УИД: 54RS0002-01-2019-000968-55

Дело № 2-1270/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 июня 2019 года г. Новосибирск

Железнодорожный районный суд г. Новосибирска в составе:

председательствующего судьи Козловой Е. А.

при секретаре Волченском А. А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Жилищно-строительному кооперативу «Дом на Сибирской-35» о признании права собственности на квартиру, встречному исковому заявлению Жилищно-строительного кооператива «Дом на Сибирской-35» к ФИО1 о взыскании задолженности, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском, в котором просит признать за ним право собственности на трёхкомнатную *** жилом *** в ***, кадастровый **, общей площадью * кв. м, расположенную в * подъезде на * этаже; признать незаконным начисление ответчиком долга в размере 137 043,18, в том числе штрафа в размере 50 575,12 рублей и процентов в размере 21 132,40 рублей; взыскать с ответчика судебные расходы по оплате государственных пошлин в размере 300 рублей и в размере 3 941 рублей.

В обоснование исковых требований указано, что в 2000 году истцом была приобретена квартира в строящемся доме по *** в ***. На тот момент дом был готов на 72 %. После банкротства застройщика ООО ПСО-1 дом был передан собственникам квартир. Решением Железнодорожного районного суда *** по делу ** от ****, вступившим в законную силу, с последующим разъяснением на основании определения от **** за ФИО1 признано право собственности на 1350/100000 в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект — жилой *** в ***, кадастровый **, в виде 3-х комнатной квартиры, общей площадью * кв. м, расположенную в * подъезде на * этаже. Данное решение имеет преюдициальное значение для оценки факта приобретения доли в общей долевой собственности на не завершённый строительством объект. Право собственности на долю было зарегистрировано в установленном порядке. С 2005 года собственники за свой счёт содержали дом и, создав ТСЖ, пытались самостоятельно или с помощью инвесторов достроить дом. В 2014 году для удешевления строительства функции застройщика и подрядчика были возложены на вновь созданный ЖСК. **** между собственниками долей объекта незавершенного строительства и ЖСК «Дом на Сибирской — 35» заключено соглашение, в соответствии с которым ЖСК принимает поручение выполнить комплекс юридических и фактических действий, направленных на завершение строительства и сдачу в эксплуатацию многоквартирного жилого дома. В ноябре 2016 года на общем собрании собственников было принято решение собирать на завершение строительства жилого дома по 7 000 рублей с квадратного метра, оплата пая производилась по проектной площади, уточнение параметров которой должно было быть произведено БТИ к моменту сдачи дома в эксплуатацию. **** жилой многоквартирный *** введен в эксплуатацию. С 2018 года собственники долей оформляют право собственности на квартиры в доме. Истец обратился к ответчику за получением документов, необходимых для регистрации квартиры. Однако ответчик отказал, ссылаясь на наличие задолженности по платежам, пени и штрафам. В соответствии с письмом председателя ЖСК задолженность истца составляет 147 918,73 рублей, в том числе 50 575,12 — штраф на начисление долга по оплате пая, 21 132,40 рублей — оплата процентов за убытки ЖСК по исполнению обязательств о договорам займа. Истец не является членом ЖСК, неоднократно обращался в ЖСК с целью заключить договор на достройку дома, но ответчик отказывал. Тем не менее, истец вносил плату за содержание и достройку дома, а с мая 2016 года самостоятельно платил налог на землю. *** квартиры истца составляет 85,4 кв. м. На **** на лицевом счёте истца была переплата в размере 7 100 рублей, однако **** председатель ЖСК все пересчитал и появился долг. С начислениями истец не согласен, оплата пая произведена истцом в полном объёме, однако ответчик препятствует регистрации права собственности истца на квартиру, не предоставляя необходимые документы.

