Дело № 2-5547/18

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 октября 2018 года г. Курган

Курганский городской суд Курганской области в составе 

председательствующего судьи Маргиной С.В.,

при секретаре судебного заседания Савиной Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации города Кургана о взыскании выкупной цены, судебных расходов 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации города Кургана о взыскании выкупной цены стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

адрес> в сумме 2 575 000 руб., судебных расходов. 

В обоснование указала, что на основании договора дарения от 19.07.2017 года ФИО1 на праве собственности принадлежит жилой дом, обшей площадью 47,3 кв.м., кадастровый номер № и земельный участок, площадью 395 кв.м., кадастровый номер №, находящиеся по адресу: 

<

адрес>. В 2014 году постановлением Администрации города Кургана было принято решение об изъятии для муниципальных нужд, принадлежащих истцу на праве собственности жилого дома и земельного участка. Согласно отчету № 02.24/17 по определению рыночной стоимости жилого дома с земельным участком, составленного ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки», рыночная стоимость жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу г

<

адрес>, составляет 2 575 000 руб., в том числе стоимость земельного участка составляет 669 000 руб. По настоящее время соглашение о выкупе вышеуказанных жилого дома и земельного участка, принадлежащих истцу на праве собственности не состоялось. Ответчик уклоняется от выкупа данного имущества.

Представитель истца по доверенности ФИО2 в судебном заседании на исковых требованиях настаивал. Пояснил, что истец в спорном объекте улучшений не производила, лишь поддерживала в надлежащем состоянии, необходимом для эксплуатации. 

Представитель ответчика Администрации г. Кургана по доверенности ФИО3 в судебном заседании возражала против исковых требований.

Представитель третьего лица Межведомственной комиссии при Администрации г. Кургана в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не известил, ходатайств об отложении заседания или о рассмотрении дела в его отсутствие не заявил.

Поскольку участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лиц, участвующих в деле, но каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки суд, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено, что ФИО4, согласно свидетельству о государственной регистрации права № от 11.09.2013, являлся собственником жилого дома, общей площадью 47,3 кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: 

<

адрес>

На основании решения Курганского городского суда от 17.04.2014 года ФИО4 также является собственником земельного участка, площадью 395+-7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №

В настоящее время собственником указанного жилого помещения и земельного участка на основании договора дарения от 19.07.2017 является ФИО1.

Постановлением Администрации г. Кургана №655 от 09.02.2012 «Об изъятии для муниципальных нужд земельных участков, выкупе и сносе находящихся на них жилых домов, сносе платных автостоянок, временных павильонов для строительства автодороги по ул. Б. Петрова на участке от ул. Гоголя до ул. Куйбышева» земельный участок с расположенным на нем жилым домом 

<

адрес> изъят для муниципальных нужд. 

Согласно адресной справке жилой дом ранее объект значился: 

<

адрес>, ранее дом значился 

<

адрес>

Согласно ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

В силу ч.3 ст.49 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) условия и порядок изъятия, в том число путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд устанавливаются статьей 55 настоящего Кодекса.

Согласно ч.2 и 3 ст.55 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на день принятия решении о выкупе) принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.

Порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника; порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных или муниципальных нужд; порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством.

Согласно ст.279 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), действовавшей в период спорных правоотношений, земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления.

Федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, уполномоченные принимать решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, порядок подготовки и принятия этих решений определяются федеральным земельным законодательством.

Собственник земельного участка должен быть не позднее, чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника

Решение федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты.

В соответствии со ст.280 ГК РФ, действовавшей в период спорных правоотношений, собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его целевым назначением. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (статья 281) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период.

Согласно ст. 281 ГК РФ, в редакции до 2014 года, плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В силу ст. 282 ГК РФ, в редакции до 2014 года, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение трех лет с момента направления собственнику участка уведомления, указанного в пункте 3 статьи 279 настоящего Кодекса.

Согласно п.п. 1-7 ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ), в редакции до 2014 года, жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным законодательством. Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной в соответствии с частью 3 настоящей статьи государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Согласно статье 56.8 ЗК РФ, размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством (ч.2 ст. 56.8 ЗК РФ). 

В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению (ч.3 ст. 56.8 ЗК РФ). 

В силу ч. 6 ст. 32 ЖК РФ, в редакции до 2014 года, выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, в редакции до 2014 года, при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Соглашение о выкупной стоимости земельного участка и жилого дома между истцом и ответчиком не достигнуто. 

