дело № 3а-238/2021 (3а-618/2020)

УИД 26 ОS0000-04-2020-000565-21 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

г. Ставрополь 21 июня 2021 года

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Товчигречко М.М., 

при секретаре судебного заседания Стасенко О.В.,

с участием представителя комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя С.А.А.,

представителя ГБУ СК «Ставкрайимущество» А.А.А.,

представителя ООО «Ясень» М.Д.Г., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании решения комиссии, 

установил:

комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края, в котором просит: признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края от 19 августа 2020 года №8 в части определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ….. в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке; исключить из Единого государственного реестра недвижимости установленную комиссией запись о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером …. в размере 11 877 807 рублей; восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ….. в размере 22 284 194.61 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2019 года. 

В обоснование административного иска истец указал, что решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края от 19.08.2020 года № 8 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ….., установлена в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке 11 877 807 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка определена в ЕГРН в размере 22 284 194.61 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя считает решение комиссии от 19.08.2020 года № 8 незаконным по следующим основаниям.

В рамках поданного заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, заявителем был предоставлен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, который по мнению комитета, не отвечает требованиям Федеральных стандартов оценки, и неприменим при рассмотрении заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка.

Комитет, считает, что требования Федеральных стандартов оценки оценщиком не были выполнены.

Сравнительный анализ объекта определения рыночной стоимости объекта недвижимости, предполагает наличие максимально идентичных характеристик аналогов-объектов.

В ходе разговора с представителем компании «Академия Жилья» установлено, что объект-аналог № 2 имеет вид разрешенного использования под СТО, ранее данный объект имел вид разрешенного использования сельхоз назначении, на сегодняшний день земельный участок (аналог № 2) продан. Расположен на углу ул. Северный Обход – Заводская, можно сказать, что уже город Михайловск. При этом, оценщиком применяется понижающая корректировка на транспортную доступность. На стр. 39 к информации в отношении объекта-аналога оценщик указывает, что данный аналог промназначения. 

На стр. 39 отчета об оценке указано, что объекта исследования и объекты-аналоги находятся в одной территориальной зоне, на окраинах города. 

Комитет не согласен с данным выводом оценщика, поскольку объект исследования находится в более развитом районе города, чем, например, объект-аналог № 2. Следовательно, оценщиком должна быть применена корректировка на местоположение. Вместе с тем, оценщик применил корректировку 0%. 

Также, оценщиком сделан вывод о том, что объект исследования и объекты-аналоги № 1 и № 3 имеют одинаковую транспортную доступность. Однако, объекты-аналоги № 1 и № 3 расположены внутриквартально, не имеют асфальтированных и удобных подъездных путей. Комитет считает, что оценщиком данная корректировка применена неверно, кадастровый номер и точное местоположение объекта-аналога № 2 вообще не известны и делать вывод о том, что он расположен вблизи автомагистрали не представляется возможным. 

Также оценщиком применены понижающие корректировки на наличие коммуникаций к объектам-аналогам № 1 и № 2. Комитет считает применение данных корректировок также необоснованным, поскольку сложно представить земельные участки без наличия коммуникаций. 

Оценщиком после применения каждой корректировки в таблице расчет рыночной стоимости должна отражаться скорректированная цена для исключения недопонимании и соблюдения принципа доступности. 

Согласно п. 11 ФСО № 4 для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.

С учетом вышесказанного можно сделать вывод о том, что отчет об оценке не соответствует требованиям Федеральным стандартам оценки.

Комитет считает, что информация используемая оценщиком, при определении рыночной стоимости земельного участка сравнительным методом, не соответствует названным требованиям Федеральных стандартов оценки. Следовательно, определенная в отчете об оценке рыночная стоимость земельного участка не может быть признана достоверной.

Запрашиваемая рыночная стоимость земельного участка несопоставима с реальными рыночными ценами на территории города Ставрополя для земельных участков с аналогичным видом использования.

Вместе с тем комитет не считает оспариваемую кадастровую стоимость участка завышенной, учитывая расположение земельного участка, его функциональное использование.

