Гр. Дело № 2-313/23

УИД 39RS0011-01-2023-000012-72

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

7 декабря 2023 года г. Зеленоградск

Зеленоградский районный суд Калининградской области в составе председательствующего судьи Ватралик Ю.В.

при помощнике судьи, секретаре Петуховой У.В., Супруновой Л.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Зеленоградского районного суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Ватерфронт», 3-и лица ООО «Фирма «Биокс-Партнер», ООО УК «АВК-Строй», ООО «ПромТоргСнаб», о взыскании стоимости восстановительного ремонта, упущенной выгоды, неустойки, взыскании компенсации морального вреда, взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском, ссылаясь на то, что является собственником квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, площадью 84,7 кв.м., КН №.

Право собственности зарегистрировано на основании договора участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Ватерфронт», а также на основании акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

В настоящее время в квартире истца обнаружены трещины в стенах, что указывает на наличие строительного брака, в связи с чем истица обратилась к застройщику с требованием безвозмездно устранить недостатки квартиры е срок до ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с актом № обследования спорной квартиры, комиссия в составе представителя управляющей компании ФИО3, представителя застройщика ФИО4, произвела обследование жилого помещения ФИО1, установлено, что по всему периметру простенков происходит усадка, в результате чего происходит повреждение отделки, истице выдана рекомендация составить дефектовочную ведомость и сметный расчет ремонтно-восстановительных работ.

До на стоящего времени ремонтно-восстановительные работы по устранению трещин застройщиком не произведены, сметный расчет не составлен. Рыночная стоимость восстановительных строительно-отделочных работ по ремонту квартиры истца составляет 580034,00 рублей.

Кроме того, данная квартира приобреталась истцом с целью сдачи в аренду, однако в результате наличия строительных недостатков в виде трещин на стенах, и как следствие утраты привлекательности квартиры для арендаторов, истец была лишена возможности сдачи квартиры и получения прибыли. В результате неисполнения застройщиком требований истца по устранению строительных недостатков, истцу причинены убытки в виде упущенной выгоды, размер которой в период с ДД.ММ.ГГГГ по декабрь 2022 года составляет 631680,00 рублей.

Со ссылкой на положения Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей», ФИО1 с учетом последующего уточнения иска просил суд взыскать с ООО «Ватерфронт» рыночную стоимость восстановительных работ по ремонту квартиры в размере 632656,80 рублей, неустойку просрочку неисполнения требований потребителя за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 632656,80 рублей, упущенную выгоду с мая 2022 года по декабрь 2022 года в размере 703037,00 рублей, компенсацию морального вреда в размере 1000000 рублей, судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 120000 рублей.

Судом к участию в деле в качестве 3-х лиц привлечены ООО «Фирма «Биокс-Партнер», ООО УК «АВК-Строй», ООО «ПромТоргСнаб».

В судебное заседание ФИО1 не явилась, извещена надлежащим образом.

В судебном заседании представитель ФИО1 по доверенности ФИО5 иск поддержала по доводам, в нем изложенным, дополнительно пояснила, что квартиру по адресу: 

<

адрес>, истица приобретала для своих личных нужд, намеревалась там жить, несмотря на то, что зарегистрирована в качестве ИП. Она действительно осуществляет деятельность по гостиничному бизнесу, но только в рамках населенных пунктов Куршской косы. В самом городе Зеленоградске она намеревалась жить, поскольку тут есть школа, куда ходят ее дети. При этом, поскольку в квартире идет частичный ремонт, то ее она намеревалась сдавать в аренду приезжающим и отдыхающим. Ссылалась на то, что хотя требования о взыскании штрафа и не заявлены, однако такой штраф необходимо взыскать, поскольку он предусмотрен Законом РФ «О защите прав потребителей».

В судебном заседании представитель ООО «Ватерфронт» по доверенности ФИО6 иск не признала, пояснила, что нет никаких доказательств того, что именно по вине застройщика имеется трещины в штукатурке и на финишном шпаклевочном слое на стенах квартиры. Квартира истице сдавалась в сером ключе. Стены были только оштукатурены первоначальным слоем штукатурки, а финишный слой в виде шпаклевки застройщиком не наносился. Возможно, трещины произошли по причине некачественных работ по отделке квартиры, которые проводила истица сама. Указывала на то, что истицей не представлено никаких доказательств того, что она намеревалась сдавать квартиру в аренду, в связи с чем она потеряла денежные средства от потенциальной сдачи квартиры в наем. Ссылалась на то, что к настоящим правоотношениям положения Закона РФ «О защите прав потребителей» не применимы, поскольку истица зарегистрирована в качестве ИП. Ее основной деятельностью является сдача жилья в наем, в связи с чем, поскольку истицей заявлены требования о взыскания упущенной выгоды, истицей не доказано, что такая квартира приобреталась для ее личных нужд.

