Дело № 2-32/2020

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации 

20 января 2020 года п. Октябрьский 

Устьянский районный суд Архангельской области в составе председательствующего Шерягиной С.Н., 

при секретаре судебного заседания Федоровой Н.В., 

с участием истца ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к администрации МО «Октябрьское» о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с иском к администрации МО «Октябрьское» Устьянского района Архангельской области о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства жилого дома. В обоснование иска указала, что земельный участок с кадастровым номером ..., местоположением примерно в 30 м по направлению северо-восток от ориентира жилой дом, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: ..., с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства передан ей в аренду сроком по 2 сентября 2017 г. по договору аренды земельного участка от 3 сентября 2012 г. ...-А и соглашению о внесении изменений в указанный договор от 16 ноября 2012 г. После получения 28 декабря 2012 г. разрешения на строительство индивидуального жилого дома на срок до 27 декабря 2022 г. ФИО2 приступила к строительству жилого дома. Администрацией МО «Октябрьское» в продлении срока договора аренды ей отказано. 

Истец ФИО2 в судебном заседании свои требования поддержала, дополнительно пояснила, что в настоящее время дом построен на 90%, подключен к электричеству, вставлены окна, двери.

Ответчик – представитель администрации МО «Октябрьское» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Согласно письменному отзыву возражений относительно исковых требований истца не имеет.

Третье лицо комитет по управлению муниципальным имуществом администрации МО «Устьянский муниципальный район» извещены надлежащим образом, председатель комитета ФИО3 просила рассмотреть дело в отсутствие их представителя. 

Заслушав истца, исследовав письменные доказательства и иные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.

Судом установлено и следует из материалов дела, 3 сентября 2012 г. г. между КУМИ администрации МО «Устьянский муниципальный район» (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) на основании постановления главы администрации МО «Устьянский муниципальный район» ... от 11 июля 2012 г. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв. м, местоположение: примерно в 30 м по направлению северо-восток от ориентира жилой дом, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: ..., с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства. Срок действия договора установлен 5 лет с 3 сентября 2012 г. по 2 сентября 2017 г. Земельный участок передан арендатору по акту от 3 сентября 2012 г.

Указанный договор был зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 25 сентября 2012 г. за ....

В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

16 ноября 2012 г. между КУМИ администрации МО «Устьянский муниципальный район», ФИО1 и ФИО2 заключено соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора ФИО1 по договору аренды земельного участка ...-А от 3 сентября 2012 г., новому арендатору ФИО2 земельный участок передан по акту от 16 ноября 2012 г..

По указанному соглашению ФИО2 приняла все права и обязанности арендатора по вышеуказанному договору аренды земельного участка на тех же условиях и в том же объеме. Соглашение подписано сторонами, никем не оспорено, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17 декабря 2012 г. за номером 29-29-21/015/2012-054. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 24.12.2019 право аренды спорного земельного участка зарегистрировано за ФИО2, срок аренды по 02 сентября 2017 г. 

Постановлением администрации МО «Октябрьское» от 26 декабря 2012 ... утвержден градостроительный план № ... земельного участка с кадастровым номером ..., подготовленный на основании заявления ФИО2, в котором указан основной вид разрешенного использования участка- для индивидуального жилищного строительства.

28 декабря 2012 г. администрацией МО «Октябрьское» ФИО2 выдано разрешение на строительство индивидуального жилого двухэтажного дома общей площадью ... кв.м., на земельном участке площадью ... кв.м. с кадастровым номером ... расположенного по адресу: примерно в 30 м по направлению северо-восток от ориентира жилой дом, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: .... Срок действия разрешения - до 27 декабря 2022 г..

В судебном заседании установлено, и не оспаривается сторонами, что ФИО2 в период действия договоров аренды завершила основные работы по возведению индивидуального жилого дома, произвела работы по устройству фундамента, перекрытий, стен, крыши.

Установлено, что в настоящее время срок действия разрешения на строительство не закончился, а срок действия договора аренды земельного участка истек 2 сентября 2017 г., соглашение сторон о пролонгации указанного договора аренды земельного участка на новый срок не заключалось, вместе с тем ни одна из сторон по истечении срока договора о его расторжении не заявила. Земельный участок по настоящее время находится в пользовании арендатора ФИО2

В соответствии с п. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

В соответствии с п. 2. ст. 3.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, с 1 января 2017 г. осуществляется органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения (в ред. Федерального закона от 03 июля 2016 г. N 334-ФЗ).

ФИО2 5 декабря 2019 г. обратилась в администрацию МО «Октябрьское» с заявлением о перезаключении с ней договора аренды земельного участка ...-А от 3 сентября 2012 г. 

Как следует из ответа администрации МО «Октябрьское» от 10 декабря 2019 г. истцу отказано в заключение нового договора аренды земельного участка, так как не представлены документы, подтверждающие наличие на участке объекта капитального строительства, в соответствии с п.п. 3 и 4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации оснований для заключения нового договора аренды земельного участка не имеется.

Федеральным законом № 171–ФЗ от 23 июня 2014 г. в Земельный кодекс Российской Федерации внесены изменения, вступившие в силу с 01 марта 2015 г., в частности, исключен п. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающий преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды, а п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Таким образом, на сегодняшний день отсутствуют основания для преимущественного права ФИО2 для заключения договора аренды земельного участка по данному основанию.

Статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации введено общее правило, предусматривающее, что основным способом заключения договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка являются торги, проводимые в форме аукциона. 

Согласно п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (введен Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ, вступившим в силу с 01 марта 2015 г.) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи.

Данный случай предоставления земельного участка в аренду без торгов вытекает из предусмотренного подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов и предусматривает предоставление земельного участка собственнику или иному правообладателю расположенного на таком земельном участке здания, сооружения, помещений в них.

Также в силу подпункта 32 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 настоящего пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

На основании п. 3-4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства. 

Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 указанной статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В силу подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Кроме того, подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 названного Кодекса предусмотрено, что не может быть предметом аукциона земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта обладает как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01 марта 2015 г., так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01 марта 2015 г., независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. По правилам названной нормы Закона N 137-ФЗ для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды на три года, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что истцом ФИО2 на предоставленном ей в аренду земельном участке ведется строительство жилого дома.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, суд признает, что истцом ведутся работы по возведению жилого дома на земельном участке, в связи с чем признает правомерно его объектом незавершенного строительства. 

Доказательств того, что уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка в суд заявлены требования об изъятии объекта незавершенного строительства (иного объекта) путем продажи с публичныхторгов, материалы дела не содержат. 

Кроме того, судом установлено, что требований об изъятии земельного участка к истцу также не предъявлялось и каких-либо действий по его изъятию не предпринималось. 

В настоящее время имеются объективные обстоятельства, препятствующие истцу в государственной регистрации возведенного им объекта недвижимого имущества, и которым он до настоящего время владеет и пользуется по назначению. 

Оценивая вышеизложенные обстоятельства, установленные в судебном заседании в совокупности с приведенными правовыми нормами, суд приходит к выводу, что имеются основания для заключения с истцом ФИО2 договора аренды земельного участка сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО2 к администрации МО «Октябрьское» Устьянского района Архангельской области о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка удовлетворить.

Возложить на администрацию МО «Октябрьское» Устьянского района Архангельской области обязанность заключить со ФИО2 договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... для завершения строительства жилого дома. 

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Архангельском областном суде в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы через Устьянский районный суд Архангельской области.

Председательствующий Шерягина С.Н.

Мотивированное решение изготовлено 20.01.2020.