УИД: 23RS0059-01-2025-008348-15

2.219 - Прочие исковые дела -> прочие (прочие исковые дела)

К делу № 2-5027/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Сочи 

Краснодарский край 25 ноября 2025 года 

Текст мотивированного решения изготовлен 9 декабря 2025 года 

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе председательствующего судьи Куц И.А., при секретаре судебного заседания Кукузенко Л.Т., с участием представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО4 о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 и ФИО4 о признании права собственности на жилые помещения, расположенные в многоквартирном жилом доме на втором уровне мансардного этажа над квартирой № и над лифтовой шахтой.

В обоснование заявленных требований указано на следующее.

ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ заключила договор об инвестировании недвижимого имущества с обществом с ограниченной ответственностью Строительная компания «Гамаис» (ООО СК «Гамаис») в лице генерального директора ФИО4, действующего на основании Устава. 

Предметом данного договора является участие сторон в реализации мансардного помещения в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес> 2-ой уровень мансардного этажа, расположенного над квартирой N? 35 с кадастровым номером: № и площадь над лифтовой шахтой, общей площадью 96,4 кв.м. 

Согласно п. 1.3. продавец передаёт инвестору помещение, которое финансируется инвестором в соответствии с настоящим договором. 

Согласно п. 2.1 вышеуказанного договора, объём инвестирования указанного помещения устанавливается в сумме 3 484 378 рублей. 

Объём инвестирования определён исходя из проектной стоимости одного квадратного метра общей площади и составляет 36 145 рублей. 

Истцом ФИО1 в кассу ООО СК «Ламаис» внесены денежные средства в рамках договора инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ.

Арбитражным управляющим ФИО4 было распределено за истцом ФИО1 мансардное помещение в многоквартирном жилом доме расположенное по адресу: 

<

адрес>, 2-ой уровень мансардного этажа, расположенного над квартирой № с кадастровым номером: № и площадь над лифтовой шахтой, общей площадью 96,4 кв.м. 

После чего истцом ФИО1 оформлен технический паспорт на приобретённое помещение.

Что подтверждает, по мнению истца, факт пользования ею и проживания в указанном выше недвижимом имуществе. 

Исходя из технического паспорта 

<

адрес>, г. Сочи площадь мансардного помещения в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>, 2-ой уровень мансардного этажа, расположенного над квартирой № составляет 96,2 кв.м. 

В Арбитражный суд 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ поступило заявление ООО «CУ-65» о признании ООО СК «Гамаис» несостоятельным (банкротом). ДД.ММ.ГГГГ Арбитражным судом 

<

адрес> введена в отношении должника ООО СК «Гамаис» (№) процедура наблюдения. Включено требование ООО «СУ-65» в размере 727 168 рублей основного долга в третью очередь реестра кредиторов ООО СК «Гамаис». Утверждён временным управляющим ООО СК «Гамаис» ФИО4. 

Также Арбитражный суд 

<

адрес> установил обязать временного управляющего ФИО4 выполнить главы IV ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", представить в арбитражный суд доказательства опубликования сведений о введении в отношении должника процедуры наблюдения и представить в арбитражный суд документально обоснованный отчет о своей деятельности, сведения о финансовом состоянии должника и иные документы в соответствии с требованиями ФЗ "О несостоятельности (банкротстве). 

Конкурсным управляющим ФИО4 выявлено недвижимое имущество, подлежащее включению в конкурсную массу должника, которое было реализовано посредством торгов, что изложено в представленном в Арбитражный суд 

<

адрес> отчёте. 

Помещения в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>, 2-ой уровень мансардного этажа, расположенного над квартирой 35 и площадь над лифтовой шахтой, общей площадью 96,2 кв.м., в конкурсную массу должника не включены. 

Решением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ дело № ООО СК «Гамаис» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ Арбитражным судом 

<

адрес> вынесено определение о завершении конкурсного производства в отношении ООО СК «Гамаис». 

Арбитражным судом 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ вынесено постановление об отказе в удовлетворении кассационной жалобы ФИО5 на определение Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ о завершении конкурсного производства в отношении ООО СК «Гамаис». 

Для регистрации права собственности на мансардное помещение в многоквартирном жилом доме расположенного по адресу: 

<

адрес>, 2-ой уровень мансардного этажа, расположенного над квартирой 35 и площадь над лифтовой шахтой, общей площадью 96,2 кв.м., необходимо заключить договор купли-продажи данного помещения. 

В связи с чем ранее были приняты попытки связаться с ФИО4 для урегулирования данной ситуации с помещением ФИО1 В адрес ФИО4 направлялись адвокатский запрос на предоставление правоустанавливающих документов на помещение, а также досудебная претензия, на что ответа так и не поступило. 

Договор купли-продажи между истцом ФИО1 и ООО СК «Гамаис» в лице генерального директора ФИО4 не заключался, а на основании определения Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № ООО СК «Гамайс» ликвидировано, ввиду чего истец полагает, что лишена права на заключение договора купли-продажи с ООО СК «Гамаис» в лице генерального директора ФИО4. 

В сентябре 2023 истец ФИО1 обратилась к ФИО6 за помощью в регистрации права собственности на мансардное помещение в многоквартирном жилом доме расположенного по адресу: 

<

адрес>, 2-ой уровень мансардного этажа, расположенного над квартирой 35 и площадь над лифтовой шахтой, общей площадью 96,2 кв.м, оплатив работу в размере 490 000 рублей. 

ФИО6 свои обязательства перед ФИО1 не исполнил, денежные средства не вернул, в связи, с чем он был осужден по ч. 3 ст. 159 УК РФ. 

Приговором Центрального районного суда г. Сочи № от ДД.ММ.ГГГГ ему назначено наказание в виде лишения свободы сроком на четыре года без штрафа и без ограничения свободы с отбыванием наказания в исправительной колонии общего режима. 

