Дело № 2-3355/2025

УИД 56RS0042-01-2025-003274-84

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 августа 2025 года г. Оренбург

Центральный районный суд г. Оренбурга в составе председательствующего судьи Рейф Н.А.,

при секретаре Алексеевой О.В.,

с участием истца - ФИО1, 

его представителя - ФИО2, действующего на основании доверенности,

представителя третьего лица ГСК «Квартальный» - ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации города Оренбурга о признании права собственности, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском, указывая, что является собственником нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 398,8 кв.м., находящегося по адресу: 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи от 01.04.2003, что подтверждается выпиской ЕГРН от 08.10.2024. 

Данное здание с момента его покупки эксплуатировалось как жилой дом. Истцом в целях перевода здания из нежилого в жилое, и расширения жилой площади на собственные средства без получения разрешения на строительство здания, расположенного по адресу: 

<

адрес> было реконструировано, что подтверждается техническим планом жилого дома.

Таким образом, общая площадь здания с кадастровым номером №, находящегося по адресу: 

<

адрес> настоящее время составляет 413,8 кв.м.

Земельный участок, на котором расположено здание, был поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера №, общей площадью 1115 кв.м., с местоположением: 

<

адрес>, с категорией земель: земли населенных пунктов.

По возможности использования и размещения жилого дома на земельном участке с кадастровым номером: № истец обратился в Министерство архитектуры и пространственно-градостроительного развития Оренбургской области. На основании поданного заявления 06.05.2024 были получены сведения из государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности Оренбургской области (выписка из Правил застройки и землепользования города Оренбурга). Согласно п. 2.3 Градостроительных регламентов для данного земельного участка установлен основной вид разрешенного использования земельного участка под кодом 2.1 - для индивидуального жилищного строительства (размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и хозяйственных построек).

ФИО1 обратился в Росреестр с целью внести изменения в вид разрешенного использования земельного участка, изменив его на «индивидуальное жилищное строительство», однако на основании Уведомления о приостановлении государственного кадастрового учета от 08.04.2025 и Уведомления о прекращении осуществления государственного кадастрового учета от 17.04.2025 истцу было отказано в изменении вида разрешенного использования земельного участка в связи с тем, что истец не является собственником земельного участка.

С целью подтверждения жилого дома всем противопожарным, санитарным строительным, градостроительным нормам и правилам, а также возможности перевода нежилого здания в жилой дом истцом были получены документы о том, что: 1) здание, расположенное по адресу: 

<

адрес> соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам в соответствии с независимой экспертизой ООО «Горстройпроект»; 2) здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>, существенных нарушений норм пожарной безопасности не имеет, фактические параметры, характеризующие противопожарную безопасность, обеспечены соблюдением установленных нормативных требований противопожарной защиты в соответствии с независимой экспертизой, проведенной ООО «Горстройпроект»; 3) на основании результатов проведенного визуального обследования здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общее техническое состояние здания предварительно оценивается как исправное. В соответствии с «СП 13-102-2003», данная категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности. На основании результатов, проведенного ООО «Горстройпроект» визуального обследования здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, эксплуатационная надежность, пригодность строительных конструкции достаточна для условий нормальной эксплуатации, при которой отсутствует угроза жизни и здоровью граждан.

На основании результатов проведенного визуального обследования здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, следует, что перевод из нежилого помещения в помещение жилое возможен. Объемно-планировочное решение существующего здания достаточно для размещения всех необходимых помещений для проживания в соответствии СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные»; здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>, соответствует градостроительным нормам и правилам в соответствии со Сведениями из государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности Оренбургской области (выписка из Правил застройки и землепользования города Оренбурга).

Просит суд признать за истцом право собственности на жилой дом, общей площадью 413,8 кв.м. расположенный по адресу: г. 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым номером №. 

Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ГСК «Квартальный».

Истец ФИО1 и представитель истца ФИО2 в судебном заседании поддержали заявленные исковые требования, просили удовлетворить их в полном объеме, пояснили, что истец проживает в доме расположенный по адресу: 

<

адрес> 2006 года, с момента покупки здания, строение эксплуатировалось как жилой дом, в целях перевода их нежилого здания в жилое, истцом на собственные денежные средства были произведены работы по его реконструкции, в связи с чем площадь жилого строения увеличилась с 398,8 кв.м. до 413,8 кв.м., что подтверждается техническим планом. Согласно выписке из ЕГРН основным видом использования земельного участка является ИЖС. Кроме того рядом с жилым домом расположена школа от которой их разделяет дорога и гаражный кооператив ГСК «Квартальный», участки не соприкасаются. В связи, с чем вышеуказанный объект самовольной постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права и законные интересы третьих лиц.

