Дело № 2-758/2018

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Гурьевск «08» ноября 2018 года

Гурьевский городской суд Кемеровской области 

в составе председательствующего судьи Левченко Е.В.,

при секретаре Булатовой И.А., 

с участием истца ФИО1, 

ответчика ФИО2,

представителя ответчика адвоката коллегии адвокатов № 26 Беловского района Кемеровской области ФИО3, действующего на основании ордера-соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя третьего лица отдела опеки и попечительства администрации Гурьевского муниципального района Х, действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, действующего в интересах недееспособной МЛ, к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском в интересах недееспособной МЛ к ответчику ФИО2 о расторжении предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и взыскании в его пользу с ФИО2 денежных средств в размере 350000 рублей, переданных по предварительному договору купли-продажи, а также судебных расходов в виде оплаченной государственной пошлины 6700 рублей и расходов за составление искового заявления – 4000 рублей. 

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>. ФИО1 действовал за недееспособную МЛ, которой на момент подписания предварительного договора жилой дом и земельный участок принадлежали на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии п. 2.1 предварительного договора стоимость жилого дома с земельным участком составляет 700000 рублей. Денежные средства будут переданы двумя платежами: денежная сумма 350000 рублей в день подписания предварительного договора, т.е. ДД.ММ.ГГГГ, денежная сумма 350000 рублей будет передана в день подписания основного договора купли-продажи. Срок заключения основного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка был определен ДД.ММ.ГГГГ. При подписании предварительного договора между сторонами истцом в интересах МЛ ответчику ФИО2 по расписке была передана денежная сумма 350000 рублей в качестве задатка. 

ДД.ММ.ГГГГ истец с семьей вселился в указанный жилой дом, где были обнаружены существенные недостатки, которые были скрыты продавцом, а именно: фундамент дома имеет трещины, гнилой пол, который провалился в кухне, гнилые лаги и плахи, вода и плесень в подполе, гнилые бревна по периметру дома, которые были заставлены щитами, запах сырости в доме. На момент осмотра дома выявить данные недостатки не представилось возможным, поскольку трещина в фундаменте была заложена дровами, гнилой пол был обнаружен в связи с тем, что провалилась ножка стула, в подполье находились деревянные щиты, которые закрывали плесень и гнилые лаги, при этом было тусклое освещение. Запах сырости не чувствовался, так как в доме были открыты окна. 

ДД.ММ.ГГГГ истец выселился из дома и передал ключи от дома ответчику. А также направил в адрес ответчика претензию о расторжении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и возврате уплаченного аванса в размере 350000 рублей. До настоящего времени основной договор купли-продажи не заключен, сумму, переданную при подписании предварительного договора в размере 350000 рублей ФИО2 не вернула. 

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, пояснил, что намеревался заключить сделку купли-продажи жилого дома и земельного участка в интересах недееспособной сестры МЛ, однако согласие органа опеки и попечительства им не было получено. Истец указал, что переданная им сумма 350000 руб. по предварительному договору, составляла половину стоимости спорного жилого дома, была уплачена в счет стоимости дома и подлежит возвращению как неосновательное обогащение. 

Ответчик ФИО2 в судебном заседании с заявленными требованиями не согласна, пояснила, что поскольку ей был передан задаток при заключении предварительного договора, и её вины в незаключении основного договора купли-продажи нет, так как ФИО1 от совершения сделки отказался, в силу чего возвращение задатка невозможно. 

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал, пояснил, что между сторонами при заключении предварительного договора купли-продажи были согласованы все существенные условия договора, стороны пришли к соглашению о цене в 700000 руб., и истцом передана сумма задатка в 350000 руб. Вины продавца в незаключении основного договора купли-продажи нет, истец был осведомлен о техническом состоянии жилого дома.

Представитель отдела опеки и попечительства администрации Гурьевского муниципального района Х исковые требования полагала обоснованными. Пояснила, что для свершения сделки в интересах недееспособной МЛ, её опекун ФИО1 должен был получить разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки в интересах недееспособной, чего им сделано не было. Учитывая осведомленность о техническом состоянии жилого дома, отдел опеки и попечительства не выдаст разрешение на приобретение указанного жилого дома и земельного участка недееспособной МЛ, так как это нарушит её права и законные интересы. 

Суд, заслушав участников процесса, свидетелей, изучив письменные материалы дела, приходит к следующему:

В соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Таким образом, предварительный договор, будучи направленным на заключение основного договора и носящий поэтому организационный характер, непосредственно регулирует лишь конкретные отношения, возникающие по поводу создания сторонами юридических предпосылок для обязательного заключения основного договора. Регулирующая функция предварительного договора сводится исключительно к установлению обязанностей его сторон по заключению основного договора. Предварительный договор содержит не существенные условия основного договора, а условия, позволяющие установить существенные условия основного договора, то есть перечень сформулированных существенных условий договора или только порядок их формулирования (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пункт 4 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации (введенный в действие с 01.06.2015 и действующий на момент возникновения спорных правоотношений) предусматривает, что если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, как следует из вышеперечисленных норм закона, основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора (ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора. 

Согласно п. 3 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного п. 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ФИО1, действующий за МЛ, заключили предварительный договор купли-продажи, предметом которого выступало недвижимое имущество в виде дома и земельного участка, находящихся по адресу: 

<

адрес> (л.д.5-7). 

По условиям предварительного договора отчуждаемый жилой дом и земельный участок принадлежит продавцу на основании договора купли-продажи дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.2 договора).

