Дело № 2-1697/19 16 апреля 2019 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Красносельский районный суд г. С-Петербурга в составе: председательствующего судьи Корнильевой С.А.

при секретаре Ронжиной Е.С. 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Петровская Мельница» о защите прав потребителей

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с вышеуказанным иском, в обоснование иска указал, что 15.12.2012 года между сторонами был заключен предварительный договор № D-3 (договор купли-продажи домовладения с земельным участком) на сумму 2690400 руб., согласно которого, ответчик обязался заключить основной договор купли-продажи жилого помещения, проектной площадью 70,8 кв.м., условный номер 3 в доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>, с долей в праве общей собственности на общее имущество в доме пропорционально площади жилого помещения и доли земельного участка не позднее 50 рабочих дней после государственной регистрации ответчиком права собственности на объекты недвижимости в органе, осуществляемом государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая запланирована Договором D-3 до 31.12.2014 года. В рамках исполнения договора ФИО1 оплатил денежную сумму в размере 2 690 400 руб. Ответчик в установленный срок обязательства не исполнил. Дополнительным соглашением №1 от 30.12.2014 года, подписанным задним числом, срок регистрации ответчиком своего права собственности на объекты недвижимости был перенесен на 2015 год, основной договор заключен по документам 06.06.2016г., фактически 04.08.2016г., после чего ответчик незаконно потребовал оплаты 110 200 руб. за присоединенные 2,9 кв.м. квартиры, хотя площадь увеличилась не за счет погрешности при строительстве, а после изменения проекта. При покупке недвижимости застройщик обязался построить квартиры с магистральным газом, к дому подключен газгольдер, с тарифом на газ по 115,2 рублей за 1 куб.м. на ноябрь 2018г., а стоимость 1 куб.м. магистрального газа составляет 6,24 рублей., в связи с чем, застройщик должен возместить разницу в тарифах.

Истец просит: взыскать с застройщика неустойку в размере 764948,24 руб. от предполагаемой даты заключения основного договора 24.03.2015г., указанной в п. 1.3 предварительного договора до предполагаемой даты заключения основного договора 23.03.2016г., прописанной в п.1.3 дополнительного соглашения №1 от 30.12.2014 года,

- взыскать с застройщика неустойку в размере 280 830,31 руб. от 23.03.2016г. (предполагаемая дата заключения основного договора, прописанная в п. 1.3 дополнительного соглашения №1 от 30.12.2014 года) до 04.08.2016г. (реальная дата заключения основного договора),

-взыскать с застройщика сумму уплаченных средств за добавленные дополнительные метры в размере 50% 55100 рублей,

-взыскать с застройщика сумму уплаченных средств за незаконное взимание платы за ЖКУ и обеспечительный платеж до 04.08.2016г. (дата заключения основного договора) в размере 119 811,67 руб.,

-обязать застройщика произвести перерасчет за газ с 04.08.2016г. (дата подписания основного договора) по 30.11.2018г и взыскать с застройщика разницу в тарифах на газ в размере 9 744,42 (девять тысяч семьсот сорок четыре рубля 42 копейки) рублей, и далее, обязать считать газ по тарифу магистрального газа для жителей Ленинградской области,

-взыскать с застройщика моральный ущерб в размере 100 000 руб., штраф в размере 50 % от присужденной судом суммы в пользу истца.

Истец в судебном заседание поддержал заявленные требования и доводы искового заявление в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании возражала против удовлетворения требований, представила отзыв (л.д. 105-117).

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Материалами дела установлено, что 15.12.2012 года ФИО1 заключил с ООО "Петровская мельница" предварительный договор купли-продажи, согласно которому стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи жилого помещения, проектной площадью 70,8 кв.м., условный номер 3 в доме, расположенном по адресу: 

<

адрес> с долей в праве общей собственности на общее имущество в доме пропорционально площади жилого помещения и доли земельного участка не позднее 50 рабочих дней после государственной регистрации ответчиком права собственности на объекты недвижимости в органе, осуществляемом государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая запланирована Договором D-3 до 31.12.2014 года (л.д.16-25).

В рамках исполнения договора ФИО1 свои обязательства по оплате договора в размере 2690400 рублей исполнил, что подтверждается платежными документами и не оспаривается ответчиком (л.д.30-33).

Дополнительным соглашением №1 от 30.12.2014 года п. 1.3 предварительного договора изложен в следующей редакции:

"Основной договор должен быть заключен не позднее 50 рабочих дней после даты государственной регистрации Продавцом своего права собственности на Домовладение в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация права собственности Продавца на домовладение запланирована на 2015 год" (л.д. 26).

Таким образом, стороны согласовали срок заключения основного договора купли-продажи недвижимости не позднее 24 марта 2016 года.