По мнению административного истца установление кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере рыночной стоимости нарушает интересы муниципального образования города Ставрополя. Снижение кадастровой стоимости приведет к финансовым потерям муниципального бюджета, пополняемого за счет арендных платежей, размер которых исчисляется из установленной кадастровой стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца – С.А.А. поддержала заявленные в административном иске требования в полном объеме, просила их удовлетворить. 

Представитель ГБУ СК «Ставкрайимущество» А.А.А. просил принять законное и обоснованное решение.

Представитель ООО «Ясень» М.Д.Г. просил отказать в удовлетворении заявленных требований. 

Представители административных ответчиков: Министерства имущественных отношений Ставропольского края, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края, представители заинтересованных лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились.

В соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания по данному административному делу.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных в административном иске требований по следующим основаниям. 

Из материалов административного дела следует, что обществу с ограниченной ответственностью «Ясень» на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером …, площадью 10 753 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под насосной станцией с железнодорожной эстакадой слива светлых нефтепродуктов для обслуживания расходного склада нефтепродуктов и объектов производственной базы, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: …... 

Кадастровая стоимость земельного участка установлена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» и по состоянию на 01 января 2019 года составила 22 284 194.61 рублей.

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости ООО «Таис» от 15 июля 2020 года № 21/1/К-2020 рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года составила 11 877 807 рублей. 

На заседании, проведенном 19 августа 2020 года, рассмотрено поступившее в комиссию 22 июля 2020 года от ООО «Ясень» в лице представителя по доверенности № 3 от 21 апреля 2020 года Ш.Т.А. заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ….., поданное на основании установления рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года, указанной в отчете ООО «Таис» от 15 июля 2020 года №21/1/К-2020. 

В результате рассмотрения заявления комиссией установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ….. от его кадастровой стоимости 22 284 194.61 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2019 года, на 46.70%. 

Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами оценки. 

По результатам рассмотрения заявления комиссия решила удовлетворить заявление, определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером …. в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке ООО «Таис» от 15 июля 2020 года №21/1/К-2020, равной 11 877 807 рублей. 

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» (в редакции от 29 июля 2017 года) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (п.1). 

Комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (п.2). 

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании (п. 3).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 17 ноября 2017 № 620 утвержден Порядок работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее Порядок), который регулирует процедурные вопросы работы комиссии. 

В Ставропольском крае на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 26 декабря 2019 года №1312 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края в составе 10 человек. Принятым впоследствии приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 08 апреля 2020 года № 352 в состав комиссии внесены изменения относительно ее персонального и численного состава.

В соответствии с пунктом 7 Порядка Комиссия рассматривает заявления об оспаривании в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, а также прилагаемые к заявлению об оспаривании документы, предусмотренные статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

При поступлении заявления об оспаривании секретарь комиссии проверяет приложенные к заявлению об оспаривании документы на предмет соблюдения требований части 9 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке ( п. 9 Порядка).

Из предоставленных суду административными ответчиками доказательств следует, что ООО «Ясень» при обращении в Комиссию с заявлением об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости предоставлен полный пакет документов, установленный действующим законодательством. 

В соответствии с пунктами 3, 5 вышеуказанного Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Заседание комиссии является открытым. 

Голосование по всем вопросам проводится открыто в присутствии лиц, принимавших участие в заседании комиссии. 

При голосовании мнение членов комиссии выражается словами «за» или «против». Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии. При равенстве голосов решение комиссии считается принятым в пользу заявителя.

