Решение

 в окончательной форме изготовлено: 23.12.2024

Дело № 2-2612/2024

УИД 27RS0006-01-2024-004076-04

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Хабаровск 9 декабря 2024 года

Хабаровский районный суд Хабаровского края в составе председательствующего судьи Коваленко А.О., при секретаре судебного заседания Лебедевой А.А., с участием истца ФИО2, представителя истца ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, ФИО4, ФИО5 о признании обременения в виде ипотеки в отношении земельного участка отсутствующим, возложении обязанности погасить регистрационную запись об ипотеке,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с указанным иском, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу 

<

адрес> По договору купли-продажи истец приобрел в собственность земельный участок общей площадью 764+/-5,64 кв. м, кадастровый №. До подписания основного договора, сторонами был подписан предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, согласно п. 2.1. предварительного договора купли-продажи стоимость земельного участка составляет 50000 рублей и оплата производится частями: 15000 рублей в срок не позднее 2-х дней с момента подписания предварительного договора купли-продажи, оставшаяся сумма в размере 35000 рублей после получения свидетельства о праве собственности на землю покупателем, (п.2.1 Договора). ДД.ММ.ГГГГ была произведена государственная регистрация права собственности и ипотеки в силу закона, что подтверждается кадастровой выпиской о земельном участке и регистрационными штампами на основном договоре купли-продажи запись об ипотеке в реестре №. На момент подписания основного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Истцом полностью выплачена продавцу сумма в размере 50000 рублей, что подтверждается распиской. Согласно расписке 15000 рублей переданы продавцу ДД.ММ.ГГГГ, 35000 рублей – ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом обязательства по договору купли-продажи покупателем исполнены. ДД.ММ.ГГГГ при обращении через МФЦ, истцу стало известно, что запись по ипотеке в пользу ФИО1, не погашена. Согласно ответу Росреестра, истцу было отказано в погашении записи об ипотеке, одновременно разъяснен порядок погашения записи об ипотеке. С учетом ответа, истец проехала на известный адрес регистрации по месту жительства продавца, но со слов соседей стало известно, что ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, около пяти лет назад скончался, его дети продали квартиру, какой-либо еще информацией истец не обладаю, при этом самостоятельно получить сведения о смерти залогодержателя в органе ЗАГСа не имею возможности, поскольку не являюсь родственником умершего. Свои обязательства перед продавцом, покупателем выполнены в полном объеме. Однако продавец уклонился при жизни от подачи заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке земельного участка. В связи со смертью залогодержателя, истец не имеет возможности в одностороннем порядке снять обременение, при этом нарушаются его права, как собственника земельного участка в том числе право свободно распоряжаться своим недвижимым имуществом. Поскольку договор купли-продажи земельного участка полностью исполнен, деньги за объект недвижимости продавцу переданы, тем самым обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено в полном объеме, что в силу закона является основанием для прекращения данной ипотеки. В связи с указанным истец до настоящего времени не имеет возможности в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащего ему на праве собственности земельного участка, что послужило основанием для обращения в суд. Спор о праве отсутствует. С 2009 г. по настоящее время какие-либо притязания у сторон отсутствовали. Таким образом единственным препятствием для снятия регистрационной записи об обременении, является отсутствие продавца, в связи с его смертью.

Просит признать обременение в виде ипотеки в отношении земельного участка общей площадью 764+/-5,64 кв. м, кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес> - отсутствующим. Обязать Управление Росреестра по 

<

адрес>, погасить регистрационную запись об ипотеке № земельного участка с кадастровым номером №

Определением Хабаровского районного суда Хабаровского края от ДД.ММ.ГГГГ привлечены к участию в деле в качестве соответчиков ФИО4, ФИО5.

Ответчики ФИО4, ФИО5 в суд не явились, о дате, времени и месте слушания дела извещались своевременно и надлежащим образом путем направления судебного извещения по месту регистрации, а также публично путем размещения информации о движении дела на официальном сайте суда. Направленная судебная корреспонденция возвращена в адрес суда с отметкой почтовой службы «истек срок хранения». Применительно к п. 35 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Приказом Минцифры России от ДД.ММ.ГГГГ №, и ч. 2 ст. 117 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), отказ в получении почтовой корреспонденции, о чем свидетельствует ее возврат по истечении срока хранения, следует считать надлежащим извещением о слушании дела. 

Представитель ответчики управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю в суд не явился, о дате, времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, представил отзыв на исковое заявление, из которого следует, что управление возражает против удовлетворения исковых требований, поскольку государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. 

Руководствуясь положениями статей 117, 167 ГПК РФ, суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса. 

В судебном заседании истец ФИО2 поддержала исковые требования по изложенным в нем доводам.

В судебном заседании представитель истца ФИО3 исковое заявление поддержала, просила его удовлетворить по изложенным в нем доводам. Указала, что Продавец по договору купли-продажи, получив вторую часть денежных средств по договору, должен был обратиться в Управление Росреестра с заявлением о снятии обременения со спорного объекта недвижимости, что им сделано не было по неизвестной истцу причине. В последующем продавец умер и возможность снятия обременения в досудебном порядке была утрачена. 