В судебном заседании представитель ООО «Фирма «Биокс-Партнер» по доверенности ФИО7 также иск не признала, дала пояснения, аналогичные пояснениям представителя ООО «Ватерфронт».

В судебное заседание представители ООО УК «АВК-Строй», ООО «ПромТоргСнаб» не явились, извещены надлежащим образом.

Выслушав сторон, исследовав все доказательства по делу в их совокупности и дав им оценку в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему. 

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Бриз», ООО «Ватерфронт» был заключен договор уступки прав и обязанностей, в соответствии с которым истцу были переданы права дольщика ООО «Бриз» по договору участия в долевом строительстве №-В2 от ДД.ММ.ГГГГ на строительство многоквартирного жилого 

<

адрес> по ГП в 

<

адрес> на земельном участке с КН №, в отношении объекта долевого строительства – жилого помещения трехкомнатной 

<

адрес>, общей проектной площадью 83,79 кв.м., расположенного на 2-м этаже.

В силу п. 7 данного договора уступки права-требования цена уступаемого права требования по договору составляет 4450500,00 рублей, из которых 3115350,00 рублей за договор долевого участия и 1335150,00 рублей за уступку прав.

Данный договор уступки права требования был подписан сторонами с согласия и уведомления ООО «Ватерфронт».

К отношениям по участию в долевом строительстве жилья, возникшим в случаях привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) лицом, не имеющим на это права в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и (или) осуществления такого привлечения денежных средств иными, помимо названных в названном Федеральном законе способами, если такие отношения вытекают из договора, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной названным Федеральным законом (п. 9 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Пунктом 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

В судебном заседании представитель ответчика указывала на то, что к настоящим правоотношениям положения Закона РФ «О защите прав потребителей» не применимы, поскольку истица ФИО1 осуществляет деятельность индивидуального предпринимателя и основной ее деятельностью является деятельность гостиниц и прочих для временного проживания.

Из выписки ЕГРИП следует, что ФИО1 действительно зарегистрирована как ИП с ДД.ММ.ГГГГ и основной ее деятельностью является «деятельность гостиниц и прочих для временного проживания»

В судебном заседании представитель ФИО1 суду пояснила, что истица осуществляет предпринимательскую деятельность по сдаче жилых помещений в аренду только в границах поселков на Куршской косе, а спорную квартиру она приобретала исключительно для себя, для того, чтобы там проживать и водить детей в школу в 

<

адрес>.

В силу п. 2 Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» к отношениям, связанным с передачей объекта долевого строительства участнику долевого строительства по договору, заключенному гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются исключительно положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящим постановлением.

Названное постановление не содержит положений, которые прямо исключают возможность применения Закона РФ №-I «О защите прав потребителей» к отношениям по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

В соответствии с ч. 9 ст. 4 названного Закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным Законом.

Кроме того, в силу ст. 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом РФ, а также правами, предоставленными потребителю Законом РФ "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

Указанная правовая позиция изложена в разъяснении по вопросам судебной практики Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 2 (2022) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ).

Из материалов дела видно, что ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор уступки прав и обязанностей по вышеуказанному договору участия в долевом строительстве между ФИО1 как физическим лицом с одной стороны и ООО «Бриз» с другой стороны.

Поскольку правовая природа договора долевого участия в строительстве жилья, как сделки, заключенной для удовлетворения личных, бытовых нужд участника долевого строительства, предусматривает приобретение квартиры в первую очередь для проживания, при том, что ответчиком не представлено доказательств того, что истцом предпринимались меры для получения дохода от сдачи в наем жилого помещения и совершены с этой целью конкретные действия, направленные на извлечение систематического дохода, следовательно, суд полагает, что к настоящим правоотношениям применяются положения Закона РФ «О защите прав потребителей».

