(номер обезличен) 

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 июня 2018 года (адрес обезличен)

Кстовский городской суд (адрес обезличен), в составе председательствующего судьи Кондратьева И.Ю., при секретаре ФИО3, с участием представителя истца, действующего на основании доверенности, ФИО4, представителя ответчика, на основании доверенности ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 Сабир оглы к КУМИ Кстовского муниципального района, о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании незаконно начисленной арендной платы,

У С Т А Н О В И Л :

Истец обратилась в Кстовский городской суд с вышеуказанными требованиями, ссылаясь на то, что между им и КУМИ Кстовского муниципального района заключен договор аренды земельного участка №А 1389 от (дата обезличена). Кадастровый номер участка (номер обезличен)

После заключения договора представителем КУМИ Кстовского муниципального района были указаны границы арендуемого участка непосредственно на месте нахождения участка, на котором в последующем были возведены ограждения в виде забора. (дата обезличена) ООО «Земля» произвела меры арендованного участка. После проведенных работ ООО «Земля» по обмерам фактически используемого Арендатором участка было установлено, что Арендатором в период с момента заключения Договора аренды и до настоящего времени используется только часть участка. После обнаружения данных несоответствий он неоднократно обращался в КУМИ Кстовского муниципального района с просьбой об изменении условий аренды. Ему посоветовали разделить участок на две части: фактически арендуемую часть участка и часть участка, которая не используется арендатором. В разделение участка ему было отказано Администрацией Ближнеборисовского сельсовета Кстовского муниципального района, так как, вновь образуемый земельный участок (не занимаемый арендатором) будет невозможно использовать по целевому назначению, согласно вышеуказанного договора аренды.

Часть участка не используемая арендатором не пригодна для осуществления им деятельности согласно условиям договора по следующим причинам:

часть участка заболочена, через нее проходят проточные воды, а так же данная часть участка вплотную граничит с автомобильной трассой, в том числе в арендуемый участок земли попадает обочина дороги, а так же автобусная остановка;

на другой части арендуемого участка расположена газовая труба высокого давления, следовательно, использование занятого непосредственно под расположенной трубой участка, а так же участка необходимого для охранной зоны данной газовой трубы невозможно.

Фактически Арендатор использует только 4624 кв.м. из 7837 кв.м. 

Арендатору при заключении договора аренды были предоставлены недостоверные сведения о фактическом размере земельного участка. Арендодателем был передан участок не отвечающий требованиям договора аренды, и следовательно не может быть использован в полном объеме по целевому назначению.

В письме Администрации Ближнеборисовского сельсовета Кстовского муниципального района от (дата обезличена), сообщается, что не используемый Арендатором участок земли не соответствует условиям договор аренды земельного участка №А (номер обезличен) от (дата обезличена) в части целевого назначения арендуемого земельного участка.

Так же согласно п. 1.3. Договора аренды вид разрешенного использования участка - размещение производства газосиликатных блоков. Так же данным пунктом предусмотрено, что участок предоставляется без права на строительство зданий, строений и сооружений, что в свою очередь делпет невозможным использование участка для размещения производства газосиликатных блоков, так как для производства необходимы здания, сооружения и иные строения.

В соответствии с п.6.2. Договора аренды, одна из сторон вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, в случаях предусмотренных договором и законодательством РФ. Согласно Гражданском кодексу РФ, расторжение договоренности в любом виде допускается в одностороннем порядке при условии нарушения второй стороной существенных условий договора.

Согласно п.1 ст.612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Согласно акта сверки представленного Арендодателем (дата обезличена), арендодателем за период с 06.08.2013г. по 20.09.2016г. всего начислено арендной платы за 7837 кв.м.: 1 328 049,98 руб. + пени 157 551,73 руб. Итого: 1 485 601,71 руб.

За период с (дата обезличена) по (дата обезличена) начислено за 1 кв.м. 189, 56 руб. (1 485 601,71 руб. / 7837 кв.м.)

Итого уплачено 1067343,89 руб.

Таким образом, по расчетам Арендодателя задолженность Арендатора составляет 418 257,82 руб.

