47RS0004-01-2019-007927-05

Дело № 2-1573/2021 (2-8130/2020;)

24 марта 2021 г.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Всеволожский городской суд Ленинградской области в составепредседательствующего судьи Курбатовой Э.В.,

при ведении протокола секретарем Наймович В.В.,

с участием ФИО1, ее представителя адвоката Подпорина Н.А.,

ФИО2, его представителя ФИО3 по доверенности от 18 мая 2015 года, 

3 лица – ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли продажи квартиры недействительным, прекращении права собственности ответчика на квартиру, признании права собственности на квартиру,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратилась в суд, указывая, что 9 апреля 2019 года подписала с ответчиком договор купли-продажи принадлежащей ей на праве собственности квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес>. Полагает, что данный договор является ничтожным, поскольку целью его заключения являлся залог данной квартиры в качестве обеспечения обязательства по получению от ФИО2 займа в размере 2600000 руб. Данное обстоятельства, по доводам иска, подтверждается заключением с ФИО2 25 апреля 2019 года предварительного договора купли-продажи указанной квартиры, по условиям которого, предусматривалась обратная продажа ей квартиры в срок до 10 мая 2019 года. Истец указала, что займ она возвратила, однако, ФИО2 принятое на себя обязательство по договору от 25 апреля 2019 года нарушил, в срок до 10 мая 2019 года основной договор купли-продажи квартиры с ней не заключил. При этом, как указывает истец, ни она, ни ответчик в действительности не имели намерения по оформлению купли-продажи квартиры. Полагает, что ответчик злоупотребил своими правами, навязав ей условия ничтожной сделки, она, нуждаясь в денежных средствах, вынуждена была заключить договор купли-продажи с ФИО2, поскольку кредитные организации ей в предоставлении денежных средств отказали. Считает, что в действительности договор купли-продажи прикрывал договор залога недвижимого имущества, однако, поскольку договор залога не зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Ленинградской области, то есть является незаключенным, на стороне ответчика имеет место признаки неосновательного обогащения в виде получения в собственность без установленных законом оснований вышеуказанной квартиры. О притворности сделки, по мнению истца, свидетельствуют и те обстоятельства, что она продолжает осуществлять правомочия собственника квартиры, владеет ею, несет расходы по содержанию квартиры, ответчику квартира по акту не передавалась, обстановка помещения сохранена, в квартире продолжают храниться ее вещи.

Также истец указывает в заявлении на то, что спорная сделки имела признаки мнимости, поскольку у ее сторон отсутствовали намерения создать соответствующие ей правовые последствия; стороны сделки продолжают вести себя так, как если бы сделка не заключалась.

В связи с этим, истец просит признать договор купли-продажи квартиры от 9 апреля 2019 года недействительным, прекратить в ЕГРН право собственности ответчика на квартиру и признать за ней право собственности на квартиру по вышеуказанному адресу.

В судебном заседании истец, представитель истца требования иска поддержал, подтвердил изложенные обстоятельства.

Ответчик, его представитель иск не признали, указав, что ФИО2 является профессиональным участником на рынке недвижимости, ФИО1 обратилась с нему с просьбой как можно скорее продать принадлежащую ей спорную квартиру, пояснив, что срочно нуждается в денежных средствах для поддержания бизнеса ФИО4. с которым находилась в фактических брачных отношениях. Ответчик пояснил, что поскольку квартира не реализовывалась, он предложил ФИО1 выкупить квартиру. 9 апреля 2019 года между ним и истцом был подписан договор купли-продажи спорной квартиры за стоимость 2600000 руб., которые он передал покупателю, о чем имеется расписка. Оформив договор, стороны совместно обратились в регистрирующий орган в целях регистрации перехода права собственности на квартиру. 16 апреля 2019 года у ЕГРН осуществлена регистрация перехода права собственности на квартиру от истца к ответчику.

Ответчик указал, что приобретал квартиру без цели проживания в ней; квартира им сдавалась в найм.

Также ответчик указал, что 25 апреля 2019 года ФИО1 вновь обратилась к нему, сказала, что совершила не обдуманный поступок, передумала продавать квартиру, сказала, что с ФИО4 начались личные проблемы, просила отменить сделку. Поскольку квартира приобреталась им без цели использования для проживания, он предоставил истцу возможность выкупить квартиру, заключив с ней 25 апреля 2019 года предварительный договор купли-продажи квартиры, в котором стороны предусмотрели срок обратной продажи истцу квартиры до 10 мая 2019 года.

Однако, как указывает ответчик, до истечения данного срока истец квартиру не выкупила, в связи с чем, квартира была выставлена им на продажу. Предварительно квартира была освобождена от изношенной мебели и погашен долг по жилищно-коммунальным платежам.

Ответчиком оспаривается то обстоятельство, что истец с момента продажи квартиры несла расходы на ее содержание и оплачивала жилищно-коммунальные услуги.

Также ответчиком в судебном заседании указывалось на то, что истец не лишена и в настоящее время права выкупа у него спорной квартиры, которая не используется им в целях проживания; единственной его целью является возврат затраченных по договору денежных средств.

Представителем ответчика приведены доводы о том, что заключенный договор признакам мнимости, либо притворности не отвечает, поскольку при заключении сделки и в дальнейшем, при владении спорной квартирой, ответчиком совершаются действия, направленные на владение данным имуществом, как своей собственностью; какие-либо иные для ответчика последствия, чем те, которые характерны для купли-продажи недвижимости, спорная сделка не породила. Оспариваемый договор купли-продажи квартиры заключен в надлежащей форме, содержит все присущие договору условия, спорная квартира передана во владение покупателю, денежные средства по договору получены продавцом, что по доводам возражений представителя ответчика указывает на создание оспариваемой сделкой соответствующие ей правовые последствия, таким образом, исключена ее мнимость.

Третье лицо по делу ФИО4 поддержал иск ФИО1

Суд, выслушав объяснения сторон, третьего лица, оценив доказательства по делу, приходит к следующему.

Согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ" разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным Гражданским кодексом РФ или специальными законами.

Пункт 88 этого же постановления Пленума разъясняет, что, применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Из содержания указанной нормы и разъяснений Пленума следует, что для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью суду необходимо установить, что действительная воля всех сторон сделки была направлена на заключение иной (прикрываемой) сделки.

В силу пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

По смыслу, придаваемому законом, под мнимой сделкой подразумевается сделка, которая совершена для того, чтобы произвести ложное представление на третьих лиц, характеризуется несоответствием волеизъявления подлинной воле сторон: в момент ее совершения воля обеих сторон не направлена на достижение правовых последствий в виде возникновения, изменения, прекращения соответствующих гражданских прав и обязанностей.

Мнимость сделки связывается с пониманием сторонами того, что эта сделка их не связывает, и они не имеют намерений исполнять ее либо требовать ее исполнения. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий.

Как разъяснено в пункте 86 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует учитывать, что стороны мнимой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные частью 3 статьи 424 указанного Кодекса, не применяются.

По смыслу приведенных норм права, для признания договора купли-продажи мнимой сделкой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что истец 

<

адрес> мкр.Сертолово-1, 

<

адрес>.

9 апреля 2019 года между сторонами в письменной форме заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, по условиям которого истец продала ответчику квартиру за 2600000 руб., которые покупатель обязался выплатить продавцу в течение одного дня с момента подачи заявления в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности на квартиру.

Право собственности ответчика на квартиру зарегистрировано в ЕГРН 16 апреля 2019 года, запись о регистрации №.

Материалами дела подтверждается факт произведенных ответчиком расчетов по оспариваемому договору; истец, согласно представленной ответчиком расписке, получила за продажу 

<

адрес> руб. Данное обстоятельство истцом не оспаривалось в ходе судебного процесса.

Также судом установлено, что 25 апреля 2019 года между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого, ФИО2 обязался в срок до 10 мая 2019 года заключить с ФИО8 основной договор купли-продажи вышеуказанной квартиры за 1600000 руб.

