№ 2-1317/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 июля 2020 года Советский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего Шукшиной Л.А.

при секретаре Гесполь А.С.,

с участием:

помощника прокурора Советского района г. Томска Богдановой Н.Н.,

представителя истца ФИО1, действующего на основании доверенности от 03.10.2019 сроком на три года,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Томске гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа с прекращением права собственности, установления выкупной цены,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с иском к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска о возложении обязанности изъять для муниципальных нужд жилое помещение – квартира ..., расположенное по адресу: ..., площадью ... путем выкупа с прекращением права собственности на указанное жилое помещение, установив размер выкупной цены в сумме 1 402 700 руб.

В обоснование требований указано, что жилое помещение по адресу: ..., принадлежит истцу на праве собственности с 02.06.2015. Жилой дом по адресу ... признан аварийным и подлежащим реконструкции 25.11.2016 (заключение межведомственной комиссии № 1915 от 15.11.2016, постановление администрации г. Томска № 1238 от 25.11.2016). Истцу направлено требование от 26.01.2017 о необходимости совместно с другими собственниками в течении 6 месяцев со дня его получения произвести реконструкцию многоквартирного дома. Постановлением администрации г. Томска от 18.02.2020 № 162 жилые помещения в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим реконструкции, по адресу: ..., изъят для муниципальных нужд. Жилое помещение не выкуплено. В ответе от 12.03.2020 № 1457 сообщено, что администрацией Советского района Города Томска проводятся мероприятия по организации проведения оценки подлежащего изъятию для муниципальных нужд недвижимого имущества (без указания конкретного срока проведения соответствующих процедур). Согласно отчету об оценке № 4102/20 от 20.02.2020 выкупная стоимость объекта недвижимости составляет 1 402 700 руб.

Истец, в судебное заседание не явилась, о причинах неявки суд не известила. Представитель ответчика ФИО3 дело просила рассмотреть в отсутствии представителя администрации.

В соответствии с ч.ч. 3 и 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Представитель истца заявленные требования поддержал с учетом проведенной по делу судебной экспертизы, настаивая на полном удовлетворении заявленных требований включающие взыскание с ответчика компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома.

Заслушав пояснения представителя истца, заключение прокурора, полагавшего, что заявленные требования подлежат частичному удовлетворению, изучив представленные в дело доказательства, суд приходит к следующему.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

В соответствии с частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ).

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ФИО2 является собственником спорного жилого помещения (квартира ... с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: ...) на основании договора дарения от 19.05.2015, заключенного между Ф.И.О. и ФИО2, что подтверждается договором дарения от 19.05.2015 с отметкой о регистрации права собственности 02.06.2015, свидетельством о государственной регистрации права от 02.06.2015, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 07.02.2020.

Сведения о правах на земельный участок отсутствуют.

Заключением межведомственной комиссии № 1915 от 15.11.2016 выявлены основания для признания многоквартирного дома ... по ... в ... аварийным и подлежащим реконструкции на основании п. 33 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47.

Постановлением администрации Города Томска № 1238 от 25.11.2016 многоквартирный дом ... по ... признан аварийным и подлежащим реконструкции.

Истцу направлено требование от 26.01.2017 с предложением в течение шести месяцев со дня получения настоящего требования произвести с другими собственниками реконструкцию многоквартирного жилого дома по адресу: ..., в котором расположено принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение .... В установленный срок реконструкция жилого дома произведена не была.

Администрацией Города Томска принято постановление № 162 от 18.02.2020 об изъятии в установленном порядке для муниципальных нужд жилые помещения в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим реконструкции по адресу: ..., в том числе квартиры ....

25.02.2020 истец обратился в администрацию Советского района Города Томска с просьбой произвести выкуп жилого помещения, распложенного по адресу: г... за денежную сумму в размере 1 402 700 руб.

В ответе от 12.03.2020 № 1457 сообщено, что администрацией Советского района Города Томска в настоящее время проводятся мероприятия по организации проведения оценки подлежащего изъятию для муниципальных нужд недвижимого имущества.

До настоящего времени жилое помещение не изъято для муниципальных нужд, выкуп не произведен, соглашение об установлении выкупной цены между сторонами не достигнуто.

Истцом представлен Отчет № 4102/20 от 20.02.2020 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости: однокомнатной квартиры (с учетом стоимости прав на земельный участок, а также убытков, причиненных собственнику ее изъятием) общей площадью ... расположенной по адресу: ..., составленный ... Согласно указанному отчету рыночная стоимость спорной квартиры на дату оценки составляет 1 402 700 руб.

На основании части 6 статьи 32 ЖК РФ выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

В силу части 7 статьи 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Указанный перечень возможных убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, не является исчерпывающим.

Подпунктом «з» пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Согласно приведенным в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, разъяснениям, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Для определения рыночной стоимости подлежащего изъятию имущества судом назначена комплексная строительно-техническая и оценочная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Бюро оценки «ТОККО» (далее – ООО «Бюро оценки «ТОККО»).

Согласно заключению эксперта № 347-Э/2020 от 18.06.20202 экспертом сделаны следующие выводы:

1. Рыночная стоимость жилого помещения – квартиры ... по адресу: ..., по состоянию на дату проведения оценки составляет 962 000 руб., в том числе:

- стоимость доли в предполагаемом праве аренды на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ..., по состоянию на дату проведения оценки составляет 530 000 руб.