Фактически занимаемая площадь участка, которая отвечает требованиям Договора аренды: 4624кв.м.

Из расчета 189,56 за 1 кв.м. за период с (дата обезличена) по (дата обезличена): 4624 кв.м. х 189,56 руб. = 876 525,44 руб.

Согласно вышеуказанным расчетам Арендодатель обязан возвратить Арендатору часть арендной платы, т.е. 1 067 343,89 руб. (всего оплачено за аренду) - 876 525,44 руб. (сумма за аренду площади участка отвечающей требованиям договора аренды) = 190 818, 45 руб.

В связи с изложенным, истце просит:

1. Расторгнуть договор аренды земельного участка №А 1389 от (дата обезличена). Кадастровый номер участка 52:26:0040010:11.

2. Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом Кстовского муниципального района в пользу ФИО2 излишне оплаченную арендную плату в размере 190 818,45 руб., расходы по оплате госпошлины.

В судебное заседание истец ФИО2 не явился, его представитель поддержал требования своего доверителя.

Представитель ответчика КУМИ Кстовского муниципального района с иском не согласился. Ссылаясь на то, что не являются надлежащим ответчиком, поскольку полномочия по распоряжению спорным земельным участком с кадастровым номером (номер обезличен) возложены на Министерство, которое является надлежащим ответчиком по делу. Кроме того правовых оснований для удовлетворения требований не имеется, а также истцом пропущен срок исковой давности.

Судом в качестве соответчика было привлечено министерство инвестиций, земельных и имущественных отношений (адрес обезличен). Представить которого в судебное заседание не явился без уважительных причин, надлежащим образом уведомленный о дне слушания дела.

Суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав участвующих по делу лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено, что (дата обезличена) между ФИО2 Сабир оглы (истцом по делу) и Комитетом по управлению муниципальным имуществом Кстовского муниципального района (ответчиком по делу) заключен договор № А 1389 от (дата обезличена) аренды земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен), площадью 7837 кв.м., расположенного по адресу: (адрес обезличен), вид разрешенного использования: для размещения производства газосиликатных блоков.(л.д.6-10)

Земельный участок передан по акту приема – передачи (л.д.11). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно п. 2.1. договора срок действия договора до (дата обезличена). 

Согласно соглашению от (дата обезличена) о внесении изменений в договор аренды, вид разрешённого использования земельного участка изменен на «для строительства производства газосиликатных блоков».(л.д.14-15)

Соглашение зарегистрировано в установленном порядке.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

На основании статьи 3 Закона № 485-ФЗ в Земельный кодекс Российской Федерации внесено изменение и Кодекс дополнен статьей 10.1, согласно которой полномочия органов местного самоуправления и органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области земельных отношений, установленные настоящим Кодексом, могут быть перераспределены между ними в порядке, предусмотренном частью 1.2 статьи 17 Закона № 131-ФЗ.

В соответствии с ч. 1.2 ст. 17 Федерального закона № 131 -ФЗ от 6 октября 2003 года «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» законами субъекта Российской Федерации может осуществляться перераспределение полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти субъекта Российской Федерации.

В силу подпункта «б» пункта 5 статьи (адрес обезличен) от 23.12.2014г. (номер обезличен) (в ред. от 26.12.2017г.) «О перераспределении отдельных полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований (адрес обезличен) и органами государственной власти (адрес обезличен)" (адрес обезличен) осуществляет полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории муниципальных образований - в целях строительства зданий, сооружений, за исключением случаев предоставления земельных участков гражданам для целей индивидуального жилищного строительства.

В силу вышеуказанной нормы Закона (номер обезличен)-(адрес обезличен) осуществляет полномочия органов местного самоуправления муниципальных образований (адрес обезличен) по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, за исключением случаев предоставления земельных участков гражданам для целей размещения объектов индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного хозяйства, размещения индивидуальных гаражей, крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, гражданам для размещения зданий и сооружений, используемых для производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, содержания и разведения сельскохозяйственных животных, а также обеспечения сельскохозяйственного производства, включая размещение машинно-транспортных и ремонтных станций, ангаров и гаражей для сельскохозяйственной техники.