Представитель ответчика в обоснование своих возражений ссылается на отчет ООО «Эксперт-Ком» №198-14/Н-66 от 11.06.2014 г., произведенный на основании муниципального контракта, заказчиком документации выступает Департамент развития городского хозяйства Администрации г. Кургана. 

Согласно данному отчету, рыночная стоимость изымаемых для муниципальных нужд объектов недвижимою имущества, в виде жилого дома, общей площадью 47,3 кв.м. и земельного участка общей площадью 392 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>, а также стоимость всех убытков, причиненных собственнику земельного участка в связи с его изъятием, в том числе упущенной выгоды, по состоянию на 21 апреля 2014 года, составляет (с округлением, без НДС): 1 326 000 рублей. При этом указано, что итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев, (п. 26 Федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО№1), утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №256).

28.11.2017 между ФИО1 и ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки» заключили договор на оказание услуг по оценке.

Согласно отчету № 02.24/17 по определению рыночной стоимость, составленному оценщиком ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки»- ФИО5 итоговая величина рыночной стоимости объекта: жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: 

<

...> на дату 28.11.2017 с учетом округления составляет 2 575 000 рублей, в том числе стоимость земельного участка 669 000 рублей. В описательной части заключения эксперт указывает качественные и количественные характеристики объекта экспертизы, в частности, что это одноэтажный деревянный жилой дом, площадью 47,3 кв.м., 2014 года постройки, фундамент бетонный, наружные стены бревенчатые, перегородки деревянные, кровля металлическая, в жилых комнатах линолеум, ванная и туалет не выделены, у окон деревянные рамы, двери деревянные, в жилых комнатах стены покрашены, в других помещениях пластиковые панели без отделки, в жилых комнатах пенопластовые потолочные панели, в других помещениях без отделки, подключено электроснабжение, холодное и горячее водоснабжение и канализация отсутствуют, печное отопление, газовая кухонная плита, жилой дом имеет частичную отделку простого качества, внешний фасад дома без отделки.

Оценщиком ФИО6 указано на хорошее техническое состояние объекта, участок обустроен, посажены кустарники и деревья, надворные постройки баня и хоз. постройки, объект оценки не имеет устареваний, износ около 15 %, перепланировки нет, объект расположен в центральной части г. Кургана. 

Оценщиком ФИО6 применялся сравнительный метод оценки. 

В связи с наличием противоречий, по определению суда от 21.05.2018 была назначена оценочная экспертиза, с целью определения рыночной стоимость здания (жилого дома) и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>. Проведение экспертизы было поручено ИП ФИО7.

Согласно заключению эксперта № 01.01.17-206 от 15.07.2018 года, рыночная стоимость объекта оценки составляет: 1 602 000 руб., в том числе: жилой дом- 1 222 000 руб., земельный участок- 380 000 руб. В качестве основных характеристик оцениваемого объекта, экспертом указаны аналогичные заключению ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки» характеристики: жилой дом, площадью 47,3 кв.м., железобетонный фундамент, бревенчатые стены, отсутствуют водоснабжение и канализация.

Указано, что техническое состояние дома удовлетворительное (выполнен косметический ремонт, окна пластиковые стеклопакеты).

Экспертом ИП ФИО7 также применен сравнительный метод оценки. 

Суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта, подготовленное ИП ФИО7, не обладает признаками ненадлежащего доказательства, поскольку составлено подробно, при составлении заключения было использовано достаточно методических и нормативных документов, на основании которых экспертом были сделаны однозначные выводы и даны исчерпывающие ответы на все поставленные в определении суда вопросы. Выводы эксперта о рыночной стоимости подтверждены расчетами, фототаблицей объекта исследования, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.

Таким образом, у суда нет оснований сомневаться в достоверности выводов эксперта ИП ФИО7. Компетентность и квалификация эксперта не вызывает сомнений с учетом стажа его работы в качестве эксперта.

В ходе рассмотрения дела, в материалы был предоставлен паспорт домовладения 1969 года, согласно которого спорный объект года постройки: до 1918 года, имеет бревенчатые стены, полезная площадь 46,3.

В соответствии с ответом эксперта ИП ФИО7 выводы по проведенной судебной экспертизе, изложенные в экспертном заключении №01.01.17-206 с учетом паспорта домовладения не изменятся.

