Дело № 3а-88/2022 

УИД 76OS 0000-01-2021-000692-11 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ярославль 07 февраля 2022 года

Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Бисеровой О.И.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Волковой Р.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, 

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилого здания, общей площадью 1270,2 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 01.01.2019 в размере рыночной стоимости равной 29 238 000 рублей.

В обоснование требований ссылается на то, что ФИО1 является собственником указанного объекта недвижимости и плательщиком налога на имущество физических лиц. 

Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно отчету № 163-03/2021 от 24.12.2021, выполненному ООО «АСВ-Консалтинг», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019 составляет 29 238 000 руб.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019 утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 №20-н и составила 30 458 282,35 руб. 

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО2 заявленные требования поддержал.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области о месте и времени судебного заседания извещен, своего представителя в судебное заседание не направил. В письменных возражениях на административный иск указывает, что представленный отчет составлен с нарушением требований Федерального закона от 29.07.1998 №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, вводит пользователя в заблуждение, является недопустимым доказательством по делу, в связи с чем, основанные на данном отчете требования не подлежат удовлетворению.

Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на иск также указало, что не наделено полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости, в том числе делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методологии и обоснованности сделанных оценщиком выводов, просит вынести решение на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного заседания извещены, своих представителей в судебное заседание не направили, письменных отзывов на административный иск не представили. 

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц. 

Заслушав представителя административного истца, свидетеля, исследовав письменные материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что ФИО1 является собственником нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Согласно пункту 1 статьи 399 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ) налог на имущество физических лиц (далее в настоящей главе - налог) устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

Налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса (статья 400 НК РФ).

В силу пункта 1 статьи 401 НК РФ объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) следующее имущество: 1) жилой дом; 2) квартира, комната; 3) гараж, машино-место; 4) единый недвижимый комплекс; 5) объект незавершенного строительства; 6) иные здание, строение, сооружение, помещение.

На основании пункта 1 статьи 403 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Законом Ярославской области от 18.11.2014 №74-з «Об установлении единой даты начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» в качестве единой даты начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения установлено 01.01.2015.

Исходя из приведенных выше положений налогового законодательства, законодательства Ярославской области, а также принимая во внимание, что ФИО1 является собственником нежилого здания, т.е. плательщиком налога на имущество физических лиц, размер указанного налога определяется на основании сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости, следовательно, права и законные интересы ФИО1 затрагиваются установленной в отношении указанного объекта недвижимости кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах ФИО1 имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №. 

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019 утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 №20-н и составила 30 458 282,35 руб. (пункт № Приложения №1 к приказу от 21.10.2019 №20-н). 

Административным истцом представлен Отчет № 163-03/2021 оценки рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, составленный оценщиком ФИО5 (ООО «АСВ-Консалтинг»), согласно которому рыночная стоимость указанного объекта на 01.01.2019 установлена в размере 29 238 000 руб.

Оценивая представленное административным истцом доказательство об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что отчет соответствует требованиям, предъявляемым к отчету законодательством об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Отчет выполнен лицом, имеющим право на проведение подобного рода исследований в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Отчет содержит точное описание объекта исследования с указанием его количественных, качественных характеристик с учетом его индивидуализирующих признаков, описание исследования сегмента рынка, результаты анализа наиболее эффективного использования объекта, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.

Согласно Отчету рыночная стоимость нежилого здания рассчитана сравнительным и доходным подходами. От применения затратного подхода Отчет содержит обоснованный отказ. Понятна последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчета об оценке понять процесс определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки. 

Замечание департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о том, что в рамках доходного подхода оценщиком неверно использована корректировка на площадь к объектам-аналогам, судом отклоняется. Как следует из пояснений свидетеля ФИО5, применение данной корректировки определяется тем, что подавляющее количество аналогов, с помощью которых выполняется расчет арендной платы за объект оценки, предложены на рынке целиком и полностью сопоставимы с объектом оценки по типу – все являются отдельно-стоящими зданиями, в связи с чем делить на отдельные помещения объект оценки не нужно; с учетом указанного не применялся к объекту оценки понижающий коэффициент на арендопригодную площадь, т.е. площадь без учета вспомогательных помещений. В данном случае аналоги предложены на рынке стоимостью 1 кв.м общей площади здания, а не арендопригодной; поскольку отсутствует необходимость делить объект оценки на отдельные помещения, то и применение понижающего коэффициента на арендопригодную площадь не требуется, и, соответственно, нужно учитывать масштабный фактор по корректировке между отдельно-стоящими зданиями при сравнении объектов с разными площадями. Обоснование указанной корректировки в Отчете приведено, оснований не согласиться с выводами оценщика в указанной части у суда не имеется. 

Ссылки административного ответчика о неполноте проведенного исследования судом отклоняются. В соответствии с пунктом 11 ФСО №7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611, объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. Указанный принцип при составлении отчета соблюден. 

То обстоятельство, что оценщиком использован аналог №3 в доходном подходе с офертой от 07.02.2018, а не более близкий к дате оценки от 03.09.2018, не свидетельствует о недостоверности Отчета и определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки. Доказательств того, что использование предложения по данному аналогу от 03.09.2018 оказало бы существенное влияние на итоговую величину рыночной рыночная стоимости объекта оценки, административным ответчиком не представлено. В то же время содержанием отчета подтверждается, что оценщиком полно и всесторонне исследованы рыночные сведения, проведен анализ рынка. 

Ссылки департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о наличии объектов недвижимости по адресу: 1) 

<

адрес>; 2) 

<

адрес>, - которые не были использованы в расчетах, не могут быть приняты во внимание и также не свидетельствуют о том, что оценщиком описан не весь объем доступных рыночных данных. Указанные объявления предложения относятся к 2017 году, в то время как, из содержания отчет следует, что оценщиком период определения объема рыночных данных для анализа и выбора аналогов ограничен 2018 годом, что наиболее приближено к дате оценки – 01.01.2019. 

Возражение департамента относительно того, что оценщик в рамках сравнительного подхода необоснованно отказался от предложения по адресу: 

<

адрес>, несостоятельно и судом отклоняется. Обоснование отказа от использования данного предложения приведено оценщиком в отчете (стр. 123).

Иными лицами, участвующими в деле, доводов о несогласии с Отчетом №163-03/2021 не приведено. Возражения Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов. Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости, и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Представленный административным истцом отчет №163-03/2021 об определении рыночной стоимости нежилого здания соответствует закону, не вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. 

Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов при проведении оценки, дающих основания для признания данного доказательства недопустимым (ст. 61 КАС РФ) не установлено, недостатков, способных повлиять на достоверность результатов оценки, не выявлено.

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

С учетом отсутствия убедительных доводов со стороны административного ответчика, заинтересованных лиц о необоснованности представленного отчета № 163-03/2021, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в нем рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд, т.е. – 29 декабря 2021 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

Установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость нежилого здания общей площадью 1270,2 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 29 238 000 (двадцать девять миллионов двести тридцать восемь тысяч) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 29 декабря 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья О.И.Бисерова 

Решение в окончательной форме изготовлено 18 февраля 2022 года