Дело № 2-268/2025 (2-1654/2024;)

УИД 47RS0014-01-2024-002390-64

г. Приозерск 11 июня 2025 г.

Решение

Именем Российской Федерации

Приозерский городской суд Ленинградской области в составе

судьи Горбунцовой И.Л.

при секретаре Калиновой М.А.

с участием истца ФИО1, представителя истца адвоката Агафоновой Г.Г., действующей по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ и ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ, представителя ответчиков адвоката Лобановой А.Б., действующей по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ и ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, признании права собственности на земельный участок и жилой дом, исключении из сведений о заключенном договоре

установил:

ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ обратилась в Приозерский городской суд с иском к ФИО2, ФИО3, в котором с учётом уточнений, поданных в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просила суд признать недействительным заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 договор купли – продажи недвижимого имущества: земельного участка площадью 1200 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером №, находящегося по адресу: 

<

адрес> и возведенного на нем жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Признать право собственности на земельный участок площадью 1200 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером №, находящегося по адресу: 

<

адрес> и возведенного на нем жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой 

<

адрес> – на –

<

адрес>. Исключить из сведений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> о заключенном договоре от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 договор купли – продажи недвижимого имущества: земельного участка площадью 1200 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером №, находящегося по адресу: 

<

адрес> и возведенного на нем жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> (л.д. 189-192 том 1).

Иск мотивирован тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли – продажи земельного участка площадью 1200+/- 4 кв.м., категория земель – земли населённых пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес> и возведенного на нем индивидуального жилого дома, удостоверенный нотариусом ФИО4 На основании п. 1.2 предварительного договора ФИО2 во исполнение постановления администрации МО Приозерского муниципального района и договора аренды земельного участка (с учетом дополнительного соглашения) обеспечивает выполнение кадастровых работ в отношении земельного участка, получает разрешение на строительство жилого дома и возводит на земельном участке жилой дом, вводит дом в эксплуатацию и осуществляет государственную регистрацию права собственности на него в установленном законом порядке. Согласно п. 1.4 предварительного договора стороны обязуются заключить между собой договор купли-продажи в течение 30 дней с момента осуществления государственной регистрации права собственности продавца на земельный участок и жилой дом. ФИО2 также дала согласие ФИО1 возводить жилой дом за счет собственных средств. Стороны согласовали цену договора и порядок расчета. Цена договора сторонами была определена в 800 000 рублей за земельный участок и жилой дом. Истец выплатила стоимость договора, что подтверждается расписками. В день заключения договора от ФИО2 была получена доверенность на истца и супруга истца, который скончался ДД.ММ.ГГГГ на право возведения жилого дома, получения необходимых документов, а также регистрации права ФИО2 в ЕГРН. Распоряжением от ДД.ММ.ГГГГ, после заключения договора с ФИО3 данная доверенность была отозвана. До настоящего момента предварительный договор между сторонами не расторгнут, истец не получала от ответчика уведомление о его расторжении. После заключения договора между ответчиками, истец за свой счет в жилом доме поставила окна, установила двери, сделала заявку на подключение дома к электроснабжению, не предполагая, что земельный участок и жилой дом проданы иному лицу. Истец считает, что сделка, совершенная ответчиками ДД.ММ.ГГГГ является ничтожной. Со ссылкой на положения ст. 165, 168, 429 Гражданского кодекса Российской Федерации истец просит удовлетворить заявленные требования. (л.д.7-9 том 1)

В судебном заседании 10.03.2025 протокольным определением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечена администрация Приозерского муниципального района Ленинградской области (л.д. 234 том 1)

В судебном заседании истец ФИО5 настаивала на заявленных требованиях, пояснила, что предварительный договор купли – продажи был заключен в период брака с ФИО6, который занимался оформлением прав, строительством жилого дома, так как истец работала и оставила вопросы строительства на усмотрение супруга. Ей не было известно о регистрации прав ФИО2 на земельный участок и жилой дом. Денежные средства, потраченные на строительство, были взяты из семейного бюджета. После смерти ФИО6 ФИО2 обратилась к истцу по вопросу регистрации перехода прав, но в силу занятости истца регистрация проведена не была. ФИО2 произвела отчуждение дома матери ФИО6 без согласия истца. Вся документация по спорному объекту хранила дома у ФИО3, так как в непосредственной близости от спорного земельного участка у нее имеется свой участок и дачный дом. Истец указала, что сведения о жилом доме, содержащейся в ЕГРН не соответствуют действительности, кадастровым инженером и ФИО2 искажены данные о характеристиках дома.