В соответствии с п. 2 Постановления (адрес обезличен) от (дата обезличена) (номер обезличен) "О мерах по реализации (адрес обезличен) от (дата обезличена) (номер обезличен) "О регулировании земельных отношений в (адрес обезличен)", п.п. б п.2 ч. 5 ст. (адрес обезличен) от (дата обезличена) (номер обезличен) "О перераспределении отдельных полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований (адрес обезличен) и органами государственной власти (адрес обезличен)", уполномоченным органом по управлению и распоряжению земельными ресурсами на территории (адрес обезличен) определено Министерство имущественных и земельных отношений (адрес обезличен), в том числе по реализации прав и обязанностей арендодателя земельных участков, переданных по договорам аренды, а также принятию иных решений и совершению иных действий, отнесенных Законом (номер обезличен) к компетенции уполномоченного органа по управлению и распоряжению земельными ресурсами на территории (адрес обезличен).

Таким образом, на основании Закона (номер обезличен) и постановления (адрес обезличен) от (дата обезличена) (номер обезличен) полномочия по распоряжению спорным земельным участком с кадастровым номером (номер обезличен) возложены на Министерство инвестиций, земельных и имущественных отношений (адрес обезличен), которое и является надлежащим ответчиком по делу. А поэтому требования истца направленные к ответчику КУМИ Кстовского муниципального района являются необоснованными и не подлежат удовлетворению. Поскольку не является ненадлежащим ответчиком по делу.

Требуя расторжения договора аренды и взыскании уплаченных по договору аренды денежных сумм, истец ссылается на использование земельного участка в меньшем размере, которое ему было фактически предоставлено.

Согласно ст.606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст.614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно ст.622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ). 

Согласно ст.450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ст.452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

На основании ст.453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Согласно п. 6.2. договора аренды, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных законодательством РФ и договором аренды.

Согласно п. (дата обезличена). договора, арендатор имеет право письменно сообщить арендодателю о досрочном расторжении договора по инициативе арендатора не позднее, чем за два месяца, при этом возвратить участок по акту приема-передачи.

Следовательно, договор может быть досрочно расторгнут по инициативе арендатора во внесудебном порядке.

Из материалов дела следует, что письмом от 26.01.2018г. истец уведомил КУМИ Кстовского муниципального района о расторжении договора аренды земельного участка в одностороннем порядке (л.д.37-38).

Указанное уведомление было перенаправлено в Министерство инвестиций, земельных и имущественных отношений (адрес обезличен) (ответчику по делу).(л.д.39)

Письмом Министерство инвестиций, земельных и имущественных отношений (адрес обезличен) от 03.04.2018г. уведомил истца о готовности расторжения договора аренды и подписания акта приема-передачи земельного участка после освобождения его от металлического забора и другого недвижимого имущества, находящегося на нем. При этом указано о необходимости проинформировать Министерство после освобождения земельного участка от имущества. (л.д.51-52)

Учитывая изложенное, следует признать, что истец в одностороннем порядке расторг договор аренды земельного участка, что не противоречит Закону и договору аренды, другая сторона была согласно на это, а поэтому требования истца о его расторжении не подлежат удовлетворению, т.к. повторно в судебном порядке этого не требуется.

При этом нарушения существенных условий договора его сторонами для его расторжения не требуется, а поэтому доводы истца в этой части необоснованны.

Требуя взыскания с ответчика переплату арендных платежей, истец ссылается на фактически используемую им часть арендованного земельного участка в меньшем размере. Ссылаясь при этом на ст.612 ГК РФ.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.(п.1ст.611 ГК РФ)

Согласно ст.612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В соответствии с п.4,5 ст. 453 ГК РФ, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны свободны в заключении договора и определении его условий.

Как указано выше, между ФИО2 Сабир оглы (арендатором) и Комитетом по управлению муниципальным имуществом Кстовского муниципального района (адрес обезличен) (арендодатель) заключен договор № А 1389 аренды земельного участка общей площадью 7837 кв.м., кадастровый (номер обезличен), расположенного по адресу: (адрес обезличен), в районе (адрес обезличен), для размещения газосиликатных блоков.