Из материалов дела также следует, что указанный объект застройщиком построен, введен в эксплуатацию разрешением от ДД.ММ.ГГГГ №-RU№ (л.д. 156 Т.1) и по Акту приема-передач от ДД.ММ.ГГГГ передан истцу в собственность (л.д. 158 Т.1), квартире присвоен №, а дому №А, ФИО1 свое право собственности зарегистрировала в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской ЕГРН.

В силу п. 7.2 Договора участия в долевом строительстве №-В2 от ДД.ММ.ГГГГ гарантийный срок на объект долевого строительства составляет 5 лет и начинает течь со дня подписания Акта приема-передач.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направила в адрес ООО «Ватерфронт» претензию, в которой указывала на наличие недостатков в ее квартире и просила устранить их в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

На указанную претензию ФИО1 ООО «Ватерфронт» направил Уведомление, в котором просил предоставить ему доступ в квартиру для осмотра ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 13 Т.1).

Согласно Акту обследования жилого помещения 

<

адрес>А по 

<

адрес> в 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, по всему периметру простенков происходит усадка, в результате чего происходит повреждение отделки, дана рекомендация по составлению сметного расчета ремонтно-восстановительных работ (л.д 14 Т.1).

Из материалов дела видно, что строительные работы в 

<

адрес>А по 

<

адрес> в 

<

адрес>, в т.ч. и в квартире истицы, выполняла подрядная организация ООО «Фирма Биокс-Партнер» по договору подряда от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 136 Т.1)

В силу п. 1.6 данного договора подряда ДД.ММ.ГГГГ № ООО «Фирма Биокс-Партнер» обязалась выполнить работы, в т.ч. по кирпичной кладке, устройству полов, а также отделочные работы (п. ДД.ММ.ГГГГ Договора).

В судебном заседании представитель истцы указывала на то, что после принятия истицей от застройщика квартиры на ее стенах были обнаружены трещины, что является строительным дефектом.

Согласно выводам Технического заключения № ООО «Стандарт Оценка» от сентября 2022 года, представленным истицей, в ходе обследования 

<

адрес>А по 

<

адрес> в 

<

адрес> выявлены значительные повреждения отделочного покрытия стен. Существующее состояние отделочного покрытия не отвечает требованиям СП 71.133330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия». Рыночная стоимость восстановительных строительно-отделочных работ по ремонту такой квартиры составляет 580034,00 рубля (л.д. 98 т.1).

С данными выводами Технического заключения № ООО «Ватерфронт» не согласился и ходатайствовал о назначении и проведении строительно-технической экспертизы для установления причин возникновения трещин в квартире истца и об определении стоимости работ по устранению недостатков.

В соответствии с экспертным заключением от ДД.ММ.ГГГГ № № ООО НЦ «Балтэкспертиза» по итогам вскрытия отделочных слоев зафиксировано разрушение штукатурного слоя, расслоение цементно-песчаного раствора, отрыв его от стены, зыбкость подготовительных слоев. Трещины зафиксированы исключительно в отделочном слое, состоящим из цементно-песчаной штукатурки. Причиной возникновения трещин в 

<

адрес>А по 

<

адрес> в 

<

адрес> является нарушение технологии проведения штукатурных работ, трещины являются дефектом, вызванным некачественным выполнением штукатурных работ и не являются усадочными. Выявленные недостатки могут быть устранены выполнением комплекса ремонтно-отделочных работ. Стоимость затрат по устранению недостатков в данной квартире по состоянию на 2 квартал 2023 года составляет 632656,80 рублей.

Оснований сомневаться в выводах такого экспертного заключения не имеется, поскольку судебная экспертиза проведена в порядке, установленном ст. 84 ГПК РФ, заключение экспертов выполнено в соответствии с требованиями ст. 86 ГПК РФ, экспертиза проведена компетентным экспертом, имеющим значительный стаж работы в соответствующих областях экспертизы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в связи с чем суд принимает в качестве доказательства такое экспертное заключение.

Как видно из п. 7.1 Договора участия в долевом строительстве №-В2 от ДД.ММ.ГГГГ, объект долевого строительства (квартира) передается участнику долевого строительства с определенными параметрами, в т.ч. с оштукатуренными стенами (л.д. 167 Т.2).

Приложением № к Договору участия в долевом строительстве №-В2 от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что застройщиком должны быть выполнены работы по штукатурке внутренних стен.

Из Акта о приемке выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного между ООО «Ватерфронт» и ООО «ПромТоргСнаб», видно, что последним по заданию застройщика в доме истца выполнены работы по штукатурке стен цементно-известковым раствором в рамках заключенного между ними договора подряда от ДД.ММ.ГГГГ №.

Рабочей документацией ООО «Ватерфронт» также предусматривалась отделка квартиры штукатуркой в виде цементно-известкового раствора (Л.д. 246 Т.2).

Согласно пояснениям представителя истицы, квартира ей была сдана с оштукатуренными стенами, после чего она своими силами сделала ремонт, в т.ч. осуществила шпаклевку стен.

Допрошенный в судебном заседании в качестве эксперта ФИО8 суду пояснил, что в квартире истицы нанесено на стены три слоя отделочных материалов, два из них имели дефекты. В конструктивном слое дефектов не обнаружено. Нарушения допущены при укладке цементно-песчаного слоя штукатурки в связи с нарушением технологии нанесения, что повлекло за собой образования трещин в штукатурном слое и в шпаклевочном слое. Данные нарушения не опасны, но критичны. В чем именно заключались нарушения, в данный момент ответить не представляется возможным за пришествием длительного времени. Нарушений в нанесении верхнего слоя финишной шпаклевки не обнаружено. Нарушение нанесения цементно-песчаного слоя штукатурки влияет на верхний слой. Дефекты установлены по внешним признакам на основе экспертного опыта.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу о том, что именно застройщиком ООО «Ватерфронт» производились черновые штукатурные работы в квартире истицы и данные работы застройщиком были выполнены некачественно, вследствие чего на стенах квартиры истицы образовались трещины.

Доказательств возникновения недостатков квартиры вследствие нарушения потребителем правил эксплуатации в ходе рассмотрения дела не представлено.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в т.ч. и возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Таким образом, истец имеет право требования с застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Экспертным заключением от ДД.ММ.ГГГГ № № ООО НЦ «Балтэкспертиза» установлено, что стоимость затрат по устранению недостатков в данной квартире по состоянию на 2 квартал 2023 года составляет 632656,80 рублей.

В связи с изложенным суд полагает, что с ответчика ООО «Ватерфронт» в пользу ФИО1 надлежит взыскать указанную сумму в возмещение затрат на восстановительный ремонт ее квартиры.

Истцом также заявлены требования о взыскании с ответчика неустойки за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 632656,80 рублей.

В силу ст. 10 Закона РФ «О защите прав потребителей» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

На основании абз. 1 п. 1 ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей» потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать, в числе прочего, безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги).

В силу ст. 30 Закона РФ «О защите прав потребителей» недостатки работы (услуги) должны быть устранены исполнителем в разумный срок, назначенный потребителем.

Согласно части 8 ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …» за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 этой статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей». Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей», от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

Таким образом, в случае принятия объекта долевого строительства с недостатком у участника долевого строительства сохраняется право требовать его устранения, а также привлечения застройщика к ответственности в виде неустойки при нарушении сроков устранения недостатков.

Таким образом, учитывая, что в сданной истице квартире застройщиком по вине последнего имеются недостатки, истица имела право потребовать их устранения в определенный срок, а в случае нарушения ответчиком такого срока у истицы имеется право на взыскание неустойки за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя.

Из материалов дела видно, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направила в адрес ООО «Ватерфронт» претензию, в которой указывала на наличие недостатков в ее квартире и просила устранить их в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

В указанный срок недостатки не были устранены.

В силу положений, изложенных в абз. 5 п. 1 Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» неустойки (штрафы, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления (с ДД.ММ.ГГГГ) до ДД.ММ.ГГГГ включительно

Таким образом, истица имеет право на взыскание с ответчика неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (149 дней) и за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (117 дней), т.е. всего 266 дней.

Следовательно, за указанный период размер такой неустойки составляет 1682867,09 рублей (632656,80 х 1% х 266 = 1682867,09).

В судебном заседании ответчиком заявлено о снижении неустойки в связи с тем, что ответчиком предпринимались меры для урегулирования спора и выяснения причин появления трещин на стенах квартиры истицы, предлагались варианты мирового соглашения, указывалось на то, что взыскание неустойки в размере стоимости устранения недостатков несоразмерно последствиям нарушения обязательства.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от ДД.ММ.ГГГГ №-О, положения пункта 1 статьи 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства и не должна служить средством обогащения, но при этом направлена на восстановление прав, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательств, в частности, на возмещение стороне убытков, причиненных в связи с нарушением обязательства.