Истец ФИО1, представители истца ФИО2, ФИО3 заявленные требования поддержали в полном объёме с аналогичной аргументацией. Дополнительно пояснили, что у ЖСК не возникло права собственности на квартиру, истец имеет в собственности 1350/100000 долей в праве общей долевой собственности на дом, что соответствует в натуре конкретной квартире. Оплата за достройку в размере 7000 за кв. м должна была производиться безналично на расчётный счёт ЖСК, на **** истцом перечислено на расчётный счёт ЖСК 785 125,55 рублей. В назначении платежа правление ЖСК установило «квартплата: пай, содержание жилья», распределение поступивших на расчётный счёт средств велось ЖСК самостоятельно, без согласования с собственником. Установленный собранием пай истец выплатил полностью, однако считает, что начисленный пай в размере 642 530 рублей неверен. Согласно замерам БТИ и техническому паспорту площадь квартиры составляет 85,4 кв. м. Доводы ответчика, что на сегодняшний день в площадь квартиры не включаются лоджии, несостоятельны. Утверждение, что экспликацией квартиры подтверждается реальная площадь — 94,9 кв. м безосновательны. ЖСК передали в Росреестр замеры БТИ с площадью *. м, на эту площадь ЖСК будет выдавать акт для регистрации квартиры. ЖСК в исковых заявлениях к собственникам долей рассчитывает задолженность, исходя из фактической площади квартир, установленной БТИ. В связи с изложенным истец считает, что его пай составляет 597 800 рублей. Расходы на текущее состояние дома не могут влиять на получение права собственности, выполненный ЖСК расчёт неверен. Согласно решению собрания стоимость содержания жилья составляет 1,5 рублей на единицу доли в месяц, а в представленном ЖСК расчёте - 0,05 рублей в день, также непонятно, количество дней — 1629. Доля истца составляет 1350/100000, однако ЖСК её все время меняет в расчётах. ЖСК игнорирует решения судов, в которые сам обращается. Стоимость содержания объекта составляет 85 606,05 рублей, из них: сумма задолженности в размере 3 608,55 рублей по состоянию на **** по апелляционному определению Железнодорожного районного суда *** от ****; 23 677,50 рублей по состоянию на **** по решению мирового судьи 2-го судебного участка Железнодорожного судебного района *** от ****; с **** по **** — 2025 рублей (1350 х 1,5 х 1 месяц); при самостоятельной уплате налога на землю с **** по **** - 28 350 рублей (1350 х 1,05 (истец вычел из расчёта арендную плату за землю, но прибавил стоимость охраны) х 20 месяцев); за период с **** по **** - 19 845 рублей (1350 х 1,05 (взнос без арендной платы за землю) х 14 месяцев); оплата отопления в размере 8 100 рублей. Дополнительный взнос составляет 86 886 рублей (64,36 х 1350/100000), дополнительный взнос, включающий добровольные ремонтные работы, не может приплюсовываться к паю при определении права собственности. Таким образом, всего к оплате 770 292 рублей, а оплачено 785 125,55 рублей. 