Представитель третьего лица ГСК «Квартальный»- ФИО3 в судебном заседании пояснил, что здание, расположенное по адресу: 

<

адрес> имеет характеристики жилого строения, граничит с гаражами, истец использует данное строение как жилое с 2010 года, не возражал против удовлетворения требований. 

Представитель администрации г. Оренбурга в судебное заседание не явился, извещен о дате, времени и месте судебного заседания. В письменном отзыве просил суд принять решение с учетом всех доказательств по делу и в соответствии с действующим законодательством, а также просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного заседания надлежащим образом. 

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства в соответствии со статьями 12, 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации, каждый имеет право на жилище, никто не может быть произвольно лишен жилища.

Согласно п. 1 ст. 20 ГК РФ, местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает.

В силу ст. 209 Гражданского кодекса РФ, собственник вправе свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью.

Как следует из пункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, объектом капитального строительства является здание, строение, сооружение, объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

В соответствии с ч. 1 ст. 228 Гражданского Кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. 

В соответствии с п/п. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно ст. 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с ч. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Судом установлено, что истец является собственником нежилого здания с кадастровым номером № общей площадью 398,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, на основании договора купли – продажи от 01.04.2003, что подтверждается регистрационной записью № от 04.08.2020 года.

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером №, расположен по адресу: 

<

адрес>, уточненная площадь 1109 кв.м., имеет вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли. Сведения о зарегистрированных правах отсутствуют.

На основании представленных сведений № от 25.04.2024 из государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности Оренбургской области установлено, что земельный участок с кадастровым номером №, находится в следующей территориальной зоне «Ж4» -зона застройки смешанной этажности в зоне выборочной реконструкции. Земельный участок расположен в границах зон с особыми условиями использования территории: приаэродромная территория, санитарно-защитные зоны (гаражный –строительный Кооператив 214 «Квартальный»); зоны охраны объектов инженерных коммуникаций.

Основными видами разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № являются: код 2.1 для индивидуального жилищного строительства (размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и хозяйственных построек).

На основании распоряжения департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга ФИО1 предварительно согласованно предоставление земельного участка и утверждена схема расположения земельного участка с кадастровым номером № на кадастровом плане площадью 1109 кв.м. для исправления реестровой ошибки в описании местоположения границ земельного участка предоставленного распоряжением департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга от 18.01.2019 №118-р.

ФИО1 обратился в Росреестр с целью внести изменения в вид разрешенного использования земельного участка, изменив его на «индивидуальное жилищное строительство», однако на основании Уведомления о приостановлении государственного кадастрового учета от 08.04.2025 и Уведомления о прекращении осуществления государственного кадастрового учета от 17.04.2025 истцу было отказано в изменении вида разрешенного использования земельного участка в связи с тем, что истец не является собственником земельного участка.

Согласно ответу Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга от 03.04.2025 установлено, что заявление о выдаче на ввод в эксплуатацию здания, расположенного по адресу: 

<

адрес> рассмотрено в департаменте градостроительства и земельный отношений администрации 

<

адрес>.

Заявителем ФИО1 не представлены документы необходимые для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в том числе заключение органа государственного строительного надзора.

Согласно представленному техническому плану помещения от 11.03.2025 по вышеуказанному адресу реконструировано здание (кадастровый №) в связи с изменением площади, площадь составляет 413,8 кв.м., год завершения строительства 2001 Технический план подготовлен для рассмотрения возможности смены назначения здания с нежилого на жилой дом.

Истцом на земельном участке с кадастровым номером № расположенном по адресу: 

<

адрес> на собственные средства, без получения разрешения на строительство, реконструировано нежилое помещение в жилой дом, общей площадью 413,87 кв.м.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 2 статьи 4 ГК РФ). 

Согласно п. 43 вышеуказанного постановления, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. 

Статьей 14 ЖК РФ предусмотрены полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений.

В соответствии с частью 1 статьи 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям (часть 2 статьи 22 ЖК РФ).

Таким образом, исходя из буквального толкования ЖК РФ переводом помещения из жилого фонда в нежилой является изменение функциональной принадлежности помещения, его основной характеристики - предназначения.

Также, в силу части 4 статьи 22 ЖК РФ перевод нежилого помещения в жилое не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует техническая возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям.

Согласно частям 1 и 2 статьи 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений).

Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет перечень документов.

Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 3 и 4 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи (часть 2.1 статьи 23 ЖК РФ).

