Мотивированное 

решение

 составлено 12.01.2026 год

№2-786/2025

50RS0052-01-2024-013544-15

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 декабря 2025 года г. Щёлково Московской области

Щёлковский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Климовой Ю.А.,

при секретаре судебного заседания Голиковой Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации городского округа Щёлково Московской области к ФИО1 о признании нежилого здания самовольной постройкой, обязании осуществить снос самовольной постройки,

по встречному исковому заявлению ФИО1 к Администрации городского округа Щёлково Московской области о сохранении нежилого здания в реконструированном состоянии,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация городского округа Щёлково Московской области (далее – Администрация) обратилась в Щёлковский городской суд Московской области с исковым заявлению к ФИО1 о признании нежилого здания самовольной постройкой, обязании осуществить снос самовольной постройки.

В обоснование исковых требований указано, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 356 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – магазины по адресу: 

<

адрес>

На указанном земельном участке располагается нежилое здание – торговый павильон с кадастровым номером №, площадью 109,6 кв.м, собственником которого также является ФИО1

10.10.2024 Отделом муниципального земельного контроля Управления земельных отношений Администрации проведена проверка соблюдения на земельном участке с кадастровым номером № обязательных требований, по результатам которой установлено, что в отсутствии соответствующего разрешения осуществляется реконструкция нежилого здания с кадастровым номером №

На основании изложенного, Администрация просит признать самовольной постройкой – нежилое здание «торговый павильон» с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> обязать ФИО1 в течение 1 месяца со дня вступления решения суда в законную силу осуществить снос самовольной постройки – нежилого здания «торговый павильон» с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>

Ответчик ФИО1 обратился в Щёлковский городской суд Московской области с встречным исковым заявлением к Администрации о сохранении нежилого здания – торгового павильона, площадью 281,5 кв.м с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> в реконструированном состоянии, указывая, что проведенная реконструкция объекта в виде возведения мансардного этажа, соответствует установленным правилам и требованиям, не создает угрозу для жизни и здоровья граждан, не нарушает права и законные интересы третьих лиц.

В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) – Администрации по доверенности ФИО3 исковые требования поддержала по изложенным в них основаниям, просила удовлетворить, дополнительно пояснила, что проведенной по делу судебной экспертизой установлены нарушения строительных, градостроительных норм произведенной реконструкцией спорного объекта, что является основанием для сноса объекта. Возражала против удовлетворения встречных исковых требований.

Явившийся в судебное заседание представитель ответчика (истца по встречному иску) – ФИО1 по доверенности ФИО4 первоначальные исковые требования не признала, возражала против их удовлетворения, полагала, что выявленные нарушения устранимы и не являются основанием для применения исключительной меры, такой как снос объекта. Встречные исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд, находит заявленные исковые требования Администрации и встречные исковые требования ФИО1 необоснованными и не подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 356 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – магазины по адресу: 

<

адрес>

На указанном земельном участке располагается нежилое здание – торговый павильон с кадастровым номером №, площадью 109,6 кв.м, собственником которого также является ответчик (истец по встречным исковым требованиям).

Право собственности на земельный участок и объект у ФИО1 возникло на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 21.12.2020, заключенного с ФИО5

10.10.2024 Отделом муниципального земельного контроля Управления земельных отношений Администрации проведена проверка соблюдения на земельном участке с кадастровым номером № обязательных требований, по результатам которой установлено, что в отсутствии разрешения осуществляется реконструкция нежилого здания с кадастровым номером №, о чем представлен акт № от 10.10.2024.

Как следует из технического плана здания по состоянию на 01.06.2025, площадь нежилого здания с кадастровым номером № увеличилась и составляет 281,5 кв.м.

Ссылаясь на отсутствие разрешения на реконструкцию данного объекта, Администрация просит осуществить снос самовольной постройки.

Согласно п.п. 1, 3 ст. 222 ГК РФ, самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим (п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»).

Указанные нормы также относятся к вопросам, связанным с самовольной реконструкцией объектов.

В силу ст. 51 ГрК РФ, разрешение на строительство, как и на ввод объекта в эксплуатацию является подтверждением соответствия объекта всем экологическим, техническим, инженерным и иным требованиям, которые предъявляются к объекту строительства. Отсутствие проектной документации означает нарушение действующего градостроительного регламента.

Учитывая отсутствие разрешения на реконструкцию нежилого здания, оно в силу приведенных норм является самовольной постройкой, в связи с чем собственник лицо, осуществившее такое строительство, несет все неблагоприятные последствия, установленные ст. 222 ГК РФ (п. 2 ст. 263 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44), исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Определением Щёлковского городского суда от 16.07.2025 по указанному гражданскому делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам Московского государственного университета геодезии и картографии.

Проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизой №/Э от 02.12.2024 установлено следующее:

Нежилое здание с кадастровым номером 50:14:0000000:19599 является объектом капитального строительства, в котором произведена реконструкция, заключающаяся в расширении, увеличении площади объекта, путем возведения 2-го этажа и возведения пристроек к объекту.

