РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 23 октября 2020 г. по делу № 3а-28/2020 

Севастопольский городской суд в составе:

председательствующего судьи – Дудкиной Т.Н.

секретаре – Марушевской Т.В. 

при участии: 

представителя административного истца – ФИО3, 

представителей административного ответчика – ФИО4, 

ФИО5

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Хаммер» к Правительству Севастополя, Государственному бюджетному учреждению г. Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки», Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, заинтересованное лицо - Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлению равной его рыночной стоимости, - 

установил:

05 марта 2020 года Общество с ограниченной ответственностью «Хаммер» (далее - ООО «Хаммер») обратилось в Севастопольский городской суд с административным исковым заявлением к Правительству Севастополя, Государственному бюджетному учреждению г. Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки», Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, заинтересованное лицо - Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлению равной его рыночной стоимости. Административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1,5295 га, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2018 г., в размере – 28 070 000 рублей.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что ООО «Хаммер» проведена работа по определению рыночной стоимости указанного земельного участка, результаты которой свидетельствует о том, что установленная административным ответчиком кадастровая стоимость в отношении спорного земельного участка в размере 62 383 869, 45 руб.- рублей значительно превышает его рыночную стоимость, определённую в Отчете об оценке земельного участка № от 01.02.2020 г., изготовленном оценщиком Автономной некоммерческой организации «Эксперт-Сервис» (АНО «Эксперт-Сервис») ФИО1, что нарушает права и законные интересы ООО «Хаммер» как плательщика земельного налога.

В судебном заседании представитель административного истца поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении. 

Представители административного ответчика в удовлетворении заявленных административных исковых требований возражали по основаниям, приведенным в устных и письменных возражениях на иск. 

Заинтересованное лицо явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, а потому, в силу статьи 150 КАС РФ, суд рассматривает дело в его отсутствие.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела, заключение судебной экспертизы, суд приходит к следующему.

Согласно частям 1, 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Судом установлено, что ООО «Хаммер» предоставлен в постоянное пользование земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1,5295 га, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается государственным актом серии II – КМ №, выданным 20.02.2001 года Севастопольской городской государственной администрацией, а также выпиской из единого государственного реестра недвижимости от 04 октября 2019 года №.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя, утверждены постановлением Правительства Севастополя от 25.10.2018 г. № 716-ПП по состоянию на 01 января 2018 года, кадастровая стоимость земельного участка составляет 62 383 869, 45 рублей и внесена 09.01.2019 г. в государственный кадастр. Постановление вступило в силу с 01.01.2019 г.

Следовательно, утвержденные постановлением Правительства Севастополя от 25.10.2018 г. № 716-ПП результаты определения кадастровой стоимости земельных участков Севастополя затрагивают права и обязанности административного истца.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

В обоснование требований ООО «Хаммер» представлен Отчет об оценке земельного участка № от 01.02.2020 г., об определении рыночной стоимости земельного участка, изготовленный оценщиком Автономной некоммерческой организации «Эксперт-Сервис» (АНО «Эксперт-Сервис») ФИО1, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2018 г. определена в размере 28 070 000 рублей.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно пункту 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости объекта недвижимости судом назначена судебная оценочная экспертиза для установления рыночной стоимости выше указанного земельного участка и для проверки Отчета об оценке земельного участка № от 01.02.2020 г., об определении рыночной стоимости земельного участка, изготовленного оценщиком Автономной некоммерческой организации «Эксперт-Сервис» (АНО «Эксперт-Сервис») ФИО1, на предмет его соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно заключению эксперта-оценщика № от 15 сентября 2020 года, рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, площадью 1,5295 га, по состоянию на 01 января 2018 года составляла 31 147 500 рублей.

Отчет об оценке земельного участка № от 01.02.2020г., изготовленный оценщиком некоммерческой организацией «Эксперт-Сервис» ФИО1 соответствует требованиям Федерального закона от 29.07. 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки. Нарушений не установлено. 

Относительно экспертного заключения, составленного судебным экспертом ФИО2, представителями административных ответчиков заявлены возражения касаемо его достоверности и полноты и несогласие с его выводами: экспертом в качестве скидки на цены предложений принято значение по «Справочнику Лейфера» в размере 17,2 %, а не на основании аналитического портала СтатРиелт, приводящего скидки от 13% при среднем значении 8%; корректировку на передаваемые права эксперт принял также по «Справочнику Лейфера» в размере 16%, а не на основании данных аналитического портала СтатРиелт; в рамках сравнительного подхода экспертом использованы объекты-аналоги, которые таковыми являться не могут, так как в отношении трех объектов невозможно проверить обоснованность и достоверность примененной экспертом корректировки на местоположение объектов-аналогов №1,2,4 в размере 50% на соответствие рыночным данным города Севастополя; в отношении объекта №2 указана недостоверная дата размещения объявления; экспертом не проанализированы характеристики объекта-аналога №3, находящиеся в открытом доступе в полном объеме и при внесении корректировок не учтено расположение этого объекта в границах Севастопольского лесничества, что привело бы к изменению итоговой стоимости; объекты-аналоги №1,4 отнесены к ценовой зоне «спальные районы города», граничащие к пригороду – объект-аналог №1 одной стороной граничит с автодорогой, а в ближайшем окружении отсутствует жилой массив, объект-аналог №4 расположен на 2-й линии автодороги, однако при корректировке на интенсивность транспортных потоков экспертом принято расположение вдоль основных городских автодорог; при применении коэффициента застройки земельного участка и указывая площадь застройки, площадь мощения и площадь озеленения, эксперт не указывает, соответствует ли такое расположение наиболее эффективному использованию земельного участка, которое приносит наибольшую прибыль; в потенциальный валовый доход экспертом не включены возможные доходы от использования площади мощения; при проверке отчета оценщика эксперт указывает, что оценщик обосновал отказ от применения сравнительного подхода, однако не указал, имелась ли у оценщика возможность применить такой подход.

На возражения судебным экспертом ФИО2 даны письменные пояснения, в которых содержится подробный анализ доводов лиц, подавших возражения, не согласиться с которыми оснований у суда не имеется.

Так, эксперт указывает, что информация аналитического портала СтатРиелт не содержит данных как о скидках на торг, так и на передаваемые права, в то время как «справочник Лейфера» такие данные имеет; в отношении объектов-аналогов экспертом в расчетах использована корректировка по информации аналитического портала СтатРиелт с учетом соответствующего сегмента рынка, отнесением города Севастополя к крупным городам, а расположение объекта-аналога №3 в границах лесничества по перечню ценообразующих факторов под объекты придорожного сервиса не влияет на цену предложения и рыночную стоимость; относительно местоположения объектов-аналогов №1,4 экспертом дано его подробное описание, которое по мнению суда является верным как и довод эксперта о том, что формулировка «вдоль дороги» не подразумевает расположение в первой линии вдоль основной дороги. Настаивает эксперт в своих пояснениях, что рыночная стоимость застроенного земельного участка оценивается как не застроенного, предназначенного для использования согласно разрешенному виду при фактическом использовании объектов капитального строительства, а распределение площади застройки с учетом п.20 ФСО 7 при соблюдении принципа максимальной продуктивности. Ссылаясь на п.11,24 ФСО 1 эксперт указала, что оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применить соответствующий подход к оценке с учетом имеющейся информации, что соответствует требованиям ФСО.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что возражения, заявленные ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» на заключение судебного эксперта при проведении судебной экспертизы не состоятельны, нарушений, которые повлияли или могли повлиять на итоговые выводы заключения - не установлены, доказательства обратного - не представлены, при том, что обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости земельного участка лежит на ответчиках и заинтересованных лицах. 

В свою очередь, суд признает заключение судебного эксперта ФИО2 надлежащим доказательством, подтверждающим содержащуюся в нем рыночную стоимость земельного участка. Эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, как об итоговой рыночной стоимости земельного участка, так и об отсутствии нарушений в отчете, изготовленном оценщиком ФИО1 

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости, а также к заключению судебной экспертизы. Возражений относительно отчета от сторон по делу не заявлено.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

В силу пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 КАС РФ в резолютивной части решения суда должно содержаться также указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.

Учитывая, что постановление Правительства Севастополя от 25.10.2018 г. № 716-ПП об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя, вступило в законную силу с 01.01.2019 г., сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка внесены в ЕГРН 09.01.2019 г., установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 09.01.2019 г. и до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1,5295 га, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию 01 января 2018 года, в размере 31 147 500 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. 

Решение суда может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

В окончательной форме решение изготовлено 29 октября 2020 г.

Судья Севастопольского 

городского суда Дудкина Т.Н.