Из решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края № 8 от 19 августа 2020 года следует, что поступившее 22 июля 2020 года заявление ООО «Ясень» в лице представителя по доверенности от 21 апреля 2020 года № 3 Ш.Т.А. рассматривала комиссия в составе: заместитель председателя комиссии: Л.А.В. (первый заместитель министра имущественных отношений Ставропольского края), А.Н.В. (заместитель начальника отдела регистрации долевого участия в строительстве и регистрации ипотеки Управления Росреестра по Ставропольскому краю), члены комиссии: К.К.А. (уполномоченный по защите прав предпринимателей в Ставропольском крае), С.Д.И. (председатель Ставропольского Регионального отделения Общероссийской общественной организации «Деловая Россия», О.А.В. (юрисконсульт юридического отдела Союза «Торгово-промышленная палата Ставропольского края»), И.И.В. (член некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации «Деловой Союз Оценщиков», секретарь комиссии З.О.С. (консультант отдела реестра государственной собственности Министерства имущественных отношений Ставропольского края). 

Следовательно, заседание комиссии являлось правомочным. Все члены комиссии проголосовали «за», что свидетельствует о принятии оспариваемого решения по заявлению единогласно. 

Таким образом, оспариваемое решение Комиссии принято полномочным органом, с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривается административным истцом. 

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса.

По указанной категории споров, в силу требований части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

На административного ответчика в силу требований указанной части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации возлагаются обязанности доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 3 и 4 части 9 статьи 226 данного Кодекса - соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В подтверждение обстоятельств, установленных в подпунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административный истец указал, что оспариваемым решением Комиссии снижена кадастровая стоимость объекта недвижимости, указанного в иске, что повлечет за собой уменьшение поступлений арендных платежей, размер которых исчисляется из установленной кадастровой стоимости. 

При таких обстоятельствах, Комитет по управлению муниципальным имуществом вправе оспорить решение Комиссии в судебном порядке.

В соответствии со статьей 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление в порядке главы 22 данного Закона может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Настоящий административный иск от 18 ноября 2020 года № 08/06-8162с поступил в Ставропольский краевой суд 19 ноября 2020 года. Решение Комиссии, оспариваемое административным истцом, состоялось 19 августа 2020 года. 

С учетом изложенного, по мнению суда, административное исковое заявление поступило в суд в пределах установленного законом срока обращения в суд с иском такой категории.

Рассматривая вопрос о законности и правомочности обжалуемого решения, при установлении обстоятельств, предусмотренных пунктами 3 и 4 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к следующему. 

Решение об отклонении заявления об оспаривании комиссия принимает в случаях, если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к такому заявлению, не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и (или) если такой отчет об оценке не соответствует требованиям к составлению и (или) содержанию отчета об оценке и (или) требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, и (или) требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки (п. 14 Порядка от 17 ноября 2017 года №620). 

В случае если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к заявлению об оспаривании, соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, и соответствует требованиям к составлению и содержанию отчета об оценке, требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, а также требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (п. 15 Порядка).

Статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке (отчет), который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Принимая во внимание, что вопрос о соответствии содержания и оформления отчета об оценке требованиям Федерального закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки является юридически значимым обстоятельством для настоящего административного дела, его разрешение требует специальных познаний в области оценочной деятельности, в целях проверки доводов представителя административного истца, приведенных в обоснование иска, учитывая значительную разницу между кадастровой стоимостью объектов недвижимости и их рыночной стоимостью, определением краевого суда от 21 декабря 2020 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО оценочная компания «Эксперт».

Согласно выводам заключения эксперта ООО оценочная компания «Эксперт» З.В.А. № 007-21-ОК от 29 января 2021 года и №081-21-ОК от 14 апреля 2021 года при составлении отчета об оценке ООО «Таис» № 21/1/К-2020 от 15 июля 2020 года об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером …… оценщиком допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета.

Нарушений, связанных с описанием объекта оценки и методами расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки не выявлено. 

Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости в отчете не представлены и не проанализированы. 

Ошибок при выполнении математических действий не выявлено. 

Часть информации, использованная оценщиком, является недостоверной, недостаточной и непроверяемой по основаниям, указанным в пункте 42 Таблицы № 1 настоящего заключения. 

Часть нарушений, допущенных при составлении отчета, повлияли на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Оценив указанные заключения эксперта по правилам ст. 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит его доказательством достоверным, надлежащим и достаточным для разрешения спора по существу.