06 июня 2016 года между ООО "Петровская мельница" (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключен договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, площадью 72.9 кв. м, расположенной на первом этаже многоквартирного жилого дома, по адресу: 

<

адрес> (л.д.27-29).

Фактически квартира истцу была передана по договору 04.08.2016 г., что подтверждается актом сверки, квитанциями об оплате (л.д. 29-33).

При разрешении споров, возникающих из договоров, связанных с привлечением денежных средств граждан для строительства жилых домов блокированной застройки, допустимо применение положений Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", независимо от времени заключения договора.

Федеральным законом Российской Федерации от 03 июля 2016 года N 304-ФЗ, вступившим в силу с 01 января 2017 года, внесены изменения в статью 1 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации": она дополнена частью 2.3, предусматривающей, что действие последнего Федерального закона в части регулирования отношений при строительстве (создании) многоквартирных домов в равной степени распространяется на отношения при строительстве (создании) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в случае привлечения для строительства (создания) таких домов денежных средств граждан и юридических лиц.

При этом ч. 3 ст. 6 Федерального закона Российской Федерации от 03 июля 2016 года N 304-ФЗ предусмотрено, что действие положений ч. ч. 2, 3 ст. 1 и ряда других положений Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в новой редакции распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется после 1 января 2017 года.

Вместе с тем последняя норма не исключает применение положений Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и к возникшим до 01 января 2017 года отношениям, связанным с привлечением денежных средств граждан для строительства жилых домов блокированной застройки.

Так, согласно ч. 1 ст. 1 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в редакции, действовавшей до 01 января 2017 года, он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Таким образом, указанный Закон в ранее действовавшей редакции допускал применение его положений к отношениям, возникающим при создании не только многоквартирных домов, но и иных объектов недвижимости, в результате которых участниками долевого строительства должно приобретаться право собственности на объекты долевого строительства и право общей долевой собственности на общее имущество, в том числе в объекте недвижимости, не являющемся многоквартирным домом.

В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, указывалось на то, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

Аналогичный подход обозначен в пункте 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года.

В вышеназванном Обзоре от 04 декабря 2013 года со ссылкой на результаты изучения судебной практики было обращено внимание на то, что привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется посредством сделок, совершаемых без учета требований названного Федерального закона: заключения договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения предварительных договоров участия в долевом строительстве; заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения договоров займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; внесения денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; заключения договоров простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность; выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости); заключения договоров инвестирования строительства; заключения иных договоров, связанных с передачей гражданином денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность.

С учетом изложенного, факт оформления отношений с гражданами по привлечению их денежных средств для финансирования строительства путем заключения договора, не обозначенного как договор участия в долевом строительстве (например, предварительного договора купли-продажи, предусматривающего внесение гражданином застройщику денежной суммы в размере стоимости приобретаемого объекта) не препятствует иной квалификации данных отношений и применения к ним положений Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", включая его нормы о последствиях нарушения срока завершения строительства и срока передачи объекта.

Согласно статье 6 Закона о долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором (часть 1).

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная этой частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере (часть 2).

Истец, заявляя требования о взыскании неустойки за период с 24.03.2015 г. по 04.08.2016 г., указывает, что дополнительное соглашением №1 от 30.12.2014 года подписано задним числом.

Суд не может согласиться с доводами истца, т.к. материалами дела подтверждено, что дополнительное соглашением подписано сторонами 30.12.2014 года, в установленном законом порядке не оспорено, недействительным не признано. 

Принимая во внимание, что стороны согласовали срок заключения основного договора купли-продажи недвижимости не позднее 24 марта 2016 года, договор был заключен между сторонами 06 июня 2016 года, фактически квартира была передана 04.08.2016 г., истец вправе требовать взыскание неустойки за период с 24 марта 2016г. по 04 августа 2016 г. (134 дня), размер которой составит 280830 руб. 31 коп.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу п. 1 ст. 333 Кодекса, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Как разъяснено в п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

В соответствии с ч. 3 ст. 55 Конституции РФ именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод гражданина в целях защиты прав и законных интересов других лиц.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств. При этом, критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

Определяя размер неустойки, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца, учитывая незначительный период допущенной ответчиком просрочки исполнения обязательства и последствия нарушения, с учетом заявления ответчика о снижении размера штрафа, руководствуясь ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая, что сведений о наличии негативных материальных последствий в результате допущенной ответчиком просрочки истцом не заявлено и соответствующих доказательств не представлено, суд полагает, что неустойка подлежит снижению до 150000 руб. 

При таких обстоятельствах, требования истца о взыскании неустойки подлежат удовлетворению в части. 

Разрешая требования истца о взыскании с застройщика суммы уплаченных средств за ЖКУ и обеспечительного платежа в размере 119811 руб. 67 коп., суд не находит оснований для их удовлетворения, с учетом следующего. 