Из материалов дела видно, что основной договор купли-продажи спорной квартиры на условиях предварительного договора от 25 апреля 2019 года между сторонами не заключался, титул владельца квартиры в ЕГРН сохранен; стороны предварительного договора не направили друг другу предложение о заключении основного договора.

Из показаний допрошенных в качестве свидетелей ФИО12 и ФИО9 следует, что они неоднократно пользовались услугами ответчика по предоставлению в займ денежных средств под залог принадлежащих им жилых помещений. 

ФИО4, допрошенный в качестве свидетеля до привлечения его к участию в деле в качестве третьего лица, показал, что совместно проживает с истцом, ему необходимы были денежные средства, в связи с чем, он взял у ответчика в долг 1600000 руб. Выдача ответчиком займа предполагалась под залог квартиры. Поскольку принадлежащее ему жилое помещение является предметом залога в кредитной организации по иному обязательству, в его правоотношениях займа с ФИО2 в качестве залогодателя выступила ФИО1 Свидетель показал, что ФИО2 настаивал на оформлении залога именно в форме подписания договора купли-продажи квартиры, на иных условиях предоставить займ отказался.

Свидетель ФИО9 показала, что с ФИО2 ранее заключался договор купли-продажи принадлежащей свидетелям квартиры в Санкт-Петербурге на 

<

адрес> также фактически заключался на условиях залога для обеспечения возврата займа. Займ возвращен не был. Квартира осталась во владении ответчика.

Допрошенный по ходатайству ответчика в качестве свидетеля ФИО10 показал, что проживал с разрешения ответчика в спорной квартире в период с 15 января 2020 года по 6 июля 2020 года, нес расходы по жилищно-коммунальным платежам, оплаченные квитанции передавал ответчику.

Суд, анализируя представленные сторонами доказательства, не установил наличия признаков мнимости, либо притворности оспариваемой сделки.

Намерение и волеизъявление ответчика, как стороны сделки, полностью соответствует условиям договора: им, как покупателем квартиры, произведена ее оплата продавцу, о чем оформлена расписка, осуществлена регистрация перехода к нему права собственности, производятся действия, направленные на содержание имущества и распоряжение им, спорная сделка реально исполнена сторонами, имущество фактически передано покупателю и находится в его владении.

Истцом доказательства обратного не представлены, равно, как и не представлены доказательства не прекращения владения ею спорной квартирой; истцом не оспаривалось, что она не пользуется квартирой с момента ее отчуждения ответчику; документов, свидетельствующих о содержании квартиры, уплаты коммунальных платежей, совершении иных действий, направленных на осуществления владения недвижимостью истцом, в нарушение ст.56 Гражданского процессуального кодекса РФ, не представлено.

Кроме этого, истец, заявляя, что оспариваемая сделка прикрывала договор залога квартиры в целях обеспечения займа, не представила доказательства тому, что ею, либо 3 лицом ФИО4 совершались действия, направленные на возврат полученного у ФИО2 займа, а тем, в свою очередь, осуществлялись неправомерные действия по удержанию квартиры, что свидетельствовало бы о недобросовестности ответчика.

В сложившихся правоотношениях отсутствует субъективная сторона оспариваемой сделки, как притворной, либо мнимой, поскольку при рассмотрении дела не установлено наличие совместной воли участников сделки на достижение других правовых последствий, либо на отсутствие соответствующего намерения сторон сделки создать присущие ей правовые последствия.

Факт заключения между сторонами предварительного договора купли-продажи квартиры не свидетельствует о ничтожности оспариваемой сделки. Как пояснил ответчик, квартира приобретена им для последующего использования в целях извлечения прибыли, она выставлена на продажу, предварительный договор обеспечивал право истца на выкуп у него данной квартиры по ее просьбе. Каких-либо признаков, указывающих на то, что заключение двух сделок (договора купли-продажи и предварительного договора купли-продажи) являлось механизмом, обеспечивающим возврат полученного ФИО4 займа, не установлено.

Таким образом, иск удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли продажи квартиры недействительным, прекращении права собственности ответчика на квартиру, признании права собственности на квартиру отказать.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья

Решение принято в окончательной форме 30 марта 2021 года.