Представители ответчика Кем В. И., ФИО4, ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признали в полном объёме по возражениям, изложенным в письменной форме (т. 1 л.д. 109 — 113). Пояснили, что после того, как строительство объекта было прекращено в связи с банкротством застройщика, за всеми дольщиками было признано право собственности на долю на незавершённый строительством объект — жилой дом. ФИО1 является правообладателем доли в незавершенном строительством объекте, право истца на долю признано судом и зарегистрировано. Доля истца в праве на незавершенный строительством объект может быть выделена в натуре и соответствует трехкомнатной квартире на *м этаже общей площадью * кв. м. Строительство дома осуществлялось за счёт взносов на достройку многоквартирного дома. Размер взносов, плата за текущее содержание утверждались протоколами общего собрания собственников долей в незавершенном строительством объекте. Все решения принимались большинством собственников, ни один из протоколов не оспаривался. Данные решения являются обязательными для истца. На основании данных решений истец должен был оплатить сумму на достройку многоквартирного дома, между тем, в полном объёме указанная сумма не погашена. Частичная оплата произведена истцом на расчётный счёт ЖСК, никакие лицевые счета для проведения расчётов не использовались, денежные средства ЖСК не списывались. Истцом в обоснование исполнения обязательства по оплате представлены платежные документы на общую сумму 797 793,79 рублей. Ответчиком не учитывается часть платежей на сумму 10 910,33 рублей, поскольку они причитались на иные нужды, не связанные со строительством дома. При расчёте суммы на достройку дома необходимо руководствоваться площадью объекта * кв. м., именно такой размер общей строительной площади квартиры установлен определением суда от ****, имеющим преюдициальное значение для истца. Экспликацией подтверждается реальная площадь ***,9 кв. м. На сегодняшний день при определении площади квартиры не учитываются площади лоджий, что существенно искажает размер реальной строительной площади. Проведение расчёта суммы на достройку на меньшую площадь является неправомерным. Истцом не исполнено обязательство по оплате сумм на достройку многоквартирного дома в полном объёме, у истца имеется задолженность перед ЖСК в размере 60 912,04 рублей. Доказательств оплаты сумм на достройку в полном объёме истцом не представлено. Основания для признания права собственности на квартиру за истцом отсутствуют. Произведенные арендные платежи учтены ЖСК при расчёте расходов на оплату текущего содержания дома. Отсутствие договора на достройку не имеет правового значения, истец является членом гражданско-правового сообщества, на него распространяют свое действие решения, принятые большинством собственников. Обязанность по уплате штрафов установлена по решению общего собрания собственников, протокол не оспорен. Даже без учёта штрафных санкций у истца имеется задолженность по оплате сумм на достройку дома, что является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на квартиру.

Дополнительно представители ответчика пояснили, что ответчик правомерно относил часть поступивших денежных средств в счёт оплаты текущего содержания, пересчёт на стадии судебного разбирательства невозможен. У истца имеется несколько неисполненных обязательств перед ЖСК. В платёжных документах, представленных истцом, не указано, какая сумма вносится им в счёт содержания дома или в счёт паевого взноса. Поскольку истец самостоятельно не определял назначение платежа, часть сумм была засчитана ЖСК в счёт погашения долга за содержание, как ранее возникшего обязательства. При этом в счёт содержания засчитывались самые минимальные суммы, все крупные суммы учтены в качестве оплаты паевых взносов. ЖСК не обладает полномочиями по перерасчёту расходов. Протоколом от **** установлено 2 альтернативных способа расчета основного паевого взноса: 7000 рублей на 1 кв. м строительной площади квартиры или 471,75 рублей на единицу доли. При расчете по доле размер основного паевого взноса для истца составит 636 862,5 рублей (471,5*1350). Истцу начислен дополнительный пай в размере 86 886 рублей (64,36*1350). Общая сумма на достройку для истца пропорционально принадлежащей ему доле составляет 723 748,5 рублей. Истцом в оплату паевых взносов внесены денежные средства в размере 674 423,62 рублей, сумма долга — 49 324,88 рублей. Таким образом, у истца имеется задолженность независимо от способа расчета сумм на достройку. Расчёт паевых взносов по фактической площади является неправомерным и ставит ФИО1 в привилегированное положение по отношению к иным собственникам. Перерасчёт по фактической площади может быть произведен только после полного погашения задолженности перед подрядчиками и передачи квартир всем собственникам. ЖСК имеет право взыскивать паевые взносы в размере разницы в рыночных ценах, тем не менее просит лишь 7000 рублей за кв. м. 

Ответчиком предъявлен к ФИО1 встречный иск, в котором ЖСК «Дом на Сибирской — 35» просит взыскать в свою пользу с ФИО1 денежные средства в размере 73 617,97 рублей, из которых 54 992,38 рублей — сумма доплаты на достройку многоквартирного дома (основной и дополнительный пай), 5 919,66 рублей — расходы на текущее содержание дома (включая плату за тепло), 12 705,93 рублей — сумма начисленных процентов за пользование чужими денежными средствами, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 408,54 рублей.

В обоснование встречных исковых требований указано, что ответчик является собственником доли в объекте незавершенного строительства. Соглашением от **** собственниками долей в объекте незавершенного строительства было принято решение о достройке многоквартирного дома собственными средствами, функции застройщика были возложены на ЖСК. Принятое соглашение утверждено протоколом ** общего собрания от ****. Указанным соглашением установлен источник финансирования — дополнительные взносы собственников долей. Общим собранием собственников долей принято решение о дополнительном финансировании строительства в размере 7 000 рублей за кв. м или 471,75 за единицу доли в общей долевой собственности. Срок внесения сумм — ****. По вопросу принятия суммы на достройку Ответчик голосовал «За». На сегодняшний день строительство дома завершено, объект введен в эксплуатацию, тем не менее, сумма, необходимая на достройку дома ответчиком в полном объёме не внесена. Ответчик внес часть денежных средств в размере 674 423,62 рублей в счёт погашения задолженности по оплате сумм на достройку дома. Факт частичной оплаты ФИО1 подтверждает правомерность действий по достройке объекта, фактически выражено согласие на распространение решений общего собрания собственников долей на ответчика. На дату подачи искового заявления сумма задолженности ФИО1 на достройку составляет 54 992,38 рублей. Для достройки многоквартирного дома собственниками долей было принято решение на привлечение субсидий от мэрии *** на осуществление работ по благоустройству придомовой территории, установке лифтового оборудования и подключению (технологическому присоединению) к сетям энергоснабжения и теплоснабжения. Протоколом общего собрания собственников долей от **** утверждена минимальная сумма финансирования дольщиками достройки в размере 7000 рублей на 1 кв. м площади. Отсутствие дополнительного финансирования являлось бы основанием для отказа в предоставлении субсидий. Для осуществления работ по строительству многоквартирного дома протоколом общего собрания утверждены все сметы на выполняемые работы. Работы по достройке дома выполнены, дом введен в эксплуатацию. В связи с наличием задолженности по оплате сумм на достройку дома истец не может произвести окончательные расчёты с подрядчиками, расходы на содержание ответчик также не компенсировал. Проведение дополнительных строительных работ являлось обязательным, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдавалось под условием выполнения ряда обязательных работ. Объемы работ были утверждены протоколом общего собрания собственников долей в общей долевой собственности. С ответчика взыскивается сумма в разы меньше рыночной стоимости объекта. Ввиду неисполнения обязательств по оплате сумм на достройку недобросовестными дольщиками ЖСК не имело возможности своевременно оплатить выполненные подрядчиками строительные работы, было вынуждено привлекать заёмные денежные средства. На сегодняшний день расчёты с кредиторами ЖСК в полном объёмы не произведены, что влечет за собой начисление процентов.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст. 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

Члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома (ч. 3).

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами (ч. 4).

В силу п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. 

Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В силу ч. 3 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.

Согласно ч. 4 ст. 162 ЖК РФ условия управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 6 ст. 155 ЖК РФ не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со ст. 171 настоящего Кодекса.

В силу ч. 8 ст. 156 ЖК РФ размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива.

Согласно ч. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения. Кроме того, он должен участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Из анализа приведенных норм права следует, что собственник помещения в многоквартирном доме, в том числе, не являющийся членом ЖСК, обязан выполнять решения данного кооператива, касающиеся вопросов содержания и использования общего имущества дома.

В случае если данные решения будут нарушать права собственника, он не лишен возможности оспорить их в установленном законом порядке.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Для возникновения обязательства из неосновательного обогащения необходимо наличие трех условий, а именно, если: имеет место приобретение или сбережение имущества, то есть увеличение стоимости собственного имущества приобретателя, присоединение к нему новых ценностей или сохранение того имущества, которое по всем законным основаниям неминуемо должно было выйти из состава его имущества; приобретение или сбережение произведено за счет другого лица, а имущество потерпевшего уменьшается вследствие выбытия из его состава некоторой части или неполучения доходов, на которые это лицо правомерно могло рассчитывать; отсутствуют правовые основания для получения имущества, то есть когда приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке, а значит, происходит неосновательно.

