, что земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 10 000 кв.м, категория земель- земли населенных пунктов, разрешенным использованием – для строительства комбината полносборного домостроения, расположенный по адресу: ***, поставлен на государственный кадастровый учет 12 февраля 2014 года. 

В отношении указанного объекта недвижимости зарегистрировано право собственности за ФИО1 Дата регистрации права 20 мая 2014 года. 

12 февраля 2014 года в соответствии с пунктом 2.1.17 Приказа Минэкономразвития России № 222 от 12 августа 2006 года «Об утверждении методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка» была рассчитана кадастровая стоимость в размере 9 604 200 руб. Дата определения кадастровой стоимости 12 февраля 2014 года.

Кадастровая стоимость была определена с применением удельного показателя кадастровой стоимости 960,42 руб. за 1 кв.м, рассчитанного в соответствии с разъяснениями ФГБУ «ФКП Росреестра» от 12 февраля 2013 года. В случае отсутствия удельного показателя кадастровой стоимости преобразуемого объекта недвижимости (в рассматриваемом случае у земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 30 767 кв.м, в отношении которого была установлена рыночная стоимость в размере 29 549 242 руб. 14 коп. на основании определения Арбитражного суда Ульяновской области от 14 декабря 2021 года по делу № ***) расчет УПКС, выраженного в руб./кв.м, производится путем вычисления отношения величины кадастровой стоимости преобразуемого объекта недвижимости к величине его площади (29 549 242 руб. 14 коп. : 30 767кв.м = 960 руб. 42 коп. за 1 кв.м).  

Остальные участники процесса в судебное заседание не явились, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени рассмотрения дела.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц. 

Заслушав пояснения истца, представителя ФГБУ «ФКП Росреестра», исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Материалами дела установлено, что ФИО1 является собственницей земельного участка площадью 10 000 кв.м, с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***. Дата регистрации права – 20 мая 2014 года.

Данный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 12 февраля 2014 года. 

Кадастровая стоимость земель населенных пунктов в Ульяновской области по состоянию на 1 января 2011 года была утверждена Постановлением Правительства Ульяновской области от 18 января 2012 года № 21-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов в Ульяновской области».

Учитывая дату постановки земельного участка на кадастровый учет, он не вошел в перечень земельных участков, кадастровая стоимость которых была утверждена вышеприведенным Постановлением Правительства Ульяновской области. Кадастровая стоимость земельного участка была определена актом Ульяновского филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» № 1595 от 13 февраля 2014 года по состоянию на 12 февраля 2014 года. Дата внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости земельного участка – 12 февраля 2014 года.

В настоящее время указанные сведения о кадастровой стоимости имеют статус «архивные» в связи с тем, что 31 декабря 2020 года в ЕГРН в соответствии с результатами государственной кадастровой оценки, утвержденной Приказом Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 20 октября 2020 года № 241-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Ульяновской области» была внесена кадастровая стоимость земельного участка в размере 10 798 380 руб. Дата определения кадастровой стоимости - 1 января 2020 года, дата начала применения кадастровой стоимости – 1 января 2021 года.

В пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

На момент обращения истца в суд с настоящим иском – 2 июня 2021 года предусмотренный законом пятилетний срок для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка пропущен.  

Вместе с тем, суд считает, что пропущенный административным истцом срок подлежит восстановлению, и дело должно быть рассмотрено по существу, так как из указанной кадастровой стоимости рассчитывались налоговые платежи за земельный участок с кадастровым номером *** за период, предшествующий 1 января 2020 года, которые в силу пункта 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка вследствие установления его рыночной стоимости, подлежат перерасчету. Материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих злоупотребление административным истцом своими правами.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, ФИО1 представила в суд отчет об оценке № 27/21 от 27 мая 2021 года, составленный ООО «Центр судебной экспертизы».  

Согласно данному отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 12 февраля 2014 года составляет 3 575 875 руб. 

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положениям статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Исследовав представленный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, суд приходит к следующему.

Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объекта оценки определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», положений Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611.

