Дело № 3а-43/2021

70OS0000-01-2020-000192-93

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 июня 2021 г. Томский областной суд в составе

председательствующего Кулинченко Ю.В.

при секретаре Зайцевой А.Н.

с участием представителя административного истца ФИО1, 

представителя административного ответчика Департамента по управлению государственной собственностью Томской области ФИО2, 

представителя заинтересованного лица 

областного государственного бюджетного учреждения «Томский областной центр инвентаризации и кадастра» ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске административное дело № 3а-43/2021 по административному иску индивидуального предпринимателя ФИО4 к Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере равной их рыночной стоимости,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО4 обратился в Томский областной суд с административным иском к Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (сокращенное наименование – Управление Росреестра) по Томской области, в котором просит установить кадастровую стоимость по состоянию на 1 января 2019 г. в отношении следующих объектов недвижимости: 

нежилого здания площадью /__/ кв.м. по адресу: /__/, с кадастровым номером /__/ равной рыночной в размере 11798000 рублей;

нежилого здания площадью /__/ кв.м. по адресу: /__/, с кадастровым номером /__/ равной рыночной в размере 12363000 рублей.

В обоснование заявленного требования указано, что административному истцу принадлежит на праве собственности указанное недвижимое имущество, кадастровая стоимость которого, установленная по состоянию на 1 января 2019 г. (26433910 рублей 98 копеек и 32 098067 рублей 55 копеек соответственно), в размере значительно превышающем их рыночную стоимость, определенную отчетами об оценке, что нарушает права административного истца как налогоплательщика.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (сокращенное наименование – ФГБУ «ФКП Росреестра») в лице филиала по Томской области, а также ФИО5, ФИО6, ФИО7

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства, извещенных надлежащим образом о судебном заседании.

В письменных отзывах на административный иск представитель Управления Росреестра по Томской области оставил решение по административному делу на усмотрение суда, кроме того, просили о рассмотрении административного дела в свое отсутствие.

Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Административному истцу с 3 октября 2008 г. принадлежит на праве собственности нежилое здание площадью /__/ кв.м. по адресу: /__/, с кадастровым номером /__/;

с 28 октября 2020 г. - нежилое здание площадью /__/ кв.м. по адресу: /__/, с кадастровым номером /__/. По состоянию на 1 января 2019 г. данное нежилое здание принадлежало на праве общей долевой собственности заинтересованным лицам ФИО5, ФИО6, ФИО7

Приказом Департамента по управлению государственной собственностью Томской области от 22 ноября 2019г. №41 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, помещений, машино-мест и иных видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Томской области, установлена кадастровая стоимость:

нежилого здания площадью /__/ кв.м. по адресу: /__/, с кадастровым номером /__/ в размере 32098067 рублей 55 копеек (пункт 90802 приложения к приказу);

нежилого здания площадью /__/ кв.м. по адресу: /__/, с кадастровым номером /__/ в размере 26433910 рублей 98 копеек (пункт 266882 приложения к приказу).

Сведения о кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 21 и 23 января 2020 г. 

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является в числе прочих установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии со статьей 400 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 этого Кодекса, то есть в числе прочих расположенное в пределах муниципального образования здание, строение, сооружение, помещение.

Согласно абзацам 1, 3 п.1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

В соответствии с приведенной нормой Законом Томской области от 13 ноября 2018 г. № 125-ОЗ установлена единая дата начала применения на территории Томской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2020 г.

В соответствии с абзацем пятым пункта 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23 ноября 2020 г. № 374-ФЗ) в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Изменения, предусмотренные Федеральным законом от 23 ноября 2020 г. №374-ФЗ, вступили в силу с 1 января 2021 г. (статья 5 этого Закона) и применяются к сведениям об изменении кадастровой стоимости, внесенным в Единый государственный реестр недвижимости по основаниям, возникшим с 1 января 2021г.

При таких обстоятельствах требование административного истца об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 г. согласуется с приведенными выше положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель при введении государственной кадастровой оценки недвижимого имущества не исключил установление кадастровой стоимости этого имущества в размере его рыночной стоимости.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. 

Административным истцом в подтверждение заявленных требований представлены подготовленные индивидуальным предпринимателем Д. отчет № 344/20 от 30 ноября 2020 г., согласно которому по состоянию на 1 января 2019 г. рыночная стоимость нежилого здания площадью /__/6 кв.м. по адресу: /__/ с кадастровым номером /__/ составляет 12363 000 рублей; отчет № 343/20 от 30 ноября 2020 г., согласно которому по состоянию на 1 января 2019 г. рыночная стоимость нежилого здания площадью /__/ кв.м. по адресу: /__/ с кадастровым номером /__/ составляет 11 798000 рублей.

В связи с возражениями представителей административного ответчика Департамента по управлению государственной собственностью Томской области и заинтересованного лица ОГБУ «ТОЦИК» относительно выводов, изложенных в отчетах, по ходатайству представителя административного истца ФИО1 была назначена судебная оценочная экспертиза ООО «Бизнес-Оценка».

Определением суда от 16 марта 2021 г. произведена замена экспертного учреждения на ООО «Бюро оценки «ТОККО», по результатам судебной оценочной экспертизы составлено заключение эксперта №407-Э/2021, в соответствии с которым рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2019 г. нежилого здания площадью /__/ кв.м. по адресу: /__/, с кадастровым номером /__/ составляет 14540 000 рублей; нежилого здания площадью /__/ кв.м. по адресу: /__/, с кадастровым номером /__/ 15200000 рублей.

Поскольку экспертной организации судом были представлены все материалы настоящего административного дела, в том числе отчеты, подготовленные частнопрактикующим оценщиком Д., и возражения относительно данных отчетов представителей административного ответчика Департамента по управлению государственной собственностью Томской области и заинтересованного лица ОГБУ «ТОЦИК», суд считает необходимым руководствоваться результатами судебной оценочной экспертизы.

Доводы представителей Департамента по управлению государственной собственностью Томской области и ОГБУ «ТОЦИК» о недостоверности заключения судебной экспертизы судом проверены и отвергаются как необоснованные.

Так, допрошенный в судебном заседании судебный эксперт С. дала последовательные и убедительные показания относительно хода и результатов проведенного исследования, соответствующие нормативным положениям, регулирующим вопросы проведения такого рода оценки.

Эксперт пояснила, что в рамках заключения ею проведен анализ рынка объектов исследования согласно Федеральному стандарту оценки (ФСО) № 7 по всем необходимым параметрам, однако указанный ФСО не содержит требований указывать полный перечень имеющихся на рынке предложений, эксперт должен описать объем рыночных данных и правила отбора объектов-аналогов, что и было сделано. 

Вопреки возражениям стороны административных ответчиков, на страницах 17-18 экспертного заключения в описаниях объектов оценки содержатся все сведения об объектах исследования, в том числе указан сегмент рынка, к которому они отнесены (объекты административно-торгового назначения). 

Несостоятельно и утверждение представителей Департамента по управлению государственной собственностью Томской области и ОГБУ «ТОЦИК» о том, что к объектам-аналогам № 1, 2, 4 относительно объекта исследования с кадастровым номером /__/ неверно применена корректировка на расположение относительно красной линии.

Согласно пункту 25 ФСО № 7 оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. 

Корректировки применяются по «Справочнику оценщика недвижимости-2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты. Скидки для сравнительного подхода» под редакцией ФИО8 Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. 

Согласно указанному справочнику корректировки на красную линию – коэффициенты, выражающие отношения удельных цен предложений коммерческих объектов, расположенных на второй и дальше от улицы линий застройки (или внутри квартала), к удельным ценам предложений объектов, расположенных на красной линии улицы (проспекта, площади) с выходом на красную линию, а также отношения цен предложений объектов, расположенных на второстепенной улице населенного пункта, к ценам предложений объектов, расположенных на магистральной (транзитной или выездной из города (поселка) с прямым выходом на магистральную улицу. 

В связи с тем, что объект исследования с кадастровым номером /__/ расположен на второстепенной улице /__/, а объекты-аналоги № 1, 2, 4 расположены на /__/, который характеризуется как красная линия, корректировка на расположение относительно красной линии подлежала применению (-20%). 

Кроме того, эксперт пояснила, что рынок недвижимости г. Томска характеризуется как неактивный, в связи с чем цены на объекты недвижимости в рамках локального района могут разниться, в связи с чем в рамках сравнительного подхода экспертом применяется корректировка к удельному показателю стоимости за 1 кв.м. с учетом различий между объектом оценки с кадастровым номером /__/ и аналогами. Стоимость аналогов рассчитывается средневзвешанным подходом с применением к каждому объекту-аналогу отдельных корректировок, в связи с чем удельным вес объекта-аналога №2, несмотря на значительную разницу в цене за квадратный метр площади этого объекта в сравнении с другими объектами аналогами, самый маленький (таблица 9).

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований считать, что судебными экспертами не выполнены требования абзаца третьего статьи 16 Федерального закона от 31 мая 2001г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» о проведении полного исследования представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

Заключение экспертов соответствует и подпункту «б» пункта 22 ФСО №7, согласно которому при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Заключение соответствует части 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998г. №135-ФЗ, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение; в отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Стороной административного ответчика не названы сведения, подвергающие сомнению использованные экспертом справочные данные.

Оценив заключение судебной экспертизы по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом результатов отчетов об оценке, допроса оценщика и эксперта, соответственно, суд приходит к выводу, что определенная заключением рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на дату утверждения их кадастровой стоимости (1 января 2019г.) соответствует указанным в административном исковом заявлении размерам, и кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости может быть установлена на вышеуказанную дату в размере их рыночной стоимости, определенной заключениями судебной оценочной экспертизы.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации), также в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. 

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если имело место обращение этого лица в Комиссию.

В Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости административный истец не обращался; административное исковое заявление подано в суд 30 ноября 2020г. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск индивидуального предпринимателя ФИО4 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере равной их рыночной стоимости удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость нежилого здания площадью /__/ кв.м. по адресу: /__/ с кадастровым номером /__/ в размере его рыночной – 14540 000 рублей по состоянию на 1 января 2019г.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания площадью /__/ кв.м. по адресу: /__/ с кадастровым номером /__/ в размере его рыночной – 15200 000 рублей по состоянию на 1 января 2019г.

Датой подачи заявления считать 30 ноября 2020 г. 

Указанная кадастровая стоимость объектов недвижимости является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Томский областной суд.

Председательствующий