2. Размер потенциальных убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества – квартиры ... по адресу: ..., которые понесет собственник указанного недвижимого имущества по состоянию на дату проведения оценки составляет 63 300 руб.

3. Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения – квартиры ... по адресу: ..., составляет 540 000 руб.

Заключение эксперта содержит подробный анализ рынка жилья в г. Томске, на основе которого сделан вывод о рыночной стоимости изымаемого имущества, что дает основания суду для вывода о необходимости установления выкупной цены, подлежащей выплате собственнику квартиры, на его основе. Не доверять заключению эксперта у суда оснований не имеется. Учитывая, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям действующего законодательства, суд руководствуется данным заключением при определении выкупной стоимости изымаемого имущества.

При этом определяя рыночную стоимость жилого помещения с учетом стоимости доли в предполагаемом праве аренды на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного жилого дома, суд учитывает следующее.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к общему имуществу многоквартирного дома. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ), в Постановлении от 28 мая 2010 года № 12-П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах установил в ЖК РФ общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36 ЖК РФ), а в Федеральном законе от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16 данного Закона).

Если земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Вместе с тем в силу положений пункта 3 статьи 26 Федерального закона от 31 декабря 2014 года № 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в случае, если у собственника объектов недвижимости или лица, которому такие объекты недвижимости принадлежат на иных правах, отсутствуют предусмотренные ЗК РФ права на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, осуществляется изъятие таких объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке, установленном гражданским и земельным законодательством для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Отсутствие у собственника помещения в многоквартирном жилом доме права на земельный участок под соответствующим объектом недвижимости не исключает его (земельного участка) изъятие для государственных или муниципальных нужд, предусматривая при этом особенность определения возмещения за изымаемый земельный участок, который определяется размером возмещения арендатору земельного участка, переданного в аренду на сорок девять лет без определения и возмещения его рыночной стоимости.

Учитывая, что земельный участок под многоквартирным домом, в котором расположена рассматриваемая квартира, не образован, его границы не установлены и не учтены, на кадастровый учет участок не поставлен, государственный кадастровый учет не произведен, права, предусмотренные земельным законодательством, на земельный участок у истца отсутствуют, суд приходит к выводу о наличии оснований для включения в выкупную стоимость изымаемого имущества стоимость доли в предполагаемом праве аренды на земельный участок, поскольку нормы Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» не могут быть применены.

Применительно к вопросу о включении в выкупную цену жилого помещения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, суд исходит из следующего.

Статья 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2012 года, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Как уже указывалось выше, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт (раздел 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2014 года).

Таким образом, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт может быть включена в выкупную цену изымаемого жилого помещения в случае, если право собственности на жилое помещение у гражданина возникло в порядке приватизации, и бывшим наймодателем до указанного момента не была исполнена обязанность по проведению капитального ремонта дома, в котором находится жилое помещение.

В настоящем случае право собственности истца на спорное жилое помещение возникло на основании договора дарения, что исключает возможность включения в итоговую выкупную стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

На основании изложенного, размер выкупной цены, подлежащей выплате истцу, составляет 1 025 300 руб., в том числе 962 000 руб. – стоимость жилого помещения, включая стоимость доли в предполагаемом праве аренды на земельный участок, 63 300 руб. – размер потенциальных убытков.

В соответствии со статьей 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце втором пункта 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении иска неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку требования, направленного на защиту личных неимущественных прав (например, о компенсации морального вреда).

Учитывая, что при подаче иска истцом ФИО2 оплачена государственная пошлина в размере 300 руб., с ответчика за счет средств казны муниципального образования «Город Томск» в пользу ФИО2 подлежит взысканию государственная пошлина в счет возмещения понесенных судебных расходов в размере 300 руб.

Директор ООО «Бюро оценки «ТОККО» Ф.И.О.1 вместе с заключением экспертизы направил ходатайство об оплате проведенной экспертным учреждением экспертизы. Согласно счету на оплату № 141 от 18.06.2020 и акту № 240 от 18.06.2020 стоимость судебной экспертизы составила 15 000 руб.

С учетом того, что определением суда от 27.05.2020 расходы за производство экспертизы возложены на ответчика, и исковые требования ФИО2 удовлетворены, то с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска за счет средств казны муниципального образования «Город Томск» в пользу экспертного учреждения подлежит взысканию за проведенную судебную экспертизу 15 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 98, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО2 удовлетворить частично. 

Обязать муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска изъять у ФИО2 для муниципальных нужд жилое помещение общей площадью ... квадратных метров – квартиру ..., расположенную по адресу: ..., кадастровый номер ..., путем выкупа за счет средств казны муниципального образования «Город Томск» с прекращением права собственности на указанное жилое помещение, установив выкупную стоимость в размере 1 025 300 рублей.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

Взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска за счет средств казны муниципального образования «Город Томск» в пользу ФИО2 расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска за счет средств казны муниципального образования «Город Томск» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Бюро оценки «ТОККО» расходы на производство судебной экспертизы в размере 15 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд г. Томска в течение одного месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: