УИД 70OS0000-01-2021-000156-23

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 октября 2021 года Томский областной суд в составе:

председательствующего Кущ Н.Г.,

при секретаре Нетесове И.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске административное дело №3а-222/2021 по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 в лице представителя ФИО2 обратилась в суд с административным исковым заявлением к Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований указала, что является собственником нежилого помещения с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу: /__/. 

Согласно сведениям, содержащимся в выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость нежилого помещения установлена по состоянию на 01 января 2019 года в размере 16453664 руб. 13 коп., что значительно превышает рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на ту же дату отчетом ООО «Бюро оценки «ТОККО», чем нарушаются права административного истца как налогоплательщика.

С учетом уточнения заявленных требований просила установить кадастровую стоимость указанного нежилого помещения в размере его рыночной стоимости 5580000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

В качестве заинтересованного лица административным истцом в иске указано ОГБУ «ТОЦИК».

Определением судьи Томского областного суда от 30 августа 2021 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен налогополучатель - муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска.

Определением Томского областного суда от 01 октября 2021 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено ФГБУ «ФКП Росреестра».

В соответствии с частью 4 статьи 247, с учетом положений статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон, заинтересованных лиц, извещенных о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Представитель Департамента по управлению государственной собственностью Томской области ФИО3 в письменном отзыве указала, что административный истец, обращаясь в суд с настоящим административным иском, реализует свое законное право на установление кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Отметила, что по результат анализа представленного административным истцом отчета установлено отсутствие в нем существенных нарушений требований законодательства об оценочной деятельности к составлению и содержанию отчета об оценке, а также требований к информации, используемой в отчете об оценке, к проведению оценки недвижимости, установленных федеральными стандартами оценки. Полученное в отчета значение удельного показателя рыночной стоимости объекта оценки в размере 15621,50 руб. приближено к среднему значению стоимости в сложившемся диапазоне цен на рынке недвижимости в г.Томске, что подтверждается анализом рынка нежилой недвижимости, представленной в Отчете №1ГКООН-70-2019. Обратила внимание на наличие в представленном истцом отчете опечатки (на стр. 60 отчета указана итоговая стоимость объекта оценки 5580000 руб., на стр.3 – 5560000 руб.). Указала, что, исходя из представленных оценщиком в отчете расчетов, итоговая стоимость объекта оценки составляет 5580000 руб. Отметила, что указанная опечатка не оказывает влияния на итоговую стоимость объекта оценки. Решение вопроса об удовлетворении требований административного истца оставила на усмотрение суда. 

В письменном отзыве представитель Управления Росреестра по Томской области ФИО4 указал, что административный истец обладает правом установления кадастровой стоимости нежилого помещения путем оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, содержащихся в государственном кадастре недвижимости. Полагал, что реализация в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере ее рыночной стоимости не влияет на права законные интересы Управления. Указал, что при принятии решения об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, Управление полагается на усмотрение суда.

В письменном отзыве представитель ОГБУ «ТОЦИК» ФИО5 указала, что по результатам анализа представленного истцом отчета существенных нарушений действующего на территории Российской Федерации законодательства об оценочной деятельности к составлению и содержанию отчета об оценке, а также требований к информации, используемой в отчете об оценке, к проведению оценки недвижимости, установленных федеральными стандартами оценки, не выявлено. Обратила внимание на наличие в отчете технической ошибки: на стр.60 отчета приведена итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки в размере 5580000 руб., в то время как на стр.3 отчета указана итоговая рыночная стоимость в размере 5560000 руб. Отметила, что, исходя из представленных оценщиком в отчете расчетов, рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2019 составляет 5580000 руб. Решение относительно требований административного истца оставила на усмотрение суда.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» ФИО6 указал, что решение относительно требований административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда.

Изучив материалы дела, суд находит заявленные ФИО1 требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ФИО1 с 13.02.2003 на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером /__/, расположенное по адресу: /__/, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 18.10.2021.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 26.08.2021 кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером /__/ составляет 16453664,31 руб.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Недопустимы налоги и сборы, препятствующие реализации гражданами своих конституционных прав.

ФИО1 в соответствии с требованиями статьи 400 Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком налога на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1).

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона (часть 4).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Оспариваемая кадастровая стоимость нежилого помещения утверждена приказом Департамента по управлению государственной собственностью Томской области от 22 ноября 2019 года № 41 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, помещений, машино-мест и иных видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Томской области», который принят в соответствии с частью 1 статьи 15 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», постановлением Губернатора Томской области от 11 июня 2013 г. № 68 «Об утверждении Положения о Департаменте по управлению государственной собственностью Томской области», с учетом уведомления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 15 ноября 2019 г. № 15-01556/19 об отсутствии нарушений требований к отчету об итогах государственной кадастровой оценки, выполненному областным государственным бюджетным учреждением «Томский областной центр инвентаризации и кадастра» от 7 ноября 2019 г. № 1ГКООН-70-2019.