Согласно п. 1.3. договора участок должен использоваться арендатором при условии соблюдения охранных зон.

Договор зарегистрирован в установленном порядке, участок передан арендатору (дата обезличена) по акту приема-передачи.

Акт приема - передачи подписан арендатором без замечаний. Согласно подписанного сторонами акта сдаваемый в аренду земельный участок находится в состоянии, пригодном для использования его по целевому назначению.

(дата обезличена) на основании соглашения о внесении изменений в договор аренды по заявлению арендатора вид разрешённого использования земельного участка изменен на «для строительства производства газосиликатных блоков».

На арендованном земельном участке истец разместил и построил недвижимое имущество для производства газосиликатных блоков. Что не оспаривается сторонами. Который истец использует по настоящее время. По состоянию на 10.04.2017г. задолженность истца по арендной плате составляла 415319,04 руб., которая была уплачена истцом 24.11.2017г., что подтверждается расчетом истца и платежным поручением (л.д.25,30)

Учитывая указанные обстоятельства, что истец достоверно знал об арендуемом объекте аренды, его координаты и характерные точки, доводы истца о существенных нарушениях со стороны ответчика при заключении договора аренды и предоставлении земельного участка не могут быть судом приняты во внимание.

На момент заключения договора аренды и принятия земельного участка в аренду, истец имел возможность заявить возражения относительно недостатков земельного участка по мотиву непригодности в целях использования; замечаний к имуществу не предъявил, подписал договор аренды без протокола разногласий и акт приема - передачи без возражений.

Следовательно, в силу положений пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации риски не совершения указанных действий относятся на арендатора.

Доказательств, подтверждающих фактическое предоставление земельного участка в меньшем размере, судом не добыто и истцом не представлено. Его доводы являются голословными, опровергаются самим договором аренды, актом приема-передачи земельного участка, кадастровым паспортом на него.

Нахождение на земельном участке заболоченной части, нахождение участка рядом с автомобильной трассой не противоречит установленным требованиям законодательства и не мешает использованию участка по его целевому назначению.

Довод истца о нахождении на участке газовой труды недостоверен, ничем не подтверждён. Газопровод проходит вдоль одной из границ участка, на участок накладывается охранная зона газораспределительных сетей площадью 1 кв.м., что не является причиной невозможности использования участка. При этом о наличии на участке охранной зоны истец был уведомлен при заключении договора (п. 1.3. договора).

Доказательств невозможности использования земельного участка в соответствии с его разрешённым использованием в материалы дела не предоставлено.

Рассчитанная истцом фактическая площадь используемого участка 4 624 кв.м. не подтверждена никакими доказательствами.

Требование о взыскании излишне оплаченной арендной платы за вычетом неиспользуемой части земельного участка является необоснованным, противоречит договору аренды. Согласно п. 4.7. договора неиспользование земельного участка не может служить основанием не внесения им арендной платы.

При таких обстоятельствах, правовых оснований для взыскания с ответчика части уплаченных им арендных платежей не имеется, а поэтому в данной части иска ФИО2 также необходимо отказать.

Кроме того, как указано выше, в силу ст. 453 ГК РФ, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора. А поэтому и по данному основанию требования истца не подлежат удовлетворению.

Вместе с тем следует признать, что требования истца о взыскании арендной платы за период с (дата обезличена) по 11.05.2015г. заявлены по истечении срока исковой давности, установленной законом (3 года), что является самостоятельным основанием для отказа в иске в этой части. (абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ).

С учетом принятого решения требования истца о взысканию расходов по оплате госпошлины на основании ст.98 ГПК РФ удовлетворению не подлежат

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 Сабир оглы к КУМИ Кстовского муниципального района, Министерству инвестиций, земельных и имущественных отношений (адрес обезличен) о расторжении договора аренды земельного участка №А 1389 от (дата обезличена), с кадастровым номером (номер обезличен), взыскании излишне уплаченную арендную плату, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течении месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Кстовский городской суд.

Председательствующий судья: Кондратьев И.Ю.