Дело № 2-92/2020 УИД:23RS001301-2019-003010-38

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Гулькевичи 29 января 2020 года 

Мотивированное решение изготовлено 03 февраля 2020 года.

Гулькевичский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Бочко И.А.,

при секретаре Переверзевой Н.С., 

с участием представителя истца ФИО1 по доверенности от 18 ноября 2019 года, 

представителя ответчика ФИО2 по доверенности от 14 января 2020 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Администрации Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района к ФИО3 о взыскании арендной платы по договору аренды земельного участка, 

установил:

Истец обратился в суд с иском к ответчику и просит взыскать с ФИО3 за пользование земельным участком с кадастровым номером № по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в консолидированный бюджет Краснодарского края арендную плату за период с 10 января 2018 года по 11 октября 2019 года в размере 131726,49 рубля и пени по состоянию на 11 октября 2019 года в сумме 15306,63 рубля, а всего 147033,12 рублей.

Исковые требования обоснованы тем, что ФИО3 пользуется земельным участком с кадастровым номером №, общей площадью 2928 кв.м, расположенным по адресу: 

<

адрес> (в порядке переуступки права аренды земельного участка от ООО «Дарья» в силу закона) по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ. Договор переуступки права аренды от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ. По решению суда от 18 октября 2017 года ООО «Дарья» было признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства. В конкурсную массу включены имущественные права по договору аренды. ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ приобрела комплекс автосервиса с земельным участком посредством электронных торгов в ходе конкурсного производства одним лотом. В определении СК по экономическим спорам ВС РФ от 26.02.2016 года позиция суда резюмирована: законодательство о банкротстве имеет приоритет перед Земельным кодексом РФ. Суд указал, что именно специальные положения Закона о банкротстве предусматривают возможность продажи предприятием-банкротом имущественных прав на арендованную землю. Данная возможность обусловлена задачами конкурсного производства, которое направлено на реализацию имущества должника для соразмерного удовлетворения требований кредиторов. Запрет на продажу прав и обязанностей арендатора при банкротстве последнего позволил бы не учитывать данный актив в составе имущества должника, что противоречит положениям Закона о банкротстве. Так, в соответствии со ст. 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства (в том числе имущественные права) и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Земельные участки, находящиеся у предприятия-банкрота на основании договора аренды, из конкурсной массы не исключены. В соответствии с пунктом 1.3 Договора, заключенный договор является единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя к арендатору. В соответствии с пунктом 3.2.4 Договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении пользования участком и досрочном расторжении договора при существенных нарушениях его условий, в том числе, невнесения арендной платы в течение двух периодов оплаты. В соответствии с пунктом 4.1 Договора, арендатор обязан: выполнять все условия договора (подпункт 4.1.1); своевременно вносить арендную плату за участок в полном размере (подпункт 4.1.2); представлять арендатору не позднее 10 числа второго месяца каждого квартала копию платежного документа, подтверждающего перечисление арендной платы (подпункт 4.1.3). Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18 января 2017 года удовлетворены исковые требования администрации о взыскании задолженности по договору аренды с ООО «Дарья» за период с 01 октября 2015 по 31 декабря 2016 года в размере 143898,62 рубля и пени в размере 11423,47 рубля. Решением Арбитражного суда от 19 марта 2018 года удовлетворены исковые требования администрации о взыскании с ООО «Дарья» задолженности по договору аренды за период с 01 января 2017 года по 31 декабря 2017 года в размере 98486,73 рубля и пени в размере 21109,58 рубля. Согласно текущим учетным данным за период с 10 января 2018 года по 10 октября 2019 года формировалась задолженность по арендной плате по вышеуказанному Договору аренды земельного участка в размере 131726,49 рублей и пене в размере 15306,63 руб. Невнесение арендной платы в течение двух периодов оплаты отнесено договором к существенным нарушениям условий аренды. 21 августа 2019 года ответчику направлена претензия, но до настоящего времени обязательства не исполнены.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 поддержала исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. 