Нежилое здание не соответствует установленным строительным, градостроительным нормам и правилам:

- отсутствуют снегозадерживающие устройства на покрытии кровли, что является нарушением СП 17.13330.2017 «Кровля. Актуализованная редакция СНиП П-26-76»;

- в монолитном железобетонном армопоясе выявлены участки неуплотненного бетона монолитных железобетонных конструкций, что является нарушением требований СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87»;

- нежилое здание расположено на минимальном расстоянии, от кадастровых границ земельного участка с кадастровыми номером № – 0,0 м, что не соответствует градостроительным требованиям в части минимальных отступов от границ земельных участков;

- нежилое здание частично расположено за пределами кадастровых границ земельного участка с кадастровым номером №, площадь пересечения составляет 1кв.м, площадь пересечения с землями неразграниченной государственной собственности составляет 0,5 кв.м;

- площадь застройки на земельном участке с кадастровым номером № составляет 52%, что не соответствует градостроительным требованиям (50%).

Экспертом также сделан вывод о том, что выявленные несоответствия объекта требованиям являются устранимыми и не обладают признаками угрозы для жизни и здоровья граждан, не нарушают требования Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», и представляет варианты устранения допущенных нарушений:

- разработать проект производства работ по монтажу снегозадерживающих устройств и произвести монтаж;

- произвести визуальный осмотр, ультразвуковой контроль, метод ударного импульса или рентгенографический контроль для выявления границ и объемов и дефектных зон;

- удалить слабый бетон механическим способом, определить подходящий метод ремонта в зависимости от характера дефекта и его объема;

- при наличии внутренних пустот и трещин выполнить сверление отверстий и установку инъекционных анкеров и подачу ремонтного состава до полного заполнения дефекта;

- для восстановления больших объемов дефектного бетона нанести торкрет-бетон;

- при крупных дефектах удалить поврежденный бетон полностью, установить опалубку и дополнительную арматуру, уложить бетонную смесь;

- провести визуальный осмотр, инструментальные испытания, выполнить шлифовку поверхностей конструкции;

- увеличить площадь земельного участка с кадастровым номером 50:14:0051104:66 до 500 кв.м., чтобы объект располагался полностью в границах земельного участка и соответствовал проценту застройки, путем перераспределения земель.

Оснований не доверять указанному заключению у суда не имеется, поскольку оно соответствует требованиям ч. 1 и ч. 2 ст. 86 ГПК РФ, выполнено специалистами, квалификация которых у суда сомнений не вызывает. Заключение оформлено надлежащим образом, научно обосновано, не имеет противоречий, выводы представляются ясными и понятными, экспертам разъяснены права и обязанности, предусмотренные ст. 85 ГПК РФ, они также предупреждены об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 УК РФ, сторонами результаты проведенной экспертизы не опровергнуты.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022) снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.

Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки (пункт 29 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44).

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (ч.ч. 1-2 ст. 67 ГПК РФ).

Отклонения в параметрах застройки не являются существенными, если они не оказывают негативных последствий и не нарушают чьи-либо права, а формальное несоответствие установленным параметрам не образует оснований для применения крайней меры – сноса (определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 23.09.2025 № 18-КГ25-194-К4).

Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Исходя из приведенных положений закона, оценивая представленное заключение экспертизы, суд признает нарушение спорным объектом градостроительных норм в части не соблюдения отступов от границ земельных участков (0,0 м.м.), частичного расположения объекта за пределами границ земельного участка с кадастровым номером 50:14:0051104:66 (1 кв.м и 0,5 кв.м), превышения площади застройки (52% вместо 50%), незначительными, не влекущими нарушение прав и законных интересов третьих лиц, не создающими угрозу для жизни и здоровья граждан, что также подтверждается экспертами.

При этом, нарушение строительных норм в части отсутствия снегозадерживающих устройств, и наличие неуплотненного бетона являются устранимыми, экспертами признаков снижения (потери) несущей способности установлено не было, несущие и ограждающие элементы спорного строения находятся в работоспособном техническом состоянии и также не создают угрозу для жизни и здоровья граждан.

Таким образом, учитывая, что снос самовольной постройки является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, а также, что выявленные нарушения являются устранимыми и незначительными, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Администрации.

Относительно, заявленных встречных исковых требований о сохранении объекта в реконструированном состоянии суд приходит к следующему.

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 44 от 12.12.2023, необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

На данный момент реконструированное нежилое здание с кадастровым номером № таким требованиям не отвечает, выявленные нарушения до настоящего времени ФИО1 не устранены, а доказательств обратного, в нарушении положений ст.ст. 56-57 ГПК РФ представлено не было, в связи с чем, встречные исковые требования о сохранении в реконструированном состоянии объекта являются преждевременными и не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Администрации городского округа Щёлково Московской области к ФИО1 о признании нежилого здания самовольной постройкой, обязании осуществить снос самовольной постройки – отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к Администрации городского округа Щёлково Московской области о сохранении нежилого здания в реконструированном состоянии – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через в Щёлковский городской суд Московской области в течение одного месяца подаче апелляционной жалобы с даты изготовления решения суда в окончательной форме в апелляционном порядке.

Судья: Ю.А. Климова