...

№ 2-358/2024

УИД 70RS0004-01-2023-004912-03

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 февраля 2024 года Советский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего судьи Глинской Я.В.

при секретаре Тимофеевой О.С.,

с участием представителей ответчиков - муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственности администрации г. Томска ФИО1, действующей на основании доверенности от ... АО «Городской сад» ФИО2, действующего на основании доверенности от ..., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске гражданское дело по исковому заявлению ФИО3, ФИО4 к муниципальному образованию «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственности администрации Города Томска, акционерному обществу «Городской сад» о признании дополнительных соглашений к договору аренды земли незаключенными,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3, ФИО4 обратились в суд с иском к муниципальному образованию «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственности администрации г. Томска, акционерному обществу «Городской сад» о признании недействительными дополнительных соглашений от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка ДД.ММ.ГГГГ в редакции дополнительных соглашений от ДД.ММ.ГГГГ

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственности администрации г. Томска и ФИО4, ФИО3 соответсвенно заключены два дополнительных соглашения № к договору аренды земельных участков ДД.ММ.ГГГГ в редакции дополнительных соглашений от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п.1 указанных выше соглашений договор аренды земельного участка ДД.ММ.ГГГГ в редакции дополнительных соглашений считается договором со множественностью лиц на стороне арендатора. Истцы полагают дополнительные соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к указанному договору аренды земельного участка в редакции дополнительных соглашений недействительными, поскольку их предметом являются несформированные и не поставленные на кадастровый учет земельные участки. ДД.ММ.ГГГГ администрацией г.Томска был предоставлен земельный участок площадью ... кв.м. в аренду на 15 лет частному предпринимателю ФИО12 который на данном участке построил двухэтажное нежилое здание площадью ... кв.м. и зарегистрировал на него право собственности ДД.ММ.ГГГГ. Договор аренды земельного участка площадью ... кв.м. с кадастровым номером ... сроком на 15 лет недействительным не признан, сведений о его расторжении не имеется. По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истцы являются собственниками двухэтажного нежилого здания площадью ... кв.м. С истцами договор аренды земельного участка, который находился в пользовании ФИО13 ответчик заключать отказался. ДД.ММ.ГГГГ ответчик оформил спорные дополнительные соглашения. Согласно дополнительного соглашения ДД.ММ.ГГГГ в аренду выделен земельный участок площадью ... кв.м. и дополнительного соглашения ДД.ММ.ГГГГ в аренду выделен земельный участок площадью ..., которые входят в состав земельного участка площадью ... кв.м., предоставленного в аренду ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Городской сад». Общая площадь выделенного истцам участка составляет ... км. Сведений о том, что земельные участка площадью ... кв.м. поставлены на кадастровый учет и определены его границы ответчик не предоставил. Фактически истцам в аренду указанный земельный участок не предоставлялся, и такой площадью земельного участка пользоваться невозможно, что подтверждено заключением землеустроительной экспертизы, проведенной по делу №, рассмотренного Химкинским городским судом Московской области по иску ответчика о взыскании арендной платы. 

Протокольным определением от ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления в порядке ст. 39 ГПК РФ представителя истцов ФИО5, действующего на основании доверенности от ..., об изменении предмета иска, к производству суда в окончательной редакции приняты требования ФИО3, ФИО4 о признании дополнительных соглашений ДД.ММ.ГГГГ к договору земельного участка ДД.ММ.ГГГГ незаключенными. 

В качестве основания для признания указанных дополнительных соглашений незаключенными, помимо указания на несформированность и не определение границ обозначенного в соглашениях земельного участка, также указано на подписание дополнительных соглашений представителем по доверенности с превышением полномочий, указанных доверенности, ввиду несогласования с истцами правовой позиции, непередачи и непринятии истцами спорного земельного участка по акту приема-передачи, в связи с чем, последними обязанность по оплате арендных платежей исполняться не должна. 

Истцы, представитель истцов в судебное заседание не явились, будучи надлежащим образом извещенными о его проведении.

В удовлетворении ходатайства представителя истцов ФИО5 об отложении судебного заседания в связи с нахождением истца ФИО3 в г. Сочи по семейным обстоятельствам судом отказано. При этом ходатайств об отложении судебного заседания непосредственно от истца ФИО3 суду не поступало.

В судебном заседании представитель ответчика муниципального образования «город Томск» (далее – МО «город Томск») возражала против удовлетворения исковых требований, поддержав письменные возражения на иск, суть которых сводится к тому, что весь земельный участок по адресу: 

<

...> площадью 54367 кв.м. передан по договору аренды АО «Городской сад». 18.08.1999 между департаментом недвижимости и предыдущим собственником нежилого здания по ул. Советской, 44а был заключен договор арены земельного участка для реконструкции павильона, на ФИО6 была возложена обязанность по регистрации указанного договора аренды земли, что им сделано не было, в связи с чем, данный договор являлся незаключенным. Также земельный участок не был самостоятельным, а являлся частью общего земельного участка, переданного по договору аренды АО «Городской сад».

Полагала, что истцы злоупотребляют своими правами и действуют недобросовестно, поскольку длительное время фактически пользуются земельным участком, на котором расположено принадлежащее им нежилое строение, не внося при этом плату за землю. Объект недвижимости по ул. Советской, 44а в г. Томске перешел в собственность ФИО3 и ФИО4 от ФИО6 по договору-купли-продажи еще в ... году, но до ... года они пользовались земельным участком в отсутствие договорных отношений и только в 2021 году обратились в Департамент недвижимости для заключения дополнительных соглашений. Обращала внимание суда на противоречивое поведение со стороны истца, не соответствующее принципу «эстоппель». Также отметила, что на основании судебных актов с истцов неоднократно взыскивалась задолженность по арендным платежам, при этом судом давалась оценка их доводам как о недействительности дополнительных соглашений, так и отсутствии обязанности по внесению арендных платежей. 

Представитель ответчика АО «Городской сад» полагал требования необоснованными и неподлежащим удовлетворению, указав, что условие о предмете договора аренды, иные существенные условия сторонами согласованы. Доводы ФИО3 и ФИО4 относительно делимости спорного земельного участка были предметом рассмотрения Советского районного суда г. Томска по делу №, решением от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований ФИО3 и ФИО4 к МО «город Томск» было отказано. Подтвердил изложенные представителем ответчика МО «город Томск» фактические обстоятельства передачи АО «Городской сад» земельного участка по договору аренды для эксплуатации объекта социального назначения – городского сада, который является охраняемой природной территорией местного значения, и на территории которого расположено принадлежащее истцам нежилое здание – кафе. Аргументы о недостатках арендованного имущества полагал не имеющим значения для целей удовлетворения иска о признании договора незаключенным, поскольку они не порочат фактический состав договора. Истцами фактически ставится вопрос о внесении в дополнительные соглашения к договору аренды земельного участка изменений в части его расчетной площади, облагаемой арендными платежами в отношении каждого из истцов.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ судом определено о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению, исходя из следующего. 

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1). 

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая его действие, не праве требовать признания договора незаключенным, если с учетом конкретных обстоятельств такое требование будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1, пункт 3 статьи 432 ГК РФ). 

Предметом настоящего иска является признание сделок - дополнительных соглашений № 4 и № 5 к договору аренды участка от01.06.2001 незаключенными.

Положения ч. 3 ст. 196 ГПК РФ не позволяют суду выходить за пределы как заявленного предмета, так и основания иска.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора. Однако если одна сторона договора совершает действия по исполнению договора, а другая сторона принимает их без каких-либо возражений, то неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон отсутствует. Следовательно, в этом случае соответствующие условия спорного договора должны считаться согласованными сторонами, а договор – заключенным.

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность.

По смыслу указанных норм права вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета является значимым до его исполнения, поскольку неопределенность данного условия может повлечь невозможность исполнения сделки. Однако если договор исполнен (имущество передано) и у сторон относительно переданного в аренду объекта не возникает спора, условие об объекте не может считаться несогласованным, а договор незаключенным.

Исходя из правовой позиции, изложенной в абзаце 6 пункта 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», при наличии спора о заключенности договора, суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 ГК РФ. 

Договор, который не содержит какого-либо существенного условия, не признается незаключенным на этом основании, если впоследствии стороны своими действиями по исполнению и принятию договора выполнили такое условие. 

Согласно части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из материалов дела, решением Советского районного суда г. Томска по гражданскому делу ДД.ММ.ГГГГ удовлетворении исковых требований ФИО3, ФИО4 к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации г. Томска о разделе земельного участка, признании права на приобретение за выкуп земельного участка отказано.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебнымпостановлениемпо ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Решением Советского районного суда г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ, имеющим в силу ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение для настоящего спора установлено следующее: 

- ФИО4 является собственником нежилых помещений ... кв.м., расположенных на первом этаже двухэтажного нежилого здания по адресу: ..., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, кадастровым паспортом помещения от ...

- ФИО3 является собственником нежилых помещений ..., площадью ... кв.м., расположенных на втором этаже двухэтажного нежилого здания по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 70:21:0200009:222, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.07.2016, кадастровым паспортом помещения от ...

- право собственности на указанные помещения возникло на основании договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных между ФИО6 и ФИО4 и ФИО6 и ФИО3

- здание с кадастровым номером ... расположено на земельном участке с кадастровым номером ..., общей площадью ... в.м. по адресу: 

<

адрес>

- земельный участок с кадастровым номером ... находится в собственности муниципального образования «Город Томск»;

- постановлением администрации г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ «О земельном участке, местоположение которого: Российская Федерация, ...» вид разрешенного использования земельного участка по адресу: ... кв.м. определен как «парки аттракционов, элементы благоустройства территории».

- вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ решением Советского районного суда г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ по административному делу № в удовлетворении иска ФИО4, ФИО3 к администрации Города Томска о признании незаконным данного постановления отказано. Установлено, что земельный участок с кадастровым номером ... расположен в территориальной зоне «...». Согласно Правилам землепользования и застройки г. Томска, являющихся Приложением № 2 к решению Думы Города Томска от ... предназначена для организации парков, скверов, бульваров, садов, используемых в целях кратковременного отдыха, проведения досуга населения. Градостроительным регламентом указанной зоны вид разрешенного использования «парки аттракционов» предусмотрен в качестве основного вида разрешенного использования.

- указанный земельный участок предоставлен АО «Горсад» по договору аренды ... для эксплуатации объекта социального назначения – городского сада на срок по ДД.ММ.ГГГГ;

- решением Думы г. Томска от ... «Об образовании особо охраняемых природных территорий местного значения муниципального образования «Город Томск», создана особо охраняемая природная территория «Городской сад».

- кроме здания, используемого в качестве «кафе», в котором расположены принадлежащие ФИО4, ФИО3, нежилые помещения, на территории рассматриваемого земельного участка находится имущественный комплекс (объекты движимого и недвижимого имущества), переданные в аренду по договору аренды имущественного комплекса от ... АО «Горсад» для организации парка отдыха;

- вступившим в законную силу решением Советского районного суда г. Томска по гражданскому делу № по иску прежнего собственника нежилого здания кадастровый номер ... ФИО6 к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации г.Томска, департаменту архитектуры и градостроительства администрации г.Томска в разделе спорного земельного участка отказано.

Также в решении от ДД.ММ.ГГГГ по делу № суд пришел к выводу, что требования ФИО4, ФИО3 об образовании земельных участков путем раздела, признании права на приобретение за выкуп земельного участка не подлежат удовлетворению, указав, что возможность использования принадлежащих истцам нежилых помещений в здании с кадастровым номером ... может быть обеспечена путем предоставления соответствующего земельного участка на праве аренды.

ДД.ММ.ГГГГ между МО «город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска (арендодатель) и ФИО4 (арендатор), ФИО3 (арендатор) заключены дополнительные соглашения № 4 и № 5 соответственно (далее – дополнительное соглашение) к договору аренды земельного участка № в редакции дополнительных соглашений от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого арендатор, подписав дополнительное соглашение, присоединяется к данному договору аренды земельного участка № в редакции дополнительных соглашений.

Согласно п. 3 дополнительных соглашений срок действия договора и дополнительного соглашения устанавливается с даты подписания дополнительного соглашения по ДД.ММ.ГГГГ

Пунктом 4 дополнительных соглашений предусмотрено внесение арендной платы за пользование земельным участком арендатором в порядке и на условиях, определенных разделом 2 договора и дополнительного соглашения, с даты государственной регистрации права арендатора на соответствующее нежилое помещение. 

Пунктом 5 дополнительных соглашений определен порядок расчета арендной платы за пользование земельным участком, предоставленным для эксплуатации нежилого помещения – кафе, которая устанавливается в соответствии с решением Думы г. Томска от 01.04.2008 № 828 «Об утверждении Положения «О порядке взимания арендной платы за пользование земельными участками, находящимися муниципальной собственности и предоставленными в аренду от имени муниципального образования», решением Думы г. Томска от19.08.2008 № 965 «О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования «город Томск».

Площадь земельного участка, облагаемого арендной платой, определена дополнительным соглашением ...

Со стороны ФИО4 и ФИО3 дополнительные соглашения № подписаны представителем ФИО7, полномочия которой на заключение и подписание договора аренды земельного участка по адресу: 

<

адрес> от имени ФИО4 и ФИО3 прямо оговорены в доверенности от ..., выданной ей ФИО4 и ФИО3, вследствие чего суд не находит оснований для вывода об отсутствии либо превышении полномочий представителем истцов при заключении оспариваемых дополнительных соглашений. 