По мнению истца, на данный момент есть все основания признать нежилое помещение с кадастровым номером № находящегося по адресу: 

<

адрес> собственностью истца, а само одноэтажное здание считать жилым домом.

С целью подтверждения жилого дома всем противопожарным, санитарным строительным, градостроительным нормам и правилам, а также возможности перевода нежилого здания в жилой дом истцом были получены документы ООО «Горстройпроект» №ШИФР 04-03-25 о том, что: 1) здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>, соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам; 2) здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>, существенных нарушений норм пожарной безопасности не имеет, фактические параметры, характеризующие противопожарную безопасность, обеспечены соблюдением установленных нормативных требований противопожарной защиты. 

В соответствии с независимой экспертизой, проведенной ООО «Горстройпроект» №№ на основании результатов проведенного визуального обследования здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, установлено, что общее техническое состояние здания предварительно оценивается как исправное. В соответствии с «СП 13-102-2003», данная категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности. 

На основании результатов, проведенного ООО «Горстройпроект» визуального обследования здания, расположенного по адресу: 

<

адрес> эксплуатационная надежность, пригодность строительных конструкции достаточна для условий нормальной эксплуатации, при которой отсутствует угроза жизни и здоровью граждан.

На основании результатов проведенного визуального обследования здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, следует, что перевод из нежилого помещения в помещение жилое возможен. Объемно-планировочное решение существующего здания достаточно для размещения всех необходимых помещений для проживания в соответствии СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные»; здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>, соответствует градостроительным нормам и правилам в соответствии со Сведениями из государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности Оренбургской области (выписка из Правил застройки и землепользования города Оренбурга).

Согласно акта экспертизы ООО «Горстройпроект» о соответствии санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> установлено, что жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам и правилом. 

Таким образом, судом установлено, что здание по адресу: 

<

адрес> не создает угрозу жизни либо здоровью граждан. Строительство спорного объекта недвижимого имущества осуществлялось с соблюдением строительных, противопожарных, санитарных норм и правил.

Оценивая экспертные заключения, суд считает, что оснований не доверять представленным истцом заключениям ООО «Горстройпроект» не имеется, поскольку они выполнены незаинтересованными лицами, заключение составлено в соответствии с действующим законодательством, содержит достоверную и полную информацию, а также иную информацию, существенную для проведения землеустроительной экспертизы. 

Выводы и анализ в заключении изложены достаточно полно и ясно, с учетом всех оставленных в определении суда вопросов, по своему содержанию экспертное заключение полностью соответствует нормам и требованиям ГПК РФ, ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ" предъявляемым к заключению экспертов, исследовательская часть базируется на исследованных в полном объеме экспертом материалов гражданского дела, оснований не доверять выводам указанной экспертизы не имеется. Доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, суду не представлено, ее результаты иными допустимыми доказательствами по делу ни истцом, ни ответчиком не опровергнуты, каких-либо противоречий в заключении экспертов не содержится.

Суд исходит из того, что принадлежащее истцу помещение соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. администрацией г. Оренбурга не представлено суду доказательств того, что нежилое здание истца не отвечает указанным требованиям, и что право собственности истца на помещение обременено правами иных лиц.

Таким образом, отсутствие разрешения на строительство лишает истца возможности зарегистрировать свое право собственности во внесудебном порядке на возведенный им объект, но не лишает возможности признать такое право в судебном порядке, предусмотренном ст. 222 ГК РФ. Как указывалось выше, в соответствии с разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Данное условие относится и к объектам незавершенного строительства.

Отсутствие существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил при возведении спорного объекта подтверждено заключением эксперта ООО «Горстройпроект», которое сторонами не оспаривалось.

При таких обстоятельствах, отсутствие исходно-разрешительной градостроительной документации не может являться единственным основанием для отказа в удовлетворении иска о праве собственности на самовольную постройку.

С учетом вышеизложенных норм материального права и доказательств, имеющихся в материалах дела, принимая во внимание, что реконструкция здания в жилое строение произведена на земельном участке в зоне застройки для индивидуального жилищного строительства, строительство осуществлено без нарушения вида разрешенного использования земельного участка, строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, истцом представлены документы, подтверждающие принятие мер к легализации самовольной постройки, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца в полном объеме.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений о праве собственности ФИО1 на вышеуказанный объект недвижимого имущества.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к администрации города Оренбурга о признании права собственности – удовлетворить.

Признать право собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> общей площадью 413,8 кв.м. на земельном участке с кадастровым номером №.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Центральный районный суд г. Оренбурга в течение месяца с даты изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.

Судья Н.А. Рейф

Мотивированное решение составлено 25 августа 2025 года.