Учитывая ходатайство ответчика, баланс интересов сторон, период просрочки, степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства, учитывая, что ответчиком предпринимались меры для урегулирования спора и выяснения причин появления трещин на стенах квартиры истицы, суд полагает, что сумма неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства (квартиры), с применением положений статьи 333 ГК РФ подлежит снижению до 400000 рублей.

Истцом также заявлены требования о взыскании с ответчика компенсации морального вреда в размере 1000000 рублей.

Данные требования истца суд находит подлежащими удовлетворению частично.

Компенсация морального вреда, причиненного гражданам - участникам долевого строительства, осуществляется на общих основаниях, предусмотренных Законом «О защите прав потребителей» (ст. 15 указанного Закона), поскольку Федеральным законом № 214-ФЗ отношения по компенсации морального вреда не регулируются.

В соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Частью 1 статьи 18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 46-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Правительству Российской Федерации в 2022 году предоставлено право принимать решения, предусматривающие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве (пункт 4), и особенности передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства (пункт 6).

Во исполнение пункта 6 части 1 статьи 18 Закона № 46-ФЗ Правительством Российской Федерации принято Постановление от ДД.ММ.ГГГГ № «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства», которое вступило в силу ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 2 постановления № установлено, что к отношениям, связанным с передачей объекта долевого строительства участнику долевого строительства по договору, заключенному гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются исключительно положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных данным постановлением.

Таким образом, названное постановление не содержит положений, которые прямо исключают возможность применения Закона о защите прав потребителей к отношениям по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

При этом пункт 2 постановления № устанавливает, что к данным правоотношениям применяются положения Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с частью 9 статьи 4 названного Закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом № 214-ФЗ.

Кроме того, в силу статьи 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 15-ФЗ «О введении в действие части второй ГК РФ» в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с ГК РФ, а также правами, предоставленными потребителю Законом о защите прав потребителей и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

Поскольку Законом № 214-ФЗ вопрос о взыскании компенсации морального вреда не урегулирован, то к отношениям, связанным с передачей объекта долевого строительства гражданину, заключившему договор участия в долевом строительстве исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются положения статьи 15 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-I «О защите прав потребителей».

Поскольку нарушение прав истицы как потребителя вызвано передачей квартиры с имеющимися недостатками, суд полагает, что имеются основания для взыскания компенсации морального вреда.

Исходя из степени и характера нравственных страданий, причиненных истцу действиями ответчика по передаче квартиры с нарушением срока, суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 10000,00 рублей.

Согласно пункту 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 46 постановления Пленума ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ №»17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей).

Исходя из изложенного, в рамках настоящего дела судом должен быть разрешен вопрос о наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу истицы штрафа вне зависимости от того, заявлялось ли истицей такое требование в исковом заявлении.

Из буквального толкования положений постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что за нарушение застройщиком обязательств, допущенных в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (включительно), неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции, предусмотренные законодательством о защите прав потребителей, застройщику не начисляются.

Если срок для добровольного удовлетворения требований потребителя истек в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, то указанный выше штраф взысканию с застройщика не подлежит.

Если же такие нарушения были допущены и требования о взыскании мер ответственности были предъявлены до ДД.ММ.ГГГГ, то застройщику лишь предоставляется отсрочка по выплате присужденных ему штрафных санкций до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Таким образом, если правомерные требования потребителя не были удовлетворены застройщиком добровольно и срок для добровольного удовлетворения этих требований истек до ДД.ММ.ГГГГ, то независимо от даты принятия судом решения с застройщика подлежит взысканию штраф в размере пятидесяти процентов от присужденных потребителю денежных сумм за нарушения.

Из материалов дела видно, что недостатки в квартире ФИО1 просила устранить в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с этим, с ответчика в пользу истицы на основании п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» подлежит взысканию штраф в размере 50% от взысканных судом сумм, общая сумма которого составляет 521328,40 рублей ((632656,80 + 400000,00 + 10000) : 2 = 521328,40)

В судебном заседании ответчиком также заявлено о снижении штрафа по тем же обстоятельствам, т.е. в связи с тем, что ответчиком предпринимались меры для урегулирования спора и выяснения причин появления трещин на стенах квартиры истицы.