Выводы, изложенные оценщиком ООО «АНЭиО» ФИО6 в отчете об оценке №02.24/17 от 19.12.2017 года в связи с имеющимися данными копии паспорта домовладения не изменятся также. Паспорт домовладения отражает техническое состояние дома на 1969 год, что подтверждено записью в паспорте домовладения от 1975 года, записи об актуализации данных на более позднюю дату отсутствуют. Оценка объекта оценки жилого дома по 

<

адрес> проводилась в ноябре 2017 года, после возведения новой постройки в 2014 году, площадью 47,3 кв.м. Износ и характеристики указанные в отчете об оценке относятся к новой постройке. На основании данных собственника, данные паспорта домовладения, в рамках данной оценки, расцениваются оценщиком как не актуальные.

26.07.2014 бывший собственник ФИО4 уведомлен о предстоящем изъятии.

Ни паспортом домовладения, ни экспертными заключениями не подтверждено ни производство истцом или бывшим собственником улучшений, ни возведение новой постройки.

Суд полагает неубедительными выводы оценщика ФИО6 о том, что исследуемый объект не имеет устаревания, учитывая, что дом эксплуатируется более 100 лет. 

Оба оценщика указали, что в доме отделка простого качества, современные строительные материалы ни внутри дома, ни снаружи, включая надворные постройки, не применялись. 

Исходя из положений п. 3 ст. 86 и ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, заключение эксперта суд оценивает так же, как и любое иное доказательство, то есть оно не имеет для суда заранее установленной силы; суд оценивает заключение эксперта по своему внутреннему убеждению, основанному на беспристрастном, всестороннем и полном рассмотрении; заключение рассматривается в совокупности с другими доказательствами; суд, оценивая экспертное заключение, вправе согласиться с его выводами, признать доказанными обстоятельства, установленные в результате проведения экспертизы и отраженные в письменном заключении; не согласиться с заключением.

Принимая во внимание год постройки спорного объекта, площадь жилого дома и земельного участка, качественные характеристики, отсутствие водоснабжения и канализации, суд приходит к выводу о том, что величина рыночной стоимости, указанная оценщиком ФИО6, является завышенной и не отражает реальную стоимость возможной реализации спорного объекта недвижимости.

Суд принимает в качестве доказательства рыночную стоимость имущества, указанную экспертом ФИО7 как наиболее отражающую реальную рыночную стоимость недвижимого имущества и обеспечивающую баланс интересов сторон.

В силу положений ч. 1 и ч. 2 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Оценив экспертное заключение ИП ФИО7 в совокупности с иными доказательствами по делу, суд приходит к выводу, что установленный законом порядок изъятия земельного участка для муниципальных нужд Администрацией г. Кургана соблюден, соглашение о выкупной цене между сторонами отсутствует, последняя должна быть определена из рыночной стоимости объекта. 

Таким образом, с Администрации г. Кургана в пользу истца подлежат взысканию денежные средства в размере 1 602 000 руб., в том числе 1 222 000 руб. жилой дом общей площадью 47,3 кв.м., кадастровый номер № и 380 000 руб. земельный участок площадью 395 кв.м., кадастровый номер №, расположенные по адресу 

<

адрес> в счет выкупной стоимости имущества. 

По общему правилу, предусмотренному ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (п.1, ст. 88 ГПК РФ).

Статьей 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, отнесены в том числе, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, а также иные, признанные судом необходимыми расходы.

С ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 16 210 руб. пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

В удовлетворении требования ФИО1 о взыскании стоимости оплаты услуг оценщика в сумме 5 000 руб., суд отказывает, поскольку данное экспертное заключение не положено в основу решения суда.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к Администрации города Кургана о взыскании выкупной цены, судебных расходов – удовлетворить частично.

Взыскать с Администрации города Кургана в пользу ФИО1 в счет выкупной стоимости недвижимого имущества 1 602 000 руб., в том числе 1 222 000 руб. жилой дом общей площадью 47,3 кв.м кадастровый номер №, и 380 000 руб. земельный участок площадью 395 кв.м кадастровый номер №, расположенные по адресу 

<

адрес>, расходы по уплате госпошлины 16 210 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 к Администрации города Кургана о взыскании выкупной цены, судебных расходов –отказать.

Решение может быть обжаловано в Курганский областной суд в течении месяца со дня изготовления мотивированного решения, путем подачи на него апелляционной жалобы через Курганский городской суд.

Судья С.В. Маргина