КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-10/2025

УИД: 39OS0000-01-2024-000547-61

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 февраля 2025 года г. Калининград

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Шубина Д.В. 

при секретаре Керимовой С.Д.к., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «СервЭкс» к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» о признании незаконными решений, установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «СервЭкс» обратилось с административным иском в суд, указав, что является собственником нежилых административных зданий: КН39:15:140402:267, общей площадью 963,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, лит. Б, и КН39:15:140402:269, общей площадью 2832,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А. Административным истцом была назначена оценка рыночной стоимости указанных объектов недвижимости. Согласно отчетам об оценке №0036-06-2024, №0036-06-2024/2 от 28 июня 2024 года, изготовленным ООО «Независимая оценка» ФИО1, рыночная стоимость указанных зданий по состоянию на 28 июня 2024 года составила: КН39:15:140402:267 – 19174000 рублей, КН39:15:140402:269 - 48420000 рублей. Административный истец обратился в ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости данных объектов недвижимости. Решениями №ОРС-39/2024/000748, №ОРС-39/2024/000749 от 29 июля 2024 года в удовлетворении заявлений было отказано. Несоответствие кадастровой и рыночной стоимости нежилых зданий КН39:15:140402:267, КН39:15:140402:269 нарушает его права собственника. Просит признать незаконными и отменить решения ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» №ОРС-39/2024/000748, №ОРС-39/2024/000749 от 29 июля 2024 года и, согласно уточненным требованиям, установить кадастровую стоимость нежилых зданий КН39:15:140402:267, КН39:15:140402:269 по состоянию на 28 июня 2024 года в следующем размере: КН39:15:140402:267 – 23697942 рубля, КН39:15:140402:269 - 63432139 рублей. 

Представитель административного истца ООО «СервЭкс» ФИО2 административные исковые требования поддержал по изложенным в административном исковом заявлении обстоятельствам. 

Представитель административного ответчика ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» ФИО3 относительно заявленных административных исковых требований возражала. 

Заинтересованные лица Правительство Калининградской области, Управление Росреестра по Калининградской области, администрация городского округа «Город Калининград» о рассмотрении дела извещены надлежаще, их представители в судебное заседание не явились, не возражали против рассмотрения дела в их отсутствие. 

С учётом положений части 4 статьи 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителей административного истца, административного ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч.1 ст.245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц. 

В силу ч. 15 этой же статьи решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Федеральным законом N 269-ФЗ в Федеральный закон N 237-ФЗ введена ст.22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

В соответствии с ч.2 ст.6 Федерального закона N 269-ФЗ до 1 января 2023 года устанавливается переходный период применения ст.ст.22 и 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ.

Согласно п.1 ч.2 ст.6 Федерального закона N 269-ФЗ в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений ст.22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее - Решение).

В силу п.3 ч.2 ст. 6 Федерального закона N 269-ФЗ с даты, указанной в Решении (в случае отсутствия Решения - с 1 января 2023 года), в субъекте Российской Федерации:

1) применяются положения ст.22.1 Федерального закона N 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН;

2) не применяются положения ст.22 Федерального закона N 237-ФЗ;

3) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со ст.24.18 Федерального закона N 135-ФЗ не осуществляется.

Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений ст.22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам ст.22.1 Федерального закона N 237-ФЗ, то есть после 1 января 2023 года или с даты, указанной в Решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со ст.22.1 Федерального закона N 237-ФЗ.

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 г. №754 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости» установлена дата перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 декабря 2021 года. Таким образом, с указанной даты на территории Калининградской области подлежат применению положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ. 

Установлено, что ООО «СервЭкс» является собственником нежилых административных зданий КН39:15:140402:267, общей площадью 963,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, лит. Б, и КН39:15:140402:269, общей площадью 2832,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А, что подтверждается выписками из ЕГРН. 

Кадастровая стоимость этих зданий по состоянию на 01 января 2023 года составляет: КН39:15:140402:267 – 30337220 рублей; КН39:15:140402:269 – 7850522,80 рубля.

По инициативе ООО «СервЭкс» была произведена оценка рыночной стоимости зданий КН39:15:140402:267, КН39:15:140402:269. Согласно отчетам об оценке №0036-06-2024, №0036-06-2024/2 от 28 июня 2024 года, изготовленным ООО «Независимая оценка» ФИО1, рыночная стоимость указанных зданий по состоянию на 28 июня 2024 года составила: КН39:15:140402:267 – 19174000 рублей, КН39:15:140402:269 - 48420000 рублей.

