Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 июня 2018 г. 

<

адрес>

Промышленный районный суд 

<

адрес> в составе: 

председательствующего судьи Рогозина С.В.,

при секретаре Штемберг И.В.,

при участии представителя ФИО1 – ФИО2, представителя КПК «Гарант» - ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску ФИО1 к Кредитному потребительскому кооперативу «Гарант» о признании договора займа в части его обеспечения ипотекой жилого дома незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с вышеобозначенным иском в обоснование которого указала, что между истцом (до перемены имени Резеньковой Ю. И.) и ответчиком дата заключен договор займа №, по условиям которого ответчик предоставил истцу в заем денежные средства на приобретение жилого дома.

дата истец в т.ч. с использованием заемных средств ответчика приобрел в собственность жилой дом № и земельный № расположенные по адресу: 

<

адрес>.

Согласно п.6.1 договора займа жилой дом считается находящимся в залоге у ответчика с момента регистрации права собственности истца на него.

Во исполнение данного условия на жилой дом и земельный участок в пользу ответчика зарегистрирована ипотека (записи регистрации № от дата соответственно).

Считает данный договор займа в части условий об ипотеке незаключенным, а сделанные на их основании записи регистрации недействительными, поскольку в силу п.п. 1 и 2 ст. 77 Федерального закона от дата N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" к залогу жилого помещения, приобретенного частично с использованием средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение указанного жилого помещения, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

В соответствии со ст. 8 Закона договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.

В соответствии с п.3 ст.10 Закона при включении соглашения об ипотеке в договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

В силу п.1 ст. 9 Закона в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Пункт 3 ст. 9 Закона определяет, что оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

Согласно n.i ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

Таким образом, для договора ипотеки Законом (п. 1 ст.9) существенным условием названо условие об оценке предмета ипотеки, причем в денежном выражении.

Следовательно, такие условия должны содержаться и в договоре, на основании которого ипотека возникает (в настоящем деле - в договоре займа).

Раздел 6 договора займа, регламентирующий обеспечение исполнения основного обязательства и содержащий условия обеспечивающей его ипотеки, не содержит оценки предмета ипотеки - обязательного в силу закона условия.

Учитывая, что в договоре займа в части условий обеспечивающей его ипотеки между сторонами не согласовано условие о денежной оценке предмета ипотеки, предусмотренное законом как существенное, в данной части договор является незаключенным, ипотека - не возникшей, а произведенная на его основании запись о регистрации ипотеки - недействительной.

Просит признать договор займа № от дата между Резеньковой Ю. И. (ФИО1) и КПК «Гарант» в части обеспечения его исполнения ипотекой жилого дома КН №87, расположенного по адресу: 

<

адрес>, незаключенным.

Признать ипотеку жилого дома и земельного участка отсутствующей и исключить из ЕГРН (аннулировать) записи регистрации об ипотеке жилого дома и земельного участка.

В судебное заседание истица не явилась, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель ФИО1 – ФИО2 в судебном заседании настаивал на заявленных требованиях по основаниям, изложенным в иске.

представитель КПК «Гарант» - ФИО3 в судебном заседании возражал относительно заявленных требований, представив письменные пояснения, согласно которым

Ипотека жилого дома возникла на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа с использованием заемных средств от дата. Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по СК дата, номер регистрации №. Произведена запись регистрации ипотеки в силу закона дата под номером регистрации №.

Пайщик в соответствии с п.п. 1.1., 3.2., 4.1., 4.4., 7.1. договора обязался погашать сумму займа, проценты по нему и целевые взносы на обеспечение уставной деятельности Кооператива в порядке, предусмотренном договором. Однако обязательства по договору ответчиком надлежащим образом не выполняются. В настоящее время в другом процессе рассматривается дело о взыскании с ФИО1 суммы задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество.

В соответствии с п. 6.1. договора займа в обеспечение надлежащего исполнения своих обязательств по возврату суммы займа, оплате начисленных за пользование суммой займа процентов и членских взносов, является надлежащее исполнение пайщиком всех обязательств возникших из настоящего договора или в связи с ним, обеспечивается вышеуказанным жилым домом.

В силу закона данное недвижимое имущество, приобретаемое с использованием заемных средств, считается находящимся в залоге у кооператива с момента регистрации договора купли продажи и государственной регистрации права собственности пайщика на указанное имущество.

Согласно п. 6.3. при нарушении условий настоящего договора, объект реализуется по стоимости равной сумме выданного займа, плюс начисленные проценты и членские взносы за пользование указанной суммой займа на момент реализации залогового имущества. 

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ч.1, ч. 2 ст. 340 ГК РФ стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.

Если иное не предусмотрено законом или договором, изменение рыночной стоимости предмета залога после заключения договора залога или возникновения залога в силу закона не является основанием для изменения или прекращения залога.

В соответствии с п. 1 ст. 77 Федерального закона «об ипотеке (залоге недвижимости)» от дата № 102-ФЗ жилое помещение, приобретенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). При этом покупатель становится залогодателем, Кооператив - залогодержателем.

