Дело № 2-2-176/2023

УИД 73RS0011-02-2023-000188-02

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

р.п. Вешкайма 13 июля 2023 года

Майнский районный суд Ульяновской области в составе председательствующего судьи Мерзлякова К.В., при секретаре Кулигиной Е.А., с участием истца ФИО1, её представителей ФИО2, ФИО3, представителей ответчиков ФИО4, ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО6, ФИО7 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании неосновательного обогащения, признании прекращенным права собственности на земельный участок, признании за истцом права собственности на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском, указав, что *** между ФИО6, действующей от её имени на основании доверенности, и ФИО7 был заключен договор купли-продажи, по которому в собственность ФИО7 был предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, площадью 272 600 кв.м., расположенный по адресу: Ульяновская область, Вешкаймский район, ..., из категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешённым использованием для сельскохозяйственного производства. Цена участка составила 915 936 рублей, указанная сумма в соответствии с п. 2.2 договора получена продавцом до подписания договора. Однако, до настоящего времени денежные средства продавцу так и не переданы. Истец обращалась с требованием об уплате стоимости земельного участка к ФИО6, ФИО7, однако ответчиками требование не исполнено. Ссылаясь на ст.ст. 309, 1107 ГК РФ, истец просила расторгнуть договор купли-продажи, взыскать с ФИО7, ФИО6 проценты за период неосновательного обогащения в размере 31 366,64 рублей, взыскать неосновательное обогащение в натуре – земельный участок, признать прекращённым право собственности ФИО7 и признать право собственности ФИО1 на спорный земельный участок.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала, пояснила, что до 2022 года принадлежащий ей земельный участок был в аренде у ФИО7, который уплачивал 25 000 рублей арендной платы и всегда брал расписки. Затем в 2021 году он предложил выкупить у неё земельный участок, договорились, что он высчитает, сколько стоит оформление, остальное отдадут ей. ФИО7 предложил, чтобы оформление земли она поручила ФИО6, которая уже имела опыт по оформлению документов. В начале декабря 2022 года к ней домой приехал ФИО7, который передал ей 30 000 рублей, отдал документы на землю, сказал, что у него сейчас денег нет, отдаст позднее. Далее она ожидала, что ФИО7 приедет, передаст ей деньги, полагала, что у него финансовые затруднения, однако он так деньги и не привёз. Факт передачи ей денежных средств она никому не подтверждала, в день совершения сделки и накануне ей ФИО7 или ФИО6 не звонили.

Представители истца ФИО2 и ФИО3 позицию истца поддержали, пояснили, что по сложившейся практике правоотношений между истцом и ответчиком, ФИО7 оформлял передачу денежных средств (арендных платежей) письменно, то есть распиской. При этом, передача крупной суммы по договору им не фиксировалась. ФИО7 не представил в суд надлежащих доказательств того, что он полностью оплатил приобретенный земельный участок и передал продавцу 915 936 рублей. Представленные выписки по банковским счетам не подтверждают факт передачи денежных средств ФИО1, а также наличие достаточной суммы у ФИО7, которую он бы снял для передачи продавцу. Более подробно позиция представителя ФИО2 приведена в письменных возражениях.

Представитель ответчика ФИО7 – ФИО5 в судебном заседании иск не признала, суду пояснила, что денежные средства в наличной форме были переданы ФИО7 ФИО1 лично *** по адресу проживания истца. Расписка не составлялась, так как стороны друг другу доверяли. ФИО7 имел в наличии необходимые денежные средства.

Представитель ответчика ФИО6 – ФИО4 в судебном заседании с иском не согласилась, пояснила, что ФИО6 занималась оформлением сделки купли-продажи по доверенности от ФИО1, однако никаких денежных средств от ФИО7 её доверительница не получала. По имеющейся у неё информации, перед сделкой ФИО6 звонила ФИО1 и сообщала ей, что они идут регистрировать договор в МФЦ. При этом, ФИО6 из данного разговора полагала, что расчёт между сторонами был произведён полностью. ФИО7 при совершении сделки также подтвердил передачу денежных средств.

Представители третьих лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, филиала ППК «Роскадастр» по Ульяновской области надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Суд полагает возможным, с учетом мнения участников процесса, рассмотреть дело в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав стороны, допросив свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Сторонам была разъяснена норма, содержащаяся в ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), согласно которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом были определены юридически значимые обстоятельства, подлежащие доказыванию сторонами.

В соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Согласно статье 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). 

В соответствии со ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. 

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. 

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ). 

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. 

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Материалами дела установлено, что *** между ФИО1, от имени которой по доверенности действовала ФИО6, и ФИО7 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 272 600 кв.м., расположенный по адресу: Ульяновская область, Вешкаймский район, ..., из категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешённым использованием для сельскохозяйственного производства. 

