Дело № 2-613/2020 

65RS0010-01-2020-000639-68

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

09 ноября 2020 года город Оха Сахалинской области

Охинский городской суд Сахалинской области

В составе: председательствующего судьи – Асмадяровой Е.Л.,

при секретаре – Козик Н.Б., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, несовершеннолетним ФИО1, ФИО9 о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого помещения,

у с т а н о в и л :

ФИО2 обратилась в Охинский городской суд с настоящим иском к ФИО3, указывая, что 28.02.2019 между ними была достигнута устная договоренность о заключении договора купли-продажи жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: Сахалинская область 

<

адрес>, по условиям которого ответчик обязалась бы передать эту квартиру в собственность истца, а истец – уплатить ответчику денежные средства за это имущество в согласованном сторонами спора размере – 

<

данные изъяты> Истец уплатила ответчику денежные средства за эту квартиру в полном размере, что подтверждается распиской ответчика ФИО3 от 17.06.2019. 28.02.2019 квартира передана в фактическое пользование истца и ее семьи, истец и ее семья вселились в эту квартиру и проживают в ней по настоящее время, произвели ремонт, оплачивают предоставляемые в эту квартиру коммунальные услуги и услуги по обслуживанию этого жилого помещения. Однако ответчик уклоняется от заключения с истцом договора купли-продажи этой квартиры на согласованных ими условиях, которые истцом уже полностью выполнены.

В связи с этим в своем исковом заявлении ФИО2 поставила требования о возложении на ответчика в принудительном порядке обязанности заключить с истцом договор купли-продажи жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: Сахалинская область 

<

адрес> (далее – спорная квартира), на указанных выше условиях.

Определением суда от 14.08.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечен член семьи истца ФИО2 – ее сын ФИО4, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика – совершеннолетний член семьи ответчика ФИО3 – ее супруг ФИО5

Определением суда от 05.10.2020 к участию в деле в качестве соответчиков привлечены несовершеннолетние сособственники спорной квартиры ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО9, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчиков – залогодержатель спорной квартиры ФИО6

В судебном заседании истец ФИО2, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца ФИО4 исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просили их удовлетворить в полном объеме. 

Ответчик и законный представитель несовершеннолетних ответчиков ФИО1, ФИО9 – ФИО3, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчиков ФИО5 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства дела извещены надлежащим образом, ходатайствовали о рассмотрении дела в свое отсутствие, сообщили о своем несогласии с исковыми требованиями ФИО2

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчиков ФИО6 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства дела извещена надлежащим образом, об уважительных причинах своей неявки в судебное заседание не сообщила, об отложении судебного разбирательства дела не ходатайствовала. 

Поэтому суд, в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, рассматривает дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание участвующих в деле лиц, их представителей.

Представитель органа опеки и попечительства – управления образования городского округа «Охинский» – ФИО7, действующая на основании доверенности, в своем заключении в судебном заседании указала, что ответчик ФИО3 не обращалась в орган опеки и попечительства МО ГО «Охинский» с заявлением и необходимыми документами для получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства на отчуждение долей в праве собственности на спорную квартиру, принадлежащих несовершеннолетним детям ответчика ФИО3 – ответчикам ФИО1, ФИО9 Предварительное разрешение органа опеки и попечительства на заключение сторонами спора договора купли-продажи спорной квартиры получено не было. Также отсутсвуют сведения и доказательства, подтверждающие, что совершение этой сделки сторонами спора не повлечет ущемления имущественных и жилищных прав несовершеннолетних сособственников спорной квартиры, в которой они зарегистрированы по месту своего постоянного жительства. Поэтому полагала исковые требования ФИО2 не отвечающими интересам несовершеннолетних сособственников спорной квартиры (ответчиков ФИО1, ФИО9) и не подлежащими удовлетворению. 

Выслушав объяснения истца, третьего лица, заключение органа опеки и попечительства, исследовав материалы дела и оценив все собранные по делу доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

По общему правилу, установленному статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

В силу статьей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные частью 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (часть 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами спора, с 15.07.2014 по день разрешения настоящего спора судом ответчик ФИО8 (до 17.11.2017 – ФИО10) Д.В. и двое ее несовершеннолетних детей ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО10, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, являются собственниками жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: Сахалинская область 

<

адрес> (спорная квартира), каждому из них принадлежит по 1/3 доли в праве собственности на эту квартиру. 

При этом согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, с 15.07.2014 по день разрешения настоящего спора судом спорная квартира находится в залоге у третьего лица ФИО6 (ипотека в силу закона). По состоянию на день разрешения настоящего спора судом регистрационная запись об этой ипотеке регистрирующим органом не погашена.

С 18.07.2017 по день разрешения настоящего спора судом ответчики ФИО3, ФИО1, ФИО9 зарегистрированы в спорной квартире по месту своего постоянного жительства в качестве собственников этого жилого помещения. С 10.02.2017 по день разрешения настоящего спора судом в этой квартире по месту своего постоянного жительства в качестве члена семьи собственников жилого помещения зарегистрирован третье лицо ФИО5

С 28.02.2019 по день разрешения настоящего спора судом в спорной квартире по месту своего постоянного жительства в качестве членов семьи собственников этого жилого помещения также зарегистрированы и фактически проживают истец ФИО2 и ее сын третье лицо ФИО4

Согласно материалам дела и объяснениям истца ФИО2, которые не оспариваются стороной ответчиков, истец передала ответчику ФИО3 денежные средства за спорную квартиру в размере 

<

данные изъяты>, что подтверждается собственноручной распиской ответчика ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ следующего содержания: «…Я ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р. взяла деньги в счет покупки квартиры которая находится по 

<

адрес> пятьсот тысяч рублей наличными у ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ г.р…».

Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения в будущем договора на условиях, определенных предварительным договором, предварительный договор должен содержать сведения о существенных условиях основного договора.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости, в соответствии со статьями 554-555 Гражданского кодекса Российской Федерации, являются предмет договора и его цена.

Анализируя содержание данной расписки, суд приходит к выводу о том, что эта расписка не является предварительным договором купли-продажи спорной квартиры, заключенным между сторонами спора.

Указанная выше расписка не содержит взаимного обязательства сторон заключить до определенной даты основной договор купли-продажи на условиях предварительного договора.

Из буквального толкования содержания этой расписки невозможно сделать однозначный вывод о том, что размер переданной истцом и полученной ответчиком денежной суммы равен всей согласованной сторонами спора цене спорной квартиры в планируемом ими к заключению договоре ее купли-продажи («деньги получены в счет покупки»). Также из содержания расписки безальтернативно не следует, что деньги получены ответчиком ФИО3 в счет покупки всей спорной квартиры, а не принадлежащей этому ответчику 1/3 доли в праве собственности на это жилое помещение.

Допустимые и достаточные доказательства, достоверно подтверждающие факт заключения сторонами спора предварительного договора купли-продажи спорной квартиры, его условия, факт согласования сторонами спора существенных условий основного договора купли-продажи спорной квартиры, сторонами настоящего спора суду не указаны и не представлены.

Более того, в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 28 Гражданского кодекса Российской Федерации к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные частями 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.

Согласно части 2 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом «Об опеке и попечительстве».

В силу статьи 20 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован.

Постановлением администрации МО ГО «Охинский» от 16.03.2020 № 153 утвержден административный регламент предоставления государственной услуги «Выдача разрешений на совершение сделок с имуществом несовершеннолетнего подопечного» (далее – Административный регламент).

Согласно пунктам 1.1, 1.2, 2.1, 2.2, 2.6.1 Административного регламента для получения государственной услуги («Выдача разрешений на совершение сделок с имуществом несовершеннолетнего подопечного») заявитель (законный представитель несовершеннолетнего лица) предоставляет в ОМСУ (управление образования МО ГО «Охинский») следующие документы: 1) заявление о предоставлении предварительного разрешения, затрагивающего осуществление имущественных прав несовершеннолетнего подопечного, с указанием причин, по которым считает допустимым и целесообразным совершение сделки или иного юридически значимого действия на определенных условиях по форме согласно приложению № 1 к административному регламенту; 2) паспорт или иной документ, удостоверяющий личность заявителя; 3) документ, удостоверяющий права (полномочия) представителя заявителя; 4) копия свидетельства о рождении несовершеннолетнего (подопечного); 7) предварительный договор отчуждения недвижимого имущества, собственником (сособственником) которого является несовершеннолетний подопечный; 8) отчет о рыночной стоимости недвижимого имущества, собственником (сособственником) которого является несовершеннолетний, составленный независимым оценщиком в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартом оценки, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности; 9) реквизиты лицевого счета на имя подопечного, открытого в кредитной организации.

Аналогичные положения содержал действовавший до 16.03.2020 административный регламент предоставления государственной услуги «Выдача разрешений на совершение сделок с имуществом несовершеннолетнего подопечного», утвержденный постановлением администрации МО ГО «Охинский» от 26.04.2016 № 248.

При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством (часть 4 статьи 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).

Согласно объяснениям представителя органа опеки и попечительства – управления образования МО ГО «Охинский», по состоянию на день разрешения настоящего спора судом ответчик ФИО3 не обращалась в орган опеки и попечительства МО ГО «Охинский» с заявлением и перечисленными выше документами о предоставлении предварительного разрешения на отчуждение долей ее несовершеннолетних детей – ответчиков ФИО1, ФИО9 в праве собственности на спорную квартиру, в том числе в собственность истца ФИО2 Соответственно, такое обращение органом опеки и попечительства рассмотрено не было, предварительное разрешение на заключение сторонами спора договора купли-продажи спорной квартиры органом опеки и попечительства не выдано.

Доказательств, подтверждающих иное либо факт получения ответчиком ФИО3 предварительного разрешения на заключение сторонами спора договора купли-продажи спорной квартиры в органе опеки и попечительства по месту пребывания несовершеннолетних ответчиков, сторонами спора суду не указано и не представлено.

При разрешении настоящего спора судом сведений и подтверждающих их доказательств, позволяющих сделать вывод о том, что совершение заявленной истцом к принудительному заключению сделки не повлечет ущемления имущественных и жилищных прав несовершеннолетних сособственников спорной квартиры, в которой они зарегистрированы по месту своего постоянного жительства, сторонами спора также не указано и не представлено.

По общему правилу, установленному частью 1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена или иным способом лишь с согласия залогодержателя.

Доказательств, подтверждающих получение и наличие согласия залогодержателя спорной квартиры – третьего лица ФИО6 на отчуждение ответчиками спорной квартиры в собственность истца, сторонами спора суду не указано и не представлено.

При таких обстоятельствах, суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований ФИО2 о возложении на ответчиков в принудительном порядке обязанности заключить с истцом договор купли-продажи спорной квартиры.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3, несовершеннолетним ФИО1, ФИО9 о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого помещения – отказать.

Решение может быть обжаловано в Сахалинский областной суд через Охинский городской суд Сахалинской области в течение 1 месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Е.Л. Асмадярова

Решение в окончательной форме принято 12 ноября 2020 года.

Судья Е.Л. Асмадярова

Копия верна: судья Е.Л. Асмадярова