КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД 

УИД 39OS0000-01-2025-000005-54

Дело № 3а-37/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 апреля 2025 года г.Калининград 

Калининградский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Шкуратовой А.В.,

при секретаре Худоба О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Правительству Калининградской области, ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», заинтересованные лица: администрация ГО «Город Калининград», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, Филиал ППК Роскадастр по Калининградской области об оспаривании решения бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просил признать недействительным решение бюджетного учреждения от 26 декабря 2024 года №ОРС-39/2024/001477 об отказе в установлении рыночной стоимости принадлежащего ему на праве собственности нежилого помещения с кадастровым номером № и об установлении по состоянию на 28 июля 2024 года кадастровой стоимости данного объекта, равной его рыночной стоимости, в размере 7 643 000 рублей на основании отчета об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО2 от 25 ноября 2024 года № Н.2024-06-23/3-1.

Сославшись на то, что данный отчет отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, решение бюджетного учреждения является незаконным и нарушает право административного истца на налогообложение в справедливом размере, ФИО1 просил суд установить по состоянию на 28 июня 2024 года кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 7 643 000 руб., указав, что утвержденная кадастровая стоимость объекта в размере 10 424 480,74 руб. необоснованно завышена. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО3, уточнив административные исковые требования, просила установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № в размере, определенном по результатам судебной экспертизы – 7 759 200 руб.

Представитель ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» ФИО4 поддержала письменные возражения на административное исковое заявление (л.д. 59-68); просила в административном иске отказать.

Представители Правительства Калининградской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, Филиала ППК Роскадастра по Калининградской области, администрации городского округа «Город Калининград» в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, в связи с чем суд рассмотрел дело в их отсутствие.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что с 22 июля 2008 года ФИО1 является собственником нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 196,2 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> (л.д. 27-29).

Постановлением Правительства Калининградской области от 08 ноября 2023 года № 498-п утверждены по состоянию на 1 января 2023 года результаты определения кадастровой стоимости всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Калининградской области.

На основании данного Постановления Правительства Калининградской области кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № установлена в размере 10 424 480,74 руб. по состоянию на 01 января 2023 года, внесена в ЕГРН и подлежит применению с 01 января 2024 года (л.д. 14).

На основании части 1 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Переход к применению статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Калининградской области осуществлен с 1 декабря 2021 года на основании постановления Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 754. 

В силу части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ к заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен, помимо прочих документов, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7 статьи 22.1).

Частью 11 этой же статьи определено, что бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Распоряжением Правительства Калининградской области от 14 апреля 2017 года №75-рп создано ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», уставной целью деятельности которого является проведение государственной кадастровой оценки на территории Калининградской области.

К полномочиям данного бюджетного учреждения отнесено рассмотрение обращений по вопросам установления в размере рыночной стоимости кадастровой стоимости объектов по тем категориям недвижимости, оценку которых осуществляло ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости».

03 декабря 2024 года ФИО1 обратился в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта с кадастровым номером №, равной рыночной стоимости, по состоянию на 28 июля 2024 года, представив отчет об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО2 от 25 ноября 2024 года № Н.2024-06-23/3-1.

Как следует из оспариваемого решения 26 декабря 2024 года №ОРС-39/2024/001477, бюджетное учреждение полагает представленный отчет об оценке не соответствующим требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, в связи со следующими допущенными нарушениями: 

- не выполнены требования статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-ФЗ, согласно которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. 

В разделе 3.2 «Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости» изложены выводы о том, что Оценщик считает наилучшим, наиболее эффективным использованием объекта оценки его использование по назначению, в качестве офисного помещения, которое находится на территории производственного комплекса и используются для его обслуживания. Однако объект оценки представляет собой помещение торгового назначения. Также в разделе 5 «Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования» указано: «Текущее использование объекта оценки: это 1 этаж - торговое помещение, подвал - не используется, так как затапливается». Указанная оценщиком информация допускает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение пользователей отчёта.

В разделе 6.3 «Определение стоимости доходным подходом», в разделе 6.5 «Определение стоимости сравнительным подходом» оценщик при определении арендной ставки за пользование частью объекта оценки (торговое помещение) указывает следующие адреса для аналогов №3 - г. Калининград, ул. Маршала Борзова, 58А; №4 - 

<

...>. Однако в соответствии с данными объявлений об аренде аналог №3 расположен по адресу: 

<

...>; аналог №4 - по адресу: 

<

...>. Указанная оценщиком информация допускает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение пользователей отчёта.

В разделе 6.5 «Определение стоимости сравнительным подходом» оценщик указывает: «Корректировка на местоположение. В справочнике оценщика недвижимости «торгово-офисная недвижимость и сходные типы объектов», под редакцией ФИО5, отсутствует корректировка на «месторасположение» и «красную линию», они входят в справочник оценщика недвижимости «земельные участки».

Однако в различных справочниках под редакцией ФИО5, например, в «Справочнике оценщика недвижимости-2023. Торговая недвижимость. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» имеются вышеуказанные корректировки. Таким образом, утверждение оценщика не верно, а использование при определении стоимости объекта капитального строительства корректировок, применяемых для земельных участков, не обосновано.

- не выполнены требования пункта 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, определяющего последовательность анализа рынка недвижимости.

В разделе 3.2 Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости...» приведена выборка, состоящая из 11 предложений о продаже объектов недвижимости (зданий и помещений торгового, офисного, складского, свободного назначения, расположенных в г. Калининграде, площадью 121 - 3 000 кв.м., 5 из которых (здания и помещения) приняты в качестве аналогов при проведении расчетов стоимости части объекта аналога (торговое помещение) сравнительным подходом. Минимальное значение составило 14 445 руб./кв.м., максимальное - 54 065 руб./кв.м., среднее - 36 721 руб./кв.м. При проверке отчета выявлено несоответствие цен использованных в расчетах аналогов фактическому диапазону цен рыночных данных в сегменте рынка объекта оценки в г. Калининграде - помещения торгового назначения (январь - июль 2024), площадью 200 - 3 000 кв.м., диапазон значений которого находится в пределах 20 000 - 150 000 руб./кв.м., среднее - 65 000 руб./кв.м., медианное - 60 000 руб./кв.м. Поскольку сравнительный подход учитывает тенденции рынка, его использование с достаточной степенью достоверности, при отсутствии полной рыночной информации, не обосновано.

- не выполнены требования пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611. 

В разделе 6.5 «Определение стоимости сравнительным подходом»» определении рыночной стоимости части объекта оценки (торговое помещение) применяет к аналогу №2 корректировку на тип здания в размере 0,82 (-18%), указывая, что данный объект аналог является зданием. Однако в соответствии с данными объявления о продаже аналог №2 является помещением, применение корректировки на тип здания не обосновано. Также в соответствии с данными объявления о продаже аналог №2 расположен в подвале, то есть необходимо применить повышающую корректировку на этаж расположения.

В этом же разделе ко всем аналогам не применена повышающая корректировка на местоположение в пределах города.

При определении арендной ставки за пользование частью объекта оценки (торговое помещение) оценщик ко всем аналогам не применил повышающую корректировку на местоположение в пределах города.

Согласно решению бюджетного учреждения выявленные нарушения приводят к искажению рыночной стоимости объектов оценки, в связи с чем установленная оценщиком стоимость не может быть принята как достоверная по состоянию на 28 июля 2024 года. 

Решение принято уполномоченным органом в пределах его компетенции в установленный законом срок.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с частью 1.1 статьи 247 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса с учетом особенностей, установленных главой 25 КАС РФ.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).

В целях проверки доводов административного истца и бюджетного учреждения по делу назначена судебная экспертиза, производство которой с согласия сторон поручено эксперту ФИО6

На разрешение эксперта поставлены вопросы:

- соответствует ли отчет об оценке № Н.2024-06-23/3-1 от 25 ноября 2024 года, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО2, требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки?

- имеются ли в отчете об оценке неточности и недостатки, расчетные или иные ошибки, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки ?

- в случае несоответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и (или) наличия недостатков в отчете, влияющих на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, определить по состоянию на 28 июля 2024 года рыночную стоимость объекта с кадастровым номером №

В соответствии с заключением эксперта ФИО6 № 05-03/2025 от 25 марта 2025 года отчет об оценке № Н.2024-06-23/3-1 от 25 ноября 2024 года, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО2, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности; в отчете имеются недостатки, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки. По состоянию на 28 июля 2024 года рыночная стоимость объекта с кадастровым номером № определена экспертом в размере 7 759 200 руб.

Экспертом в заключении указано, что оценщиком не соблюден принцип оценки при составлении отчета (п. 2 ФСО VI), выводы в отчете противоречивы и вводят в заблуждение пользователей; выявленные в отчетах неточности, приводящие к искажению рыночной стоимости объектов оценки, описаны экспертом на страницах 18-19 заключения (л.д. 188-189), По мнению эксперта, итоговая величина рыночной стоимости объектов недвижимости, определенная оценщиком, не подтверждена. 

В соответствии со статьей 284 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (часть 4).