Сведения о данной кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 24 января 2020 года и применяются с 01 января 2020 года.

Приведенные данные указывают на заинтересованность административного истца в установлении кадастровой стоимости как налогооблагаемой базы в размере, равной рыночной стоимости объекта недвижимости, а ее требование в полной мере согласуется с положениями статей 400, 403 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в силу которых федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости этого недвижимого имущества равной его рыночной стоимости. 

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ является отчет об оценке объекта.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности) (абзац первый пункта 20 указанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации).

В суд административным истцом в подтверждение заявленной к установлению рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером /__/ представлен отчет №448-А/2021 от 09.07.2021, подготовленный ООО «Бюро оценки «ТОККО». В соответствии с выводами оценщика рыночная стоимость оцениваемого объекта с кадастровым номером /__/ по состоянию на дату оценки составляет 5580000 рублей (лист 60 отчета, л.д.39, оборот).

Оценивая представленный отчет в порядке статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что при его составлении требования статьи 15 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» соблюдены, поскольку он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Указанные в отчете цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования – определение рыночной стоимости объекта оценки.

Ответственность оценщика Х., ООО «Бюро оценки «ТОККО» застрахованы в установленном порядке и размере.

Данный отчет отвечает требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Как следует из представленного отчета, оценка в отношении объекта недвижимости проводилась по состоянию на 01 января 2019 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Оценщиком составлено точное описание объекта оценки, представлена информация о количественных и качественных характеристиках объекта недвижимости.

Оценщик произвел анализ рынка предложений коммерческой недвижимости г.Томска за анализируемый период, а также ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки. При проведении оценки объекта недвижимости оценщиком использованы предусмотренные законодательством об оценочной деятельности сравнительный подход с применением метода сравнения продаж и доходный подход оценки, обоснован отказ от применения затратного подхода. Итоговая величина рыночной стоимости определена путем согласования результатов, полученных в ходе применения доходного и сравнительного подходов.

Из предложений по продаже объектов недвижимости оценщиком выбраны объекты-аналоги с наиболее подходящими характеристиками объекту оценки. Информация об объектах-аналогах проанализирована оценщиком, приведена в расчетных таблицах.

В отчете присутствуют скриншоты объявлений, где имеется информация об объектах-аналогах, что позволяет делать выводы об авторстве информации и дате ее подготовки, а также проверить используемые оценщиком сведения.

Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. В качестве ценообразующих факторов оценщиком отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения, приведены расчеты, а также пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Проанализировав содержание отчета №448-А/2021 от 09.07.2021, подготовленного ООО «Бюро оценки «ТОККО», суд приходит к выводу, что указание на странице 3 отчета итоговой рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на дату оценки 01.01.2019 в размере 5560000 рублей вместе установленной оценщиком 5580000 рублей, является технической ошибкой и не свидетельствует о недостоверности выводов оценщика о том, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2019 составляет 5580000 рублей.

Данная техническая ошибка была устранена путем представления в суд отчета №448/1 –А/2021 ООО «Бюро оценки «ТОККО», где выводы о размере рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером /__/, указанные на странице 60 отчета (5580000 руб.) совпадают с информацией, указанной на станице 3 отчета.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательств, которые опровергали бы определенную в отчете рыночную стоимость нежилого помещения с кадастровым номером /__/, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере по состоянию на 1 января 2019 года, административными ответчиками, заинтересованными лицами вопреки положениям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не представлено, ходатайств о назначении судебной оценочной экспертизы не заявлено. В своих отзывах представители Департамента по управлению государственной собственностью Томской области и ОГБУ «ТОЦИК» указали лишь на техническую ошибку (описку) в представленном административным истцом отчете, не оспаривая правильность выводов оценщика о том, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2019 составляет 5580000 руб.

При таких обстоятельствах указанная в отчете итоговая величина рыночной стоимости нежилого помещения подлежит признанию достоверной для установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать дату обращения в суд – 27 августа 2021 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу: /__/ в размере его рыночной стоимости 5580000 (пять миллионов пятьсот восемьдесят тысяч) рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Датой подачи заявления ФИО1 в суд считать 27 августа 2021 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Томский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Председательствующий

Мотивированное решение изготовлено 02 ноября 2021 года