Представитель ответчика ФИО2 иск не признал, пояснил суду, что между Администрацией МО Гулькевичский район и ООО «Дарья» был заключен Договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № от ДД.ММ.ГГГГ. Арендодатель предоставил Арендатору в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2928 кв.м сроком до ДД.ММ.ГГГГ, а Арендатор обязан был вносить арендную плату. Впоследствии согласно Соглашению от 22.07.2014 срок договора был продлен до 22 ноября 2019 года. Определением Арбитражного суда от 20 марта 2017 года с 01 марта 2017 года в отношении ООО «Дарья» была введена процедура наблюдения. Решением Арбитражного суда от 18 октября 2017 года должник был признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него было открыто конкурсное производство. В силу ст. 5 Закона о несостоятельности (банкротстве) и разъяснений Пленума ВАС РФ в Постановлении от 23 июля 2009 № 63 «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве», арендные платежи в период проведения процедуры о несостоятельности ООО «Дарья», то есть с 01 марта 2017 года до даты завершения относятся к текущим платежам. Требования кредиторов по текущим платежам не подлежат включению в реестр требований кредиторов. Кредиторы по текущим платежам при проведении соответствующих процедур, применяемых в деле о банкротстве, не признаются лицами, участвующими в деле о банкротстве. Удовлетворение требований кредиторов по текущим платежам в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, производится в порядке, установленном Федеральным законом о несостоятельности. В соответствии с договором купли-продажи имущества с торгов от 16 мая 2019 года ответчиком у ООО «Дарья» приобретен одним лотом комплекс автосервиса, расположенный на арендованном земельном участке. Согласно договору переуступки прав к ней перешли права аренды земельного участка по договору № от ДД.ММ.ГГГГ. При приобретении здания автокомплекса ответчиком была изучена вся документация для участников торгов, в которой не было информации о наличии задолженности за арендные платежи. Определением Арбитражного суда от 07 октября 2019 года конкурсное производство в отношении ООО «Дарья» завершено, органу, осуществляющему государственную регистрацию юридических лиц, было предписано внести в порядке и сроки, установленные законом, запись о ликвидации ООО «Дарья» в ЕГРЮЛ. В судебном заседании 30 сентября 2019 года Арбитражный суд установил, что инвентаризация имущества должника проведена. Балансовая стоимость имущества, которое включается в конкурсную массу, составляет 10371098,55 рубля. Сведения о размере денежных средств, поступивших на основной счет должника, составляют 13789044 рубля. Денежные средства распределены. Общая сумма требований, включенных в реестр требований кредиторов, составляет всего 21464149,60 рубля, удовлетворенных требований обеспеченных залогом 12269635,31 рубля. Мероприятия, предусмотренные Законом о несостоятельности (банкротстве), произведены в полном объеме. Суд посчитал возможным на основании ст.ст. 147, 149 Закона о несостоятельности (банкротстве) принять отчет конкурсного управляющего и завершить конкурсное производство. На основании п. 9 ст. 142 Закона о несостоятельности (банкротстве) требования кредиторов, не удовлетворенные по причине недостаточности имущества должника, считаются погашенными. Согласно указанному определению и нормам, приведенным в этом определении, текущие платежи ООО «Дарья», в том числе арендные платежи по договору аренды земельного участка № за период до 25 июня 2019 года, считаются погашенными. Арбитражный управляющий Б.Н. в своем письме указала, что арендные платежи, подлежащие оплате ООО «Дарья» с 19 августа 2016 года, относятся к текущим платежам, и по определению Арбитражного суда от 07 октября 2019 года считаются погашенными. В силу ст.ст. 389 и 391 ГК РФ договор о передаче прав и обязанностей должен быть зарегистрирован в ЕГРП и вступает в силу с момента осуществления такой регистрации. Следовательно, датой передачи прав и обязанностей по договору аренды земли является дата регистрации договора. Именно эта дата является расчетной для оплаты новым арендатором арендных и иных платежей. Обязательства у ответчика по оплате арендных платежей возникли не ранее 25 июня 2019 года, когда был зарегистрирован договор перехода прав. Договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ по момент перехода прав аренды являлся действующим, срок его действия истекал 22.11.2019, поэтому ответчик 17 июля 2019 года произвела платеж арендной платы в адрес истца за период с 25 июня по 31 декабря 2019 года в сумме 62 473 рубля. Задолженности по уплате арендных платежей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ у ответчика отсутствует.