Учитывая такое ходатайство ответчика, баланс интересов сторон, степень соразмерности штрафа последствиям нарушения обязательства и обстоятельствам дела, учитывая, что ответчиком предпринимались меры для урегулирования спора, суд полагает, что сумма штрафа на основании положений статьи 333 ГК РФ также подлежит снижению до 300000 рублей.

Что касается требований истицы о взыскании упущенной выгоды в виде платы за аренду квартиры с мая 2022 года по декабрь 2022 года в размере 703037,00 рублей, то суд полагает, что такие требования не подлежат удовлетворению.

В обоснование своих доводов о размере упущенной выгоды ФИО1 представила суду Отчет ООО «Стандарт Оценка» от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которому рыночная величина месячной арендной платы за объект оценки – трехкомнатной квартиры площадью 87,4 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>А, 

<

адрес>, составляет 90240 рублей (л.д. 16 Т.1).

В соответствии с экспертным заключением от ДД.ММ.ГГГГ № № ООО НЦ «Балтэкспертиза» в рамках судебной оценочной экспертизы размер упущенной выгоды в виде сдачи в аренду 

<

адрес>А по 

<

адрес> в 

<

адрес> в период с ДД.ММ.ГГГГ по декабрь 2022 года включительно составляет 703037 рублей

Согласно статье 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

В силу статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу пунктов 1, 2 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Обращаясь с требованием о взыскании убытков, истец обязан доказать противоправность действий ответчиков, наличие и размер понесенных убытков, причинную связь между действиями ответчика и убытками.

Ни одно из вышеперечисленных обстоятельств истцом не доказано.

В судебном заседании представитель ФИО1 суду пояснила, что истица зарегистрирована как ИП, осуществляет деятельность по сдаче жилых помещений в аренду только в рамках поселков на Куршской косе, а в самом 

<

адрес> она намеревалась проживать сама.

Таким образом, истцом не доказано, что возможность получения прибыли от сдачи спорной квартиры в аренду существовала реально, и по причине виновных действий ответчика она такую прибыть не получила.

Само по себе намерение истца сдавать в аренду жилое помещение не свидетельствуют о том, что ею принимались реальные меры для получения такой прибыли и были совершены все необходимые приготовления. 

Кроме того, в данном случае арендная плата, не полученная истцом от сдачи в аренду недвижимого имущества в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору, не является упущенной выгодой по смыслу статьи 15 ГК РФ.

На основании изложенного суд полагает, что имеются основания для отказа в удовлетворении требований истца в части взыскания с ответчика суммы убытков.

Ввиду изложенного иск ФИО1 подлежит удовлетворению частично.

Истцом также заявлены требования о взыскании с ответчика судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 120000 рублей.

В соответствии с положениями ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В обоснование требований о взыскании расходов на оплату услуг представителя истцом ФИО1 представлен договор об оказании юридических услуг от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с ФИО5, в котором имеется запись последней о том, что она получила от ФИО1 денежные средства в размере 120000 рублей.

Представитель ФИО5 подготавливала исковое заявление и расчеты по делу, участвовала во всех судебных заседаниях, подготавливала уточнение иска.

Таким образом, учитывая обстоятельства дела, его сложность, степень подготовки и участия представителя, суд считает, что разумным и справедливым оценить оплату услуг представителя в размере 40000 рублей, а учитывая частичное удовлетворение иска на 3/4 то, суд полагает взыскать с ответчика в пользу истца расходы на оплату услуг представителя в размере 30000 рублей.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 13363,28 рублей в доход местного бюджета, т.к. истец освобождена от уплаты государственной пошлины при подаче иска.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199, ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, - удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «ВАТЕРФРОНТ» (ОГРН №) в пользу ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт № №, выдан ДД.ММ.ГГГГ) стоимость восстановительных работ по ремонту квартиры в размере 632656,80 рублей, неустойку просрочку неисполнения требований потребителя в размере 400000,00 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10000 рублей, штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя в размере 300000,00 рублей, судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 30000 рублей, а всего 1372656,80 рублей.

В остальной части иска – отказать.

Взыскать с ООО «ВАТЕРФРОНТ» (ОГРН №) госпошлину в доход местного бюджета в размере 13363,28 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Зеленоградский районный суд Калининградской области в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 14 декабря 2023 года.

Председательствующий

Судья Ю.В. Ватралик