Представитель истца в судебном заседании поддержал требования, пояснил, что фактически сторонами был подписан договор купли-продажи вещи с передачей в будущем. Денежные средства по договору выплачены в полном объеме, соответственно договор купли – продажи считается заключенным.

Ответчики ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились, извещены о дате и времени рассмотрения дела надлежащим образом, направили в зал судебных заседаний своего представителя.

Представитель ответчиков адвокат Лобанова А.Б. в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, представила суду письменные возражения (л.д. 175, 177 том 1, л.д. 242- 243 том 1). В судебном заседании подтвердила обстоятельства, указанные в возражениях. Дополнительно пояснила, что при заключении предварительного договора купли – продажи земельного участка и жилого дома сторонами не был определен предмет договора. Жилой дом не был возведён на участке, его характеристики в договоре не были определены. Сторонами не были согласованы существенные условия в договоре. Денежные сродства по предварительному договору купли – продажи передавали супругом истца несвоевременно. После регистрации права собственности истца на жилой дом и земельный участок ФИО2 торопила ФИО6 с регистрацией права на жилой дом и земельный участок. ФИО6 пояснил, что занимаются переводом договора на приобретение с применением средств материнского капитала, что не устраивало продавца, так как были иные условия предварительного договора. Своими действиями покупатели отказались от заключения договора купли – продажи в связи с чем договор был заключен с матерью ФИО6, которая высказала готовность в приобретении имущества.

Третье лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: нотариус ФИО4, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, администрация Приозерского муниципального района Ленинградской области в судебное заседание своего представителя не направили, извещены о дате и времени рассмотрения дела (л.д.39-42). От Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

С учетом надлежащего извещения лиц о дате и времени рассмотрения дела, публикацией сведений о судебном заседании на сайте Приозерского городского суда в сети ИНТЕРНЕТ ДД.ММ.ГГГГ суд, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц. 

Выслушав истца, его представителя, представителя ответчиков, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о необоснованности заявленных истцом требований.

В ходе судебного разбирательства установлено, что на основании договора аренды земельного участка на период строительства жилого 

<

адрес>-оз от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между администрацией Приозерского муниципального района Ленинградской области и ФИО2 последней на праве аренды сроком на 5 лет был передан земельный участок площадью 1200 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> (л.д.78 том 1). Дополнительным соглашение от ДД.ММ.ГГГГ срок договора был продлен до 20 лет (л.д. 79 том 1).

ФИО2 и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ заключили предварительный договор купли – продажи земельного участка и возведенного на нем жилого дома. (л.д. 17-19 том 1) Согласно п. 1.1 предварительного договора стороны обязуются заключить в будущем договор купли – продажи земельного участка площадью 1200+/- 4 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, кадастровый № и возведенного на нем индивидуального жилого дома, находящихся по адресу: 

<

адрес> на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как установлено при рассмотрении дела, из пояснений сторон и дела правоустанавливающих документов на земельный участок (л.д.57-169 том 1) на момент заключения предварительного договора на земельном участке не был возведен жилой дом. 

Пунктом 1.2 предварительного договора ФИО2 обязывалась возвести на земельном участке жилой дом, соответствующий требованиям п. 2 ст. 16 ЖК РФ, п. 10 ст. 1 ГК РФ, ст. 55 ГК РФ, ввести жилой дом в эксплуатацию и осуществить государственную регистрацию права собственности на него в установленном законом порядке. Срок заключения договора купли-продажи стороны договора установили равным 30 календарных дней с момента осуществления государственной регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок и жилой дом по завершению строительства. (п. 1.4 предварительного договора).

