УИД № № Дело № 2-16/2024

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 февраля 2024 г. рп.Пушкинские Горы

Пушкиногорский районный суд Псковской области в составе председательствующего судьи - Евдокимова В.И., 

при секретаре - Веселовой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

С. к И. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании убытков и расходов по уплате государственной пошлины,

УСТАНОВИЛ:

С. обратилась в суд с иском к И. о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 20 октября 2022 г., о прекращении ее права собственности с погашением записи в Едином государственном реестре недвижимости о государственной регистрации права на данный земельный участок и восстановлении права собственности И. на этот земельный участок, а также взыскании убытков в сумме 

<

данные изъяты> рублей и расходов по уплате государственной пошлины в сумме 

<

данные изъяты> рублей.

В обоснование иска указала, что 20 октября 2022 г. между нею и И. был заключен договор купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Земельный участок она покупала для целей строительства современного всесезонного жилого дома, с гаражом и баней, канализацией и водоснабжением, для круглогодичного проживания. Перед заключением договора ответчик заверила, что отчуждаемый земельный участок правами других лиц не обременен и ограничений в пользовании земельным участком не имеется, что было также зафиксировано в абз.8 стр.2 договора. 

После регистрации за нею права собственности, 02 ноября 2023 г. была получена выписка из Единого государственного реестра недвижимости, согласно которой, на земельный участок наложены ограничения, о которых ей ни нотариус, сопровождавший сделку и проверявший документы по земельному участку, ни ответчик, не сообщили.

Согласно данным из Единого государственного реестра недвижимости земельный участок расположен в границах территории объекта культурного наследия федерального значения «Достопримечательное место, связанное с жизнью и творчеством ФИО1 в селе Михайловском и его окрестностях в Пушкиногорском районе Псковской области», утвержденных приказом Комитета по охране объектов культурного наследия Псковской области от 04 декабря 2019 г. № 490.

Из ответа Комитета по охране объектов культурного наследия Псковской области от 14 сентября 2023 г. № КН-ОГ-09/89, приобретенный ею земельный участок расположен в границах регламентной зоны РИЗ-2, где запрещается какое-либо строительство и реконструкция, как временных построек, так и объектов капитального строительства.

Таким образом, ответчик не могла не знать, что на земельный участок наложены ограничения, которые будут препятствовать ей в использовании для целей, для которых земельный участок приобретается. Если бы до заключения договора она была уведомлена о данном ограничении, то не приобрела бы земельный участок.

При заключении договора ответчик не уведомила ее об имеющихся ограничениях к использованию земельного участка, вследствие чего она оказалась лишена того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, что является существенным нарушением договора купли-продажи.

Она направила ответчику требование о расторжении договора, которое та получила 20 октября 2023 г.. На дату направления искового заявления в суд ответа на требование от ответчика не поступало.

Причиненные ей убытки составили 

<

данные изъяты> рублей, из которых: 

<

данные изъяты> рублей – стоимость земельного участка; 

<

данные изъяты> рублей – стоимость нотариальных услуг; 

<

данные изъяты> рублей – стоимость оформления согласия супруга.

Истец С. и ее представитель Ш.., будучи надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения дела, в суд не явились. В своем письменном заявлении представитель истца Ш. просил рассмотреть дело без участия истца и его представителя. В предыдущем судебном заседании представитель истца Ш. поддержал иск в полном объеме.

Третье лицо С.А.., будучи надлежащим образом извещен о месте и времени судебного разбирательства по делу, в суд не явился, о причинах неявки в суд не сообщил, об отложении рассмотрения дела не просил.

Третье лицо – нотариус Пушкиногорского нотариального округа П.., будучи надлежащим образом извещена о месте и времени судебного разбирательства по делу, в суд не явилась, о причинах неявки в суд не сообщила, об отложении рассмотрения дела не просила.

Руководствуясь ст.167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле и извещенных о месте и времени судебного заседания надлежащим образом.

Суд, исследовав письменные материалы дела, считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям. 

20 октября 2022 г. между И. и И. был заключен договор купли-продажи земельного участка 60 АА №, удостоверенный нотариусом Пушкиногорского нотариального округа Псковской области П.., в соответствии с условиями которого, И. продала С. за 

<

данные изъяты> рублей земельный участок с кадастровыми номерами №, площадью 1100 м2, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием – для садоводства и огородничества, расположенный по адресу: 

<

адрес> (л.д.7-8).

Также в данном договоре указано, что право собственности на земельный участок зарегистрировано за И. 19 мая 2019 г., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, выданной 20 мая 2019 г. Межмуниципальным отделом № 2 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области, а также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, сформированной 11 октября 2022 г. Филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Псковской области. 

В соответствии с этим договором, И. заявила, что отчуждаемый земельный участок правами других лиц не обременен и ограничений в пользовании данным земельным участком не имеется, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, сформированной 11 октября 2022 г..

Согласно ч.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Исходя из ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Как следует из ч.1 и ч.2 ст.475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В соответствии с ч.1 и ч.3 ст.37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Из изложенного следует, что для возникновения у покупателя права требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка необходимо одновременное наличие следующих обстоятельств: сокрытие продавцом земельного участка информации об ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, совершенное умышленно, и наличие у покупателя такой информации может повлиять на приобретение им земельного участка.

Как следует из ответа Комитета по охране объектов культурного наследия Псковской области от 14 сентября 2023 г. № КН-ОГ-09/89, приобретенный С. земельный участок расположен в границах регламентной зоны РИЗ-2, где запрещается какое-либо строительство и реконструкция, как временных построек, так и объектов капитального строительства (л.д.22-25).

