Дело № 3а-100/2025

УИД 36OS0000-01-2024-000875-25

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

г. Воронеж 22 апреля 2025 г. 

Воронежский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Сошиной Л.А., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Прокофьевой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью 1512 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – магазины товаров первой необходимости, универсамы, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровую стоимость, равной его рыночной стоимости в размере 3455000 руб. по состоянию на 1 января 2022 г. 

В подтверждение заявленных требований административным истцом был представлен отчет 

<

данные изъяты> об оценке рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, составленный Обществом с ограниченной ответственностью КОНСАЛТИНГОВАЯ ФИРМА «УПРАВЛЕНИЕ ИНВЕСТИЦИЯМИ».

В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на положения Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которому основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Административный истец полагает, что содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости сведения о размере кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № являются завышенными, что приводит к увеличению земельного налога, и, как следствие, затрагивает его права и обязанности как собственника объекта недвижимости.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом и своевременно извещенные о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращались. 

Учитывая изложенное, в силу статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему. 

В силу требований части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, поскольку закон предоставляет возможность заинтересованным лицам применять вместо определенной методами массовой оценки кадастровой стоимости установленную по их инициативе кадастровую стоимость в размере рыночной, имеющей большую точность и позволяющей наиболее экономически обоснованно определить одну из основных экономических характеристик объекта недвижимости по сравнению с государственной кадастровой оценкой. 

В статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрен порядок обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости лицами, чьи права и обязанности затрагивает такая стоимость, устанавливает один из способов реализации закрепленного статьей 46 Конституции Российской Федерации права на судебную защиту. 

В силу пункта 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. 

Из материалов дела следует, что ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером № площадью 1512 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – магазины товаров первой необходимости, универсамы, расположенный по адресу: 

<

адрес>, запись регистрации права 

<

данные изъяты>. 

Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации). Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). 

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости 

<

данные изъяты> кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена по состоянию на 1 января 2022 г. и составляет 6490607,76 руб. 

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости утверждена по состоянию на 1 января 2022 г. в соответствии с приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 18.10.2022 № 2631 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков на территории Воронежской области». 

Следует отметить, что указом Губернатора Воронежской области от 06.10.2023 г. № 245-у «Об оптимизации структуры исполнительных органов Воронежской области» департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области переименован в министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области (пункт 1.7). Указанные сведения внесены в Единый государственный реестр юридических лиц 17 октября 2023 г.

Заявленное в настоящем деле требование по существу имеет своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости объекта недвижимости на его рыночную стоимость. При этом сами по себе достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. 

В подтверждение заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке 

<

данные изъяты>, выполненный Обществом с ограниченной ответственностью КОНСАЛТИНГОВАЯ ФИРМА «УПРАВЛЕНИЕ ИНВЕСТИЦИЯМИ», согласно которому по состоянию на 1 января 2022 г. определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 3455000 руб.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности»). 

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности. 

В целях устранения возникших сомнений относительно величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости определением Воронежского областного суда от 23 декабря 2024 г. по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России.

Согласно заключению эксперта федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России 

<

данные изъяты> в отчете об оценке Общества с ограниченной ответственностью КОНСАЛТИНГОВАЯ ФИРМА «УПРАВЛЕНИЕ ИНВЕСТИЦИЯМИ» 

<

данные изъяты> допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять, и повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, - п.п. 1 п. 2 ФСО VI, п.п. 2 п. 2 ФСО VI, п. 8 ФСО VI, п.п. 12 п. 7 ФСО VI, п. 11 и п. 22 ФСО № 7, а также Федеральный закон 135-ФЗ, в связи с чем была определена по состоянию на 1 января 2022 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 6048000 руб.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом применен сравнительный подход к оценке, произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки в заключение эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют определить рыночную стоимость объекта.

Экспертное заключение выполнено экспертом ФИО8 которая имеет высшее образование, экспертную квалификацию по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территорий, функционально связанных с ними, в том числе с целью проведения их оценки», 27.2 «Исследование объектов землеустройства с целью определения их рыночной и иной стоимости», стаж экспертной работы с 1994 г., предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. 