В связи с чем, на протяжении с 2020 года и по настоящее время истцом приняты попытки к оформлению мансардного помещения, но она была обманута, истец просит суд.

Признать договор об инвестировании недвижимого имущества с обществом с ограниченной ответственностью Строительная компания «Гамаис» завершённым. 

Признать право собственности на недвижимое имущество приобретённое на основании договора об инвестировании недвижимого имущества заключенного между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью Строительная компания «Гамаис» (ООО СК «Гамаис») в лице генерального директора ФИО4, действующего на основании Устава от ДД.ММ.ГГГГ основным договором купли-продажи жилого помещения расположенного по адресу: 

<

адрес>, 2-ой уровень мансардного этажа, расположенного над квартирой 35 и площадь над лифтовой шахтой, общей площадью 96,2 кв.м. за ФИО1. 

В судебном заседании представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 просил суд удовлетворить заявленные требований.

Иные участники процесса в суд не явились, будучи уведомлены о времени и месте судебного разбирательства, не просили суд отложить слушание дела, не указали об уважительных причинах неявки.

Принимая во внимание нормы процессуального права, регламентирующие порядок надлежащего уведомления участников процесса и основания отложения слушания дела (ст.ст. 113, 117, 167 ГПК РФ), суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков по делу.

Выслушав сторону истца, изучив материалы гражданского дела, суд полагает заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, между истцом ФИО1 (покупатель, инвестор) и ФИО4 (продавец) ДД.ММ.ГГГГ заключен договор об инвестировании недвижимого имущества с обществом с ограниченной ответственностью Строительная компания «Гамаис» (ООО СК «Гамаис») в лице генерального директора ФИО4, действующего на основании Устава (л.д. 12-13). 

Предметом заключенного договора (п.п. 1.1-1.2) является участие сторон в реализации мансардного помещения и принятие участие инвестора в части финансирования возведения в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>, 2-го уровня мансардного этажа, расположенного над квартирой № и площади над лифтовой шахтой.

Согласно п. 1.3. продавец передаёт инвестору помещение, которое финансируется инвестором в соответствии с настоящим договором. 

Согласно п. 2.1 вышеуказанного договора, объём инвестирования указанного помещения устанавливается в сумме 3 484 378 рублей. 

Истцом ФИО1 в кассу ООО СК «Ламаис» внесены денежные средства в рамках договора инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 15-17).

В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: крыши, чердачное пространство, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 3); земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (п. 4).

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищных кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации). 

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому, в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ, к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения. Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания").

Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 

Статьей 247 ГК РФ определено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. 

Как установлено судом истец ФИО1 на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ является собственником 

<

адрес> (кадастровый №) в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>, с обременением указанного жилого помещения под залог по кредитному договору (л.д. 65-69). Суду стороной истца также представлена копия технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ оговоренной выше квартиры с самовольными перепланировками (л.д. 18-23). 

По мнению истца, факт пользования ею и проживания в указанной выше квартиры подтверждает правомерное пользование спорными нежилыми помещениями - мансардного этажа, расположенного над квартирой № и площади над лифтовой шахтой общей площадью 69,2 кв.м.

Однако, как установлено судом из представленного технического паспорта 

<

адрес> спорные нежилые помещения оборудованы в чердачном пространстве и самовольно объединены с квартирой № (л.д. 21).

В Арбитражный суд 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ поступило заявление ООО «CУ-65» о признании ООО СК «Гамаис» несостоятельным (банкротом). ДД.ММ.ГГГГ Арбитражным судом 

<

адрес> введена в отношении должника ООО СК «Гамаис» (№) процедура наблюдения. Включено требование ООО «СУ-65» в размере 727 168 рублей основного долга в третью очередь реестра кредиторов ООО СК «Гамаис». Утверждён временным управляющим ООО СК «Гамаис» ФИО4. 

Также Арбитражный суд 

<

адрес> установил обязать временного управляющего ФИО4 выполнить главы IV ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", представить в арбитражный суд доказательства опубликования сведений о введении в отношении должника процедуры наблюдения и представить в арбитражный суд документально обоснованный отчет о своей деятельности, сведения о финансовом состоянии должника и иные документы в соответствии с требованиями ФЗ "О несостоятельности (банкротстве) (л.д. 30, оборот). 

Определением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № № завершено конкурсное производство в отношении ООО СК «Гамаис» (л.д. 31, оборот). 

Судом также установлено, что договор купли-продажи между истцом ФИО1 и ООО СК «Гамаис» в лице генерального директора ФИО4 не заключен, акт приеме-передачи спорных нежилых помещений участниками сделки не составлен и не подписан. 

В силу требований п.п 1-3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 

- помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 

- иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; 

- крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма).

В соответствии с ч.ч. 2, 4 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищных кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации). 

Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 

Статьей 247 ГК РФ определено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. 

Поскольку спорные нежилые помещения расположенные над квартирой № и площади над лифтовой шахтой общей площадью 69,2 кв.м фактически являются общим имуществом собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, суд полагает правомерным отказать в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме, принимая во внимание также, что оговоренные выше спорные помещения самовольно перепланированы истцом, что установлено отделом ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по г. Сочи при изготовлении ДД.ММ.ГГГГ технического паспорта на жилое помещение – 

<

адрес> указанном выше МКД.

Иных правовых оснований в соответствии с требованиями ст. 218 ГК РФ для приобретения права собственности на недвижимое имущество судом не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 198, 195 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

и удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3, ФИО4 о признании права собственности отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в течение месяца со дня постановления его в окончательной форме в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г. Сочи. 

Судья И.А. Куц