Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

5 декабря 2018 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Непопалова Г.Г.,

при секретаре Шабер И.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1749/2018 по административному исковому заявлению ООО «Агро Нива» к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере равном его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л :

ООО «Агро Нива» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий в размере равном их рыночной стоимости, мотивируя тем, что административному истцу на праве собственности принадлежат:

- нежилое здание – здание зернохранилища, с кадастровым номером №, площадью 1 353,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>;

- нежилое здание – здание зернохранилища, с кадастровым номером №, площадью 1 565,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>;

- нежилое здание – здание мастерской по ремонту сельскохозяйственной техники, с кадастровым номером №, площадью 1 598,9 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость указанных выше нежилых зданий установлена на основании постановления Правительства Самарской области от 14 марта 2012 года № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» и составляет:

- в отношении нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 23 января 2015 года – 23 899 365 рублей 88 копеек;

- в отношении нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 26 января 2015 года – 27 645 342 рубля 46 копеек;

- в отношении нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 27 января 2015 года – 28 238 764 рубля 49 копеек. 

Административный истец не согласен с указанной выше кадастровой стоимостью объектов недвижимости, считает ее завышенной и не соответствующей действительной рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика налога на имущество организаций. 

Согласно отчету об оценке от 19 марта 2018 года № №, подготовленному оценщиком ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт», рыночная стоимость принадлежащих административному истцу объектов недвижимости составляет: 

- в отношении нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 23 января 2015 года – 4 926 000 рублей;

- в отношении нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 26 января 2015 года – 5 674 000 рублей;

- в отношении нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 27 января 2015 года – 5 614 000 рублей.

Будучи не согласным с указанной выше кадастровой стоимостью объекта капитального строительства, административный истец дважды (25 января 2018 года и 12 июля 2018 года) обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости оспариваемых объектов недвижимости. 

Однако, решениями Комиссии от 9 февраля 2018 года № № и от 25 июля 2018 года № № заявления ООО «Агро Нива» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости были отклонены, после чего, Общество обратилось в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

При таких обстоятельствах, административный истец полагает, что имеются предусмотренные законом основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему объектов недвижимости в судебном порядке. 

На основании изложенного, ООО «Агро Нива» просит суд: 

- установить кадастровую стоимость нежилого здания – здания зернохранилища, с кадастровым номером №, площадью 1 353,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 23 января 2015 года в размере 4 926 000 рублей;

- установить кадастровую стоимость нежилого здания – здания зернохранилища, с кадастровым номером №, площадью 1 565,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимостью по состоянию на 26 января 2015 года в размере 5 674 000 рублей;

- установить кадастровую стоимость нежилого здания – здания мастерской по ремонту сельскохозяйственной техники, с кадастровым номером №, площадью 1 598,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 27 января 2015 года в размере 5 614 000 рублей.

Определением Самарского областного суда от 5 декабря 2018 года производство по настоящему административному делу в части требований об установлении кадастровой стоимости нежилого здания – здания зернохранилища, с кадастровым номером № и нежилого здания – здания зернохранилища, с кадастровым номером № прекращено в связи с отказом административного истца от административного иска.

В судебном заседании представитель ООО «Агро Нива» ФИО1, действующий на основании доверенности от 15 ноября 2017 года и ордера от 12 октября 2018 года № №, административный иск поддержал, сославшись на доводы, изложенные выше. 

Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Министерства имущественных отношений Самарской области и Администрации муниципального района Пестравский Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, об уважительных причинах неявки суд не уведомили, об отложении судебного заседания не просили, в связи с чем, в соответствии с положениями статей 150 и 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело без их участия.

Представитель Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области в письменном отзыве, направленном в адрес суда, оставил разрешение заявленных требований на усмотрение суда. 

Иные участвующие в деле лица письменных возражений в адрес суда не направили.

Суд, заслушав объяснения представителя административного истца, проверив дело, полагает административный иск ООО «Агро Нива» к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере равном его рыночной стоимости обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Судом установлено, что ООО «Агро Нива» на праве собственности принадлежит нежилое здание – здание мастерской по ремонту сельскохозяйственной техники, с кадастровым номером №, площадью 1 598,9 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11 декабря 2015 года, а также договором купли-продажи от 3 декабря 2015 года.

Согласно приказу Министерства имущественных отношений Самарской области от 18 октября 2017 года № 1647 «Об определении Перечня объектов недвижимого имущества, находящихся на территории Самарской области, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость для целей налогообложения, на 2018 год» объект недвижимого имущества с кадастровым номером № включен в Перечень под пунктом №.

Кадастровая стоимость оспариваемого объекта недвижимости определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 14 марта 2012 года № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» и по состоянию на 27 января 2015 года составляет 28 238 764 рубля 49 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 25 октября 2018 года № №.

В соответствии со статьей 14 и пунктом 1 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации, налог на имущество организаций относится к региональным налогам, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 25 ноября 2003 года № 98-ГД «О налоге на имущество организаций на территории Самарской области» (в редакции от 11 апреля 2016 года № 41-ГД) является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Таким образом, административный истец, являясь собственником указанного выше нежилого здания, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его действительной рыночной стоимости.

Полагая, что завышение кадастровой стоимости нарушает его права, административный истец дважды (25 января 2018 года и 12 июля 2018 года) обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости оспариваемого объекта недвижимости. Однако, решениями Комиссии от 9 февраля 2018 года № № и от 25 июля 2018 года № № заявления ООО «Агро Нива» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости № были отклонены, после чего, Общество обратилось в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела. 

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административным истцом в обоснование своих требований представлен отчет об оценке от 19 марта 2018 года № №, подготовленный оценщиком ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт», из которого усматривается, что одним из объектов оценки являлось нежилое здание с кадастровым номером №, итоговая величина рыночной стоимости которого по состоянию на 27 января 2015 года составила 5 614 000 рублей.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

В силу части 1 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости. 

На основании статьи 11 указанного Федерального закона, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также – отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта недвижимости, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена на дату определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости – на 27 января 2015 года.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости объекта недвижимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к Отчету об оценке документами. 

Согласно письменным пояснениям оценщика ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт» от 22 августа 2018 года № №, в процессе подготовки Отчета оценщиком был проведен мониторинг рынка недвижимости Самарской области на дату оценки. Поскольку оценка проводится на ретроспективную дату (27 января 2015 года), оценщиком был проанализирован имеющийся в его распоряжении архив объявлений о продаже. При этом, было установлено, что на рынке Самарской области на дату оценки отсутствует достаточное количество предложений о продаже отдельностоящих зданий и земельных участков, которые можно было бы считать аналогами и использовать в расчетах в рамках сравнительного подхода. Также на рынке Самарской области на дату оценки отсутствует достаточное количество предложений о продаже земельных участков, которые можно было бы считать аналогами и использовать в расчетах в рамках сравнительного подхода для выделения из общей стоимости строений стоимость улучшения. В связи с этим, оценщиком было принято решение отказаться от использования сравнительного подхода.

В результате мониторинга рынка оценщику также не удалось найти достаточного количества предложений о сдаче в аренду в Самарской области единых объектов недвижимости (отдельностоящих зданий производственно-складского назначения с земельными участками), соответствующих объекту оценки по основным ценообразующим характеристикам, таким как: состав, технические и физические характеристики улучшений зданий, описание земельных участков-аналогов. Так как дата проведения оценки имеет ретроспективный характер, то отсутствует возможность сбора вышеуказанной информации. С учетом изложенного, оценщиком было принято решение отказаться от использования доходного подхода, поскольку отсутствует информация о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок.

По второму замечанию Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области оценщик указал, что в Самарской области проведены кадастровая оценка земельных участков и кадастровая оценка объектов капитального строительства. И то, и другое, с точки зрения оценки, является составной частью так называемого «единого объекта недвижимости». Однако, в настоящее время в рамках кадастра и налогообложения указанные категории рассматриваются не как единый объект, а только как улучшение земельного участка и непосредственно сам земельный участок. Таким образом, поскольку при введении налога на недвижимость налог на землю не был отменен, и объектами налогообложения являются отдельно земельные участки и улучшения, то и объектом оценки при установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства в размере должны являться только улучшения без учета стоимости земельных участков, на которых они располагаются. По мнению оценщика, во избежание двойного налогообложения рыночная стоимость объекта капитального строительства для оспаривания его кадастровой стоимости должна определяться без учета стоимости земельного участка. Таким образом, 1 пункт алгоритма расчета стоимости объекта затратным подходом был пропущен и оценщик сразу перешел к следующим этапам.

В связи с этим, замечания Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области оценщик считает необоснованными, носящими субъективный характер.

При таких обстоятельствах, оснований полагать, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость оспариваемого нежилого здания, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовые основания для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда отсутствуют.

С учетом изложенного, суд полагает возможным принять отчет об оценке от 19 марта 2018 года № №, подготовленный оценщиком ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт», в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости нежилого здания – здания мастерской по ремонту сельскохозяйственной техники, с кадастровым номером № по состоянию на 27 января 2015 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования административного истца подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов настоящего административного дела следует, что датой обращения ООО «Агро Нива» в суд является 16 октября 2018 года, а в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 25 января 2018 года, что подлежит указанию в резолютивной части настоящего решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Административный иск ООО «Агро Нива» к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере равном его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания – здания мастерской по ремонту сельскохозяйственной техники, с кадастровым номером №, площадью 1 598,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 27 января 2015 года в размере 5 614 000 рублей.

Датой подачи ООО «Агро Нива» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 25 января 2018 года, в суд – 16 октября 2018 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 6 декабря 2018 года.

Председательствующий: Непопалов Г.Г.