Жилищное законодательство не содержит положений, запрещающих выплату соответствующим лицом застройщику компенсации расходов, связанных с содержанием жилого помещения до его передачи участнику долевого строительства, перечисленные в п.4.2.3. Договора статьи затрат оплатой участником коммунальных услуг или платой за жилое помещение не являются, а являются компенсацией услуг застройщика, связанных с расходами по техническому и коммунальному обслуживанию объекта долевого строительства до подписания акта приема-передачи квартиры (л.д. 35-56).

Истец подписал договор без замечаний и протокола разногласий, где было бы выражено его несогласие с указанными в договоре положениями и обязанностями.

В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Действуя по своей воле и своем интересе истец, подписывая договор, добровольно принял на себя обязательства компенсировать застройщику вышеуказанные расходы. 

Вышеуказанные условия договора в установленном законом порядке не оспорены, недействительными не признаны.

Заслуживают внимание доводы ответчика о пропуске срока исковой давности, что в соответствии со ст. 199 ГК РФ является самостоятельным основанием для отказа в иске. 

Разрешая требования истца о взыскании с застройщика суммы уплаченных средств за добавленные дополнительные метры в размере 50% 55100 рублей, суд находит их не обоснованными, т.к. доплата предусмотрена п. п. 1.1.,1.2.,2.2., заключенного между сторонами договора от 15.12.2012 г., факт увеличения площади подтвержден материалами дела (л.д. 57-60,136-141), сторонами не оспаривается.

Требования истца об обязании застройщика произвести перерасчет за газ с 04.08.2016г. по 30.11.2018г и взыскании с застройщика разницы в тарифах на газ в размере 9 744,42 рублей, и далее, обязать считать газ по тарифу магистрального газа для жителей Ленинградской области, удовлетворению не подлежат, так как заключенный между сторонами договор обязанности застройщика по обеспечению магистральным газоснабжением не предусматривает (п. 1.7). ООО «Петровская Мельница» стороной договора об оказании услуг по ликвидации технических ограничений для осуществления технологического присоединения к газовым сетям объектов капитального строительства от 14.03.2012 г., на который ссылается истец, не является (л.д.166-175). 

Разрешая требования истца о взыскании с ответчика компенсации морального вреда, суд исходит из следующего.

Согласно разъяснениям данным в п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. N 17, к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным Законом.

В соответствии со ст. 15 Закона «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Учитывая, что в ходе рассмотрения дела было установлено нарушение прав истца как потребителя ответчиком, не передавшим истцу квартиру в установленный договором срок, истец имеет право требовать с ответчика выплаты компенсации морального вреда. Доказательств, подтверждающих, причинно-следственную связь между действиями ответчика, несвоевременно передавшего истцу квартиру, и ухудшением состояния здоровья истца, материалы дела не содержат. 

Принимая во внимание характер допущенного ответчиком нарушения, степень его вины, а также нравственных переживаний, которые вынужден был претерпеть истец в результате нарушения его прав как потребителя, его индивидуальные особенности, а также иные установленные по делу обстоятельства, суд считает компенсацию морального вреда в размере 30000 руб. соответствующей требованиям разумности и справедливости.

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

С учетом неправомерного поведения ответчика, не удовлетворившего требования истца, указанные в претензии, по мнению суда, имеются законные основания для взыскания с ответчика штрафа в размере 50% от сумм, присужденных потребителю, предусмотренного пунктом 6 ст. 13 Закона.

Таким образом, размер штрафа в соответствии с ч. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" составит 90000 руб. ((150000+30000)*50%).

Оснований для снижения размера штрафа, в соответствии со ст. 333 ГК РФ, суд не усматривает. 

При таком положении, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в размере 150000 руб., компенсация морального вреда в размере 30 000 руб., штраф в размере 90 000 руб.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию госпошлина в размере 1652 руб. 17 коп. Доказательства оплаты представлены ( л.д.)

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход государства подлежит взысканию госпошлина в размере 13 200 руб. 

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что заявленные истцом требования подлежат удовлетворению в части.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Петровская Мельница» в пользу ФИО1 неустойку в размере 150000 (сто пятьдесят тысяч) руб., компенсацию морального вреда в размере 30000 (тридцать тысяч) руб., штраф в размере 90000 (девяносто тысяч) руб., госпошлину в размере 1652 (одна тысяча шестьсот пятьдесят два) руб. 17 коп. 

В остальной части иска отказать. 

Взыскать с ООО «Петровская Мельница» в доход государства расходы по оплате госпошлины в размере 13200 (тринадцать тысяч двести) руб.

Решение суда может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца. 

Судья: Корнильева С.А.

Мотивированное решение изготовлено 25.04.2019 г.