В заключениях эксперт установил, что анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов в отчете об оценке (стр. 19 Отчета) выполнен формально – не проанализированы все факторы, использованные при определении стоимости, а также не приведены интервалы значений этих факторов. 

Основные выводы относительно рынка недвижимости носят формальный характер – в отчете (стр. 26) представлены лишь аргументы относительно активности рынка. 

Вместе с тем, данные нарушения не влияют на итоговую стоимость. 

В отчете об оценке представлен не весь доступный оценщику объем рыночных данных об объектах-аналогах. Так, в отчете (стр. 23-25 отчета) представлено 16 предложений о продаже земельных участков. При этом, в выборке не представлены все предложений о продаже, доступные оценщику на дату оценки. 

Представленные в отчете об оценке (стр. 28-29 отчета) обоснования отказов от использования части доступных оценщику рыночных данных об аналогах («Не принят к расчету. Не соответствует объекту оценки»/ «Не принят к расчету. Уточненные данные не соответствуют объекту оценки») носят формальный характер, поскольку не раскрыты объективные причины отказа от использования тех или иных аналогов. 

При проведении описания аналога № 1 в отчете указано (стр. 30 и 39) «Коммуникации на участке» и «все коммуникации заведены». Однако в тексте публикации (стр. 30 отчета скрин-шот) и на основании информации, полученной экспертов в ходе телефонного интервьюирования установлено, что аналог обеспечен только электроэнергией, т.к. линии электропередач заведены на участок, остальные коммуникации расположены на меже. 

Информация, указанная в отчете об оценке о наличии всех коммуникаций у данного аналога вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке. Данное нарушение оказывает влияние на итоговый результат, поскольку при верном и корректном учете коммуникаций цена этого аналога не подвергалась бы корректировке на наличие водоснабжения и газоснабжения. 

При проведении идентификации аналога № 3 проведено неверное определение кадастрового номера участка, площади и стоимость предложения 1 кв.м. аналога. Так, в отчете на стр. 32 указано, что в ходе идентификации аналога определен кадастровый номер аналога «….», площадь «8 523 кв.м.» и адрес «ул. 2 Промышленная, 20б». Такая идентификация не может служить достоверной и корректной по следующим основаниям: в публикации аналога представлена схема на кадастровой карте, в которой цветом (заливка цветом) выделено 2 земельных участка: позиционируемый в отчете объект, как аналог, имеет ряд отличий по характеристикам от объекта, указанного в публикации: площадь в объявлении 63 сот., в отчете 8 325 кв.м., адрес в объявлении ул. 2 Промышленная, 8/3, в отчете ул. ….; второй объект, имеющий кадастровый номер …., представленный на изображении публикации, имеет ряд соответствий с информацией в объявлении: площадь объекта 6 375 кв.м., в тексте публикации 63 сот., адрес объекта …., в тексте публикации …... 

Таким образом, неверная идентификация аналога послужила причиной неверного определения удельного показателя стоимости данного аналога, корректировки на площадь, исказило итоговый результат стоимости. 

В отчете об оценке (стр. 37) при обосновании поправки на коммуникации отмечено: «Согласно методике, принятой в справочнике оценщика, при наличии возможности подключения к коммуникациях оцениваемому объекту присваивается минимальный коэффициент из диапазона возможных значений (равные нижним границам расширенных интервалов)….». Данное утверждение является ошибочными вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке, поскольку использованный справочник не содержит таких методических указаний. Диапазоны значений факторов, представленные в Справочнике оценщика недвижимости, отражают лишь диапазон значения мнений экспертов по результатам опросов (минимальное, максимальное и среднее значения мнений экспертов). Следовательно, утверждения оценщика являются его личными предположениями, не имеющими подтверждения и применения на практике. 

Построение оценки на таких предположениях приводит к искажению итогового результата и вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке. 

Заключения ООО оценочная компания «Эксперт» З.В.А. №007-21-ОК от 29 января 2021 года и №081-21-ОК от 14 апреля 2021 года подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Представленные заключения эксперта составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2011 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», противоречий которому не установлено.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В соответствии с Федеральным законом от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами суду не представлено, в заключении эксперт ответил на поставленный вопрос.