Суд, оценив заключение эксперта ФИО6, сопоставив его содержание с иными доказательствами, содержащимися в материалах дела, приходит к выводу о том, что оно выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

При таких обстоятельствах не подлежат удовлетворению требования ФИО1 о признании незаконным решения бюджетного учреждения от 26 декабря 2024 года №ОРС-39/2024/001477.

Также не подлежат удовлетворению требования, заявленные к Правительству Калининградской области, которым не разрешались в порядке статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ заявления административных истцов об установлении рыночной стоимости объекта.

Согласно части 3.1 статьи 249 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на установленную величину кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если такое требование было заявлено административным истцом.

Уточненные в судебном заседании административные исковые требования об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в соответствии с заключением судебной экспертизы подлежат удовлетворению, поскольку отсутствуют объективные основания полагать искаженной определенную экспертом по состоянию на 28 июля 2024 года кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 7 759 200 руб.

Суд отклоняет доводы административного ответчика о несогласии с экспертным заключением в части определенного в нем размера рыночной стоимости вышеуказанного нежилого помещения и о его существенном отличии от размера установленной кадастровой стоимости.

Конституционный Суд Российской Федерации сформулировал ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость как таковая представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (Постановление Конституционного Суда РФ от 05.07.2016 №15-П «По делу о проверке конституционности положения части первой статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в связи с жалобой администрации муниципального образования города Братска»).

Достоверность определенной экспертом рыночной стоимости объекта исследования обеспечивается законностью действий и профессиональной состоятельностью эксперта.

Эксперт ФИО6 соответствует по уровню образования, квалификации, опыту экспертной работы требованиям, предъявляемым к кандидатуре эксперта: в 1979 году ею получено высшее образование по специальности «инженер – строитель», она имеет дипломы о профессиональной переподготовке по специальностям «Оценка предприятия (бизнеса). Оценка недвижимости» (профессия: оценщик), «Кадастровая деятельность», «Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости» (квалификация: судебный эксперт), прошла учебный курс для судебных экспертов на базе Института подготовки и повышения квалификации экспертов и оценщиков (специальность: судебный эксперт); имеет сертификаты соответствия требованиям системы и сертификации в качестве судебного эксперта в области специальных знаний: «Судебная оценочная экспертиза», а также по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения оценки», срок действия до 2026 года; является членом саморегулируемой организации оценщиков «СМАО», «Союза финансово-экономических судебных экспертов», стаж работы по экспертной специальности с 1994 года, предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ.

Судом не установлено нарушение экспертом ФИО6 методологии проведения оценки нежилых помещений, ее профессиональная состоятельность сомнений у суда не вызывает, оснований для назначения повторной, дополнительной экспертиз не установлено.

Более того, сторона административного истца категорически против этого возражала, приводя доводы о чрезмерном несении физическим лицом – собственником нежилого помещения расходов для защиты своего права на уточнение законным способом одной из основных экономических характеристик объектов недвижимости.

Данные доводы заслуживают внимания, поскольку невозможно по результатам оценочной экспертизы установить единственно верную величину рыночной стоимости объекта исследования, результаты каждой оценки будут разниться, иное противоречило бы природе рынка.

Вместе с тем проведение оценки объекта недвижимости, а затем судебной оценочной экспертизы, а, возможно, повторной судебной экспертизы способно финансово обесценить значение судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно отмечал, что участие налогоплательщиков, прежде всего граждан, в чрезмерно длительных процедурах пересмотра кадастровой стоимости с неясными последствиями, сопровождающееся к тому же издержками, причем неоднократными, на оплату оценочных и экспертных работ, для многих из них весьма проблематично, что само по себе может побуждать их к отказу от защиты своих прав законными средствами, равно как и то обстоятельство, что органы публичной власти имеют перед ними и такие неоспоримые преимущества, как собственный опыт организации кадастровой оценки, участия в анализе ее результатов, разрешении споров, а также располагают для этого необходимыми средствами, особенно если при бюджетном проектировании они будут заранее предназначены для оплаты оценочно-экспертных работ и представительских юридических услуг (Постановление от 5 июля 2016 года № 15-П). 

Допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона №237-ФЗ указанию в резолютивной части решения подлежит дата подачи в бюджетное учреждение заявления об установлении рыночной стоимости объекта, - 03 декабря 2024 года.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд 

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ФИО1 удовлетворить частично. 

Отказать в удовлетворении требований к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», Правительству Калининградской области о признании незаконным решение от 26 декабря 2024 года №ОРС-39/2024/001477 об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, равной рыночной стоимости. 

Установить по состоянию на 28 июля 2024 года кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 7 759 200 рублей.

Датой подачи заявления об установлении рыночной стоимости объекта считать 03 декабря 2024 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 21 апреля 2025 года. 

Судья А.В. Шкуратова