Согласно ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из договора купли-продажи земельного участка 60 АА № от 20 октября 2022 г., при его заключении ответчиком были предъявлены документы, подтверждающие ее право собственности на земельный участок, а именно: выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, выданная 20 мая 2019 г. Межмуниципальным отделом № 2 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области, и выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, сформированная 11 октября 2022 г. Филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Псковской области. 

При этом данный договор был удостоверен нотариусом Пушкиногорского нотариального округа Псковской области. 

По запросу суда нотариусом Пушкиногорского нотариального округа Псковской области в суд были представлены выписки, указанные в договоре купли-продажи земельного участка.

Так, выписка от 20 мая 2019 г. была получена в электронном виде и изготовлена на бумажном носителе 30 мая 2019 г. нотариусом Пушкиногорского нотариального округа Псковской области, а затем удостоверена ею. 

Также, выписка от 11 октября 2022 г. была получена в электронном виде и изготовлена на бумажном носителе нотариусом В.

Аналогичная выписка от 11 октября 2022 г. была представлена в суд 16 февраля 2024 г. Филиалом ППК «Роскадастр» по Псковской области. 

Следовательно, при заключении оспариваемого договора у нотариуса Пушкиногорского нотариального округа Псковской области, указанные выписки были получены не И.., а самим нотариусом.

При этом, в выписках от 20 мая 2019 г. и от 11 октября 2022 г., в соответствующих разделах отсутствуют сведения о зарегистрированных ограничениях прав и обременении земельного участка.

Отсутствуют такие сведения в соответствующем разделе и в выписках из Единого государственного реестра недвижимости от 25 октября 2022 г., полученной П. от имени С.., и от 02 ноября 2022 г., полученной С.

Более того, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 02 ноября 2022 г., полученной С.., земельный участок полностью расположен в границах зоны с реестровым номером № от 07 февраля 2020 г., и ограничение использования земельного участка в пределах этой зоны установлено на основании приказа Государственного комитета Псковской области по охране объектов культурного наследия № 490 от 04 декабря 2019 г., а сведения об ограничениях права и обременениях данного объекта недвижимости внесены только 15 декабря 2021 г., и содержатся в разделе «Особые отметки».

То есть, на момент возникновения у ответчика права собственности на спорный земельный участок, отсутствовали зарегистрированные ограничения прав и обременения земельного участка. 

Кроме того, на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи земельного участка у ответчика имелась только выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, выданная Межмуниципальным отделом № 2 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области 20 мая 2019 г., подтверждающая ее право собственности на земельный участок, то есть, полученная до внесения сведений об ограничениях права и обременениях земельного участка. 

Сведения о получении ответчиком выписок из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости или об объекте недвижимости, в отношении, принадлежащего ей земельного участка, после 15 декабря 2021 г., то есть после внесения сведений об ограничениях права и обременениях данного земельного участка, в суд не представлены.

При этом, при заключении оспариваемого договора, выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, сформированная 11 октября 2022 г. Филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Псковской области, была получена нотариусом Пушкиногорского нотариального округа Псковской области, а не ответчиком. Наличие выписок из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, сформированных 20 мая 2019 г. и 11 октября 2022 г. явилось достаточным основанием для удостоверения нотариусом оспариваемого договора купли-продажи, и последующей государственной регистрации истцом права собственности на земельный участок. 

Следовательно, отсутствуют основания полагать, что на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи земельного участка, ответчик знала или должна была знать об установленных ограничениях прав на земельный участок 09 декабря 2019 г., и о внесении 15 декабря 2021 г. сведений об этом в Единый государственный реестр недвижимости.

Какие-либо иные доказательства того, что ответчику было известно о наличии ограничений прав в отношении земельного участка на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи, в суд не представлены.

Ссылка истца в исковом заявлении на то, что земельный участок покупался с целью строительства современного всесезонного жилого дома, с гаражом и баней, является несостоятельной, поскольку в оспариваемом договоре купли-продажи цель приобретения истцом земельного участка не указана, какие-либо доказательства того, что ответчику было известно о приобретении истцом земельного участка для строительства жилого дома, и он скрыл факт наличия ограничения прав и обременения данного земельного участка, в суд не представлены.

Указание в оспариваемом договоре купли-продажи земельного участка о том, что И. заявила, что отчуждаемый земельный участок правами других лиц не обременен и ограничений в пользовании данным земельным участком не имеется, что подтверждается и вышеуказанной выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, сформированной 11 октября 2022 г., свидетельствует о том, что данное заявление было ею сделано на основании сведений, содержащихся в указанной выписке об отсутствии каких-либо ограничений права и обременений в отношении земельного участка, и не может свидетельствовать о том, что данным заявлением И. умышленно скрыла факт наличия, имеющихся в отношении земельного участка ограничений и тем самым, предоставила заведомо ложную информацию об ограничениях земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования, а также возможности застройки данного земельного участка, которая повлияла на решение истца о покупке этого земельного участка.

Более того, до заключения оспариваемого договора, истец, действуя разумно и осмотрительно, имела возможность потребовать от ответчика предоставления выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, содержащую более подробную информацию о земельном участке, в том числе, об имеющихся ограничениях права и обременениях земельного участка, что позволило бы ей принять решение в соответствии с полученной информацией.

При данных обстоятельствах, исковые требования истца удовлетворению не подлежат. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

С. в удовлетворении иска к И. о расторжении договора от 20 октября 2022 г. купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, о взыскании убытков в сумме 

<

данные изъяты> рублей и расходов по уплате государственной пошлины в сумме 

<

данные изъяты> рублей, - отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Псковский областной суд Псковской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, через Пушкиногорский районный суд Псковской области.

Мотивированное решение составлено 06 марта 2024 г.. 

Судья