При предъявлении требования о взыскании неосновательного обогащения бремя доказывания распределяется следующим образом: на истца возлагается обязанность по доказыванию факта наличия на стороне ответчика неосновательного обогащения, которое произошло за счет истца, и размера неосновательного обогащения; на ответчика возлагается обязанность доказывания отсутствия на его стороне неосновательного обогащения за счет истца, а также наличие обстоятельств, исключающих взыскание неосновательного обогащения, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ. 

Установлено, что решением Железнодорожного районного суда *** от **** за ФИО1 признано право на 1350/100000 долей в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект жилой ***, кадастровый ** в виде трёхкомнатной квартиры общей площадью * кв. м, расположенной в * подъезде на * этаже (на площадке справа) (т. 1 л.д. 11-14).

Право собственности зарегистрировано **** (т. 1 л.д. 15).

Застройщиком многоквартирного жилого дома по адресу: *** стр. с 1995 года являлось ТОО «ПСО-1», которое решением Арбитражного суда *** от **** признан банкротом.

ЖСК «Дом на Сибирской-35» создан ****, целью создания кооператива является удовлетворения потребностей граждан в достройке незавершенного строительством объекта капитального строительства по адресу: Новосибирск, *** (стр.), в жилье, управлении эксплуатацией многоквартирного дома, его коммуникаций и инфраструктуры по указанному адресу.

С **** ЖСК «Дом на Сибирской – 35» является застройщиком многоквартирного жилого дома.

Частично строительство объекта осуществлялось за счет средств субсидии, предоставленной мэрий ***.

Остальная часть затрат на достройку объекта осуществлялась за счет средств собственников.

**** ЖСК «Дом на Сибирской – 35» выдано разрешение на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию (т. 1 л.д. 46-50).

Материалами дела подтверждено, что за период с **** по **** ЖСК «Дом на Сибирской – 35» заключены договоры с подрядчиками на сумму 51 091 906,71 рублей (что составляет по 7 913,93 руб. на 1 кв.м), оформлено актов КС-2 на сумму 43 080 373,51 рублей, произведена оплата на сумму 39 760 511,01 рублей, которые были собраны дольщиками во исполнение решения общего собрания дольщиков от ****.

Являясь собственником доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, ФИО1 обязан нести расходы, понесенные на строительство многоквартирного жилого дома и расходы, связанные с управлением, содержанием и эксплуатацией дома.

На основании ч. 3 ст. 110 ЖК РФ члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

Право собственности у ФИО1 на законченный строительством объект в виде квартир не может возникнуть без ввода жилого дома в эксплуатацию, что невозможно без завершения всего комплекса строительно-монтажных работ, определенных проектом.

При таких обстоятельствах ЖСК действовал в рамках п. 1 ст. 980 ГК РФ и его действия по завершению строительства жилого дома были направлены на обеспечение правомерного интереса участников долевого строительства в завершении строительства и приобретении прав на квартиры, совершены исходя из очевидной пользы для будущих собственников квартир в жилом доме; к числу таких лиц относится ФИО1

Общим собранием собственников общей долевой собственности на незавершенный строительством объект от **** (вопрос 5) принято решение об утверждении суммы на достройку объекта – незавершенного строительством 4-х подъездного 9-ти этажного жилого дома по *** стр., в размере 471, 75 руб. на 1 единицу доли в общей долевой собственности или 7 000 рублей на 1 кв.м площади. Установлен срок внесения собственниками долей суммы на достройку объекта – до **** (т. 1, л.д. 28-39).

Указанное решение в установленном законом порядке не оспорено и подлежит исполнению.

Согласно техническому паспорту жилого помещения площадь квартиры истца составляет 85,4 кв. м (т. 1 л.д. 88-90).

Поскольку решение собрания от **** предполагает расчёт суммы на достройку дома не только по размеру доли, но и по размеру площади квартиры, суд приходит к выводу, что окончательный размер пая, который должен быть внесён ФИО1 на основании решения собрания от ****, должен исчисляться, исходя из площади квартиры на сегодняшний день.

*** квартиры составляет 85,4 кв. м, ФИО1 не сможет получить квартиру большей площади. Таким образом, требовать с ФИО1 денежные средства в объёме большем, чем площадь квартиры неправомерно.

Довод ЖСК «Дом на Сибирской - 35» о том, что взыскание с ФИО1 суммы на достройку дома, исходя из фактической площади объекта, ставит его в привилегированное положение по отношению к другим собственникам, не находит своего подтверждения в материалах дела.

Так, согласно решению Железнодорожного районного суда *** от **** по делу ** в пользу ЖСК «Дом на Сибирской - 35» с ФИО6 взыскано 207 400 рублей на достройку дома по решению общего собрания собственников общей долевой собственности на незавершенный строительством объект от ****. Расчёт задолженности произведен следующим образом: (7000 (утвержденный размер взноса на 1 кв. м площади)* 86,7 (площадь квартиры) - 399 500 (внесенная сумма).

При этом в соответствии с решением Железнодорожного районного суда *** от **** за ФИО6 признано право собственности на 3-х комнатную *** объекте незавершенного строительства – *** общей площадью 91,79 кв. м, то есть строительная площадь квартиры больше фактической площади, однако ЖСК «Дом на Сибирской - 35» в своём исковом заявлении к ФИО6 просит взыскать с неё сумму на достройку дома, исходя из фактической площади ***,7 кв. м, и решением суда от **** с ФИО6 взысканы денежные средства согласно площади 86,7 кв. м.

С учетом размера взносов на достройку объекта, утвержденного решением общего собрания собственников общей долевой собственности на незавершенный строительством объект от ****, размер взноса ФИО1 на окончание строительства дома составляет 597 800 руб. (7000 * 85,4).

Решением общего собрания собственников общей долевой собственности на незавершенный строительством объект от **** утверждена дополнительная сумма достройки на выполнение обязательных работ: завершение монтажа системы отопления 4-х этажей (19,02 рублей на единицу доли); устройство ограждения на кровле дома (5,26 рублей за единицу доли); устройство стяжки (40,08 рублей на единицу доли). Оплату необходимо произвести до **** (т. 1, л.д. 42-45).

Указанное решение в установленном законом порядке не оспорено и подлежит исполнению.

По данному решению дополнительная сумма рассчитывается только исходя из единицы доли, вне зависимости от фактической площади квартиры, поэтому стоимость дополнительного пая по решению от **** для истца составляет 86 886 рублей ((19,02+5,26+40,08) * 1350).

Вопреки доводам ФИО1 данная сумма является именно обязательным дополнительным паем, а не платой за содержание дома или добровольным взносом, поскольку достройка дома без внесения дополнительной суммы на достройку не представлялось возможным.

Таким общая сумма, которую ФИО7 должен внести на достройку дома составляет 684 686 рублей (597 800 + 86 886).

Решением общего собрания собственников общей долевой собственности на незавершенный строительством объект от **** (протокол **, вопрос 8) утверждена смета затрат на период с **** по февраль 2015 года, в том числе содержание объекта на данный период из расчета 1,5 руб. в месяц на единицу доли каждого собственника (т. 1 л.д. 22-24). В дальнейшем расходы на содержание не изменялись.

Указанное решение в установленном законом порядке не оспорено и подлежит исполнению. 

Исходя из положений ст.ст. 153. 155, 156, 158 ЖК РФ, собственник не освобождается от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением, содержанием и эксплуатацией дома, решения, принятые на общих собраниях в установленном законом порядке, являются обязательными для всех собственников помещений в МКД, соответственно, с ответчика подлежит взысканию задолженность на содержание общего имущества и коммунальные услуги.

ЖСК «Дом на Сибирской — 35» нес расходы по содержанию помещений; содержание объекта незавершенного строительства, а после ввода в эксплуатацию – содержание многоквартирного дома требовало материальных затрат.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать, в частности, в издержках по содержанию и сохранению общего имущества (статья 249 ГК РФ).