ООО «СервЭкс» 8 июля 2024 года обратилось в ГБУ «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий КН39:15:140402:267, КН39:15:140402:269 в размере их рыночной стоимости, установленной отчетами об оценке №0036-06-2024, №0036-06-2024/2 от 28 июня 2024 года. Решениями ГБУ «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» №ОРС-39/2024/000748, №ОРС-39/2024/000749 от 29 июля 2024 года в удовлетворении заявлений было отказано. Как следует из решений, причиной отказа стало нарушение пункта 2 ФСО 5, а именно оценщик необоснованно отказался от сравнительного подхода по причине отсутствия на дату оценки схожих объектов-аналогов. Однако в разделе 7.2 отчета представлен подробный анализ рынка коммерческой недвижимости г. Калининграда. Оценщиком для расчета ставки аренды использовалось среднее значение, рассчитанное по выбранным объектам-аналогам, наиболее сопоставимым с объектом оценки. В таблице 16 на стр. 61 отчета оценщик применяет арендную ставку 555 рублей/кв.м./мес., однако, ее расчет не приводит. В разделе 9.3.1 коэффициент арендопригодной площади определен в размере 0,8875, однако, его следовало определить в значении 0,90; неверно определены и коэффициент недозагрузки, операционные расходы, коэффициент капитализации. 

Согласно заключению эксперта ООО «Международный центр оценки и консалтинга» ФИО4 №1/77-01/2025 от 28 января 2025 года, отчеты об оценке 0036-06-2024, №0036-06-2024/2 от 28 июня 2024 года, изготовленные ООО «Независимая оценка» ФИО1, не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, содержат неточности и недостатки, расчетные или иные ошибки, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Рыночная стоимость зданий по состоянию на 28 июня 2024 года составляет: КН39:15:140402:267 – 23697942 рубля, КН39:15:140402:269 - 63432139 рублей. 

Данное заключение выполнено компетентным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, оно содержит подробное описание проведенного исследования. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенные в заключении ответы соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер. 

При таких обстоятельствах оснований для признания незаконными решений №ОРС-39/2024/000748, №ОРС-39/2024/000749 от 29 июля 2024 года не имеется, так как эксперт пришел к выводу о недостоверности отчетов об оценке 0036-06-2024, №0036-06-2024/2 от 28 июня 2024 года, в том числе по тем же основаниям, что и ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости». 

Вместе с тем, из заключения эксперта следует, что действующая кадастровая стоимость нежилых зданий КН39:15:140402:267, КН39:15:140402:269 не соответствует его рыночной стоимости. Руководствуясь вышеприведенными положениями законодательства, ч. 1 ст. 245 КАС РФ, суд полагает необходимым установить кадастровую стоимость данных объектов недвижимого имущества по состоянию на 28 июня 2024 года равной их рыночной стоимости, определенной заключением эксперта №1/77-01/2025 от 28 января 2025 года, в следующем размере: КН39:15:140402:267 – 23697942 рубля, КН39:15:140402:269 - 63432139 рублей. 

Права административного истца, нарушенные несоответствием внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости находящегося у него в собственности объекта недвижимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости этого объекта, равной рыночной.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 КАС РФ, суд 

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО «СервЭкс» удовлетворить частично.

В удовлетворении административных исковых требований о признании недействительным решений ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» №ОРС-39/2024/000748, №ОРС-39/2024/000749 от 29 июля 2024 года - отказать. 

Установить кадастровую стоимость нежилого административного здания КН39:15:140402:267, общей площадью 963,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, лит. Б, по состоянию на 28 июня 2024 года в размере его рыночной стоимости 23697942 рубля.

Установить кадастровую стоимость нежилого административного здания КН39:15:140402:269, общей площадью 2832,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А., по состоянию на 28 июня 2024 года в размере его рыночной стоимости 63432139 рублей.

Датой подачи заявлений об установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости считать дату обращения административного истца в ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» – 8 июля 2024 года. 

Решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере рыночной стоимости после его вступления в законную силу является основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца. 

Мотивированное решение изготовлено 28 февраля 2025 года. 

Судья Д.В. Шубин