Согласно п. 2.1 Договорная стоимость земельного участка составляет 915 936 руб. В силу п. 2.2 Договора, указанная сумма получена продавцом до подписания настоящего договора. 

Указанный договор купли-продажи от *** от имени ФИО1 подписан ФИО6 по доверенности. 

ФИО1 не присутствовала при подписании спорного договора купли-продажи, что не оспаривалось сторонами. 

Продавец исполнил свои обязательства по договору в полном объеме, поскольку в соответствии с п. 3.4 договора обязанность продавца передать земельный участок считается исполненной после подписания договора.

Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован ***, что подтверждается записью в ЕГРН и соответствующей выпиской. 

Обращаясь с настоящим иском, истец указывал, что ответчиком существенно нарушены условия договора, денежные средства в счёт оплаты стоимости недвижимого имущества не переданы.

Из показаний свидетеля ФИО9 в судебном заседании следует, что в конце мая 2023 года ФИО7 попросил её передать ФИО1, что он хочет отдать ей 120 000 рублей за покупку земельного участка, так как ФИО1 не хочет с ним общаться. Примерно через неделю она просьбу ФИО7 выполнила, встретилась с ФИО1 и передала ей предложение ФИО7 На это ФИО1 ответила, что денежных средств от ФИО7 не примет в связи с рассмотрением спора в судебном порядке.

Свидетели ФИО10, ФИО11 суду пояснили, что являются дочерями ФИО1, присутствуют в её доме каждые выходные. В ноябре 2022 года к ФИО1 ФИО7 не приезжал, крупную сумму денежных средств ей не передавал. ФИО10 со слов матери известно, что в конце ноября 2022 года ФИО7 привозил ей 30 000 рублей.

В судебном заседании установлено и не отрицалось представителем ответчика, что ФИО7 является главой крестьянско-фермерского хозяйства и имеет значительный опыт хозяйственной деятельности.

Оформляя письменными расписками факт передачи денежных средств от ФИО1 на получение арендной платы в размере 25 000 рублей, ФИО7 не составил документы о передаче денежной суммы в размере значительно крупнее указанной суммы.

Других допустимых доказательств передачи денежных средств по договору купли-продажи ответчик ФИО7 не представил.

Представитель ответчика ФИО7 в судебном заседании утверждала о согласовании факта передачи денежных средств с ФИО1 по телефону в день совершения сделки.

Вместе с тем, согласно истребованной судом детализации абонентских соединений, в период с 20 по *** (день совершения сделки), звонки с номеров телефонов, используемых ФИО6 и ФИО7, на номер телефона ФИО1 не поступали.

Таким образом, несмотря на содержание п. 2.2 договора купли-продажи, суд считает не доказанным факт передачи ФИО7 ФИО1 выкупной стоимости земельного участка.

Подтверждением данного вывода также является поведение самого истца, который, согласно показаниям свидетеля ФИО9, предпринимал попытки передачи ФИО1 денежных средств за земельный участок.

Оснований не доверять показаниям данного свидетеля у суда не имеется, доказательств заинтересованности указанного лица в исходе дела суду не представлено.

Несмотря на то, что свидетели ФИО10, ФИО11 являются близкими родственниками истца (дочерями), суд не находит оснований полагать, что их показания не достоверны, поскольку они соотносятся с другими доказательствами по делу, пояснениями ФИО1 В судебном заседании не установлено обстоятельств, которые бы свидетельствовали о неправдивости показаний указанных свидетелей, которые ФИО7 ранее не знали, о его хозяйственной деятельности не осведомлены.

В ходе рассмотрения дела представителем ФИО7 не представлено также достоверных доказательств передачи денежных средств истцу.

Так, показания свидетеля ФИО12 о том, что он непосредственно наблюдал передачу денежных средств *** ФИО7 женщине невысокого роста в с. Ховрино Вешкаймского района, суд оценивает критически. 

Согласно пояснениям истца в совокупности с исследованной видеозаписью и фотоматериалами, свободного обзора крыльца дома, где со слов ФИО12 состоялась передача денежных средств, со стороны дороги не имеется. Входное крыльцо загорожено надворными постройками.

Представленные суду выписки по банковским счетам также не подтверждают доводы представителя ответчика ФИО5 о наличии у ФИО7 достаточной суммы денежных средств. Как верно указано стороной истца, с банковского счёта производились различные операции, что свидетельствует о ведении ежедневной хозяйственной деятельности индивидуальным предпринимателем – главой крестьянско-фермерского хозяйства. При этом, операции по снятию денежных средств в размере, близком к выкупной стоимости спорного земельного участка, в период времени, непосредственно предшествовавший совершению сделки купли-продажи, не проводились.

В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102 и 1104 ГК РФ. 

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения. 

Существенность нарушения договора купли-продажи подлежит установлению в каждом конкретном случае. 

Недоплата покупателем практически всей цены либо неоплата всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи земельного участка. В случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества. При этом сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абзац первый п. 2 ст. 218 ГК РФ) от другой стороны расторгнутого договора. 

Если основанием для расторжения договора послужило нарушение договора стороной, получившей по нему имущество в собственность, при установлении нарушения принципа эквивалентности, то сторона, нарушившая договор, обязана вернуть имущество либо возместить другой стороне его стоимость при невозможности возвращения имущества в натуре (статьи 1104, 1105 ГК РФ).

Истцом заявлены требования к ответчику о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества в связи с отсутствием встречного исполнения и о прекращении права собственности ФИО7 на недвижимое имущество, отчужденное по договору купли-продажи. 

В силу принципов диспозитивности, состязательности и равноправия сторон в гражданском судопроизводстве, закрепленных в том числе в статьях 12, 35, 56, 57 ГПК РФ, участвующее в деле лицо реализует процессуальные права своей волей и по своему усмотрению, а суд только создает условия для такой реализации, в связи с чем участвующее в деле лицо несет последствия реализации процессуальных прав и избранной тактики защиты, в том числе негативные. 

Разрешая спор, суд приходит к выводу, что факт передачи денежных средств не доказан.

Таким образом, договор купли-продажи в части оплаты цены товара покупателем не исполнен, денежные средства за проданное недвижимое имущество продавцу не переданы, что является существенным нарушением договора купли-продажи и дает продавцу право требовать расторжения договора и возврата переданного покупателю имущества с одновременным прекращением зарегистрированного за ответчиком права собственности.

Вопреки мнению представителя ответчика ФИО5, суд не усматривает в действиях истца злоупотребления правом, доказательств этому в судебном заседании не представлено.

Рассматривая вопрос о взыскании процентов за период неосновательного обогащения, суд руководствуется положениями ст. 1107 ГК РФ, и, учитывая, что расчёт процентов стороной ответчика не оспорен, полагает требования в этой части подлежащими удовлетворению. Расчёт, представленный стороной истца, является арифметически верным, отражает периоды действия ставки рефинансирования, учитывает частично оплаченные ФИО7 30 000 рублей.

Разрешая иск в части требований к ФИО6, суд исходит из того, что в судебном заседании не добыто доказательств того, что денежные средства по договору купли-продажи были переданы представителю продавца по доверенности ФИО6, несмотря на наличие у неё такого права в доверенности. Представитель ответчика ФИО7 – ФИО5 таких доводов суду не приводила, настаивая на исполнении договора путём передачи денежных средств непосредственно продавцу, что не нашло своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

При этом указание в договоре о получении продавцом денежных средств до совершения сделки без предоставления платёжных документов не может безусловно свидетельствовать о передаче денег и являться основанием для отказа в иске.

В этой связи в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО6 следует отказать.

Руководствуясь ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к ФИО6, ФИО7 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании неосновательного обогащения, признании прекращенным права собственности на земельный участок, признании за истцом права собственности на земельный участок удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения от ***, заключенный между ФИО1, от имени которой по доверенности действовала ФИО6, и ФИО7.

Возвратить ФИО1 (паспорт серии № №) земельный участок с кадастровым номером №, площадью 272 600 кв.м., расположенный по адресу: Ульяновская область, Вешкаймский район, ..., из категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешённым использованием для сельскохозяйственного производства.

Прекратить право собственности ФИО7 (паспорт серии № №) на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 272 600 кв.м., расположенный по адресу: Ульяновская область, Вешкаймский район, ..., из категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешённым использованием для сельскохозяйственного производства.

Признать право собственности ФИО1 (паспорт серии № №) на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 272 600 кв.м., расположенный по адресу: Ульяновская область, Вешкаймский район, ..., из категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешённым использованием для сельскохозяйственного производства.

Взыскать с ФИО7 (паспорт серии № №) в пользу ФИО1 (паспорт серии № №) проценты за пользование чужими денежными средствами за период с *** по *** в размере 31 366 (тридцать одна тысяча триста шестьдесят шесть) рублей 64 копеек.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для регистрации права собственности ФИО1 на указанный земельный участок в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области.

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО6 отказать.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд в апелляционном порядке через Майнский районный суд Ульяновской области в течение одного месяца со дня его изготовления.

Судья К.В. Мерзляков

Решение в окончательной форме изготовлено 20 июля 2023 года