С заключением эксперта не согласился административный истец, полагая, что оно содержит те же замечания, что и отчет оценщика, который признан не отвечающим требованиям федеральных стандартов оценки, что выражено в письменных возражениях. 

По мнению административного истца ФИО1, экспертом неверно подобраны объекты-аналоги, поскольку отобранные объекты подлежат отнесению к другому сегменту рынка, расположены в более активных районах города, кроме того, строительство на спорном земельном участке ограничено охранной зоной газопровода. 

В связи с поступившими возражениями экспертом ФИО8 были предоставлены письменные пояснения к заключению, в которых поддержаны выводы, изложенные в заключении 

<

данные изъяты>, отмечено, что исследование выполнено в точном соответствии с утвержденными методическими рекомендациями по решению стоимостных задач по определению рыночной стоимости объекта исследования и действующим законодательством, регламентирующим судебно-экспертную деятельность в Российской Федерации. 

При проведении судебной экспертизы в отчете об оценке 

<

данные изъяты>, выполненном оценщиком Общества с ограниченной ответственностью КОНСАЛТИНГОВАЯ ФИРМА «УПРАВЛЕНИЕ ИНВЕСТИЦИЯМИ», выявлены следующие несоответствия: не проведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости с приведением интервалов значений этих факторов; отсутствуют основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например, динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы (использованы только данные справочников оценщика, самостоятельный анализ на их соответствие данным рынка недвижимости на дату оценки оценщиком не проведен); в выборке, представленной в виде сводной таблицы с данными о предложениях продажи, содержатся земельные участки, дата объявлений о продаже которых составляет более года от даты оценки, земельные участки имеют вид использования отличный от оцениваемого объекта, приведена информация не по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, следовательно, диапазон цен, приведенный в выборке, нельзя признать достоверным. 

Также экспертом отмечено, что оценщиком некорректно подобраны аналоги и применены корректировки по ценообразующим факторам, которые влияют на итоговую стоимость оцениваемого объекта. Так, при расчете рыночной стоимости оценщик принимает в качестве объекта-аналога № 3 земельный участок, расположенный в 

<

адрес>, с функциональным назначением «офисно-торговое», в то же время по данным публичной кадастровой карты Росреестра данный земельный участок имеет разрешенный вид использования «для индивидуального жилищного строительства» и на нем располагается строение, вместе с тем, корректировки по ценообразующим факторам не применены. При описании корректировки на местоположение оценщик присваивает объекту оценки индекс 0,49, аналогам – 0,79, а при расчете применяет иные показатели, в точности, в отношении объекта оценки использует индекс 0,37, по объектам-аналогам № 1 и № 3 – 0,80, по объекту-аналогу № 2 – 0,79. Кроме того, эксперт делает вывод о некорректном применении корректировки на красную линию максимального значения с обоснованием, что подъезд к земельному участку затруднен. Данное обоснование оценщика не согласуется с данными Google карт в режиме панорама, согласно которым объект исследования расположен на перекрестке дорог со свободным проездом к нему, а местоположение (удаленность) учитывались им при корректировке на местоположение. Необоснованно применение оценщиком различных Справочников без обоснования их выбора, поскольку в них дублируются ценообразующие факторы только с различными значениями, что в итоге оказало влияние на итоговую стоимость объектов оценки. 

В письменных пояснениях эксперт подтвердил использование оценщиком объявлений о продаже, дата представления которых более года до даты определения стоимости объекта исследования, при этом при проведении судебной экспертизы использовались аналоги, выставленные на продажу в июле 2021 года и в сентябре 2021 года. Также эксперт не согласился с мнением административного истца об изменении вида разрешенного использования объекта-аналога № 3 после подачи объявления, сославшись на данные Яндекс карты по состоянию на 2021 год, подтверждающие нахождение на земельном участке жилого дома. 

В данном случае, возражения административного истца о допущенных экспертом нарушениях при расчете рыночной стоимости объекта исследования суд находит несостоятельными, поскольку они выражают субъективное мнение, при этом не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения. 

Также суд учитывает, что при проведении исследования эксперт привел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования. Количество принятых к расчету объектов-аналогов определено экспертом в соответствии с принципом достаточности. Рыночная стоимость объекта исследования определена с учетом индивидуальных характеристик и находится в пределах диапазона рыночных цен исследуемого сегмента рынка земель под коммерческую застройку. Степень сопоставимости аналогов с объектом оценки определяется количеством вносимых корректировок. Как следует из приведенного в экспертном заключении расчета рыночной стоимости, реализуемого в рамках сравнительного подхода, по своим характеристикам объекты-аналоги отличаются от оцениваемого по передаваемым правам, факту сделки, также по местоположению, площади, по расположению относительно красной линии, в связи с чем были применены соответствующие корректировки. Сведения об использованных экспертом аналогах соответствуют информации, приведенной в объявлениях, о чем в заключении имеются скриншоты предложений. 

Доводы административного истца о некорректном подборе экспертом объектов-аналогов нельзя признать заслуживающими внимания, поскольку объекты-аналоги были подобраны экспертом в сегменте коммерческого использования. В соответствии со Справочником оценщика недвижимости-2022. Земельные участки Часть 1. Территориальные характеристики и корректирующие коэффициенты на локальное местоположение. Полная версия (по состоянию на 2021), которым к коммерческому сегменту рынка относятся земельные участки для размещения объектов торговли; земельные участки для размещения гостиниц; земельные участки для размещения административных и офисных зданий делового и коммерческого назначения; размещение постоянных или временных гаражей с несколькими стояночными местами, стоянок, вид разрешенного использования подобранных объектов-аналогов и информация, содержащаяся в объявлениях о продаже, подтверждает вывод эксперта об отнесении объектов-аналогов и исследуемого объекта к одному сегменту рынка. 

Примененные экспертом корректировки на местоположение, расположение относительно красной линии связаны с нахождением объекта исследования внутри квартала на окраине города и значительном удалении от центра, тем самым были учтены имеющиеся отличия в характеристиках земельных участков, влияющие на размер их стоимости. В свою очередь, возражения административного истца основаны на произвольном толковании исследовательской части заключения эксперта, между тем, само по себе несогласие с заключением эксперта, при отсутствии надлежащего обоснования, не может быть принято в качестве безусловного основания для признания его недопустимым доказательством. 

Относительно доводов административного истца о том, что и оценщик, и эксперт оставили без внимания то обстоятельство, что строительство на спорном земельном участке ограничено охранной зоной газопровода, суд отмечает, что данная информация не изменяет целевого использования земельного участка и не оказывает ценообразующее влияние на рыночную стоимость объекта исследования, притом, что на объекте оценки расположено нежилое здание с кадастровым номером №, а по данным Единого государственного реестра недвижимости отсутствуют какие-либо ограничения прав на объект недвижимости с кадастровым номером №, доказательств обратного материалы дела не содержат, напротив, ФИО1 поддерживает требования, основанные на отчете 

<

данные изъяты>, выполненном Обществом с ограниченной ответственностью КОНСАЛТИНГОВАЯ ФИРМА «УПРАВЛЕНИЕ ИНВЕСТИЦИЯМИ». 

Вышеизложенное указывает на то, что подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом в заключение судебной экспертизы произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств. Соответственно, экспертное заключение сомнений в его обоснованности не вызывает, со стороны административного истца не поступило ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы. 

Таким образом, суду не были представлены какие-либо убедительные доказательства, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется. 

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2022 г., и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной экспертизы. 

Принимая решение об установлении кадастровой стоимости, равной ее рыночной стоимости, суд вправе установить рыночную стоимость в другом размере, чем указано в административном исковом заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (абзац 2 пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28).

С учетом изложенного и, поскольку доводы административного истца о превышении кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости над его рыночной стоимостью нашли свое подтверждение, заявленное им требование об установлении кадастровой стоимости в размере менее учтенной в Едином государственном реестре недвижимости подлежит удовлетворению с установлением кадастровой стоимости объекта в размере, определенном заключением судебной экспертизы.

Поскольку заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости было подано в суд 2 декабря 2024 г., то указанную дату следует считать датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, и в соответствии с правилами Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки. 

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, а также статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда, таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости согласно Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 1512 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – магазины товаров первой необходимости, универсамы, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 6048000 (шесть миллионов сорок восемь тысяч) руб.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 2 декабря 2024 г. 

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки. 

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение. 

Председательствующий Л.А. Сошина 

Мотивированное решение составлено 07.05.2025.