Указанное недвижимое имущество продавец намеревался передать в собственность покупателю, а покупатель намеревался принять это недвижимое имущество и обязался уплатить за него денежную сумму, предусмотренную предварительным договором. Цена продаваемого недвижимого имущества была определена сторонами в 700000 рублей. Взаиморасчеты за имущество должны были производиться частями, следующим образом: денежная сумма 350000 рублей в день подписания предварительного договора, т.е. ДД.ММ.ГГГГ, денежная сумма 350000 рублей будет передана в день подписания основного договора купли-продажи. Срок заключения основного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка был определен ДД.ММ.ГГГГ. 

Одновременно ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 в письменной форме заключено соглашение о задатке, из которого следует, что истец передает ответчику задаток в размере 350000 рублей за проданный жилой дом и земельный участок (л.д. 8).

Денежные средства в сумме 350000 руб. истцом ответчику были переданы, что сторонами в судебном заседании не оспаривалось.

Допрошенные в судебном заседании в качестве свидетелей М., МН., К., суду показали, что в день заключения предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка истцом ответчику были переданы денежные средства в сумме 350000 рублей. 

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что сумма в 350000 руб. в данном случае обеспечивала возникшее из предварительного договора обязательство покупателя перед продавцом заключить основной договор купли-продажи конкретного жилого дома. При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи квартиры, в зачет которого и поступила бы внесенная им сумма (задаток) в случае его заключения. Таким образом, задаток выполнял и платежную функцию.

При таких обстоятельствах следует вывод, что соглашение о задатке совершенно сторонами в надлежащей письменной форме, оснований сомневаться в отношении того, является ли эта сумма задатком, у суда не имеется.

Также судом установлено, что основной договор купли-продажи сторонами не заключен, денежные средства в размере 350000 рублей ответчик истцу не вернула.

В соответствии с п. 1 ст. 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает

Согласно п. 1 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен.

Согласно распоряжению администрации Гурьевского муниципального района № от ДД.ММ.ГГГГ «Об установлении опеки над совершеннолетней недееспособной МЛ» опекуном МЛ, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, назначен ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, который обязан все сделки с имуществом подопечного, в том числе и доходами подопечного, производить только с разрешения органа опеки и попечительства. 

В ходе рассмотрения дела установлено, что спорный жилой дом приобретался ФИО1, действовавшим в интересах недееспособной МЛ Ему необходимо было получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, поскольку собственником жилого дома по адресу: 

<

адрес>, после передачи её в собственность являлась бы недееспособная МЛ.

Из показаний свидетелей М., МН., А. следует, что после вселения истца в жилой дом им и его сыном обнаружены существенные недостатки, которые были скрыты продавцом в момент заключения предварительного договора купли-продажи. 

Свидетель КО. суду показала, что ею составлялся предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>. О том, что ФИО1 приобретает дом для недееспособной МЛ она не знала.

К показаниям свидетеля КО. в части того, что свидетель не знала о недееспособности лица, в интересах которого заключался договор, суд относится критически. Так, в договоре прописано, что ФИО1 действует за МЛ, вследствие чего его правомочие должно быть закреплено в каком-то документе, и подлежало проверке при оформлении договора.

Возможность получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделок в интересах недееспособных, необходимость которого в рассматриваемом случае обусловлена положениями Федерального закона от 24.04.2008 года № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», ст. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, - это событие, которое не отвечает признакам неизбежности, так как не зависит от воли сторон предварительного договора купли-продажи.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что в любом случае причиной не заключения основного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка между сторонами, явилось отсутствие согласия на сделку органа опеки и попечительства администрации Гурьевского муниципального района, то есть лица, чье согласие на заключение договора купли-продажи, в целях соблюдения интересов недееспособных собственников, является обязательным в силу прямого указания на то закона.

При этом отсутствие разрешения органа опеки на осуществление сделки купли-продажи нельзя расценивать как неисполнение договора стороной, заплатившей задаток, что свидетельствует о невозможности исполнения обязательства по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает. 

Доводы стороны ответчика об обратном, в частности, об осведомленности сторон предварительного договора о техническом состоянии предмета договора купли-продажи, не влияют на вышеуказанный вывод суда. 

При таких обстоятельствах, поскольку стороне договора - истцу, заплатившей задаток, не дано разрешение органа опеки на осуществление сделки купли-продажи, оснований для удержания стороной продавца переданной истцом суммы задатка в 350000 рублей не имеется, указанная сумма в силу приведенных выше положений закона подлежит возврату истцу.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, а потому с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по уплате госпошлины в размере 6700 руб., а также расходы по составлению искового заявления в размере 4000 рублей, подтвержденные им документально (л.д. 2,16).

Руководствуясь ст.ст. 196-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, действующего в интересах недееспособной МЛ, к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, взыскании денежных средств удовлетворить.

Расторгнуть предварительный договор купли–продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1, действовавшим в интересах МЛ. 

Взыскать с ФИО2, 

<

данные изъяты>, в пользу ФИО1, 

<

данные изъяты>, действующего в интересах недееспособной МЛ, денежные средства в сумме 350000 рублей, а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6700 рублей, расходы по составлению искового заявления в размере 4000 рублей, а всего 360700 рублей (триста шестьдесят тысяч семьсот рублей). 

В соответствии с п. 3 ст. 144 ГПК РФ принятые меры по обеспечению иска в виде ареста, наложенного определением Гурьевского городского суда Кемеровской области от 01.10.2018, на жилой дом общей площадью 39,9 кв.м., инвентарный №, лит.А, с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, принадлежащий ФИО2, сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровской областной суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья Левченко Е.В. 

Мотивированное решение изготовлено 12.11.2018.