Суд, выслушав представителей истца, ответчика изучив материалы дела, приходит к выводу, что исковые требования Администрации Гулькевичского городского поселения удовлетворению не подлежат.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату). 

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено право арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенному на срок более чем пять лет, передавать в пределах срока договора аренды земельного участка свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией муниципального образования Гулькевичский район, именуемой Арендодатель, и Обществом с ограниченной ответственностью «Дарья», именуемым Арендатор, заключен договор аренды земельного участка №, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 2928 кв.м кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, целевое назначение - для размещения комплекса автосервисного обслуживания.

Согласно разделу 4 договора аренды Арендатор обязан в полном объеме выполнять все условия Договора; своевременно вносить арендную плату за Участок в полном размере в соответствии с разделом 2 Договора без предъявления счетов Арендодателем; представлять Арендодателю не позднее десятого числа второго месяца каждого квартала копию платежного документа, подтверждающего перечисление арендной платы.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 20 марта 2016 года по делу № А32-28921/2016 в отношении общества с ограниченной ответственностью «Дарья» введена процедура наблюдения. С момента вынесения судом данного определения наступают последствия, предусмотренные статьей 63 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Временному управляющему исполнить обязанности, предусмотренные статьями 67 и 68 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Резолютивная часть данного определения объявлена 01 марта 2017 года, в связи с чем в соответствии с п. 42 Постановления Пленума ВАС РФ от 22 июня 2012 года № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» датой введения процедуры наблюдения является дата объявления резолютивной части, то есть 01 марта 2017 года.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11 октября 2017 года Общество с ограниченной ответственностью «Дарья» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев.

В соответствии со ст. 126 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства:

срок исполнения возникших до открытия конкурсного производства денежных обязательств и уплаты обязательных платежей должника считается наступившим;

прекращается начисление процентов, неустоек (штрафов, пеней) и иных санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей, а также процентов, предусмотренных настоящей статьей;

все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 настоящего Федерального закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства...

Текущими платежами в соответствии со ст. 5 Закона о банкротстве признаются денежные обязательства, требования о выплате выходных пособий и (или) об оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими. Требования кредиторов по текущим платежам не подлежат включению в реестр требований кредиторов. Кредиторы по текущим платежам при проведении соответствующих процедур, применяемых в деле о банкротстве, не признаются лицами, участвующими в деле о банкротстве.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18 января 2017 года с ООО «Дарья» в пользу Администрации Гулькевичского городского поселения взыскана задолженность по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № за период с 01.10.2015 по 31.12.2016 в сумме 143898,62 рубля, пени за период с 26.11.2015 по 18.12.2016 в размере 11423,47 рубля.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19 марта 2018 года с ООО «Дарья» в пользу Администрации Гулькевичского городского поселения взыскана задолженность по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № за период с 01.01.2017 по 31.12.2017 в сумме 98486,73 рубля, пени за период с 01.01.2017 по 31.12.2017 в размере 21109,58 рубля.

Указанные суммы взысканы в общем порядке судебного разбирательства вне рамок дела о банкротстве как текущие платежи.

В рамках конкурсного производства осуществлена реализация имущества, составляющего конкурсную массу должника ООО «Дарья».

Согласно договору купли-продажи имущества на торгах от 16 мая 2019 года ФИО3 приобрела имущество должника ООО «Дарья» - лот 1 – комплекс автосервисного обслуживания, Литер В, площадью 659,8 кв.м, кадастровый №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 2928 кв.м, находящийся по адресу: 

<

адрес>.

В связи с переходом права собственности на объект недвижимого имущества между ООО «Дарья» в лице конкурсного управляющего Б.Н. и ФИО3 16 мая 2019 года заключен договор переуступки права аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, в соответствии с которым к ФИО3 перешли права и обязанности арендатора земельного участка площадью 2928 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов для размещения комплекса автосервисного обслуживания, кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между ООО «Дарья» и Администрацией МО Гулькевичский район на срок до 22 ноября 2019 года.

Права и обязанности ООО «Дарья» на земельный участок входят в состав реализуемого с торгов.

В соответствии с п. 2.1 договора переуступки прав, уступка по настоящему договору подлежит регистрации на основании ст.609 ГК РФ и Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости». Право аренды по настоящему договору переходит к ФИО3 с момента государственной регистрации договора. 

Согласно выписке из ЕГРН от 13 ноября 2019 года договор переуступки права аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 26 мая 2019 года.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 29 Постановления от 21 декабря 2017 года №54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» по смыслу статей 392.3 и 391 Гражданского кодекса Российской Федерации, если с согласия арендодателя арендатор и третье лицо заключили договор перенайма, то третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе до вступления в договор, если в соглашении о передаче договора не предусмотрено иное.

Договор переуступки от 16 мая 2019 года не содержат условий перевода долга ООО «Дарья» новому арендатору ФИО3 

Из системного толкования статей 384, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих спорные правоотношения, следует, что, если иное не установлено соглашением о передаче прав и обязанностей по договору, лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они существовали на момент передачи, то есть в отношении прав и обязанностей арендатора, которые возникнут после совершения сделки перенайма. С момента перенайма ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор.

Поскольку обязанность по внесению арендной платы обусловлена именно фактическим пользованием арендованным имуществом, возложение на нового арендатора обязанности по внесению арендных платежей за период до совершения сделки перенайма, когда пользователем являлся прежний арендатор, не соответствует нормам, регулирующим правоотношения сторон.

Сама по себе сделка перенайма, предметом которой является замена стороны в обязательстве посредством передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды, не может являться безусловным основанием передачи новому арендатору обязанности по погашению задолженности прежнего арендатора по арендным платежам за период до совершения сделки перенайма.

По смыслу абзаца 1 пункта 2 статьи 615 ГК РФ и пунктов 5, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации права по договору аренды могут перейти от арендатора к другому лицу только вместе с передачей этому же лицу и обязанностей, вытекающих из договора аренды (в порядке перенайма). 

Согласно абзацу 1 пункта 2 статьи 615 ГК РФ при перенайме ответственным по договору аренды перед арендодателем вместо первоначального арендатора становится новый арендатор. 

В силу статей 389 и 391 ГК РФ уступка требования и перевод долга, основанные на сделках, подлежащих государственной регистрации, также подлежат государственной регистрации. 

Таким образом, в силу вышеизложенных норм права, договор о передаче прав и обязанностей должен быть зарегистрирован в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и вступает в силу с момента осуществления такой регистрации. 

Следовательно, датой передачи прав и обязанностей по договору аренды земли является дата регистрации договора. Именно эта дата является расчетной для оплаты новым арендатором арендных и иных платежей в связи с пользованием им земельным участком, если соглашением сторон не установлено иное. 

Поскольку государственная регистрация договора переуступки прав произведена только 26 мая 2019 года, с этой даты ФИО3 стала арендатором по указанному договору и у нее возникли обязательства, вытекающие из данной сделки, в том числе по внесению арендной платы. 

До даты государственной регистрации указанного договора лицом, обязанным перед арендодателем по договору аренды от 29 июля 2009 года № являлось ООО «Дарья».

Суду представлен чек-ордер от 17 июля 2019 года об уплате ФИО3 арендной платы по договору № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 62473 рубля. 

Учитывая изложенное, в удовлетворении исковых требований Администрации Гулькевичского городского поселения следует отказать 

Согласно ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Истец при подаче иска был освобожден от уплаты государственной пошлины, решением в удовлетворении иска отказано, в связи с чем государственная пошлина подлежит отнесению на счет бюджета муниципального образования Гулькевичский район на основании ст.ст. 50, 61.1 Бюджетного кодекса РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении иска Администрации Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района к ФИО3 о взыскании арендной платы по договору аренды земельного участка с кадастровым номером № по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в консолидированный бюджет Краснодарского края за период с 10 января 2018 года по 11 октября 2019 года в размере 131726,49 рубля и пени по состоянию на 11 октября 2019 года в сумме 15306,63 рубля, а всего 147033,12 рублей – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Гулькевичский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме, начиная с 03 февраля 2020 года. 

Судья 

Гулькевичского районного суда

Краснодарского края И.А.Бочко