Согласно полученной по судебному запросу Выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ дополнительные соглашения № в установленном порядке прошли государственную регистрацию. 

Стороной ответчика суду представлены судебные акты о взыскании с ФИО4 и ФИО3 задолженности по арендным платежам по дополнительным соглашениям № по искам МО «город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска.

Так, решением Химкинского городского суда Московской области от ..., оставленным без изменения апелляционным определением Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ, с ФИО3 в пользу муниципального образования «Город Томск» по дополнительному соглашению № 5 взыскана задолженность с применением срока исковой давности за период с 22.09.2018 по 30.09.2021 в размере 3469, 501, 24 руб., пени за период с 15.06.2021 по 30.08.2021 в размере 10000 руб. 

Решением Химкинского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №,сФИО4 в пользу муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска по дополнительному соглашению № взыскана задолженность по арендной плате 6 126 048,55 руб., пеня в размере 10000 руб.

Решением Химкинского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ Н.К.в пользу муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска по дополнительному соглашению № 4 взыскана задолженность по арендной плате за период с01.10.2022 по 31.03.2023 в размере 690716, 18 руб., пени в размере 7162, 53 руб. 

В удовлетворении встречного искаФИО4 к муниципальному образованию «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска о признании договора аренды незаключенным, признании недействительным дополнительного соглашения отказано.

В обоснование встречного иска ФИО4 было указано, что договор аренды ДД.ММ.ГГГГ, дополнительные соглашения к нему ДД.ММ.ГГГГ являются незаключенными, а дополнительные соглашения № к договору аренды участка ДД.ММ.ГГГГ являются недействительными.Договор аренды земельного участка площадью ... кв.м предоставленного ФИО6 сроком на 15 лет недействительным не признан, сведений о его расторжении не имеется. Этот участок входит в состав земельного участка площадью ... кв.м. Земельный участок площадью ... кв.м выделен ранее, чем земельный участок площадью ... кв.м, что свидетельствует о сомнительности (ничтожности) договора аренды земельного участка площадью ... кв.м.

При взыскании с ФИО4 и ФИО3 задолженности по дополнительным соглашениям № соответственно вышеперечисленными судебными актами установлено, что данные соглашения подписаны сторонами, стороны согласовали все существенные условия, арендодатель передал арендатору земельный участок, арендатор в свою очередь указанным участком до настоящего времени пользовался, стороны исполняли договор и не оспаривали его условия. 

Доводы истцов об обратном судом отклоняются, поскольку приведенной выше нормой процессуального права установлена недопустимость пересмотра определенных вступившими в силу судебными постановлениями правоотношений сторон и установленных в связи с этим фактов, в том числе и тогда, когда при новом обращении заявитель представляет новые доказательства, которые могли повлиять на выводы суда об установлении имеющих значение для дела обстоятельств. Все факты, которые суд счел установленными во вступившем в законную силу судебном акте, не требуют доказывания вновь.

Таким образом, спорный земельный участок, поступил во владение и пользование истцов на основании сделок – дополнительных соглашений№ к договору аренды участка ДД.ММ.ГГГГ. Объект аренды принят каждым из истцов, в связи с чем, доводы истцов о незаключенности дополнительных соглашений, поскольку не был согласован предмет договора, суд полагает несостоятельными.

Суд соглашается с позицией ответчиков, что истцами фактически ставится вопрос о внесении в дополнительные соглашения к договору аренды земельного участка изменений в части расчетной площади соответствующего земельного участка, облагаемой арендными платежами в отношении истцов, что не порочит фактический состав договора. 

Принимая во внимание изложенное, а также то, что оба существенных условия для договора аренды земли (предмет и размер арендной платы) нашли отражение в оспариваемых дополнительных соглашениях, суд не находит правовых оснований для признания их незаключенными. С учетом вышеуказанных положений процессуального и материального права, на основании имеющихся в деле доказательств, проанализировав доводы лиц, участвующих в деле, по отдельности и оценив доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу о том, что истцы не доказали основания заявленных им исковых требований.

При таких обстоятельствах, требования истцов не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО3, ФИО4 к муниципальному образованию «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственности администрации Города Томска, акционерному обществу «Городской сад» о признании дополнительных соглашений к договору аренды земли незаключенными отказать.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд г. Томска в течение одного месяца со дня вынесения мотивированного текста решения.

Судья /подпись/ Я.В. Глинская

...

...