Дело № 2-1590/2017 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

03 октября 2017 года г. Чайковский 

Чайковский городской суд Пермского края в составе:

судьи Грибановой А.А.,

при секретаре Токуновой Ж.С.,

с участием истца ФИО1,

представителя истца ФИО2,

представителя ответчика ФИО3,

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Чайковском гражданское дело по иску ФИО1 к Краевому государственному бюджетному учреждению «Управление общежитиями среднего профессионального образования Пермского края» о понуждении к заключению договора найма жилого помещения, 

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к КГБУ «Управление общежитиями среднего профессионального образования Пермского края» о понуждении обязанной стороны к заключению договора найма жилого помещения. 

В обоснование заявленных требований указала, что в связи с трудовыми отношениями, на основании договора найма от ДД.ММ.ГГГГ., была вселена в квартиру, расположенную в общежитии «Импульс» по адресу: 

<

адрес>, находящуюся в оперативном управлении ГБОУСПО «Чайковский промышленно-гуманитарный колледж», где фактически проживает и состоит на регистрационном учете по настоящее время. В 2012г. здание общежития передано в оперативное управление ответчика. При оформлении сторонами договора найма специализированного жилого помещения, истцом подготовлен и направлен в адрес ответчика протокол разногласий, который оставлен ответчиком без рассмотрения. Полагает, что ее права, как Нанимателя, нарушены действиями Наймодателя.

С учетом представленных уточнений, истец просит о понуждении ответчика к заключению договора найма жилого помещения на следующих условиях:

Преамбула договора в части «...на основании решения Государственного бюджетного образовательного учреждения среднего профессионального образования «Чайковский промышленно-гуманитарный колледж» о предоставлении жилого помещения от №. № без номера...»

Пункт 1. «Наймодатель передает Нанимателю и членам его семьи за плату во владение и пользование жилое помещение, находящееся в государственной собственности Пермского края, оперативном управлении Наймодателя на основании свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №, состоящее из квартиры, общей площадью 29,6 кв.м., расположенной на 5 этаже здания общежития по адресу: 

<

адрес> для временного проживания в нем.»

Пункт 2. «Жилое помещение предоставляется в связи с ранее возникшими трудовыми отношениями.»

Пункт 4. «Нанимателю и членам его семьи в общежитии предоставлено отдельное изолированное жилое помещение. Нанимателем в жилое помещение вселяются члены семьи: нет.»

Пункт 5. «Настоящий договор заключается на время: бессрочно по основаниям п.2 ч.2 ст. 103 Жилищного кодекса Российской Федерации».

Пункт 21. «Наниматель вносит плату за жилое помещение в порядке и размере, которые предусмотрены Жилищным законодательством Российской Федерации. 

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 20-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем.

Наниматель жилого помещения по договору найма жилого помещения в общежитии вносит плату за пользование жилым помещением (плату за наем), за жилое помещение и коммунальные услуги наймодателю такого жилого помещения по платежному документу безналичным расчетом на расчетный счет наймодателя.

Наймодатель информирует в письменной форме нанимателя жилого помещения в общежитии об изменении размера платы за пользование жилым помещением (плату за наем), за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее чем за тридцать дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и коммунальные услуги в ином размере.»

В судебном заседании истец ФИО1 на уточненных исковых требованиях настаивала.

Представитель истца по доверенности ФИО2 поддержала позицию доверителя, приводила доводы, изложенные в заявлении. Пояснила, что условия договора, не урегулированные между сторонами, существенны для истца. Договор ей необходим для оформления субсидии и постановке на учет в качестве нуждающейся.

Представитель ответчика КГБУ «Управление общежитиями среднего профессионального образования Пермского края» по доверенности ФИО3 иск не признала. Поддержала доводы в письменных возражениях, указав что истец с ДД.ММ.ГГГГ. по настоящее время фактически владеет и пользуется спорным жилым помещением, предоставленным ей ГБОУСПО «Чайковский промышленно-гуманитарный колледж» в связи с трудовыми отношениями, состоит на регистрационном учете. Договор найма специализированного жилого помещения, предложенный истцу для заключения, соответствует типовому договору, утвержденному постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ. № «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений», вносить изменения в условия типового договора ни в одностороннем порядке, ни по соглашению стороны не в праве. Истец оспаривает пункты 1,2,4,5,21 договора найма специализированного жилого помещения. При этом истец никаких документов, которые могли бы стать основанием для внесения ответчиком уточнений в пункты договора 2,4. Требование истца о внесении изменений в п. 5 договора о заключении договора найма сроком на 5 лет недопустим, поскольку не соответствует требованиям ЖК РФ о сроке действия договоров найма жилья в общежитиях. Требование о внесении платы за жилое помещение 20-го числа каждого месяца противоречит ч. 1 ст. 155 ЖК РФ, удовлетворению не подлежит. Полагает, что действиями ответчика не нарушены права истца, не принятие протокола разногласий к договору найма не является обязанностью учреждения, поскольку в качестве обязательства на себя не принято. Ответчик возражает относительно заключения договора найма на условиях, предложенных ФИО1, просит отказать ей в иске (л.д. 38-40). 