Согласно абз. 2, ч. 2, ст. 1. Федерального закона «Об ипотеке» от дата № 102-ФЗ в случае возникновения ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения, в форме, предусмотренной для договора об ипотеке.

В соответствии с абз. 2, ч. 1.1.ст. 9 выше названного закона если ипотека возникает в силу закона, стороны вправе предусмотреть в соглашении условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. К указанному соглашению применяются правила о форме и государственной регистрации, установленные федеральным законом для договора об ипотеке.

Таким образом, целью института залога является обеспечение исполнения основного обязательства, а содержанием права залога является возможность залогодержателя в установленном законом порядке обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения основного обязательства должником.

При этом право залога следует судьбе обеспеченного залогом обязательства, неразрывно с ним связано и прекращается вместе с ним.

С учетом выше изложенного, требования истца к Кооперативу о признании договора займа незаключенным являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению, так как противоречит нормам действующего законодательства.

Выслушав стороны, исследовав представленные в условиях состязательного процесса доказательства, оценка которым дана по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд полагает заявленные требования необоснованными, а потому не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует и не оспаривалось сторонами, что между ФИО1 (до перемены имени Резеньковой Ю. И.) и КПК «Гарант» дата заключен договор займа №, по условиям которого ответчик предоставил истцу в заем денежные средства на приобретение жилого дома.

дата истец в т.ч. с использованием заемных средств ответчика приобрел в собственность жилой дом КН № и земельный № расположенные по адресу: 

<

адрес>.

Согласно п. 6.1 договора займа жилой дом считается находящимся в залоге у ответчика с момента регистрации права собственности истца на него.

Во исполнение данного условия на жилой дом и земельный участок в пользу ответчика зарегистрирована ипотека (записи регистрации №2 от дата соответственно).

Пайщик в соответствии с п.п. 1.1., 3.2., 4.1., 4.4., 7.1. договора обязался погашать сумму займа, проценты по нему и целевые взносы на обеспечение уставной деятельности Кооператива в порядке, предусмотренном договором. Однако обязательства по договору ответчиком надлежащим образом не выполняются, в связи с чем КПК «Гарант» обратился в суд с иском о взыскании денежных средств по договору и обращении взыскания на заложенное имущество, то есть жилой дом, являющийся предметом залога в силу закона. В настоящее время данное гражданское дело не рассмотрено. Однако ФИО1 обратилась с настоящим иском в суд о признании части договора незаключенным.

В силу ч. 3 ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Описанные выше обстоятельства свидетельствуют о том, что КПК «Гарант» принятые на себя обязательства выполнило, перечислив денежные средства истице для приобретения дома, который в силу договора и закона является обеспечением этого договора.

Заемщик же приняла данные денежные средства на указанных обстоятельствах, приобрела за счет этих средств недвижимое имущество и зарегистрировала в Управлении Росреестра по СК обременение в виде ипотеки, то есть подтвердила действие договора.

Лишь когда со стороны истицы были допущены нарушения условий договора в части возврата денежных средств и после того, как КПК «Гарант» предъявило соответствующие требования о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество от ФИО1 последовали требования о признании договора в части незаключенным, что в свою очередь свидетельствует о противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от дата N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Кроме того, суд полагает что требования истицы являются необоснованными и потому, что в силу закона недвижимое имущество, приобретаемое с использованием заемных средств, считается находящимся в залоге у кооператива с момента регистрации договора купли продажи и государственной регистрации права собственности пайщика на указанное имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ч.1, ч. 2 ст. 340 ГК РФ стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.

Если иное не предусмотрено законом или договором, изменение рыночной стоимости предмета залога после заключения договора залога или возникновения залога в силу закона не является основанием для изменения или прекращения залога.

В соответствии с п. 1 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от дата № 102-ФЗ жилое помещение, приобретенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). При этом покупатель становится залогодателем, Кооператив - залогодержателем.

Согласно абз. 2, ч. 2, ст. 1. Федерального закона «Об ипотеке» от дата № 102-ФЗ в случае возникновения ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения, в форме, предусмотренной для договора об ипотеке.

В соответствии с абз. 2, ч. 1.1.ст. 9 выше названного закона если ипотека возникает в силу закона, стороны вправе предусмотреть в соглашении условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. К указанному соглашению применяются правила о форме и государственной регистрации, установленные федеральным законом для договора об ипотеке.

То есть закон указывает на обязательную форму и существенные условия именно такого соглашения о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки, но не к самому договору займа, на основании которого в силу закона устанавливается ипотека приобретенного на заемные средства имущества.

При указанных обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения иска.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований ФИО1 к Кредитному потребительскому кооперативу «Гарант» о признании договора займа № от дата в части его обеспечения ипотекой жилого дома незаключенным – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в 

<

адрес>вой суд подачей жалобы через Промышленный районный суд 

<

адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 29.06.2018

Судья: С.В. Рогозин