Согласно п. 2.1 предварительного договора стоимость земельного участка и жилого дома с учетом потребительских качеств сторонами согласована в 800 000 рублей, которые ФИО1 обязывалась выплатить в срок до ДД.ММ.ГГГГ

Предварительный договор составлен в письменной форме, нотариально удостоверен нотариусом ФИО7 

Судом установлено, что при подписании предварительного договора ФИО2 выдана доверенности на имя ФИО6, ФИО1 на право представления ее интересов во всех государственных органах, органах местного самоуправления по вопросам возведения жилого дома на земельном участке, предоставленном ей в аренду, получения разрешения на строительство жилого дома, введения его в эксплуатацию, регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок. (л.д.21-22 том 1) 

Согласно делу правоустанавливающих документов ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 заключила договор с ИП ФИО8 на выполнение кадастровых работ, включающих в деле формирование технического плана дома в электронном виде и подачу документов без доверенности в органы Росреестра. (л.д.85-86 том 1)

Из материалов дела следует, что ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ получено разрешение на строительство жилого дома сроком на 10 лет. (л.д. 100 том 1)

Согласно декларации об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.103-105 том 1), подписанной лично ФИО2 в 2023 году на земельном участке с кадастровым номером № возведен одноэтажный жилом дом. Согласно техническому плану здания, выполненного кадастровым инженером ФИО8 ДД.ММ.ГГГГ (л.д.87-93 том 1) жилом дом имеет площадь 97 +/- 1 кв.м. 

На основании постановления администрации Раздольевского сельского поселения от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 111 том 1) жилому дому, возведенному на земельном участке с кадастровым номером № присвоен почтовый адрес: 

<

адрес>, д. Раздолье, 

<

адрес>.

На основании заявления ФИО9, действующей в интересах ФИО2 в сведения ЕГРН были внесены изменения в части установления адреса земельного участка. (л.д.111 том 1)

Согласно постановлению администрации Приозерского муниципального района 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № земельный участок с кадастровым номером № передан в собственность ФИО2 (л.д.113-114 том 1)

На основании личного заявления ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ право собственности ФИО2 на земельный участок было зарегистрировано в ЕГРН (дата регистрации права ДД.ММ.ГГГГ).

В ходе рассмотрения дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома с кадастровым номером №, расположенного на данном земельном участке.

Сторонами определена цена продаваемого имущества в размере 2 500 000 рублей, из которых 1 000 000 рублей – стоимость земельного участка, 1 500 000 рублей – стоимость жилого дома (п. 3) Согласно п. 4 договора земельный участок и жилой дом не имеют зарегистрированных ограничений и обременений, покупатель извещен продавцом, что отчуждаемые объекты не являются предметом судебных разбирательств, свободны от любых имущественных прав третьих лиц, не обременены арендой, ипотекой, доверительным управлением, иными запрещениями, стесняющими правообладателей.

Из п. 5 договора купли – продажи следует, что расчёт между сторонами произведен до подписания договора, земельный участок и жилой дом переданы покупателю до подписания договора, который одновременно является актом приема – передачи. 

На основании личных заявлений ФИО3 и ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области зарегистрирован переход права собственности на спорные объекты (л.д.116-118 том 1).

Истец полагает, что сделка, совершенная между ФИО2 и ФИО3 является ничтожной, так как право собственности на спорные объекты возникло у ФИО1 в силу передачи денежных средств, предусмотренных предварительным договором купли – продажи. 

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (часть 1).

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (часть 2).

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора разъяснено, что при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2 - 4 статьи 429 ГК РФ).

По своей правовой природе предварительный договор является организационным соглашением, направленным на возникновение у сторон договора обязанности заключить в будущем имущественный договор.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" следует, что в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

В пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Требованиями статьи 487 ГК РФ закреплено, что в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

Таким образом, правовыми последствиями не заключения основного договора в установленный предварительным договором или законом срок является возможность требовать заключения такого договора либо требовать возврата денежных средств в случае, если таковые вносились в рамках предварительного договора, а также процентов за пользование денежными средствами в случае, если они своевременно не возвращены.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как следует из материалов дела при заключении договора ДД.ММ.ГГГГ стороны не согласовывали качественные характеристики возводимого жилого дома.