Иск подлежит удовлетворению с определением условий договора, установленных судом.

В силу п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Как установлено ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из приведенных норм следует, что требование о понуждении заключить договор, обязательный для одной или обеих сторон, перешедшее в спор об условиях этого договора, должно быть рассмотрено и разрешено судом путем урегулирования разногласий по спорным условиям.

При рассмотрении преддоговорных споров обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора. Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению.

Суд не может отказать истцу в иске и в том случае, когда предложенные им редакции условий договора не соответствуют требованиям действующего законодательства. В этом случае при урегулировании спорного условия суд исходит из императивной либо диспозитивной нормы законодательства, регулирующего правоотношения сторон (статьи 421 и 422 ГК РФ).

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не установлено федеральным законом.

Из материалов дела и пояснений истца следует, что в период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 работала в должности воспитателя общежития «Импульс» (л.д. 12,30).

Жилое помещение – однокомнатная квартира №, расположенная в общежитии «Импульс» по адресу: 

<

адрес>, о чем представлен технический паспорт здания (л.д. 7-8), находилась в оперативном управлении ГБОУСПО «Чайковский промышленно-гуманитарный колледж».

ДД.ММ.ГГГГ. между ГБОУСПО «Чайковский промышленно-гуманитарный колледж» и ФИО1, в связи с трудовыми отношениями, заключен договор найма специализированного жилого помещения в общежитии (л.д. 9-10,12)

Приказом Министерства имущества и земельных отношений Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ. № здание общежития «Импульс» передано в оперативное управление КГБУ «Управление общежитиями среднего профессионального образования Пермского края» (л.д. 13). В адрес истца направлено уведомление от ДД.ММ.ГГГГ. о прекращении договора найма от ДД.ММ.ГГГГ., перезаключении договора найма (л.д. 11)

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 обратилась к КГБУ «Управление общежитиями среднего профессионального образования Пермского края» с заявлением о заключении бессрочного договора найма на спорное жилое помещение. С предложенными ответчиком к заключению условиями типового договора найма истец не согласилась, направив ДД.ММ.ГГГГ. протокол разногласий и экземпляр договора найма от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 14-22,24-26).

Протокол разногласий ответчиком не подписан.

Ответчик не оспаривает, что в силу ранее возникших трудовых отношений ФИО1 с Федеральным государственным образовательным учреждением среднего профессионального образования «Чайковский промышленно-гуманитарный колледж» ей было предоставлено жилое помещение, которое находится у него в оперативном управлении. В силу пункта 2 части 2 статьи 103 Жилищного кодекса Российской Федерации истец, пенсионер по старости не может быть выселена из служебного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения. Соответственно, ответчик не оспаривает, что в силу ранее возникшего права, и невозможности выселения истца из занимаемого помещения, он обязан заключить договор найма, настаивая на Типовой форме договора. 

С учетом того, что протокол разногласий к договору, направленный истцом, ответчиком не подписан, договор найма на момент рассмотрения спора не заключен. Ответчик также указывает на отсутствие заключенного договора (л.д. 18).

Поскольку разногласия, возникшие при заключении договора, в добровольном порядке сторонами урегулированы не были, суд обязан их устранить, установив оспариваемые условия силой судебного решения.

Суд обязан внести определенность в правоотношения сторон.

Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 № 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений» утверждена типовая форма договора найма жилого помещения в общежитии, определяющая его существенные условия и основные характеристики. 

Доводы ответчика, что протокол разногласий им не подписан, т.к. он не соответствует Типовой форме договора не нашел своего подтверждения в судебного заседания. Напротив, истец предлагает конкретные условия соответствующие Типовой форме договора, которые для него являются существенными. 

В целом договор заключается на условиях, утвержденных типовой формой, но с некоторыми из них истец не согласен (преамбула договора, пункты 2,4, 5), т.к. они не заполнены, а п. 1, 21 должны быть заключены в его редакции.

Ответчик, ссылаясь на Типовую форму договора, которая обязательна для него, в преамбуле договора не указал на основании какого решения он заключается.

Истец в преамбуле указывает ранее принятое решение Федерального государственного образовательного учреждения среднего профессионального образования «Чайковский промышленно-гуманитарный колледж» от 27 января 1994 года № без номера, на основании которого она была вселена изначально. Ответчик по предложенной формулировке, возражений по существу не представил, как не представил и свой вариант договора в этой части. Предложенная истцом формулировка соответствует Типовой форме договора, не противоречит действующему законодательству, принимается в редакции истца.

В силу ч.1 ст. 432 ч. 1 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 100 ЖК РФ, по договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

Срок действия договора найма жилого помещения в общежитии связан со сроком трудовых отношений, службы или обучения, в связи с прохождением которых предоставляется общежитие, а основанием для прекращения такого договора является их прекращение, что прямо вытекает из п. 2 ст. 105 ЖК РФ.

Предметом договора найма жилого помещения в общежитии, исходя из положений Жилищного кодекса Российской Федерации, является жилое помещение, отнесенное в установленном порядке собственником к специализированному жилищному фонду.

В силу ч. 1 п. 2 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям относятся:2) квартира, часть квартиры.

В силу ст. 92 ЖК РФ, жилые помещения в общежитиях относятся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда, имеющего особенности в порядке и условиях его предоставления.

Таким образом, в специализированном фонде могут быть как комнаты, так и квартиры.

Согласно техническому паспорту жилое помещение № в 

<

адрес> представляет собой квартиру, как отдельное изолированное жилое помещение, иного в опровержение позиции истца ответчиком не представлено.

Пункт 1 условия договора в редакции истца о передаче по договору найма именно квартиры (исключив слово «комнаты») соответствует сведения технической документации, поэтому принимается в предложенной истцом редакции.

Суд считает необходимым уточнить номер квартиры – №, переданной истцу, т.к. он ошибочно ею не указан.

Судом принято во внимание, что положения типового договора найма жилого помещения в общежитии, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, предложенного ответчиком для заключения, соответствуют требованиям Жилищного кодекса Российской Федерации и, следовательно, не нарушают прав и законных интересов сторон.

Вместе с тем, вопреки возражениям ответчика, представленные истцом формулировки условий договора в части пунктов 1,2,4,5,21 фактически не изменяет типовую форму, а лишь конкретизирует условия договора, которые являются существенными.

По формулировке условий договора пунктов 2,4 в редакции истца, ответчик по существу возражений не имеет.

Ответчик также не отрицает, что истец, как пенсионер не может быть выселена из жилого помещения, и имеет право найма пожизненно. Соответственно, редакция истца пункта 5 о том, что договор является бессрочным на основании п. 2 части 2 ст. 103 ЖК РФ, по сути, ответчиком не оспаривается, принимается судом. 

С учетом изложенного, суд полагает возможным заключение договора найма спорной квартиры на условиях, предложенных истцом в части пунктов 1,2,4,5.

Между тем, нельзя согласиться с требованием ФИО1 об утверждении пункта 21 договора найма жилого помещения, в ее редакции с определением срока внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги ежемесячно до 20-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем.

По правилам ст. 153, ч. 1 ст. 155 ЖК РФ граждане обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее - иной специализированный потребительский кооператив).

Законодатель, устанавливая срок для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, позволяет при заключении договора изменить дату внесения платежей. Доказательств, обязывающих ответчика установить иную дату уплаты, чем предписано законом, истец не представил. Учитывая возражения ответчика, суд приходит к выводу об определении условия договора о сроке внесения платежей установленном законом, т.е. до 10 числа и далее по тексту в редакции истца. 

Порядок внесения платы по договору предусмотрен п. 21 в разделе V. Со слов ответчика, фактически порядок оплаты и доведение его до жителей выполняется, не противоречит действующему законодательству, и может быть принят судом. 

Остальные условия договора, предложенные ответчиком, истцом не оспариваются, внесение правовой определенности судом не требуется.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ ответчик обязан возместить истцу расходы по госпошлине в размере 300 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 193-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Обязать Краевое государственное бюджетное учреждение «Управление общежитиями среднего профессионального образования Пермского края» заключить с ФИО1 договор найма, при этом установить следующие условия договора:

Преамбула договора в части «...на основании решения Государственного бюджетного образовательного учреждения среднего профессионального образования «Чайковский промышленно-гуманитарный колледж» о предоставлении жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ. № без номера...»

Пункт 1. «Наймодатель передает Нанимателю и членам его семьи за плату во владение и пользование жилое помещение, находящееся в государственной собственности Пермского края, оперативном управлении Наймодателя на основании свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. №, состоящее из квартиры №, общей площадью 29,6 кв.м., расположенной на 5 этаже здания общежития по адресу: 

<

адрес> для временного проживания в нем.»

Пункт 2. «Жилое помещение предоставляется в связи с ранее возникшими трудовыми отношениями.»

Пункт 4. «Нанимателю и членам его семьи в общежитии предоставлено отдельное изолированное жилое помещение. Нанимателем в жилое помещение вселяются члены семьи: нет.»

Пункт 5. «Настоящий договор заключается на время: бессрочно по основаниям п.2 ч.2 ст. 103 Жилищного кодекса Российской Федерации».

Пункт 21. «Наниматель вносит плату за жилое помещение в порядке и размере, которые предусмотрены Жилищным законодательством Российской Федерации. 

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем.

Наниматель жилого помещения по договору найма жилого помещения в общежитии вносит плату за пользование жилым помещением (плату за наем), за жилое помещение и коммунальные услуги наймодателю такого жилого помещения по платежному документу безналичным расчетом на расчетный счет наймодателя.

Наймодатель информирует в письменной форме нанимателя жилого помещения в общежитии об изменении размера платы за пользование жилым помещением (плату за наем), за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее чем за тридцать дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и коммунальные услуги в ином размере.»

Взыскать с Краевого государственного бюджетного учреждения «Управление общежитиями среднего профессионального образования Пермского края» в пользу ФИО1 возврат государственной пошлины в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Чайковский городской суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Судья: