Дело № 2-147/2024

УИД 78RS0017-01-2023-002802-12

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 февраля 2024 года город Санкт-Петербург

Петроградский районный суд города Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Никитина С.С. при секретаре Ильясове Н.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга о признании права собственности на квартиру и государственной регистрации права,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском, в котором, после уточнения исковых требований в ходе судебного разбирательства в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), просили признать за ними право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, в 1/2 доле каждому и принять решение о государственной регистрации за ними указанного права собственности. 

В обоснование своих исковых требований, истцами указано на то, что право общей долевой собственности на указанную выше квартиру было приобретено ими на основании договора о долевом участии в строительстве № П-20/2003 от 29 декабря 2003 года, заключенного с ОАО «Петербургреконструкция» и соглашения о перемене лиц в обязательстве от 19 июля 2006 года. После исполнения ими своих обязательств по уплате цены договора, а также после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, ОАО «Петербургреконструкция» передало им по акту приемки-передачи от 04 июня 2007 года квартиру № 21, общей площадью 169,9 кв.м. в жилом доме по адресу: 

<

адрес>. С указанного времени они фактически владеют и пользуются спорной квартирой, однако они своевременно не обратились в регистрирующий орган и не зарегистрировали за собой право собственности на приобретенное жилое помещение. Осуществить регистрационное действие в настоящий момент истцы не имеют возможности по причине утраты своих экземпляров договора о долевом участии в строительстве №П-20/2003 от 29 декабря 2003 года и соглашения о перемене лиц в обязательстве от 19 июля 2006 года и прекращения деятельности АО «Петербургреконструкция» и ЗАО «Жилищная компания «Санкт-Петербург»

В связи с этим, единственным способом защиты своего права собственности, как полагают истцы, на основании положений статей 12, 218 ГК РФ, а также п.60 Постановления Пленума Верховного суда РФ №10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», является предъявление иска о признании права собственности на данное имущество за собой.

Представитель истцов ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объёме и просила их удовлетворить.

Представители ответчика – Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, а также третьего лица – Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, в суд не явились, о времени и месте судебного заседания извещены в установленном порядке, ходатайств и заявлений об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, суду не предоставили. 

В связи с изложенным, суд, на основании статьи 165.1 ГК РФ и пункта 3 статьи 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует установлено судом и следует из материалов дела, в соответствии с заключенным с ОАО «Петербургреконструкция» договором о долевом участии в строительстве № П-20/2003 от 29 декабря 2003 года, соглашением о перемене лиц в обязательстве от 19 июля 2006 года ФИО1 и ФИО2 являлись участниками долевого строительства многоквартирного жилого дома по адресу: г. Санкт-Петербург, Петроградский административный район, ул. Большая Посадская, дом 6. 

Указанный договор был заключен до вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в связи с чем был составлен в простой письменной форме и не подлежал государственной регистрации.

После исполнения Истцами своих обязательств по уплате цены договора, а также после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, ОАО «Петербургреконструкция» передало ФИО1 и ФИО2 по акту приемки-передачи от 04 июня 2007 года квартиру №, общей площадью 169,9 кв.м. в жилом доме по адресу: г

<

адрес>

Таким образом, с указанной даты истцы фактически владеют и пользуются спорной квартирой, однако они своевременно не обратились в регистрирующий орган и не зарегистрировали за собой право собственности на приобретенное жилое помещение.

Как следует из доводя иска и объяснений представителя истцов, осуществить регистрацию права собственности на квартиру истцы не имеют возможности, так как ФИО1 и ФИО2 утратили свои экземпляры договора о долевом участии в строительстве №П-20/2003 от 29 декабря 2003 года и соглашения о перемене лиц в обязательстве от 19 июля 2006 года. При этом, в связи с прекращением деятельности ОАО «Петербургреконструкция», ОГРН 

<

***>, (ликвидировано 15.06.2012 года), и ЗАО «Жилищная компания «Санкт-Петербург», ОГРН 

<

***> (ликвидировано 28.11.2019 года на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства) возможность восстановления указанные документов утрачена. 

13 декабря 2021 года истцы обратились в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу для регистрации права собственности на квартиру, приложив к заявлению оригинал акта приемки-передачи квартиры от 04 июня 2007 года.

После подачи документов в регистрирующий орган истцам было направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации от 24 декабря 2021 года в виду того, что не были представлены договор о долевом участии в инвестировании строительства № П-20/2003 от 29 декабря 2003 года, соглашение о перемене лиц в обязательстве от 19 июля 2006 года, а также документы, подтверждающие исполнение финансовых обязательств.

В связи с непредоставлением указанных документов в установленный срок истцам согласно уведомлению от 23 марта 2022 года было отказано в государственной регистрации права собственности на квартиру.

В ноябре 2022 года истцы обратились в Выборгский районный суд Санкт-Петербурга с заявлением об установлении юридического факта заключения договора о долевом участии в строительстве № П-20/2003 от 29 декабря 2003 года и соглашения о перемене лиц в обязательстве.

Однако, определением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 14 ноября 2022 года заявление Истцов было оставлено без рассмотрения, в связи с наличием спора о праве, в связи с чем требование подлежит разрешению в порядке искового производства.

В силу положений ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

Учитывая указанные выше разъяснения, отсутствие регистрации права собственности, а также утеря истцами договора, не делают саму сделку недействительной, более того договор о долевом участии в инвестировании строительства фактически исполнен сторонами, что подтверждается оригиналом акта приемки-передачи квартиры от 04 июня 2007 года.

