Дело № 2-1839,2269/17 23 октября 2017 года 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Куйбышевский районный суд города Санкт-Петербурга в составе: 

председательствующего судьи – Кузовкиной Т.В.

с участием адвоката – Селезенева Д.А.

при секретаре – Васине М.М. 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, взыскании неустоек, судебных расходов и по иску ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, 

УСТАНОВИЛ:

19 января 2016 года между ФИО3 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи доли квартиры, на основании которого ФИО2 приобрел право долевой собственности на ..... долей квартиры 

<

адрес>. Право собственности было зарегистрировано в установленном порядке.

По условиям договора стороны оценили указанную долю в 2 500 000 руб. и определили порядок уплаты данной цены покупателем ФИО2, который исполнил данные обязательства всего на сумму 750 000 руб. Остальные денежные средства ФИО2 продавцу ФИО1 не уплатил.

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи долей, взыскании неустойки за неисполнение обязанности по оплате в сумме 3 447,50 руб., штрафа в связи с расторжением договора в размере 3 500 руб., судебных расходов в виде государственной пошлины, уплаченной при подаче иска. В обоснование требований ФИО1 ссылался на то, что ответчик не исполнил обязанность по оплате недвижимого имущества, приобретенного по договору купли-продажи долей, расторгнуть договор во внесудебном порядке и возвратить имущество отказался. В ходе рассмотрения дела истец ФИО1 подал уточненное исковое заявление, в котором увеличил размер требований о взыскании неустойки до 353 850 руб. и штрафа – до 350 000 руб., а также просил возвратить недвижимое имущество в его собственность (л.д.201 т.1). 

На основании определения Куйбышевского районного суда от 20 июня 2017 года были объединены в одно производство материалы данного гражданского дела и материалы гражданского дела по иску ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи долей от 19.01.2016 года недействительным, применении последствий недействительности сделки, в виде возвращения сторон в первоначальное положение до подписания договора и взыскании с ФИО1 уплаченных по договору денежных средств в размере 750 000 руб. (л.д.64-68 т.1). В обоснование своего иска ФИО2 ссылался на то, что 19 января 2016 года сторонами был заключен договор купли-продажи в отношении ..... долей в праве общей долевой собственности на квартиру 

<

адрес>, при заключении договора истец был введен в заблуждение ответчиком в отношении предмета сделки, а именно, размера долей в праве собственности, которые не определены как объект недвижимости.

Истец ФИО1 в суд не явился, извещен, поручил ведение дела и защиту своих интересов представителю, который в судебном заседании поддержал иск своего доверителя, возражал против удовлетворения иска ФИО2, ссылаясь на недоказанность обстоятельств на которых данный иск основан. Представил письменные возражения (л.д.115-116, 240 т.1).

Ответчик ФИО2, являющийся также истцом по иску к ФИО1, в судебном заседании иск ФИО1 не признал, возражал против удовлетворения требований, ссылаясь на то, что договор является недействительным, поддержал свой иск, просил об удовлетворении требований. Представил письменные объяснения по делу (л.д.170-176,212-217,223-228, т.1).

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в суд не явился, извещен надлежащим образом, письменных возражений не представил, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения сторон, суд считает иски не подлежащими удовлетворению. 

Из материалов дела следует, что 19 января 2016 года между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> (л.д.6-9 т.1). Указанный договор удостоверен нотариусом нотариального округа Санкт-Петербурга К.З.А. 

Условиями договора (п. 4) предусмотрено, что цена договора по соглашению сторон составила 2 500 000 руб., указанная сумма должна была быть уплачена покупателем ФИО2 продавцу ФИО1 путем уплаты 350 000 руб. в течение одного дня с момента подписания договора, а остальные денежные средства в размере 2 150 000 руб. подлежали уплате, путем перечисления на банковский счет ФИО1 в филиале АО «Райффайзенбанк» в Санкт-Петербурге в течение шести месяцев с момента подписания настоящего договора. В целях обеспечения исполнения обязательств покупателя продаваемое недвижимое имущество было признано находящимся в залоге у продавца.

Также п.18 договора было предусмотрено, что продавец передал, а покупатель принял указанную долю квартиры, что является документом, подтверждающим передачу отчуждаемой доли квартиры покупателям без каких-либо актов и дополнительных документов.

Представленная выписка из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 16.02.2017 года указывает на то, что собственником квартиры является ФИО2 (..... и ..... доли), причем на ..... доли, зарегистрированные за ФИО2, установлено ограничение (обременение) права в виде ипотеки в пользу ФИО1 (л.д.24-26 т.1).

Довод истца ФИО1 о его праве на расторжение договора купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем (ответчиком), к которому истец относит факт неуплаты покупателем полной стоимости отчуждаемого имущества продавцу, основан на ошибочном толковании норм ГК РФ.

В соответствии с п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. 

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ. Однако в данном случае таких оснований не имеется. 

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Договором сторон от 19 января 2016 года не предусмотрено право требовать от покупателя возврата переданной по договору доли квартиры даже в случае нарушения обязательств по оплате стоимости квартиры. В главе 30 ГК РФ, регламентирующей правоотношения купли-продажи, также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Таким образом, ни закон, ни договор купли-продажи квартиры от 19 января 2016 года не содержат условий, предусматривающих возможность его расторжения с возвращением доли в праве общей долевой собственности на квартиру продавцу в связи с неоплатой покупателем стоимости имущества, переход права собственности на которое за ним зарегистрирован. 

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем, истец ФИО1 не представил суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты денег за доли квартиры ответчиком ФИО2

Соответственно, в данном случае суд не усматривает оснований для расторжения договора купли-продажи недвижимости, предусмотренных ст. 450 ГК РФ.

В силу отсутствия возможности расторжения договора, суд считает не подлежащими удовлетворению производные требования о возвращении имущества в собственность истца ФИО1 о взыскании штрафа за расторжение договора в сумме 350 000 руб. Требование о взыскании неустойки за нарушение покупателем срока оплаты доли не подлежит удовлетворению, поскольку суд не усматривает, нарушения данного права истца ФИО1, так как сторонами не оспаривалось, что покупатель ФИО2 передал продавцу ФИО1 в частичное исполнение своих обязательств 750 000 руб., а по условиям договора ФИО1 вправе в одностороннем порядке зачесть в счет уплаты неустойки денежные средства, переданные ему в оплату имущества (п.7 договора). Соответственно, в части данного требования суд считает, что отсутствует нарушение прав истца ФИО1, подлежащих судебной защите. 

Суд считает, что нарушенные права ФИО1, выразившиеся в неполучении всей стоимости проданных ответчику ФИО2 долей, могут быть защищены в порядке взыскания денежных средств, процентов за пользование, а также путем обращения взыскания на заложенное имущество, в виде продажи имущества с открытых торгов. В настоящем деле соответствующих требований ФИО1 не заявлено.

Учитывая вышеизложенное, суд не видит оснований для удовлетворения иска ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора, взыскании неустоек. 

При отказе в иске судебные расходы истца ФИО1 не могут быть возмещены.

Требования иска ФИО2 к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи долей по основанию введения в заблуждение, применении последствий недействительности сделки, в виде возврата сторон в первоначальное положение, взыскании уплаченного по договору, не подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые ссылается в обоснование своих требований и возражений.

В силу части 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении природы сделки; сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку (часть 2 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации). Под заблуждением по смыслу приведенной нормы права понимается неправильное, ошибочное, не соответствующее действительности представление лица об элементах совершаемой им сделки. Внешнее выражение воли в таких случаях не соответствует ее подлинному содержанию.

В соответствии с п. 2 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса. Таким образом, положения п. 2 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержат какой-либо неопределенности в отношении прав участника общей долевой собственности и не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права и свободы других участников общей долевой собственности, поскольку не влекут изменения титула другого сособственника в отношении имущества, находящегося в общей долевой собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Таким образом, совершая куплю-продажу недвижимого имущества, продавец должен осознавать прекращение своего права на объект купли-продажи. В свою очередь, на покупателе лежит обязанность по фактическому принятию имущества, то есть совершению действий, свидетельствующих о вступлении в права владения, пользования и распоряжения приобретаемым по договору имуществом, а также, по оплате этого имущества в соответствии с условиями договора.

В ходе рассмотрения настоящего дела факт подписания сторонами договора купли-продажи от 19 января 2016 года не оспаривался. Сделка была оформлена сторонами в нотариальной форме.

Существенные условия договора о предмете сделки соответствуют требованиям закона о договоре купли-продажи.

Пунктом 1 договора, предусмотрено, что ФИО1 продал ФИО2 принадлежащие ему ..... долей в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: 

<

адрес>. Пунктом 4 договора определено, что ФИО2 купил у ФИО1 указанную долю квартиры за 2 500 000 руб. Согласно пункту 10 договора право собственности на отчуждаемые доли в праве собственности на квартиру возникает у покупателя ФИО2 с момента государственной регистрации перехода права собственности. Как следует из пункта 17 договора, договор прочитан сторонами вслух и содержит весь объем соглашений в отношении предмета настоящего договора. Пунктом 18 договора подтверждена передача имущества и его принятие покупателем.

Покупатель ФИО2, в установленном порядке зарегистрировал свое право общей долевой собственности на данное имущество.

Указанное исключает какое-либо иное толкование приведенных условий, свидетельствующее о том, что ФИО2 заблуждался относительного того, что подписываемый договор направлен не на отчуждение имущества, в виде ..... долей, принадлежавших ФИО1, и не на приобретение ФИО2 права общей долевой собственности именно на данное имущество. 

Текстом договора, а также природой данного договора опровергается, что он заключен под иными условиями в отношении иного объекта прав на недвижимое имущество.

Доводы истца ФИО2 о том, что из текста договора не следует, какое именно недвижимое имущество он приобрел, так как не указаны конкретное жилое помещение, его технические характеристики и учетные данные, суд не принимает во внимание, поскольку они являются голословными, противоречат характеру и существу действий, совершенных ФИО2, с целью приобретения долей в праве общей долевой собственности на квартиру, в которой у истца к моменту совершения оспариваемой сделки уже имелась доля в праве общей долевой собственности (..... долей). К тому же суд учитывает, что данные доводы опровергает юридический акт совершения регистрационных действий в отношении спорного недвижимого имущества, в чем ФИО2 было бы отказано при отсутствии у регистрирующего органа сведений достаточных для государственной регистрации права, полученных из представленного на регистрацию правоустанавливающего документа (договора купли-продажи долей).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным по мотиву его заключения под влиянием заблуждения, поскольку никаких доказательств, подтверждающих обстоятельства, соответствующие данному основанию недействительности сделки, истцом ФИО2 не представлено.

Отказывая в признании договора купли-продажи недействительным, суд отклоняет производные требования о применении последствий недействительности сделки в виде возвращения сторон в первоначальное состояние и взыскании уплаченных по договору денежных сумм.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО1 в удовлетворении иска к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, взыскании неустоек, судебных расходов - отказать.

ФИО2 в удовлетворении иска к ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки – отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Санкт-Петербургский городской суд. 

Судья –