Ходатайств о назначении, повторной либо дополнительной судебной экспертизы сторонами, лицами, участвующими в деле, не заявлено. 

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

На основании изложенного, а также учитывая отсутствие по делу надлежащих доказательств, опровергающих выводы судебной оценочной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что положенный в основу оспариваемого решения Комиссии отчет об оценке рыночной стоимости ООО «Таис» № 21/1/К-2020 от 15 июля 2020 года в отношении земельного участка с кадастровым номером ….. является неприменимым для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решение комиссии от 19 августа 2020 года № 8 в отношении установления кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости – незаконным и подлежащим отмене.

В силу требований п.1 ч. 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в абз. 3 п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения комиссии об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости (пункт 1 части 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статья 24.20 Закона об оценочной деятельности). 

На основании изложенного подлежат удовлетворению требования административного истца о восстановлении в Едином государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером … в размере 22 284 194.61 рублей. 

При этом, из Единого государственного реестра недвижимости подлежит исключению кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ….. в размере 11 877 807 рублей, установленная оспариваемым решением комиссии от 19 августа 2020 года № 8. 

Определяя дату, с которой подлежит применению восстановленная кадастровая стоимость в отношении объекта недвижимости, заявленного в иске, суд приходит к выводу о том, что восстановленная кадастровая стоимость подлежит применению с 01 января 2020 года. 

Вместе с экспертным заключением в суд от экспертного учреждения ООО оценочная компания «Эксперт» поступило ходатайство о взыскании судебных расходов за проведение по делу судебной экспертизы в размере 30 000 рублей. Указанное ходатайство подлежит рассмотрению одновременно с рассмотрением спора по существу (ст. 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Согласно ст. 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к судебным расходам относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с ч. 3 ст. 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В абз. 6 п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено что, при удовлетворении требований об оспаривании решения или действий (бездействия) Комиссии судебные расходы взыскиваются с государственного органа, при котором она создана. 

Из системного толкования указанных процессуальных норм и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ суд приходит к выводу о необходимости взыскания с Министерства имущественных отношений Ставропольского края в пользу ООО оценочная компания «Эксперт» судебных расходов по оплате судебной экспертизы в размере 30 000 рублей. 

Руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании решения комиссии - удовлетворить.

Признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края от 19 августа 2020 года № 8 в части определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером … в размере равном рыночной стоимости 11 877 807 рублей, установленной в отчете об оценке ООО «Таис» № 21/1/К-2020 от 15 июля 2020 года. 

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости установленную Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером …. в размере его рыночной стоимости 11 877 807 рублей. 

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером …., площадью 10 753 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под насосной станцией с железнодорожной эстакадой слива светлых нефтепродуктов для обслуживания расходного склада нефтепродуктов и объектов производственной базы, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: …., в размере 22 284 194.61 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2019 года. 

Восстановленная кадастровая стоимость в отношении земельного участка с кадастровым номером …. применяется для целей, установленных действующим законодательством, с 01 января 2020 года.

Взыскать с Министерства имущественных отношений Ставропольского края в пользу общества с ограниченной ответственностью оценочная компания «Эксперт» расходы на проведение судебной экспертизы в размере 30 000 рублей, путем перечисления на банковские реквизиты:

общество с ограниченной ответственностью оценочная компания «Эксперт», ООО ОК «Эксперт»

юридический адрес: 355029 

<

...>, офис 305а

фактический адрес: 355029 

<

...>

Телефон: 

<

***>, 8 968 26695 98, e-mail: okexpert26@mail.ru 

ИНН 

<

***> КПП 263501001

ОГРН 

<

***> от 02.02.2009 

р/счет № 

<

***>

банк: Московский филиал АО КБ «Модульбанк» 

кор./счет 30101810645250000092 

БИК 044525092

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 21 июня 2021 года. 

Председательствующий судья М.М. Товчигречко