Из дела правоустанавливающих документов следует, что при регистрации права собственности и заключении оспариваемого договора на участке ответчиков был возведен одноэтажный жилой дом. Из пояснения истца и его представителя, со ссылкой на фотографии (л.д.12 том 2) следует, что на участке возведен двухэтажный дом из пеноблоков.

Из технического плана здания, выполненного ДД.ММ.ГГГГ (после заключения оспариваемого договора) следует, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ жилой дом имеет два этажа, материал наружных стен - из прочих материалов, здание имеет 2 этажа (л.д.217-220 том 1) 

Согласно представленным договорам на строительство от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.12-34 том 2) заказчиком на строительство жилого дома выступала ФИО3, работы выполнялись ФИО10

Суд отклоняет возражения истца и его представителя о безотносимости данных доказательств к рассмотренному делу по причине того, что у ФИО3 в непосредственной близости имеется земельный участок, принадлежащий ей на праве собственности. В представленных договорах подряда указан адрес участка, на котором осуществлялось строительство – 

<

адрес>, то есть спорный земельный участок. 

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 4 статьи 453 ГК РФ, в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Таким образом, не несмотря на внесение денежных средств по предварительному договору купли – продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ сторонами при его заключении были согласованы существенные условия передаваемого объекта недвижимости – жилого дома, возводимого в будущем. Суду не представлено доказательств исполнения договора купли – продажи земельного участка и жилого дома, а именно факта передачи земельного участка и жилого дома ФИО1 (акта приема - передачи). Земельный участок и жилой дом передан по договору купли – продажи, являющимся актом приема – передачи иному лицу. ФИО2 и ФИО1 в переделах 30 дневного срока для заключения договора купли – продажи, предусмотренного п. 1.4 не заявили о заключении договора купли – продажи земельного участка и возведённого на нем жилого дома. 

Требование истца направлены на истребование имущества из владения ФИО3 

Доводы истца о признании сделки недействительно основаны на том, что строение и земельный участок в связи с их полной оплатой перешло в собственность истца, у ответчиков имеются признаки злоупотребление правом, направленным на вывод совместно нажитого имущества.

Истец утверждает, что у ответчика ФИО3 отсутствовали денежные средства на строительство жилого дома, денежные средства были выплачены мужем истца ФИО6 

Абзацем третьим пункта 6 статьи 8.1 ГК РФ предусмотрено, что приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

По смыслу названной нормы и статьи 10 ГК РФ предполагается добросовестность участника гражданского оборота, полагавшегося при приобретении недвижимого имущества на данные ЕГРН.

Оспариваемая сделка была совершена после истечения срока заключения договора купли – продажи, предусмотренного п. 1.4 предварительного договора, сведений в ЕГРН о наличии обременяя участка и жилого дома на момент совершении оспариваемой сделки отсутствовали. ФИО1 наравне с супругом ФИО6 была включена в доверенность от имени ФИО2 Соответственного при должной степени осмотрительности ей должно было быть известно о регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок и жилой дом, и необходимости заключения договора купли – продажи. 

Доводы истца об отсутствие у ФИО3 необходимых средств на возведение жилого дома и использование для этого семейного бюджета ФИО1 не свидетельствует о недействительности представленных договоров подряда.

В силу статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, содержащейся в Постановлении от 21 апреля 2003 года N 6-П, поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация). Лица, считающие себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Как разъяснено в п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Принимая во внимание выводы суда об отсутствие оснований для возникновения права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 47:03:1110002:307, и строение, расположенное на нем суд не усматривает оснований для удовлетворения иска о признании недействительным договора купли – продажи, исключении из ЕГРН сведений о заключении договора между ответчиками, признании права собственности истца на земельный участок и жилой дом в полном объеме.

На основании изложенного руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, 

решил:

в удовлетворении искового заявления ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, признании права собственности на земельный участок и жилой дом, исключении из сведений о заключенном договоре отказать.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Приозерский городской суд Ленинградской области в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение будет изготовлено в течение десяти рабочих дней.

Судья И.Л. Горбунцова

Мотивированное решение изготовлено 24 июня 2025 года