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (часть 1 статьи 158 ЖК РФ).

ФИО1 является собственником 1350/100000 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект по адресу: *** стр.

Таким образом, ФИО1 на основании ст. 249 ГК РФ должен нести расходы по содержанию общего имущества соразмерно своей доле, в связи с чем, расходы по содержанию общего имущества ФИО1 за период с **** по **** (дата, на которую предъявлены встречные исковые требования) составляют 109 957,5 руб. (0,05 рублей * 1629 дней * 1350).

Протоколом заседания расширенного правления ЖСК «Дом на Сибирской-35» от **** утверждено решение (вопрос **) об отнесении суммы предоплаты за поставляемую АО «Сибэко» тепловую энергию в размере 600 000 рублей на расходы по содержанию общедомового имущества за декабрь 2017 года.

Поскольку ФИО1 является собственником 1350/100000 доли в праве общей долевой собственности, то на основании ст. 249 ГК РФ должен нести расходы по содержанию общего имущества соразмерно своей доле, в связи с чем, расходы на тепловую энергию ФИО1 составляют 8 422 руб. (600000/96177) * 1350).

Исходя из представленных платёжных документов, ФИО1 уплачено 797 793,79 рублей.

Из них в счёт уплаты основного и дополнительного пая ЖСК «Дом на Сибирской — 35» зачтено 674 423,62 рублей, в счёт содержания дома — 112 459,84 рублей.

В платежных документах, представленных ФИО7, не указывается, какая сумма вносится им в счёт содержания дома, а какая — в счёт уплаты паевых взносов.

В силу п. 3 ст. 319.1 ГК РФ если должник не указывает, в счёт какого обязательства произведено исполнение, преимущество имеет то обязательство, которое возникло ранее.

При таких обстоятельствах ЖСК «Дом на Сибирской — 35» обоснованно перечислял внесенные ФИО1 в счёт имеющейся задолженности за содержание дома, поскольку данное обязательство возникло ранее, чем обязательства по внесению сумм за достройку дома.

Однако следует отметить, что на момент начисления дополнительной суммы на достройку дома у ФИО7 фактически имелась сумма переплаты за основной пай в размере 5 137,5 рублей.

Таким образом, сумма задолженности ФИО7 по уплате основного и дополнительного пая составляет 5 124,88 рублей (684 686 (общая сумма, подлежащая уплате) — 674 423,62 (сумма, зачтённая к оплате пая) — 5 137,5 (фактическая переплата за пай, не зачтенная ЖСК).

При таких обстоятельствах, поскольку ФИО7 оплату паевых взносов на окончание строительства многоквартирного жилого дома в полном объеме не произвел, квартира им по акту-приема-передачи ЖСК не передана, суд приходит к выводу о том, что ФИО7 в настоящее время не приобрел право собственности на трёхкомнатную *** жилом *** в ***, кадастровый **, общей площадью 85,4 кв. м, расположенную в 3-м подъезде на 7-м этаже, требования первоначального искового заявления удовлетворению не подлежат.

В то же время подлежат частичному удовлетворению требования встречного искового заявления.

Так, подлежит взысканию с ФИО7 в пользу ЖСК «Дом на Сибирской — 35» сумма задолженности по уплате основного и дополнительного пая на достройку дома в размере 5 124,88 рублей.

Кроме того, у ФИО7 имеется задолженность за содержание дома и тепловую энергию. Всего ФИО7 начислено 118 379,5 рублей, зачтено в оплату — 112 459,84 рублей, при этом зачтенные 5 137,5 рублей должны были быть зачтены в счёт уплаты пая. Таким образом, по состоянию на **** задолженность ФИО1 за текущее содержание составляет 11 057,16 рублей. Однако ЖСК «Дом на Сибирской — 35» просит взыскать с ФИО7 сумму задолженности в размере 5 919,66 рублей, в связи с чем суд не может выйти за пределы исковых требований и приходит к выводу о взыскании с ФИО7 задолженности за содержание дома и тепловой энергии в размере 5 919,66 рублей.