Фактическая передача квартиры от ОАО «Петербургреконструкция» к истцам произошла 04 июня 2007 года посредством передачи ключей. Данный факт подтверждается также текстом акта приемки-передачи от 04 июня 2007 года, согласно которому Общество передало, а Дольщики приняли квартиру №21, квартира находится в технически исправном состоянии, претензии по качеству, сроку передачи квартиры Дольщикам и по исполнению обязательств по Договору отсутствуют.

Факт заключения истцами соглашения о перемене лиц в обязательстве, а также исполнения ими взятых на себя финансовых обязательства по оплате долевого участия, подтверждается заверенными ПАО «Банк «Санкт-Петербург» копиями следующих документов: договора № П-20/2023 о долевом участии в строительстве от 29 декабря 2003 года, соглашения о перемене лиц в обязательстве от 19 июля 2006 года, кредитного договора №121/06 от 19 июля 2006 года, мемориального ордера № 4791 от 19 июля 2006 года, платежного поручения №3710 от 19 июля 2006 года, уведомлением ПАО «Банк «Санкт-Петербург» о полном исполнении ФИО2 и ФИО1 своих обязательств по кредитному договору №121/06 от 19 июля 2006 года.

Из вышеуказанных документов следует, что на основании соглашения о перемене лиц в обязательстве от 19 июля 2006 года ЗАО «Жилищная компания «Санкт-Петербург» (Дольщик-1) передает, а ФИО2 и ФИО1 (Дольщики-2) принимают все права и обязанности по Договору №П-20/2003 о долевом участии в строительстве от 29 декабря 2003 года, заключенному между ОАО «Петербургреконструкция» и Дольщиком-1 в отношении квартиры, расположенной по строительному адресу: 

<

адрес>

Согласно пункту 6 указанного соглашения за передачу прав и обязанностей Дольщики-2 уплачивают Дольщику-1 стоимость оплаченного Дольщиком-1 долевого участия в размере 8 700 703 рубля 78 копеек в срок до 20 июля 2006 года.

Денежные средства, направляемые Дольщиками-2 в качестве оплаты составляют: собственные денежные средства дольщика в размере 1 500 703 рубля 78 копеек; заемные средства дольщика в размере 7 200 000 рублей (получены по кредитному договору №121/06 от 19 июля 2006 года, заключенному Дольщиками-2 с ОАО «Банк «Санкт-Петербург»).

В соответствии с пунктом 2.3. кредитного договора №121/06 от 19 июля 2006 года обязательства кредитора по выдаче заемщику кредита возникают при условии оплаты заемщиком разницы между стоимостью квартиры и суммой предоставляемого в соответствии с договором кредита из собственных средств заемщика в размере 1 500 703 рубля 78 копеек, путем перечисления указанных денежных средств на расчетный счет ЗАО «Жилищная компания «Санкт-Петербург», открытый у кредитора.

Согласно мемориальному ордеру №4791 от 19.07.2006 года истцам был выдан кредит в размере 266 476 долларов США. В этот же день денежные средства в размере 7 200 000 рублей были переведены в ЗАО «Жилищная компания «Санкт-Петербург» в счет оплаты по соглашению о перемене лиц в обязательстве от 19.07.2006 года (платежное поручение № 3710 от 19.07.2006 года). Выдача кредита банком подтверждает исполнение истцами предусмотренного пунктом 2.3 кредитного договора условия об оплате оставшейся части стоимости квартиры в размере 1 500 703 руб. 78 копеек из собственных денежных средств.

Таким образом, указанные документы подтверждают как факт приобретения истцами квартиры на основании соглашения о перемене лиц в обязательстве от 19.07.2006 года к договору о долевом участии в строительстве №П-20/2003 от 29.12.2003 года, так и факт полной оплаты приобретаемой квартиры.

Из объяснений истцовой стороны также следует, что с момента получения квартиры по акту приемки-передачи в 2007 году и по настоящее время квартира находится в фактическом владении и пользовании истцов, по указанному адресу иные лица ни ранее, ни в настоящее время не были зарегистрированы. Истцы осуществили в квартире ремонт, несут бремя по ее содержанию, а также оплачивают коммунальные платежи.

Согласно статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. 

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

Между тем, возникновение права собственности истца на квартиру не может быть поставлено в зависимость от наличия или отсутствия оригинала договора участия в долевом строительстве при наличии иных доказательств возникновения права собственности на вновь созданный объект недвижимости.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривается в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей возникновение последних из договоров (сделок), из судебного решения.

Невозможность произвести регистрацию права собственности на квартиру как объект права собственности, на который истцы вправе рассчитывать в результате исполнения договорных обязательств, влечет нарушение их прав. Нарушенное право подлежит судебной защите.

С учетом возникновения у истцов права на жилое помещение по приведенным основаниям, принимая во внимание исполнение обязательств по договору, предусматривающему возникновение права собственности на указанный объект недвижимости по окончании его строительства, а также непринятие застройщиком мер по государственной регистрации права собственности на имя участников долевого строительства, нарушенное право истцов подлежит защите в соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации в форме признания за ними права общей долевой собственности в равных долях на квартир по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №.

В соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты, в связи с чем удовлетворение искового требования о принятии решения о государственной регистрации за истцами права собственности является излишним. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворить частично. 

Признать за ФИО1, 

<

данные изъяты>, право общей долевой собственности на ? долю квартиры, расположенной по адресу: г

<

адрес>.

Признать за ФИО2, 

<

данные изъяты>, право общей долевой собственности на ? долю квартиры, расположенной по адресу: г. 

<

адрес>

В удовлетворении остальной части иска отказать. 

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд через Петроградский районный суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 14 марта 2024 года. 

Председательствующий Никитин С.С.