УИД: 50RS0№-35

Дело № (2-14121/2025;)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 февраля 2026 г. город Красногорск, Московская область

Красногорский городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи Парменова О.И.,

при секретаре судебного заседания Еремия И.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Московской области» о взыскании расходов на устранение недостатков объектов долевого строительства, судебных расходов,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратилась в суд с вышеназванным иском, в котором просит взыскать с ответчика стоимость расходов на устранение недостатков объектов долевого строительства в размере 8 913 790,77 руб., расходы на проведение досудебной строительно-технической экспертизы для определения стоимости устранения недостатков объектов долевого строительства в размере 80 000 руб.

В обоснование заявленных требований указывает, что в результате заключенного 14 марта 2018 г. между ФИО1 и ФИО2 соглашения о частичной замене стороны (передача прав и обязанностей с переводом долга) по Договорам участия в долевом строительстве жилого многоквартирного дома ЖК «Пушкарь» № 0084/МСК и № 0154/МСК от 25 апреля 2017 г., истец приобрела права требования к застройщику ООО «Специализированный застройщик «КВС МСК» о передаче семи квартир в многоквартирном жилом доме.

Решением Арбитражного суда Московской области от 15 октября 2019 г. по делу № А41-65911/19 ООО «Специализированный застройщик «КВС МСК» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство.

В силу определения Арбитражного суда Московской области от 11 марта 2021 г. ответчику Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства московской области» переданы обязательства ООО «Специализированный застройщик «КВС МСК» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, и права требования к участникам строительства, не исполнившим обязательства по договорам долевого участия в полном объеме, по исполнению обязательств в оставшейся части.

Определением Арбитражного суда Московской области от 18 января 2024 г. по делу № А41-65911/19 в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Специализированный застройщик «КВС МСК» включены требования ФИО1 о передаче жилых помещений, расположенных по строительному адресу: 

<

адрес>:

- трехкомнатная квартира с условным номером 86Т1-43/3-1, площадью 82,28 кв.м, этаж 3, оплаченной стоимостью 6 069 303 руб.;

- двухкомнатная квартира с условным номером 95Т1-44/2-5, площадью 68,05 кв.м, этаж 4, оплаченной стоимостью 4 972 389 руб.;

- двухкомнатная квартира с условным номером 70Т1-33/2-5, площадью 71,30 кв.м, этаж 3, оплаченной стоимостью 5 206 392 руб.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 28 марта 2024 г. по делу № А41-65911/19 в реестр передачи жилых помещений ООО «Специализированный застройщик «КВС МСК» включены требования ФИО1 о передаче жилого помещения, расположенного по строительному адресу: 

<

адрес>, - трехкомнатной квартиры с условным номером 71Т1-34/3-1, площадью 81,13 кв.м, этаж 4, оплаченной стоимостью 5 946 402 руб.

Пунктом 1.3 Договоров участия в долевом строительстве предусмотрено, что по соглашению сторон в каждой квартире, указанной в Приложении № 3 настоящего Договора, Застройщик выполняет отделочные Работы перечисленные в Приложении № 1 к настоящему Договору, стоимость которых включаются в размер денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства согласно п. 4.1 Договора.

23 сентября 2025 г. вышеуказанные квартиры были переданы истцу ответчиком по актам приема-передачи без внутренней отделки.

Для определения стоимости устранения недостатков объектов долевого строительства истец обратился в экспертную организацию ООО «Арт Леон». Согласно заключениям, стоимость устройства отделки в соответствии с условиями Договоров участия в долевом строительстве составляет 8 913 790,77 руб. Указанную сумму истец просит взыскать с ответчика в качестве расходов на устранение недостатков объектов долевого строительства.

Истец в судебное заседание не явилась, обеспечила явку представителя по доверенности ФИО4, которая завяленные требования поддержала и просила удовлетворить.

Представитель ответчика по доверенности ФИО5 исковые требования не признала по доводам письменных возражений.

Представитель третьего лица ППК «Фонд развития территорий» в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного разбирательства третье лицо извещено надлежащим образом, письменной позиции относительно заявленных требований не представило.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Судом установлено и из материалов дела усматривается, что между ООО «КВС «МСК» и ООО «Группа компаний «Рассвет» 25 апреля 2017 г. заключен Договор участия в долевом строительстве № 0154/МСК жилого многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес> (далее - Договор № 0154/МСК).

Согласно пункту 1.1 Договора № 0154/МСК Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, площадью 15000 кв.м, с кадастровым номером №, многоквартирный дом со встроенными помещениями и после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объекты долевого строительства, основные характеристики которых определены пунктом 1.2.2. настоящего договора, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять объект долевого строительства по акту приема – передачи.

25 апреля 2017 г. между ООО «КВС «МСК» и ООО «КВС» заключен Договор участия в долевом строительстве № 0084/МСК жилого многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес> ЖК «Пушкарь» (далее - Договор № 0084/МСК).

16.05.2017 г. соглашением о замене стороны (передача прав и обязанностей с переводом долга) по Договору № 0154/МСК ООО «Группа компаний «Рассвет» уступила ООО «УК «КВС» права требования в отношении 98 квартир.

2 февраля 2018 г. между ООО «УК «КВС» и ФИО2 заключено соглашение о замене стороны (передача прав и обязанностей с переводом долга) по Договору № 0154/МСК в полном объеме.

2 февраля 2018 г. между ООО «КВС» и ФИО2 заключено соглашение о замене стороны (передача прав и обязанностей с переводом долга) по Договору № 0084/МСК в полном объеме.

14 марта 2018 г. между ФИО2 и ФИО1 заключено соглашение о замене стороны (передача прав и обязанностей с переводом долга) по Договорам № 0084/МСК и № 0154/МСК от 25.04.2017 г. на 7 объектов.

Пунктом 1.3 Договоров участия в долевом строительстве предусмотрено, что по соглашению сторон в каждой квартире, указанной в Приложении № 3 настоящего Договора, Застройщик выполняет отделочные Работы перечисленные в Приложении № 1 к настоящему Договору, стоимость которых включаются в размер денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства согласно п. 4.1 Договора.

Решением Арбитражного суда Московской области от 15 октября 2019 г. по делу № А41-65911/19 ООО «Специализированный застройщик «КВС МСК» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство.

В силу определения Арбитражного суда Московской области от 11 марта 2021 г. по делу № А41-65911/19 Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства московской области» переданы обязательства ООО «Специализированный застройщик «КВС МСК» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, и права требования к участникам строительства, не исполнившим обязательства по договорам долевого участия в полном объеме, по исполнению обязательств в оставшейся части.

12 декабря 2022 г. между ООО «Специализированный застройщик «КВС МСК» (Застройщик) и Унитарной некоммерческой организацией в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства московской области» (Приобретатель) заключен Договор передачи обязательств застройщика № 23-10/2022, согласно условиям п. 1.1. которого Застройщик обязуется передать, а Приобретатель принять в соответствии с определением Арбитражного суда Московской области обязательства Застройщика перед гражданами-участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках дела о банкротстве ООО «Специализированный застройщик «КВС МСК» № А41-65911/19, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций, при условии полной или частичной (при наличии таковой) оплаты цены договоров, в соответствии с Приложением №1 к настоящему Договору. Обязательства перед участниками строительства передаются Приобретателю в соответствии с условиями договоров об участии в долевом строительстве и иных договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, указанных в Приложении №1 к настоящему Договору.

24 июля 2023 г. Главгосстройнадзором Московской области ответчику было выдано Заключение о соответствии построенного (реконструированного) объекта капительного строительства требованиям проектной документации в отношении следующих объектов: многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

адрес>, корпус 1, многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

адрес>, корпус 2, многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

адрес>, корпус 3.

9 августа 2023 г. Министерством жилищной политики Московской области выдано разрешение на ввод объектов в эксплуатацию.

Определением Арбитражного суда Московской области от 18 января 2024 г. по делу № А41-65911/19 в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Специализированный застройщик «КВС МСК» включены требования ФИО1 о передаче жилых помещений, расположенных по строительному адресу: 

<

адрес>, ЖК Пушкарь, корпус 1:

- трехкомнатная квартира с условным номером 86Т1-43/3-1, площадью 82,28 кв.м, этаж 3, оплаченной стоимостью 6 069 303 руб.;

- двухкомнатная квартира с условным номером 95Т1-44/2-5, площадью 68,05 кв.м, этаж 4, оплаченной стоимостью 4 972 389 руб.;

- двухкомнатная квартира с условным номером 70Т1-33/2-5, площадью 71,30 кв.м, этаж 3, оплаченной стоимостью 5 206 392 руб.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 28 марта 2024 г. по делу № А41-65911/19 в реестр передачи жилых помещений ООО «Специализированный застройщик «КВС МСК» включены требования ФИО1 о передаче жилого помещения, расположенного по строительному адресу: 

<

адрес>, ЖК Пушкарь, корпус 1, - трехкомнатной квартиры с условным номером 71Т1-34/3-1, площадью 81,13 кв.м, этаж 4, оплаченной стоимостью 5 946 402 руб.

23 сентября 2025 г. квартиры площадью 72,60 кв.м (условный номер 70), площадью 83,20 кв.м (условный номер 71), площадью 84,20 кв.м (условный номер 86), площадью 70,00 кв.м (условный номер 95), расположенные в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, переданы истцу ответчиком по актам приема-передачи. В пунктах 5 указанных актов отражено, что все квартиры переданы истцу без выполнения работ по чистовой отделке, предусмотренных договорами участия в долевом строительстве.

Как следует из заключений специалистов № СТЭ-1795/25, СТЭ-1770/25, СТЭ-1786/25, СТЭ-1771/25, выполненных ООО «Арт Леон» по заказу истца, стоимость устройства отделки в соответствии с условиями Договоров участия в долевом строительстве, требованиями технических и градостроительных регламентов, проектной документации составляет в отношении 

<

адрес> – 2 017 723,54 руб., в отношении 

<

адрес> – 2 140 923,16 руб., в отношении 

<

адрес> – 2 379 956,40 руб., в отношении 

<

адрес> – 2 375 187,67 руб.

Истец 31 октября 2025 г. в адрес ответчика направил претензию с требованием о возмещении расходов на устранение недостатков, однако указанная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1 статьи 15). Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (часть 1 статьи 393).

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

При удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором (часть 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ).

Согласно абз. 5 п. 1 Постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 г. № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», при определении размера подлежащих в соответствии с частью 2 статьи 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» возмещению застройщиком участнику долевого строительства убытков, относящихся к соразмерному уменьшению цены договора участия в долевом строительстве, возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, не учитываются убытки, причиненные в период с 1 января 2025 года до 31 декабря 2025 года включительно, за исключением фактически понесенных участником долевого строительства расходов на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства (абзац введен Постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2024 г. № 1916; в ред. Постановления Правительства РФ от 19 июня 2025 г. № 925).

Из материалов дела следует, что объекты долевого строительства переданы истцу 23 сентября 2025 г., в связи с чем суд приходит к выводу о том, что по делу установлен факт причинения убытков, относящихся к возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков в 2025 году.

Поскольку убытки причинены в период действия вышеуказанных ограничений, законных оснований для взыскания в пользу истца денежных средств в счет возмещения расходов участника долевого строительства на устранение недостатков не имеется.

При этом, ни в адрес ответчика, ни в материалы настоящего дела истцом не было представлено доказательств фактического несения расходов на устранение недостатков объектов долевого строительства.

Представленные истцом в материалы дела заключения специалистов, выполненные ООО «Арт Леон», о стоимости устройства отделки в квартирах истца не являются доказательством фактического несения расходов на устранение недостатков объектов долевого строительства, поскольку определяют размер предполагаемых убытков, которые могут быть понесены истцом в будущем и в отсутствие данных о фактическом несении расходов взысканию в силу абзаца 5 пункта 1 Постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 года № 326 не подлежат.

При этом, суд отмечает, что особенности, установленные абзацем 5 пункта 1 Постановления № 326 учитывают баланс интересов участников долевого строительства и застройщиков, направлены на реализацию комплекса мер социально-экономического характера в отношении граждан Российской Федерации и российских юридических лиц в связи с недружественными действиями иностранных государств и международных организаций, обусловлены объективной необходимостью, носят временный характер и соответствуют нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу, являются ясным и определенными.

Указанная норма не лишает возможности на защиту нарушенных прав в случае наличия недостатков (дефектов) у объекта долевого строительства, поскольку у граждан сохраняется предусмотренная частью 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ возможность требовать как безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, так и возмещения своих расходов на устранение недостатков.

При таких обстоятельствах исковые требования к ответчику о взыскании расходов на устранение недостатков объектов долевого строительства удовлетворению не подлежат.

В связи с отказом истцу в удовлетворении исковых требований, в силу ст. 98 ГПК РФ в его пользу не подлежат взысканию судебные расходы, понесенные на оплату заключений специалистов.

Руководствуясь ст.ст.12, 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Московской области» о взыскании расходов на устранение недостатков объектов долевого строительства, расходов на проведение досудебной строительно-технической экспертизы – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Красногорский городской суд Московской области в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Парменов О.И.

Мотивированное решение суда изготовлено 25 февраля 2026 года