ЖСК «Дом на Сибирской — 35» заявлено о взыскании с ФИО7 процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 12 705,93 рублей.

ФИО7, приобретая в порядке ст. 36 ЖК РФ право общей долевой собственности на имущество, создаваемое на счет личных средств собственников жилых помещений, уклонился от несения расходов на создание данного имущества пропорционально принадлежащей ему доле, соответственно, денежные средства, затраченные истцом на строительство дома, являются сбереженными для ответчика за счет иных участников строительства, передавших паевые взносы в ЖСК, то есть имеет место неосновательное обогащение.

При этом ст. 1107 ГК РФ установлено, что на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Таким образом, в данном случае законом предусмотрена ответственность в виде процентов на сумму неосновательного обогащения - ст. 1107 ГК РФ, соответственно, с ответчика подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ, требования истца в части взыскании неустойки являются обоснованными.

В соответствии ч. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Решением общего собрания от **** установлен срок внесения взносов на достройку объекта до ****, следовательно, о возникновении неосновательного обогащения в данной части ответчику стало известно **** и с данной даты подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму подлежащих к уплате платежей с дальнейшим уменьшением на сумму выплаты.

Судом произведен самостоятельный расчет процентов за пользование ФИО1 чужими денежными средствами:

Задолженность, руб. 

Период просрочки 

Процентная ставка 

Дней в году 

Проценты, руб. 

с 

по 

дни 

429656,7 

**** 

**** 

1 

9,75% 

365 

114,77 

429656,7 

**** 

**** 

15 

9,25% 

365 

1633,28 

379656,7 

**** 

**** 

13 

9,25% 

365 

1250,79 

331681,7 

**** 

**** 

9 

9,25% 

365 

756,51 

331681,7 

**** 

**** 

11 

9,25% 

365 

924,61 

331681,7 

**** 

**** 

1 

9,00% 

365 

81,78 

99681,7 

**** 

**** 

43 

9,00% 

365 

1056,9 

81748,5 

**** 

**** 

1 

7,25% 

365 

16,2 

5124,88 

**** 

**** 

83 

7,25% 

365 

84,49 

5124,88 

**** 

**** 

91 

7,50% 

365 

95,83 

5124,88 

**** 

**** 

86 

7,75% 

365 

93,59 

Таким образом, размер процентов за пользование чужими денежными средствами (неустойки), подлежащий взысканию с ответчика в пользу истца за неисполнение обязательств по оплате суммы взноса на достройку дома, составляет 6 108,79 руб.

Решением общего собрания от **** установлен срок внесения взносов на обязательные работы до ****, следовательно, о возникновении неосновательного обогащения в данной части ответчику стало известно **** и с данной даты подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму платежа 81 748,5 рублей (86 886 (дополнительный пай)- 5 137,5 (переплата за основной пай)

На основании ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает пропорционально удовлетворенной части исковых требований возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

К судебным расходам в силу ст. ст. 88, 94 ГПК РФ относятся расходы по оплате государственной пошлины и издержки, связанные с рассмотрением дела, к которым в свою очередь, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, расходы на оплату услуг представителя, другие признанные судом необходимыми расходы.

При подаче встречного искового заявления ЖСК «Дом на Сибирской - 35» понесены расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 408,54 рублей.

С учетом положений ст. 98 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 400 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Жилищно-строительному кооперативу «Дом на Сибирской-35» о признании права собственности на квартиру отказать.

Требования встречного искового заявления удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу Жилищно-строительного кооператива «Дом на Сибирской-35» задолженность по уплате суммы на достройку многоквартирного дома в размере 5 124 рублей 88 копеек, задолженность по оплате за содержание дома в размере 5 919 рублей 66 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 6 108,79 рублей.

Взыскать с ФИО1 в пользу Жилищно-строительного кооператива «Дом на Сибирской-35» расходы по оплате государственной пошлины в размере 400 рублей.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд через Железнодорожный районный суд *** в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Козлова Е. А.

Решение в окончательной форме принято ****