Выслушав мнение истца, его представителя, изучив исковое заявление, исследовав и оценив представленные в дело доказательства в совокупности, суд приходит к следующему. 

В ходе судебного разбирательства установлено, что ФИО2 принадлежат на праве собственности земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 764 +/- 5.64 кв.м, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ.

На вышеуказанный земельный участок имеется ограничение прав и обременение в виде ипотеки в силу закона, дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: №, сроком до полной оплаты по договору, лицо, в пользу которого установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости: ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженец 

<

адрес>.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается, в частности, на неприкосновенности собственности, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Пунктом 1 статьи 11 Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что государственная регистрация договора об ипотеке (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке. Государственная регистрация договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Согласно части 1 статьи 19 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно пункту 11 статьи 53 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Согласно части 1 статьи 25 Закона об ипотеке если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: в случае, в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.

Пункт 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии с пунктом 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Пунктом 1 части 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1).

В силу статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Как следует из предварительного договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 (сторона-1) и ФИО2 (сторона-1) стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи земельного участка расположенного по адресу: 

<

адрес>, по которому сторона-1 будет выступать продавцом, а сторона-2 – покупателем (п. 1.1 договора).

Стороны договорились, что стоимость земельного участка по основному договору купли продажи составляет 50000. Цена является твердой и не подлежит изменению. По предварительной договоренности «сторона-2» производит предоплату «стороне-1» за земельный участок п.1.1, настоящего договора в размере 15000 рублей не позднее 2-х дней после заключения договора. Оставшаяся часть стоимости в размере 35000 рублей уплачивается после получения свидетельства о праве собственности на землю «стороной-2» (пп. 2.1, 2.2 договора).

Оплата по вышеуказанному договору подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 15000 рублей. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 (сторона-1) и ФИО2 (сторона-1) заключили основной договор купли-продажи земельного участка, предметом которого является: стороны договорились о купли-продажи земельного участка расположенного по адресу: 

<

адрес>, по которому сторона-1 будет выступать продавцом, а сторона-2 - покупателем. «Сторона-1» обязуется передать земельный участок указанный в п. 1.1, договора в порядке и на условиях, определенных в договоре, в собственность «стороне-2». «Сторона-1» обладает земельным участком являющегося предметом договора на праве собственности (свидетельство о праве собственности № от ДД.ММ.ГГГГ.). «Сторона-1» гарантирует, что земельный участок являющейся предметом настоящего договора ни чем не обременен, в залоге не находится (пп. 1.1 - 1.3 договора). 

Стороны договорились, что стоимость земельного участка по основному договору купли продажи составляет 50000 (пятьдесят тысяч рублей). Цена является твердой и не подлежит изменению. По предварительной договоренности «Сторона-2» произвела предоплату «Стороне-1» за земельный участок п.1.1, основного договора в размере 15000 (пятнадцать тысяч) рублей после заключения предварительного договора. Оставшаяся часть стоимости в размере 35000 (тридцать пять тысяч) рублей уплачивается после получения свидетельства о праве собственности на землю «Стороной-2» (пп. 2.1, 2.2 договора).

ДД.ММ.ГГГГ в счет оплаты договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 передала ФИО1 денежные средства в размере 35000 рублей, что подтверждается распиской.

Вышеуказанный договор ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по 

<

адрес> и 

<

адрес>.

Таким образом, судом установлено, что ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) исполнили обязанности, предусмотренные предварительным договором купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и основным договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО1 в соответствие со ст. 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в орган регистрации прав с заявлением о погашении ипотеки не обратился.

Согласно ответу комитета по делам ЗАГС и архивов 

<

адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, родившийся ДД.ММ.ГГГГ, умер ДД.ММ.ГГГГ.

По сведениям Федеральной нотариальной палаты, размещенным в свободном доступе в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, в реестре наследственных дел отсутствуют сведения о наследственных делах, открывшихся после смерти наследодателя ФИО1, родившегося ДД.ММ.ГГГГ, умершего ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. 

Как следует из ответа комитета по делам ЗАГС и архивов 

<

адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ у ФИО1 имеются дети ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

В ходе рассмотрения настоящего гражданского дела предполагаемые наследники ФИО1 – ФИО4, ФИО5 материальной заинтересованности в отношении спорного объекта недвижимости не выразили. 

Как следует из п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В соответствии с пунктом 53 указанного Постановления ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

С учетом изложенного и установленных в ходе судебного разбирательства обстоятельств, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований к ФИО4, ФИО5 о признании обременения в виде ипотеки в отношении земельного участка отсутствующим. 

При этом оснований для удовлетворения исковых требований к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю суд не находит в связи с вышеприведенными разъяснениями.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО2 к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, ФИО4, ФИО5 о признании обременения в виде ипотеки в отношении земельного участка отсутствующим, возложении обязанности погасить регистрационную запись об ипотеке – удовлетворить частично.

Признать прекращенным обременение в виде ипотеки в силу закона на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 764 +/- 5.64 кв.м, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>

Решение является основанием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости.

В удовлетворении исковых требований к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю – отказать.

Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд через Хабаровский районный суд в течение месяца с момента принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий подпись А.О. Коваленко

верно 

Председательствующий А.О. Коваленко