Из раздела «Задание на оценку» отчета усматривается, что целью и задачей оценки являлось определение рыночной стоимости земельного участка для пересмотра его кадастровой стоимости. 

При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком обозначены допущения и ограничительные условия, использованные при оценке. Приведен перечень используемых при проведении оценки источников информации и использованной литературы.  

В отчете об оценке оценщиком дано подробное описание объекта оценки – земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства комбината полносборного домостроения, общая площадь 10 000 кв.м, адрес: ***, кадастровый номер ***.

При проведении оценки оценщику были представлены: выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка от 21 мая 2021 года, свидетельство о государственной регистрации права от 20 мая 2014 года ***, свидетельство о государственной регистрации права от 20 мая 2014 года ***, справочная информация по объектам недвижимости в режиме online портала Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Росреестра.

Оценка земельного участка производилась с его осмотром. В результате осмотра было установлено, что на оцениваемом земельном участке расположены производственные помещения.  

В отчете указано, что объект расположен на территории индустриального парка – промзоны «Заволжье». Объект окружает производственная застройка. Обеспеченность объектами инфраструктуры низкая. Состояние прилегающей территории хорошее. Качество и состояние дорог хорошее.

Наиболее эффективным использованием объекта оценки признано использование объекта в соответствии с текущим видом разрешенного использования земельного участка. 

В отчете дан обзор социально-экономической ситуации в стране, в регионе – Ульяновской области на дату оценки, приведен обзор состоянии рынка производственно-складской недвижимости, земельных участков в Ульяновской области.

Определяя рыночную стоимость объекта оценки, оценщик применил метод сравнения продаж. В отчете указаны мотивы отсутствия оснований для использования доходного и затратного подхода к оценке земельного участка. 

В отчете приведен анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом его использовании. 

Из отчета следует, что для выбора объектов-аналогов оценщиком на дату оценки был изучен рынок предложений объектов недвижимости, расположенных в г.Ульяновске. Определение стоимости принадлежащего истцу объекта недвижимости произведено по 6 объектам-аналогам. 

Суд полагает, что подобранные оценщиком объекты-аналоги соответствуют определению, приведенному в ФСО №1 и ФСО №7. Доказательств того, что применение сведений об использованных оценщиком объектах-аналогах привело к неправильному определению размера рыночной стоимости объекта оценки, не представлено.

Исследовав представленный отчет об оценке, суд отмечает, что в отчете об оценке имеются ссылки на адреса источников информации, что позволяет проверить правильность сделанных оценщиком выводов. 

Требования к содержанию отчета об оценке, содержащиеся в ФСО №3, суд признает соответствующими. Отчет содержит, в том числе необходимую информацию относительно заказчика и исполнителя работ по оценке, информацию относительно самого объекта оценки, процесса оценки и примененных подходов к оценке. Информация, которая должна быть приведена в отчете об оценке согласно ФСО №7, в отчете содержится.

Оценщик – ФИО3, является членом некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», свидетельство № *** от 25 марта 2011 года. Диплом НОУ ВПО «Московская финансово-промышленная академия» о профессиональной переподготовке *** №*** от 28 января 2011 года, квалификационный аттестат «Оценка недвижимости» №*** от 17 мая 2018 года, выдан ФБУ «ФРЦ по организации подготовки управленческих кадров». Гражданская ответственность застрахована в СОАО «ВСК», полис обязательного страхования ответственности оценщика № *** от 31 мая 2020 года со сроком действия до 31 мая 2023 года. Стаж работы в оценочной деятельности 10 лет. 

Сведений о том, что оценщик является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении данного оценщика у суда не имеется. 

При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету об оценке у суда не имеется. 

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.

Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленные по настоящему делу требования административного истца в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить. 

Установить архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 12 февраля 2014 года в размере 3 575 875 руб., которая подлежит применению по 31 декабря 2020 года.  

Датой обращения с заявлением об оспаривании результатов кадастровой оценки считать 2 июня 2021 года.

Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Трифонова Т.П.